Bien que le service d'inscriptions multiples (MLS) soit un élément crucial de toute expérience d'achat de maison traditionnelle et nécessite une licence immobilière pour y accéder, il est souvent négligé dans le processus d'investissement immobilier. Parfois, il peut être difficile de trouver des propriétés en difficulté - qui servent de base aux portefeuilles de nombreux investisseurs - il y a encore des offres immobilières à trouver sur le MLS, surtout si vous savez où chercher.
Les investisseurs se retrouvent donc avec plusieurs questions :puis-je obtenir un accès MLS sans avoir de licence immobilière ? Dois-je me lancer dans l'obtention d'une licence immobilière, qui demande du temps et de l'argent, pour consulter ces annonces ?
La réponse sans équivoque est oui. Il est difficile (mais pas impossible) d'obtenir un accès MLS sans licence immobilière. Lorsqu'il est utilisé correctement, le MLS immobilier peut être une source dynamique (et rentable) de prospects pour votre entreprise.
Le Multiple Listing Service, ou MLS comme on l'appelle dans la communauté des investisseurs, tente de faciliter les transactions immobilières entre courtiers immobiliers. Dans sa forme la plus simple, cependant, le MLS "est un outil pour aider les courtiers inscripteurs à trouver des courtiers coopératifs travaillant avec des acheteurs pour aider à vendre les maisons de leurs clients", explique la National Association of Realtors (NAR). Il s'avère que le MLS est une base de données privée, mais il existe des moyens pour les personnes extérieures au NAR d'y accéder.
Le MLS est privé en raison du type d'informations disponibles. Généralement, les listes de propriétés contiennent des informations sur la façon d'accéder à la maison ainsi qu'un historique détaillé de la propriété et des caractéristiques de la propriété. Cela peut inclure des codes clés, des points d'accès, etc. Pour des raisons de confidentialité et de sécurité, ces informations ne sont pas adaptées au public. Notez que lorsque vous examinez des sites Web qui tirent du MLS, tels que Zillow ou Trulia, ces contenus sont laissés de côté.
Une autre raison pour laquelle le MLS est privé est qu'il s'agit essentiellement d'une base de données professionnelle. Les agents, courtiers et autres professionnels de l'immobilier ont passé des heures à obtenir une licence pour pouvoir gérer correctement le logiciel et son contenu. Le développement du système a été coûteux et prend du temps à entretenir. Pour cette raison, le MLS reste privé pour les membres payants.
En découvrant l'importance du MLS immobilier pour le portefeuille d'un investisseur, vous vous demandez peut-être comment accéder à la base de données MLS et si un accès MLS gratuit est possible. Comme nous l'avons mentionné précédemment, il est tout à fait possible d'accéder gratuitement au MLS, même sans licence immobilière. Les investisseurs avisés emploient généralement certaines des stratégies créatives suivantes, qui seront expliquées dans les sections suivantes :
Travailler avec un agent immobilier
Rechercher en ligne
Trouver le site Web d'un agent immobilier individuel
C'est probablement la stratégie la plus difficile, du moins au début, pour accéder au MLS sans demander de licence immobilière, mais c'est généralement la plus gratifiante à long terme. Trouvez et contactez un agent convivial pour les investisseurs qui vous donnera accès à la base de données MLS dont vous avez besoin.
Cette approche nécessite plus qu'un peu de confiance et d'assurance (sans parler de la capacité de négocier), mais elle nécessite surtout que vous soyez parfaitement clair sur ce que vous offrez à l'agent en échange de l'accès au MLS. Cela pourrait inclure des éléments tels que :
Pourcentage de commission d'intermédiaire sur les transactions immobilières
Forfait
Mélange de pourcentage et de forfait
Travail fastidieux de filtrage à travers le MLS (comme si vous étiez un assistant)
La clé est d'accentuer les avantages pour l'agent; "Vous gagnerez du temps, gagnerez de l'argent et vous obtiendrez peut-être plus de commissions !" En outre, vous souhaitez souligner qu'il s'agit d'une relation de travail en réseau immobilier dont l'agent peut se retirer à tout moment. À partir de là, il suffit de vous installer en tant qu'assistant non agréé auprès de l'administrateur MLS de la maison de courtage à laquelle appartient l'agent.
Trouver un agent favorable aux investisseurs peut parfois être un défi. Voici quelques bonnes sources :
Annonces CraigsList
Annonces et groupes LinkedIn
Groupes Facebook
Forums d'agents
Votre réseau immobilier
Courtiers favorables aux investisseurs
Ceux qui se demandent comment obtenir une liste MLS sans agent immobilier seront heureux de découvrir qu'il est tout à fait possible de créer une liste de prospects robuste sans accéder du tout au MLS. Ces dernières années, plusieurs sites d'annonces immobilières ont commencé à fournir divers ensembles de données qui permettent même aux investisseurs d'obtenir des ventes de maisons comparables sans utiliser réellement le MLS.
