Si vous avez été à la recherche d'une nouvelle maison à un moment quelconque au cours des deux dernières années, vous savez à quel point il peut être difficile pour les acheteurs de conclure une affaire.
Les marchés à travers le pays sont toujours confrontés à des pénuries de logements causées par la frénésie d'achat inattendue alimentée par la pandémie, qui a épuisé les stocks et fait monter en flèche les prix à de nouveaux sommets. Sur de nombreux marchés, il est devenu courant pour les acheteurs au comptant d'offrir des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de plus que le prix demandé pour les maisons - et cette demande écrasante de logements fait maintenant sortir de nombreux acheteurs à revenu faible ou moyen du marché. piscine.
Mais alors que l'hystérie des achats de maisons induite par la pandémie fait monter en flèche les prix des maisons, les choses pourraient changer dans un avenir proche. Les protections fédérales contre les saisies mises en place au début de la pandémie ont maintenu les taux de saisies à un faible niveau au début de 2021, mais les choses ont changé après l'expiration des protections fédérales pour les propriétaires. Le troisième trimestre de 2021 a vu une augmentation de 34 % des saisies par rapport au trimestre précédent et une augmentation de 68 % des saisies par rapport à l'année précédente.
Ce bond des saisies au troisième trimestre n'était probablement que le début du problème. En l'absence de protections fédérales pour les propriétaires à court d'argent, les experts s'attendent maintenant à ce que le taux de saisies augmente en 2022. Cela mettra presque certainement un frein à la hausse des prix des maisons et pourrait même permettre une chute des prix des maisons. Cela conduira également à la rare opportunité pour les acheteurs de capitaliser sur l'achat de propriétés de forclusion, qui peuvent souvent être achetées bien en dessous de la valeur marchande. Cela peut également permettre à certains des acheteurs dont le prix a été écarté du marché au cours des deux dernières années d'entrer dans l'arène de l'achat d'une maison.
Mais avant de commencer à planifier l'achat d'une propriété saisie, il est important de bien comprendre dans quoi vous vous embarquez. L'achat d'une saisie peut être très différent de l'achat d'une maison avec un processus d'achat standard, et il est important de savoir à quoi vous faites face.
Pour vous aider à vous préparer au processus d'achat d'une forclusion, UpNest a compilé une liste de 10 choses que les particuliers devraient savoir sur l'achat d'une maison saisie. Voici ce que vous devez savoir.
1 / 10 Un prêteur qui annonce une saisie tente de récupérer chaque centime qu'il peut de la vente de la propriété, y compris le temps passé dessus.
Pour éviter de perdre du temps sur une transaction qui échoue, la banque qui examine les offres voudra s'assurer qu'un acheteur est qualifié avant d'aller de l'avant. Et c'est précisément pourquoi vous avez besoin d'une lettre d'approbation de prêt :pour prouver que vous avez un prêteur prêt à financer l'achat. Sinon, votre offre sera probablement ignorée par un acheteur qui peut prouver qu'il a trouvé un prêteur.
Pour les acheteurs potentiels, il est important de garder à l'esprit qu'il n'est pas toujours simple d'obtenir un prêt avec lequel acheter une saisie. Il peut être particulièrement difficile d'obtenir un financement pour une propriété nécessitant des réparations majeures en raison de problèmes de vandalisme ou d'inoccupation.
2 / 10 Une forclusion peut être vendue par le biais d'une vente aux enchères ou par un prêteur qui a pris possession de la propriété. Ces deux méthodes sont radicalement différentes pour les acheteurs.
Les propriétés de forclusion qui sont vendues aux enchères sont généralement vendues dans un court laps de temps au plus offrant. Les propriétés aux enchères sont un moyen très populaire d'acheter des saisies car elles peuvent être obtenues pour quelques centimes sur le dollar, mais vous devrez généralement payer en espèces à l'avance pour la propriété.
