Le marché immobilier résidentiel actuel aux États-Unis ne ressemble en rien à ce qu'il était il y a quelques années. Alors qu'il était difficile pour les acheteurs de maison de trouver un logement abordable sur certains marchés, comme New York ou Los Angeles, par exemple, le logement était encore assez accessible sur de nombreux autres marchés à travers le pays.
Ce n'est guère le cas de nos jours, cependant. Les taux hypothécaires historiquement bas au début de la pandémie ont entraîné une augmentation rapide de la demande de logements, et celle-ci n'a pas ralenti depuis. Le marché du logement pour les acheteurs est désormais extrêmement compétitif, que vous essayiez d'acheter une maison à Austin, au Texas, ou à Nashville, au Tennessee. Il y a plus d'acheteurs que de vendeurs sur presque tous les marchés et pour être considéré comme un acheteur compétitif, vous devez tout mettre en œuvre. Il n'est pas rare d'offrir des concessions importantes, qu'il s'agisse de sauter les inspections, une fermeture de deux semaines ou un paiement en espèces pour l'achat de la maison.
Et, si un acheteur a la chance de décrocher une maison à acheter, il peut voir des gains importants peu de temps après la clôture. Les prix des maisons ont continué de monter en flèche sur de nombreux marchés à travers le pays, ce qui les a amenés à gagner de l'équité presque instantanément, même s'il y a des prix d'achat plus élevés à affronter.
Ce n'est pas le cas pour tous les propriétaires, cependant. Dans certaines régions métropolitaines, il y a eu une augmentation du nombre de propriétaires qui doivent plus que la valeur de leur maison. Il est important de prêter attention à l'endroit où ces types de prêts hypothécaires sous-marins se produisent, car ils sont un indicateur clair du succès du marché dans une région. Dans les régions où les taux de prêts hypothécaires sous-marins sont élevés, cela peut entraîner de gros problèmes pour les propriétaires et pourrait signaler des problèmes pour le marché du logement dans son ensemble.
SmartAsset a utilisé les données de septembre 2021 du rapport CoreLogic Homeowner Equity pour comparer 10 métros en fonction de leurs parts de capital négatives au deuxième trimestre de 2021. Un capital négatif fait référence à une maison dont la valeur actuelle est inférieure au montant dû sur l'hypothèque. Pour cette histoire, les données sont également comparées à des parts de capital négatives au premier trimestre 2021 et au deuxième trimestre 2020. Voici ce que les données ont montré sur les métros où les gens doivent plus d'argent que ne valent leurs maisons.
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- Part des fonds propres négative au deuxième trimestre 2021 :0,6 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,1 %
--- Variation depuis 2020 :-0,1 %
Comme dans la plupart des autres régions du pays, la région métropolitaine de San Francisco-Redwood City-South San Francisco, dans le nord de la Californie, a connu une explosion des achats de maisons au plus fort de la pandémie. Afin d'être compétitifs, les acheteurs devaient offrir des prix bien supérieurs au prix demandé pour les maisons dans cette zone déjà chère, et beaucoup ont contracté d'énormes dettes immobilières pour ce faire.
Ce à quoi personne ne s'attendait, c'est qu'un exode de l'industrie technologique, un passage au travail à distance et une économie de l'emploi déprimée dans la région de San Francisco conduiraient des foules de gens à quitter le métro coûteux pour des zones plus abordables. Cela a réduit la concurrence des acheteurs de maison dans la région et provoqué une forte baisse de l'enthousiasme des acheteurs de maison, ralentissant la hausse de la valeur des maisons dans la région. Les ventes de maisons dans la région métropolitaine de San Francisco sont désormais plus lentes qu'elles ne l'étaient en 2020 - et les prix, bien qu'encore élevés, ont également chuté ou sont restés stables dans de nombreuses parties de la Bay Area ces derniers mois. La fin des abstentions en matière de prêts hypothécaires est également susceptible d'entraîner des taux élevés de saisies, ce qui pourrait entraîner une baisse supplémentaire de la valeur des maisons dans la région et laisser les propriétaires qui doivent plus que la valeur de leur maison avec une valeur en baisse.
