La hausse et la baisse des prix des maisons peuvent être attribuées historiquement à de nombreux facteurs. Certains d'entre eux incluent les taux hypothécaires, l'inflation, les événements historiques tels que les récessions économiques et les taux de migration d'un État à l'autre ou d'une ville à l'autre, pour n'en nommer que quelques-uns. Les décennies entre les années 1950 et les années 2020 ont vu d'importantes fluctuations des prix des maisons, en particulier la période entre les années 1950 d'après-guerre et la fin des années 1980, qui a vu une augmentation constante des prix des maisons, moins quelques bosses en cours de route. La récession du début des années 1990 a produit une bulle immobilière mineure qui a éclaté, entraînant finalement une baisse nominale des prix des maisons.
Les baisses de prix importantes sur le marché du logement ne se sont pas vraiment matérialisées avant la Grande Récession de 2008 et le krach immobilier. Le marché du logement immobilier n'avait pas connu quelque chose comme ça depuis les années 1930, et bien que des chiffres solides pour les prix des maisons n'aient pas été suivis à l'époque, les taux de production de maisons ont chuté de 90 %, prouvant que les tendances étaient sur une trajectoire descendante sur le marché intérieur américain. . Comme pour tout marché financier, des fluctuations de prix sont attendues. Dans l'ensemble, bien que sensible aux autres forces extérieures du marché, le marché de l'immobilier résidentiel s'est avéré relativement robuste.
Mieux, un prêteur hypothécaire en ligne avec une calculatrice hypothécaire gratuite, a examiné les données historiques du recensement et du HUD. Les données recueillies ont analysé les valeurs médianes des maisons en Amérique pour la première année de chaque décennie depuis 1950 et le pourcentage de croissance de la première année de la valeur des maisons de chaque décennie depuis 1950.
Les prix sont indiqués en dollars ajustés et non ajustés pour 2020. L'analyse à partir de 1980 comprend également le taux d'intérêt moyen pour un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, en utilisant les données de Freddie Mac.
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- Valeur médiane d'une maison (non ajustée) :7 354 $
- Valeur médiane d'une maison (ajustée en fonction de l'inflation en dollars de 2020) :79 063 $
Au début des années 1940, l'accession à la propriété a atteint un creux de 43,6 % alors que la valeur médiane des maisons aux États-Unis n'était que de 2 938 $, soit 30 600 $ en dollars d'aujourd'hui. Avec la Seconde Guerre mondiale qui faisait rage à l'étranger, l'accession à la propriété était au bas de la liste des priorités, tant sur Main Street que sur Pennsylvania Avenue. Ce n'était pas une surprise étant donné la chute de 90 % de la production de maisons neuves à peine une décennie avant le début de la Grande Dépression. Le marché immobilier robuste des années 1950 s'est mis en place avec une forte demande de logements, la pénurie que la demande a créée, l'essor de l'économie et la migration vers les banlieues.
Au milieu du boom des achats d'après-guerre, le président américain Dwight D. Eisenhower a adopté le Federal Aid Highway Act de 1956, reliant le pays comme jamais auparavant. Cela a ouvert la voie à l'étalement des banlieues, modifiant le marché immobilier et ouvrant de nouvelles possibilités de logements, d'autant plus que de nombreux Américains fondaient des familles. Les familles ont acheté des voitures en nombre record, et les autoroutes parrainées par le gouvernement fédéral ont poussé les gens hors des villes et dans les banlieues où des subdivisions d'après-guerre comme Levittown ont surgi.
À la fin de la guerre, le retour de 15 millions de GI était juste ce qu'il fallait pour relancer le marché immobilier qui souffrait depuis longtemps. Les prêts garantis par le gouvernement ont aidé 2,4 millions d'anciens combattants à acheter des maisons en 1952. Bien que cela ait contribué à l'achat de maisons importantes et à la mobilité économique de nombreux anciens combattants blancs de la Seconde Guerre mondiale, ce n'était pas le cas pour de nombreux anciens combattants noirs. Les familles noires ressentaient encore les ramifications des zones de redlining - une pratique des banques refusant d'accorder des hypothèques aux gens en raison de leur race ou du quartier dans lequel ils vivaient - qui a commencé dans les années 1930 et ne sera considérée comme illégale qu'en 1968.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 11 900 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 104 166 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 31,7 %
Le boom de l'accession à la propriété s'est poursuivi dans les années 1960, tout comme la prospérité générale aux États-Unis. De nombreux facteurs ont contribué à l'augmentation de l'accession à la propriété et à la hausse des prix des maisons, y compris un bon rapport prix-revenu, qui correspond au revenu que le prix d'une maison devrait coûter (selon City Lab, ce nombre est maintenant de 2,6 ans de revenu) . Dans les années 1960, le ratio prix/revenu était de 2, ce qui signifiait que l'achat d'une maison nécessitait deux années de revenu du ménage. Le revenu moyen des ménages était également passé à 6 691 $ à la fin des années 1950, en hausse de 57,9 % depuis le début de cette décennie.