Le processus d'achat d'une propriété à partir de l'inventaire des propriétés immobilières (REO) d'un prêteur est le plus similaire à un achat immobilier traditionnel. Dans ce cas, le prêteur répertorie généralement la propriété à vendre et accepte les offres d'acheteurs potentiels pendant une période de temps désignée. Si un acheteur ne peut pas payer en espèces, le financement peut être obtenu par l'intermédiaire d'un prêteur. La grande différence est que le vendeur est la banque ou le prêteur propriétaire de la maison et vous aurez besoin d'un agent immobilier capable de travailler avec un agent REO.
3 / 10 Lorsque vous achetez une forclusion, il n'y a pas de réparations ou de concessions du vendeur faites sur la propriété, quels que soient les problèmes. Si vous achetez une saisie REO, vous êtes généralement autorisé à faire effectuer une inspection de la propriété, mais vous la paierez de votre poche et ce ne sera pas une tactique de négociation, car les saisies viennent telles quelles. .
Dans le cadre d'une vente aux enchères, le compromis pour obtenir la propriété à un prix réduit est que vous ne saurez probablement pas dans quoi vous vous engagez, à part des dommages cosmétiques apparents ou des problèmes structurels que vous pouvez repérer avant la vente aux enchères. L'acheteur doit vraiment se méfier de ces propriétés, car le statut "tel quel" pourrait finir par vous coûter beaucoup plus cher que prévu.
4 / 10 Les problèmes financiers sont généralement le principal moteur de la saisie d'une maison, ce qui peut entraîner des problèmes de privilèges et de prêts superposés attachés à la propriété.
Un propriétaire qui a perdu sa maison en raison d'une saisie est susceptible d'avoir emprunté sur la valeur nette de la maison pour une raison ou une autre, ce qui a entraîné de multiples obligations de prêt. Suite à une saisie, il y a souvent plusieurs parties qui attendent d'être payées après la vente de la propriété. En tant qu'acheteur, cela peut devenir assez délicat lorsque vous essayez de le démêler.
Vous aurez besoin d'une société de titres réputée à vos côtés pour vous aider à déterminer qui doit quoi - et comment cela pourrait affecter votre achat de la propriété - avant de poursuivre l'achat. Dans certains cas, avoir plusieurs prêteurs attachés à une propriété et des documents peu clairs peuvent suffire à vous dissuader d'aller de l'avant, mais vous ne le saurez pas à moins d'avoir une société de titres pour vous aider à tout régler.
5 / 10 Les propriétés saisies sont souvent dans un tel état de délabrement qu'elles peuvent être difficiles à vendre aux acheteurs, mais certains programmes peuvent les rendre plus attrayantes et plus abordables.
Certaines villes offrent des programmes d'aide aux acheteurs de maison à ceux qui sont prêts à investir dans l'achat et la rénovation de propriétés appartenant à la ville. Ces types de programmes s'accompagnent d'un large éventail d'incitations, notamment des prêts-subventions et de l'argent gratuit pour les rénovations domiciliaires et les mises à jour des propriétés. Ces programmes, qui sont plus courants dans les zones où les taux de propriétés en difficulté ou saisies sont élevés, servent d'incitations tentantes pour les acheteurs et peuvent représenter des éléments majeurs de la revitalisation des quartiers.
6 / 10 Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement tels que les prêts FHA ou USDA peuvent être d'excellentes sources de financement pour les premiers acheteurs ou les acheteurs à revenu faible à modéré. Mais lorsqu'il s'agit de saisies, ces types de prêts peuvent ne pas être aussi utiles.
L'objectif des prêts garantis par le gouvernement est d'aider les acheteurs à obtenir des maisons sûres et habitables, ce qui signifie que ces prêts ont des normes et des stipulations de sécurité strictes. Par exemple, si la saisie que vous souhaitez acheter ne respecte pas les codes de construction de base, vous ne pourrez probablement pas l'acheter avec un prêt FHA, car elle ne répond pas aux normes de logement établies pour ce type de prêt - et le la propriété est achetée telle quelle, ce qui signifie qu'aucune réparation ne sera effectuée par le vendeur. Étant donné que de nombreuses maisons saisies ont de graves problèmes structurels ou de sécurité, il peut être difficile pour elles de passer les inspections requises sur les prêts gouvernementaux comme ceux-ci.