2 / 10
- Part des fonds propres négative au deuxième trimestre 2021 :0,7 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,1 %
--- Variation depuis 2020 :-0,5 %
Les acheteurs potentiels de la région métropolitaine de Los Angeles-Long Beach-Glendale devaient offrir bien au-dessus du prix demandé pour être compétitifs sur le marché du logement au plus fort de la pandémie. Cela a conduit certains acheteurs à s'endetter massivement juste pour acheter des maisons, ce qui a entraîné des prix des logements insoutenables. Cela a également conduit de nombreux propriétaires de cette région à avoir des capitaux propres inférieurs ou, dans certains cas, des capitaux propres négatifs en raison d'une augmentation de la dette hypothécaire, ce qui était nécessaire pour que de nombreux acheteurs entrent sur le marché.
Le marché du logement dans cette région métropolitaine a maintenant commencé à se refroidir et devrait continuer à le faire jusqu'en 2022, ce qui pourrait entraîner un nombre encore plus élevé de propriétaires devant plus que la valeur de leur maison. Si la fin des protections d'abstention hypothécaire entraîne une augmentation des saisies en 2022, la valeur des maisons dans ce domaine est susceptible de chuter, ajoutant encore plus de propriétaires sous-marins au mélange.
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- Part des capitaux propres négative au deuxième trimestre 2021 : 1,2 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,1 %
--- Variation depuis 2020 :-0,2 %
Alors que le marché du logement dans le Denver-Aurora-Lakewood reste extrêmement compétitif, les prix des maisons ont baissé et les stocks ont augmenté dans ce métro du Colorado ces derniers mois. C'est un écart significatif par rapport à ce qui se passait dans le métro de Denver au plus fort de la pandémie, lorsque les prix des maisons augmentaient rapidement. À ce stade, les acheteurs réguliers ont dû concurrencer une vague d'investisseurs et d'acheteurs au comptant sur le marché de Denver, ce qui a conduit à faire des offres plus importantes, à contracter des prêts hypothécaires plus importants et à avoir moins d'argent pour les acomptes. À leur tour, ces nouveaux propriétaires disposaient de moins de valeur nette dans leur maison et, bien que la hausse de la valeur des maisons en 2020 ait entraîné une augmentation de la valeur nette des propriétaires, cette tendance instantanée de la valeur nette s'est ralentie en 2021.
Le marché du logement dans la région de Denver est désormais considéré comme sérieusement surévalué, et le taux croissant de propriétaires ayant une valeur nette négative pourrait devenir un problème encore plus important si la valeur des maisons baisse dans un proche avenir.
4 / 10
- Part des capitaux propres négative au deuxième trimestre 2021 : 1,3 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,7 %
--- Variation depuis 2020 :-1,8 %
Un afflux d'investisseurs et d'acheteurs fortunés de l'extérieur de l'État peut rapidement changer le paysage d'un marché immobilier. Bien que cela ait été évident sur de nombreux marchés, c'est un problème évident sur le marché Las Vegas-Henderson-Paradise.
Au début de la pandémie, la région métropolitaine de Las Vegas est devenue un hotspot immobilier pour les investisseurs, les pools d'investissement, les entreprises et les riches acheteurs étrangers. La course folle pour les immeubles de placement a provoqué une pénurie de logements et une hausse rapide des prix des maisons, laissant les acheteurs qui dépendaient des prêts hypothécaires sans autre option que d'offrir plus que le prix demandé pour rivaliser. Mais si ces facteurs ont joué un rôle dans la tendance négative de la valeur nette du logement à Las Vegas, d'autres facteurs tels que les taux de chômage élevés au début de la pandémie ont également joué un rôle.
En novembre 2020, environ 6,15 % des remboursements de prêts immobiliers dans la région de Las Vegas avaient au moins 90 jours de retard en raison des difficultés financières persistantes des propriétaires. Cela, associé aux emprunts des propriétaires sur la valeur nette de leur maison, a probablement joué un rôle important dans la hausse des prêts hypothécaires sous-marins à Las Vegas.