Un autre facteur contribuant à la hausse de l'accession à la propriété et des prix des maisons a été les changements dans le financement hypothécaire dirigés par la Federal Housing Administration (FHA), qui, comme le populaire GI Bill dans les années qui ont suivi la Seconde Guerre mondiale, a permis à de nombreux Américains d'acheter des maisons à un prix abordable. L'accession à la propriété a légèrement dépassé 60 % en 1960. Les taux hypothécaires sont également demeurés bas. En 1960, les prêts hypothécaires FHA étaient de 4,6 %, les prêts hypothécaires garantis par la VA étaient de 4,5 % et le taux hypothécaire moyen était de 5,1 %.
L'économie était également florissante dans les années 1960 grâce à des facteurs tels que la croissance intense de la main-d'œuvre et l'aide gouvernementale pour remédier à la pauvreté grâce aux bons d'alimentation et à l'assurance-maladie. Le Fair Housing Act de 1968 est également devenu loi au cours de cette décennie, rendant la redlining illégale et (en théorie) ouvrant un marché du logement plus équitable aux personnes de couleur. Alors que le Fair Housing Act de 1968 a permis des avancées législatives, les taux d'accession à la propriété des Noirs ne sont pas plus élevés aujourd'hui.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 17 000 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 112 941 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 42,8 %
La valeur médiane des maisons a augmenté le plus rapidement (43 %) dans les années 1970, à partir du moment où le recensement a commencé à suivre les valeurs dans les années 1940 jusqu'en 2000. La décennie a vu des chocs pétroliers, qui ont fait monter en flèche les prix de l'essence et les prix de la viande ont explosé. Les dépenses excessives pour la guerre du Vietnam ont également nui à l'économie américaine, tout comme le krach boursier de 1973-1974. Tous ces facteurs ont conduit à l'inflation, qui a augmenté au cours de la décennie pour atteindre certains des taux les plus élevés de l'histoire des États-Unis. La séquence d'une économie forte au cours des deux décennies précédentes avait finalement pris fin.
Parallèlement à l'inflation et aux taux, les prix des maisons ont également augmenté. Bien que la récession de 1973-1975 n'ait peut-être pas freiné les prix des maisons, elle a eu un impact sur le marché du logement. Selon le Joint Center for Housing Studies de l'Université de Harvard, les ventes de maisons et les mises en chantier ont chuté avant la récession du début des années 1970 et ont contribué à la reprise économique dans la période qui a suivi la récession. Une étude de Harvard a révélé que l'entrée des baby-boomers sur le marché du logement dans les années 1970 était l'une des principales causes de l'augmentation réelle des prix du logement.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 47 200 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 147 879 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 87,0 %
- Taux d'intérêt moyen sur 30 - hypothèque à taux fixe d'un an :13,7 %
Des récessions consécutives ont secoué le début des années 1980 et laissé près de 4 millions de personnes sans emploi. Les réductions d'impôts du président Ronald Raegan pour les riches en 1982 et 1986-87 ont également contribué à creuser l'écart de richesse dans le pays, rendant plus difficile pour les Américains moyens d'acheter des maisons. Les récessions des années 1980 ont également eu le plus d'impact sur les Noirs américains, car ils avaient des taux de chômage jusqu'à 2,77 fois supérieurs à ceux des Blancs. Le secteur manufacturier, qui employait de manière disproportionnée des Noirs américains, a le plus diminué au cours des années 80.
Normalement, des taux de chômage aussi élevés auraient un impact négatif sur les prix des logements, bien que cela n'ait pas été le cas au cours des premières années de la décennie. L'inflation a également continué d'augmenter, ce qui a fait monter en flèche les taux d'intérêt des prêts immobiliers. Une inflation à deux chiffres a entraîné des taux d'intérêt hypothécaires à deux chiffres. Selon les données de Freddie Mac, en 1981, le taux d'intérêt hypothécaire annuel moyen était de 16,63 %, le plus élevé jamais enregistré. Le « lundi noir », le 19 octobre 1987, le marché boursier a chuté de 22,61 %. L'impact a été ressenti à l'échelle mondiale, bien que les dommages causés au marché immobilier aient été régionaux, l'immobilier commercial de la ville de New York en ressentant l'impact, bien que temporairement.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 79 100 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 157 169 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 98,8 %
- Taux d'intérêt moyen sur 30 - hypothèque à taux fixe d'un an :10,1 %
Après avoir augmenté régulièrement tout au long des années 1980, les prix des maisons pour la décennie ont culminé en 1989 avec un prix de vente moyen de 151 200 $. Lorsque la récession a frappé en 1990, la bulle immobilière a éclaté et les prix nominaux des maisons ont chuté de 0,9 %. Alors que la récession a pris fin au printemps de l'année suivante, les prix réels des maisons aux États-Unis ont en fait continué de baisser et étaient en baisse par rapport au sommet de 1989 dans certaines régions du pays.