7 / 10 Il est important de se rappeler que la budgétisation est toujours importante lorsqu'il s'agit d'acheter une maison saisie. Bien que vous puissiez acquérir une propriété pour moins que ce qu'elle vaut, vous ne voulez pas maximiser votre budget lors d'une saisie. Vous achetez la propriété telle quelle, ce qui signifie qu'il y aura presque certainement des réparations nécessaires pour que la maison soit habitable, et si vous achetez en haut de votre budget, vous n'aurez pas l'argent supplémentaire pour terminer eux.
Vous devrez peut-être payer en espèces pour votre forclusion si vous l'avez acheté aux enchères, vous devez donc savoir exactement ce que vous pouvez dépenser pour la propriété avant de faire des offres. Et cela ne signifie pas le maximum absolu que vous pouvez payer en espèces. Comme pour les propriétés REO, vous devrez presque certainement effectuer des réparations ou des mises à jour de la propriété, vous devez donc solidifier votre montant d'achat maximum - moins l'argent que vous avez mis de côté pour les réparations - avant de commencer à enchérir ou à faire des offres. P> 
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Les ventes à découvert sont un autre type courant de propriété en difficulté financière. Dans ces cas, la maison est vendue à un prix inférieur à celui du prêt actuel sur la propriété. Ces types de propriétés peuvent souvent être acquises pour moins que la valeur marchande, mais il y a un gros compromis :le temps.
Cela peut prendre six mois ou plus pour que le processus de vente à découvert soit terminé, car il y a beaucoup plus d'étapes à franchir pour le prêteur et le vendeur au cours du processus. Le prêteur qui autorise la vente à découvert devra fouiller dans les finances du propriétaire actuel pour s'assurer qu'il ne peut vraiment pas se permettre de rembourser le prêt sur la maison, ce qui peut prendre un certain temps, tout comme tous les documents qui l'accompagnent. Et comme le but de la vente à découvert est de récupérer le plus possible sur la propriété pour éviter des pertes énormes, le prêteur acceptera les offres des acheteurs pendant une période plus longue. Une fois toutes les offres reçues, ils accepteront la meilleure offre et la vente sera conclue, ce qui signifie que vous devrez attendre longtemps.
9 / 10 Des ventes de maisons comparables, ou «coms», dans une région peuvent vous en dire beaucoup sur ce que vous devriez offrir pour une maison, et cela inclut les saisies. Comme pour les autres types de ventes de maisons, vous devez utiliser les informations des saisies récemment vendues et comparables dans la région pour déterminer quelle devrait être votre offre.
En regardant à quel prix des propriétés de saisie similaires se sont vendues, vous pouvez avoir une idée des types d'offres que les banques ou les prêteurs acceptent. Si vous savez quelle est la fourchette de prix généralement acceptée pour des saisies similaires, vous saurez ce que devrait être une offre solide sur la propriété qui vous intéresse. Cela, à son tour, augmentera vos chances que votre offre soit acceptée par le prêteur. Sans ces informations, vous courez le risque d'offrir bien en dessous ou, pire encore, bien au-dessus du prix moyen de saisie accepté dans la région.
10 / 10 Il y a généralement beaucoup de concurrence pour les maisons saisies, ce qui signifie que vous devez être prêt à enchérir plus que les autres acheteurs si vous souhaitez acquérir une certaine propriété.
Vous pouvez commencer avec l'enchère minimale la plus basse qu'un prêteur acceptera sur une propriété, mais si d'autres acheteurs potentiels font des offres plus élevées, vous devrez proposer une offre plus élevée pour être compétitif. Cela peut conduire à une pente glissante de surenchère, alors assurez-vous de fixer un plafond pour votre enchère maximale. Si vous enchérissez lors d'une vente aux enchères, vous devez également vous rappeler que vous serez responsable du paiement de tous les privilèges ou prêts superposés sur la propriété en plus de la propriété elle-même si vous gagnez. En tant que tel, vous devez toujours vous assurer de soustraire ces coûts de votre enchère maximale.
