Le zonage unifamilial est une réglementation urbanistique qui limite la construction sur une propriété à des maisons individuelles destinées à une seule famille. Il interdit les logements multifamiliaux comme les duplex ou les condominiums, typiques des zones à densité élevée.
Émergé au XXe siècle, ce zonage a contribué, avec les clauses restrictives raciales et la redlining, à ancrer la ségrégation dans de nombreuses villes américaines. Puisque la richesse des ménages américains repose en grande partie sur l'immobilier (jusqu'à deux tiers selon certaines estimations), il est crucial de comprendre son rôle dans l'écart de richesse raciale persistant.
Initialement outil d'urbanisme et stratégie immobilière, le zonage unifamilial a rapidement intégré une dimension d'exclusion raciale, de plus en plus explicite.
Le zonage, qui régit l'usage et le développement des terrains, apparaît aux États-Unis vers 1916, avec des exemples antérieurs à Los Angeles. Cette année-là, New York adopte la première ordonnance municipale étendue, comme l'explique William A. Fischel dans Zoning Rules ! The Economics of Land-Use Regulation. L'essor des transports bon marché (trains de marchandises, bus) a accéléré son adoption.
Fischel voit le zonage comme une "institution ascendante", impulsée par des élus locaux plutôt que par des planificateurs centraux. En Californie, il est lié à l'aménagement territorial du début du XXe siècle.
Mason-McDuffie Co., dirigée par Duncan McDuffie (défenseur de l'environnement et ex-président du Sierra Club), a imposé des règles ségrégationnistes à East Berkeley. Ses contrats excluaient explicitement Noirs et Asiatiques. En 1916, grâce à son lobbying, Berkeley adopte une ordonnance zonant les résidences unifamiliales avant New York, inspirée de Los Angeles.
Selon Marc A. Weiss et Maya Tulip Lorey, l'objectif était de créer des "parcs résidentiels privés" attractifs pour les Blancs aisés : prix élevés, interdiction de multifamilial et d'entreprises, visant à éloigner les communautés asiatiques et noires.
L'homogénéité raciale attirait les acheteurs blancs fortunés. McDuffie a poussé les autorités à protéger ses quartiers contre les changements démographiques environnants. Initialement euphémisée, l'exclusion devient explicite : en 1929, les contrats exigent un "pur sang caucasien", banalisé dans les publicités de 1935.
Avec les autoroutes inter-États et la flambée immobilière, les "contrôles de croissance" complètent le zonage pour freiner l'expansion. Depuis 1970, les réglementations sont plus restrictives, respectant les vœux locaux, note Fischel.
Une étude UCLA de 2015 sur 95 grandes villes lie restrictions foncières et ségrégation des revenus, créant des enclaves riches. Les travaux de l'Othering & Belonging Institute de UC Berkeley confirment ce lien dans la baie de San Francisco : ségrégation accrue (latine, asiatique, noire persistante) de 1980 à 2010, avec prévisions haussières.
Zones à faible densité réduisent les populations latines et noires. Critiques environnementales : étalement urbain, dépendance automobile, pollution, trajets longs. Sociales : restriction de l'offre, exclusion des minorités des quartiers prospères, blocage de l'accès à la richesse immobilière.
Supprimer le zonage unifamilial n'interdit pas les maisons individuelles ; il autorise d'autres types comme les multiplex.
L'UC Berkeley préconise de lever les restrictions, dont le zonage unifamilial, "obstacle au logement abordable", pour préserver et favoriser l'intégration raciale. Un article de 2019 du Journal of the American Planning Association rejette les arguments d'exclusion basés sur préférences esthétiques, ignorant racisme et classisme originels.
Le "zonage inclusif" (subventions pour logements abordables) donne des résultats mixtes : hausse des prix à Baltimore-Washington (George Mason, 2021), légère augmentation multifamiliale sans baisse unifamiliale (2009).
Minneapolis (2019) autorise les multiplex ; Oregon idem pour propriétés résidentielles. En Californie, crise du logement pousse SB-9 et SB-10 (2021) à abolir le zonage unifamilial statewide.
Il restreint les constructions résidentielles à des maisons individuelles unifamiliales.
Première à Los Angeles en 1916, suivie de New York et autres villes.
Officiellement, créer des zones peu denses. En pratique, il accroît ségrégation raciale, concentre la richesse blanche et favorise pollution via étalement urbain.
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