L'éclatement de la bulle immobilière de 1990 n'a touché que quelques grandes villes comme New York, Boston, Los Angeles, San Diego, Washington D.C. et San Francisco. Beaucoup de ces villes ne sont revenues à leurs sommets que près d'une décennie plus tard. Un rapport de 2009 de la Federal Housing Finance Agency a révélé que la Nouvelle-Angleterre avait été particulièrement touchée et qu'en 1997, les prix des logements avaient perdu plus de 32 % de leur valeur par rapport au sommet de 1988.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 119 600 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 179 331 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 126,8 %
- Taux d'intérêt moyen sur 30 - hypothèque à taux fixe d'un an :8,1 %
Alors que les zones du marché immobilier résidentiel qui avaient été touchées en 1990 (principalement les grandes villes américaines et certaines parties du pays, comme la Nouvelle-Angleterre) s'étaient redressées en 2000, un autre coup dur bouleverserait les prix des maisons plus tard dans la décennie. Un boom de la construction de maisons et des pratiques de prêt de mauvaise qualité ont endommagé le marché du logement et ont conduit à un ralentissement en 2007 et à l'effondrement du secteur des prêts hypothécaires à risque. Cela a été suivi par une hausse des taux hypothécaires et des saisies record. Le 26 décembre 2007, le New York Times a rapporté que les prix des maisons avaient chuté pour le 10e mois consécutif et a noté que, d'après les calculs de l'économiste Robert Shiller, « la baisse des prix des maisons est plus importante qu'à tout moment depuis 1941, lorsque le marché du logement chancelait au début de la Seconde Guerre mondiale.”
La bulle immobilière américaine a éclaté en 2008, et les États-Unis et de nombreux autres pays du monde ont été plongés dans une récession. Plus de 10 millions d'Américains ont perdu leur logement et 9 millions ont perdu leur emploi pendant la Grande Récession, et 46,5 millions d'Américains vivraient dans la pauvreté d'ici 2012. Les Noirs américains ont également été considérablement touchés par la Grande Récession, la valeur nette médiane des ménages noirs diminuant. de 53 % entre 2005 et 2009. Les ménages blancs n'ont enregistré qu'une baisse de 17 %.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 221 800 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 263 604 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 233,4 %
- Taux d'intérêt moyen sur 30 - hypothèque à taux fixe d'un an :4,7 %
Les années 2010 ont été une période de transformation et de croissance pour le secteur immobilier. La décennie est coincée entre un marché bas avec le krach immobilier de 2008 et un marché haut avec les augmentations inattendues des prix des maisons pendant la pandémie de COVID-19.
Selon les données économiques de la Réserve fédérale (FRED), le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis au cours du premier trimestre de 2010 était de 275 300 $. Ce nombre est passé à 384 600 $ au cours du quatrième et dernier trimestre de 2019, soit un bond de plus de 100 000 $ en 10 ans. Au cours de cette décennie, les grands centres urbains de toutes les gammes de prix ont dépassé les gains de prix nationaux. Selon PropertyShark, les villes de Sunbelt comme Phoenix et Mesa, en Arizona, ont également connu des augmentations significatives du prix des maisons dans les années 2010.
À mesure que les prix des maisons augmentaient, le besoin de prêts hypothécaires augmentait également. Les personnes de couleur ont connu certains des taux de refus de prêt hypothécaire les plus élevés au début des années 2010, les Noirs américains culminant à 40 % et les Hispaniques américains à plus de 25 %. En 2015, ces pourcentages sont tombés à 27,4 % et 19,2 % pour les Noirs et les Hispaniques américains, respectivement. Les Américains blancs ont tout au plus vu des taux de refus supérieurs à 15 % au début des années 2010, pour atteindre environ 11 % en 2015.
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- Prix médian des maisons (non ajusté) : 336 900 $
- Prix médian des maisons (ajusté en fonction de l'inflation en dollars de 2020) : 336 900 $
- Croissance des prix depuis 1950 : 326,1 %
- Taux d'intérêt moyen sur 30 - hypothèque à taux fixe d'un an :3,1 %
L'année 2020 a été une année record pour les prix des logements, le coût médian d'une maison vendue en août 2020 atteignant 310 600 $, un record absolu. Ce fut également une année record pour les ventes en général, avec une pénurie de stocks et des taux hypothécaires historiquement bas qui ont maintenu la vigueur du marché. Les prix de l'immobilier ont grimpé en flèche en raison de plusieurs facteurs contributifs, notamment la génération Y entrant dans ses années d'achat maximales et la pandémie de COVID-19 créant un boom des opportunités de travail à distance/à domicile, ce qui a permis à de nombreuses personnes de se déplacer pratiquement n'importe où.
Alors que de nombreuses grandes villes ont connu une baisse des prix et une baisse de la demande de logements, les zones suburbaines et rurales ont vu le contraire. Cela peut être dû au désir des propriétaires de trouver des zones plus sûres avec des taux d'infection plus faibles et des maisons qui offrent plus d'espace à l'intérieur et à l'extérieur. En 2020, l'indice Freddie Mac House Price Index (FMHPI) a montré une augmentation du prix des maisons de 11,3 % aux États-Unis. À l'approche de l'automne 2021, les prix d'inscription médians sont en baisse. Les experts prédisent que les prix de l'immobilier vont se stabiliser et ralentir, et que les taux hypothécaires vont augmenter.
