Une ordonnance de zonage est une règle qui définit comment la propriété dans des zones géographiques spécifiques peut être utilisée. Les ordonnances de zonage détaillent si des zones géographiques spécifiques sont acceptables à des fins résidentielles ou commerciales. Les ordonnances de zonage peuvent également réglementer la taille des lots, l'emplacement, la densité, le style architectural et la hauteur des structures. Les ordonnances de zonage décrivent également les procédures de traitement des infractions aux règles de zonage (y compris les sanctions).
Les principaux types de zonage sont industriels, commerciaux, résidentiels et agricoles. D'autres types de zonage utilisés dans certaines municipalités comprennent le zonage historique, scolaire, hospitalier et aéroportuaire. Dans les catégories principales, il existe généralement des désignations pour la densité des unités. Par exemple, dans certaines régions, le zonage résidentiel comprend des désignations telles que R-2 pour un maximum de deux unités résidentielles par acre ou R-4 pour un maximum de quatre unités résidentielles par acre. Des désignations comme R-2 et R-4 signifient des choses très différentes selon la municipalité, alors vérifiez auprès de votre bureau de zonage local pour voir ce que cela signifie dans le vôtre.
Le processus de zonage consiste à diviser une région particulière de terres en districts ou zones, puis à spécifier les types d'utilisations des terres qui sont autorisées ou interdites pour chaque zone. Ceci est généralement effectué par une corporation municipale ou un comté. Les règles de zonage varient considérablement d'une région à l'autre, mais leur objectif commun le plus général est de séparer l'utilisation des propriétés résidentielles de l'utilisation des propriétés commerciales.
Les gouvernements municipaux peuvent instituer des ordonnances de zonage très spécifiques pour influencer la nature d'un district ou d'un quartier dans sa municipalité. Par exemple, en désignant plusieurs sections voisines d'une ville à des fins strictement résidentielles, les résidents de cette région subiront moins de circulation et moins de nuisances sonores dans leur environnement. Les ordonnances de zonage sont également utilisées pour préserver l'intégrité architecturale des bâtiments dans une zone spécifique. Si une municipalité souhaite conserver l'aspect historique d'une partie de la ville, des ordonnances de zonage peuvent être utilisées pour y limiter la construction immobilière afin que tous les nouveaux bâtiments soient d'une hauteur et d'une superficie comparables aux bâtiments historiques.
Les désignations de zonage varient énormément selon l'état, le comté et la municipalité. Si vous êtes confus au sujet des lois de zonage dans votre région, la première étape consiste à vérifier auprès du bureau de zonage de votre comté ou de votre municipalité, parfois appelé votre bureau d'utilisation des terres. Vous devrez peut-être consulter un avocat immobilier local si vous avez un problème avec le zonage.
Les modifications apportées aux ordonnances de zonage peuvent créer des tensions entre les résidents actuels et potentiels et les propriétaires de biens dans la région zonée. Par exemple, cela peut être le cas si une nouvelle entreprise envisage de déménager dans une ville spécifique, pour découvrir que les règles de zonage ont changé dans la région géographique de la propriété qu'elle avait l'intention d'occuper.
À la suite de nouvelles ordonnances de zonage, les propriétés commerciales peuvent être contraintes de passer à des propriétés résidentielles et vice versa. Dans certains cas, les locataires existants peuvent être contraints de déménager en raison de ces changements. Cependant, les ordonnances de zonage contiennent parfois des clauses d'héritage, également appelées clauses de grand-père. Les clauses d'héritage dispensent les locataires existants d'être touchés par toute modification des règles de zonage actuelles, à condition qu'ils résidaient déjà dans la zone à une date spécifiée. Ce processus d'exemption des nouvelles règles et réglementations est également appelé « droits acquis ».
Certaines exceptions permettent aux propriétés qui ne répondent pas aux exigences d'une ordonnance de zonage d'être encore établies dans ces zones géographiques respectives. Si une ordonnance modifie une zone qui autorisait autrefois les entreprises commerciales à opérer dans une zone uniquement résidentielle, certaines petites entreprises locales peuvent être autorisées à rester ouvertes en raison d'une clause héritée.
Les nouvelles entreprises ont également la possibilité de demander une dérogation. Une dérogation est une demande de dérogation aux règles de zonage actuelles. Si la dérogation est approuvée, le nouveau locataire peut emménager et fonctionner indépendamment de l'ordonnance de zonage.
Les applications traditionnelles des ordonnances de zonage séparent géographiquement les quartiers résidentiels des endroits où les gens travaillent, font leurs courses et s'amusent, rendant les résidents dépendants de la voiture. Ceux qui souhaitent s'éloigner des coûts économiques et environnementaux élevés du transport préconisent des quartiers intégrés et propices à la marche avec des ordonnances de zonage moins rigides.
Lorsqu'il est fait correctement, le zonage permet aux villes de se développer de manière durable pendant des générations. En réservant des zones à proximité des écoles, des aéroports ou des hôpitaux pour une expansion future, les villes sont en mesure de construire leurs communautés de manière responsable.
Les règlements de zonage résidentiel à faible densité ont contribué à la crise du logement dans les zones où les possibilités d'expansion sont limitées. Autrefois de petites villes qui ont explosé en population, comme Palo Alto, en Californie, regorgent de zones zonées à faible densité. S'ils restent à faible densité, leur crise du logement continuera de s'aggraver. Cependant, les habitants de ces zones à faible densité s'opposent généralement fermement à toute proposition de construction de quartiers plus denses.
Des ordonnances de zonage existent pour aider les villes à conserver leur caractère à mesure qu'elles grandissent. Ils empêchent la construction d'une usine dans votre arrière-cour ou la construction d'un gratte-ciel résidentiel à des kilomètres de tout centre de transport ou de toute route construite pour une capacité élevée. À mesure que la population augmente à l'échelle mondiale, en particulier dans les zones urbaines, les villes devront ajuster certaines ordonnances résidentielles pour permettre des logements à plus forte densité.