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- Part des fonds propres négative au deuxième trimestre 2021 :1,5 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,1 %
--- Variation depuis 2020 :0,0 %
Au début de la pandémie, la région métropolitaine de Houston-The Woodlands-Sugar Land au Texas a connu une augmentation vertigineuse des taux de chômage qui a causé des difficultés financières aux propriétaires qui ont soudainement été incapables de payer leurs emprunts hypothécaires. Alors que l'option d'abstention hypothécaire a aidé ces propriétaires à éviter de perdre leur maison en raison d'une saisie, la dette hypothécaire croissante due aux retards de paiement a contribué à augmenter les taux de valeur nette négative du logement dans cette région métropolitaine.
Une augmentation de la demande d'achats de maisons s'est également produite avec la baisse des taux d'intérêt hypothécaires, ce qui a entraîné une flambée des prix des maisons et une concurrence féroce pour les maisons à Houston. Afin d'être compétitifs, certains acheteurs ont dû contracter des emprunts hypothécaires plus importants pour acheter des maisons, ce qui les a rendus plus vulnérables aux fluctuations de la valeur des maisons.
Le début de 2021 a également entraîné des taux de refinancement élevés à l'échelle nationale - y compris des refinancements dans lesquels les propriétaires empruntent sur leurs fonds propres - ce qui a peut-être également contribué à la hausse des prêts immobiliers sous-marins dans cette région métropolitaine. Le marché du logement de la région métropolitaine de Houston est resté solide pendant la pandémie, mais avec la fin des protections d'abstention hypothécaire, il pourrait y avoir une augmentation des saisies dans ce domaine et une autre augmentation du pourcentage de propriétaires qui doivent plus que ce que vaut leur maison.
6 / 10
- Part des capitaux propres négative au deuxième trimestre 2021 : 1,7 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,4 %
--- Variation depuis 2020 : -1,4 %
Il ne fait aucun doute que le marché du logement dans la région métropolitaine de Washington-Arlington-Alexandria était en feu pendant la pandémie, les acheteurs étant contraints d'offrir des prix d'achat extrêmement élevés pour rivaliser. Cela a conduit certains acheteurs à contracter d'importants emprunts hypothécaires pour être compétitifs, mais le marché du logement dans la région s'est refroidi, avec une baisse constante des prix de vente médians dans cette région au cours des derniers mois.
Les propriétaires qui contractent des dettes hypothécaires élevées avec des mises de fonds plus petites sont plus vulnérables aux fluctuations du marché du logement, car une baisse de la valeur des maisons peut rapidement les mettre sous l'eau sur leurs maisons. Cela contribue probablement à l'augmentation du nombre de personnes qui doivent plus que la valeur de leur maison dans ce domaine - et un taux élevé de prêts hypothécaires en souffrance dans ce domaine peut aggraver le problème. Les acheteurs qui ont acheté leur maison au plus fort de la pénurie de logements ont peut-être également vu récemment une baisse de la valeur de leur maison grâce au ralentissement du marché du logement, ce qui pourrait être un autre facteur.
Il semble que le marché du logement dans la région de Washington, D.C. pourrait également rester calme dans un avenir proche, ce qui pourrait permettre aux propriétaires de devoir plus facilement que ce que vaut leur maison dans ce métro.
7 / 10
- Part des capitaux propres négative au deuxième trimestre 2021 : 1,9 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,3 %
--- Variation depuis 2020 :-0,9 %
Le marché du logement dans la région métropolitaine de Boston a été brutal pour les acheteurs au cours de la première année de la pandémie. Les maisons étaient très demandées par tous les types d'acheteurs et la concurrence pour les maisons a fait grimper le prix médian des maisons unifamiliales à un niveau record de 780 000 $. Ce prix médian des maisons exorbitant a rendu la concurrence difficile pour les acheteurs à revenus modestes, et de nombreux propriétaires potentiels ont choisi de contracter une tonne de dettes hypothécaires pour être compétitifs.
Les choses se sont refroidies depuis, les prix fixes d'aujourd'hui ont peut-être amené certains propriétaires qui ont acheté à des prix de pointe à être sous l'eau sur leurs prêts immobiliers. Les taux de délinquance hypothécaire sont maintenant à la hausse et la dette croissante due aux paiements en souffrance peut s'ajouter à l'augmentation du pourcentage de propriétaires qui doivent plus que la valeur de leur maison.
