La pandémie a mis à rude épreuve le marché du logement. Les prix d'achat des maisons sont plus élevés que jamais, et la plupart des marchés ont maintenant une pénurie d'inventaire qui rend difficile la recherche d'une maison unifamiliale ou multifamiliale à n'importe quel prix.
Pour identifier ce qui contribue à stimuler la forte demande de logements multifamiliaux par les investisseurs et déterminer comment cette tendance affecte les locataires qui dépendent de ces unités pour se loger, EquityMultiple a compilé une liste de cinq façons dont les tendances d'investissement ont affecté le secteur immobilier multifamilial. des rapports sur les tendances locatives et le secteur de l'habitation multifamiliale.
L'offre et la demande déséquilibrées sur le marché du logement ont affecté de manière disproportionnée certaines données démographiques et certains types d'acheteurs, tandis que les acheteurs et les investisseurs à revenu élevé ont pu s'emparer d'une plus grande partie du marché, parfois avant même qu'une liste ne soit rendue publique. Cela se produit dans les marchés urbains et suburbains à travers le pays, et la tendance à l'investissement immobilier ne semble pas s'atténuer dans un avenir proche.
Les investisseurs ne se concentrent pas uniquement sur les unités individuelles non plus. Les propriétés multifamiliales - qui sont des propriétés qui comprennent plus d'un logement, qu'il s'agisse d'un duplex, d'un complexe de maisons en rangée ou d'un immeuble d'appartements, sont devenues un produit de choix pour les investisseurs pendant la pandémie - et pour cause. Ces propriétés ont tendance à être à faible risque et à haut rendement pour les bons investisseurs et offrent la possibilité de profiter de plusieurs unités avec un seul achat immobilier.
Continuez à lire pour en savoir plus sur les tendances de l'immobilier multifamilial.
1 / 5 Le marché de la location multifamiliale a été touché au début de la pandémie, mais il s'est depuis redressé et prospère maintenant dans la plupart des métros. À la mi-2021, la croissance des loyers avait augmenté de 2,5 % d'une année sur l'autre et était revenue aux niveaux d'avant la pandémie - et elle n'a fait que poursuivre sur sa lancée depuis.
La moyenne nationale des loyers demandés pour les logements multifamiliaux a augmenté de 13,7 % d'une année sur l'autre et a atteint un sommet historique de 1 572 $, selon l'enquête d'octobre de Yardi Matrix. C'est une excellente nouvelle pour les investisseurs, qui sont en mesure de capitaliser sur les tendances de croissance des loyers et d'augmenter les prix de location pour obtenir des retours sur investissement plus élevés. Ce n'est pas si génial pour les locataires, cependant, car ils sont confrontés à une augmentation constante des prix des loyers multifamiliaux à un moment où les autres types de logements sont rares.
La hausse des taux de location rend les logements abordables difficiles ou impossibles à trouver pour de nombreux locataires américains et devrait contribuer à une crise des expulsions qui frappera le plus durement les communautés déjà vulnérables.
L'extrême pénurie de logements de classe B, C et de logements pour la main-d'œuvre signale de nombreuses opportunités pour les développeurs créatifs et les investisseurs immobiliers d'offrir le développement, la réhabilitation et la densification.
2 / 5 La demande de logements multifamiliaux est extrêmement élevée en ce moment et devrait le rester pour le moment. Les données sur le logement de novembre du recensement montrent que les taux d'inoccupation nationaux au troisième trimestre de 2021 étaient de 5,8 % pour les logements locatifs, un taux extrêmement faible.
Une partie du faible taux d'inoccupation est due au manque de logements disponibles. Les acheteurs quitteraient normalement la location, laissant la place aux nouveaux locataires pour emménager, mais l'écrasement de la demande de logements a rendu les achats hors de portée pour de nombreuses personnes, en particulier les premiers acheteurs. Ainsi, ces ménages restent dans leurs logements locatifs, même si les loyers sont augmentés à de nouveaux niveaux. Cela a conduit les investisseurs à parier gros sur l'achat d'unités locatives, ce qui a stimulé la demande d'unités multifamiliales qui offrent une mise à l'échelle plus rapide et des flux de trésorerie mensuels plus élevés, sans parler d'être plus faciles à financer dans certains cas.
3 / 5 Il y a eu une baisse rapide de l'activité de location multifamiliale au début de la pandémie, mais cette tendance à la baisse n'est plus un problème. Les nouveaux baux sont en hausse depuis février 2021, et il y a aussi une tendance intéressante des locataires actuels à renouveler leurs baux existants. Comme pour l'augmentation de la demande locative, cette tendance au renouvellement peut être attribuée en grande partie à un manque d'inventaire. Les taux de renouvellement des baux sont maintenant supérieurs aux nouveaux baux, ce qui est une preuve supplémentaire que les locataires restent dans leurs logements. C'est un énorme avantage pour les investisseurs, car les problèmes de rotation des loyers et d'inoccupation peuvent être extrêmement coûteux. Cependant, ce n'est pas un si grand avantage pour les locataires, qui peuvent être confrontés à des augmentations de loyer ou à d'autres problèmes liés au loyer sans autre alternative.
4 / 5 Le volume des transactions de logements multiples aux États-Unis a atteint un record trimestriel de 63 milliards de dollars au quatrième trimestre de 2020, et cela est dû, en grande partie, à une augmentation de la demande des investisseurs. Ce ne sont pas seulement les investisseurs américains qui ont jeté leur dévolu sur le marché du logement multifamilial. Les investisseurs du monde entier ont augmenté leurs allocations aux logements multifamiliaux, une tendance qui se poursuit depuis le début de la pandémie. Les prix de location se sont maintenus malgré les difficultés économiques de ces deux dernières années, et il y a maintenant une tonne d'argent à gagner pour les investisseurs.
5 / 5 Une autre force motrice de la hausse des investissements multifamiliaux est la demande locative constamment élevée par rapport à l'offre. La pénurie de logements a poussé la construction de nouveaux logements - multifamiliaux et autres - à un rythme effréné, de nouvelles unités étant construites dans les zones suburbaines et urbaines à un rythme record. Cela dit, il est peu probable que la nouvelle construction freine le retour sur investissement des investisseurs du marché multifamilial.
Les analystes estiment que la demande continue d'unités locatives devrait suivre le rythme de la nouvelle offre, ce qui signifie qu'il y aura suffisamment de demande pour que les investisseurs maintiennent une occupation saine dans les propriétés multifamiliales dans un proche avenir. La demande constamment élevée sur les marchés multifamiliaux est le résultat d'une confluence complexe de facteurs, notamment les changements démographiques, les faibles taux d'accession à la propriété, les réglementations de zonage et la sous-construction de propriétés multifamiliales non luxueuses dans les zones populaires.
Avec une demande exorbitante et des options de logement restreintes, il est peu probable que les locataires voient un soulagement significatif dans un proche avenir. Mais dans les années à venir, les investisseurs multifamiliaux tournés vers l'avenir pourraient être en mesure de réaliser des rendements attractifs tout en augmentant l'offre de logements au prix du marché, réduisant ainsi les coûts pour les locataires dans un marché locatif autrement gonflé.