8 / 10
- Part des fonds propres négative au deuxième trimestre 2021 :3,1 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,2 %
--- Variation depuis 2020 :-1,1 %
Contrairement à de nombreuses autres régions métropolitaines du pays, la région métropolitaine de New York-Jersey City-White Plains a mis du temps à voir une augmentation de la demande d'achats de maisons pendant la pandémie. La ville de New York a connu un exode massif au lieu d'écraser la demande des acheteurs, ce qui a provoqué une baisse des prix des maisons plutôt qu'une légère hausse et a entraîné une baisse de la valeur des maisons.
Le problème a été exacerbé par des taux de chômage élevés après les fermetures et les fermetures, ce qui a entraîné des taux élevés de propriétaires qui se sont soudainement retrouvés dans l'incapacité de rembourser leurs prêts hypothécaires. Ce type de dette hypothécaire composée rend plus probable que les propriétaires finissent par devoir plus que la valeur de leur maison, même lorsque des programmes d'abstention les protègent contre la saisie. Depuis, les choses se sont normalisées avec le marché du logement dans la région - et les prix ont commencé à augmenter dans certaines régions - mais la ville de New York a toujours des niveaux de détresse hypothécaire nettement plus élevés que le reste de l'État.
9 / 10
- Part des capitaux propres négative au deuxième trimestre 2021 :4,1 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-1,4 %
--- Variation depuis 2020 :-3,6 %
Le marché du logement dans la région métropolitaine de Miami-Miami Beach-Kendall en Floride a l'un des taux les plus élevés de personnes qui doivent plus sur leurs maisons qu'elles ne valent, et il y a quelques facteurs qui contribuent au problème. L'un des principaux problèmes découle du fait que le marché de la région métropolitaine de Miami était si chaud au plus fort de la pandémie qu'il était difficile pour les acheteurs de décrocher des contrats sans trop demander d'offres. Cela a conduit certains acheteurs à contracter des dettes hypothécaires massives pour concurrencer d'autres acheteurs. Mais maintenant que le marché du logement s'est refroidi dans ce métro, ces propriétaires courent un risque plus élevé de sombrer sous l'eau en raison de la baisse de valeur.
En juillet 2021, un taux élevé de prêts hypothécaires en souffrance - environ 6,6% dans le métro de Miami - contribuait probablement également à la hausse du nombre de propriétaires sous-marins. Les ventes de maisons ont continué de ralentir au cours des derniers mois dans la région métropolitaine de Miami, ce qui devrait continuer à contribuer à la tendance des propriétaires de cette région à devoir plus que la valeur de leur maison.
10 / 10
- Part des fonds propres négative au deuxième trimestre 2021 :5,2 %
--- Variation depuis le premier trimestre :-0,9 %
--- Variation depuis 2020 :-2,0 %
Le marché du logement dans la région métropolitaine de l'Illinois de Chicago-Naperville-Arlington Heights était en plein essor au début de la pandémie. Cela a entraîné une pénurie de logements et une augmentation rapide des prix des maisons dans la région, ainsi qu'une concurrence féroce de la part des acheteurs qui ont dû faire d'énormes offres pour être prises en compte par les vendeurs. À son tour, il y avait une tendance dans laquelle les acheteurs empruntaient d'énormes sommes d'argent pour acheter des maisons - et pour les propriétaires chanceux, un gain rapide de capitaux propres alors que les prix des maisons augmentaient. Cette hausse rapide s'est cependant refroidie plus tôt cette année, laissant les propriétaires qui ont acheté au plus fort de la guerre des prix vulnérables aux baisses du marché.
D'autres problèmes, comme le fait qu'environ 5% des titulaires de prêts immobiliers de l'Illinois étaient en retard de paiement ou risquaient une saisie en juillet 2021, ont contribué à augmenter le taux élevé de propriétaires sous-marins dans cette région. Et, si les saisies généralisées attendues se produisent dans la région de Chicago dans un avenir proche, cela pourrait encore faire chuter la valeur des maisons dans la région, ce qui rendrait difficile pour les propriétaires qui ont acheté des maisons avec des prêts hypothécaires pendant la pandémie de rester à flot.