Realtor.com : Il y a de fortes chances que vous connaissiez déjà ce site Web, mais juste au cas où cette ressource ne figurerait pas déjà sur la numérotation abrégée de votre navigateur. C'est un service gratuit qui vous permet de rechercher des propriétés répertoriées dans une zone donnée. Ce que l'agent immobilier manque de données et d'informations complètes - leurs listes de propriétés sont quelque peu basiques - ils compensent un détail précieux :ils fournissent le numéro de téléphone de chaque courtier représentant le vendeur d'une propriété. À partir de là, si vous souhaitez des informations plus détaillées, il vous suffit de compiler votre liste de numéros de téléphone, de sortir votre téléphone – ou de le sous-traiter à un assistant – et de commencer à collecter des informations et à filtrer les pistes immobilières potentielles.
ZipRealty.com : ZipRealty est comme un site Web de référencement gonflé et super chargé. Au-delà des informations modestes sur la propriété, ZipRealty va encore plus loin en offrant des détails clés, comme si une propriété est une vente à découvert ou s'il s'agit d'une propriété REO. Vous pouvez collecter des données sur les prix des propriétés et découvrir s'il y a eu ou non des baisses de prix importantes sur une propriété et à quel moment du calendrier ces baisses de prix se sont produites ; un élément clé d'informations à avoir lors de l'entrée dans les négociations.
Trulia.com : Ce site convivial est largement utilisé par les locataires et les acheteurs de maison, mais peut également servir d'outil de recherche puissant pour les investisseurs. Trulia est gratuit et offre des aperçus des marchés immobiliers, y compris les tendances du marché et des comparaisons de quartiers. Les utilisateurs du site peuvent également effectuer des recherches dans des listes de différentes catégories, telles que la revente, la vente par le propriétaire (FSBO), les saisies et les propriétés dont les prix ont été réduits.
Zillow.com : Zillow offre des fonctionnalités similaires à Trulia, telles que la recherche dans les annonces par catégorie de vente, ainsi qu'une catégorie "récemment vendu" qui s'avère utile pour établir des comparaisons de quartier. Les utilisateurs apprécient également la fonctionnalité de marque "Zestimate" du site, qui fournit des estimations de la valeur de la maison.
Dans presque tous les marchés et tous les quartiers, il y a des agents immobiliers qui paient pour que les annonces MLS soient disponibles sur leurs sites Web personnels. Ils l'utilisent comme un outil de génération de leads, mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas l'utiliser dans le même but du point de vue de l'investissement.
Bien que les sites Web des agents immobiliers puissent varier considérablement, de nombreuses plates-formes vous permettront de créer des recherches personnalisées, d'afficher les changements de prix, d'apprendre des informations vitales telles que les jours de commercialisation d'une propriété et de "sauvegarder" vos propriétés préférées.
Bien sûr, cela peut vous obliger à faire quelques démarches pour découvrir quels sites Web d'agents immobiliers peuvent vous aider à atteindre vos objectifs de recherche. Certains agents peuvent avoir des informations d'inscription différentes des autres, mais savoir quels agents sont spécialisés dans des domaines particuliers de votre marché n'est pas une mauvaise façon de passer votre temps et peut être très rentable à long terme.
Si les options ci-dessus ne vous offrent pas le niveau d'accès MLS que vous recherchez, il existe quelques alternatives. Lisez les méthodes suivantes pour obtenir un accès MLS et voyez si l'une de ces routes vous convient le mieux :
Construire une relation MLS : La réponse la plus évidente pour obtenir un accès MLS sans agent est d'établir une relation de travail solide avec celui-ci. Selon la taille de votre entreprise d'investissement, vous pourriez même trouver avantageux d'avoir un agent immobilier dans votre équipe. Si ce n'est pas le cas, envisagez de vous mettre en réseau et d'établir une relation de travail avec un agent réputé dans votre région. Vous pourrez peut-être établir une relation mutuellement bénéfique à temps.
Service de syndication : Un service de syndication relie essentiellement les listes MLS à des sites Web tiers. Si vous pouvez accéder à l'un de ces sites, vous pourriez vous retrouver avec un accès sans précédent aux listes MLS. Par exemple, avec ListHub, vous pouvez parcourir le flux MLS de votre région.
Site IDX : Un site IDX est un site Web tiers géré par un agent immobilier, généralement utilisé à des fins de marketing. Pour accéder à un site Web IDX, il faudra établir une relation avec un agent immobilier. Il peut être judicieux de vous renseigner auprès de votre réseau immobilier existant pour en savoir plus.
Sociétés de données : Il existe quelques organisations qui combinent les données du MLS et les revendent à des professionnels de l'immobilier. Quelques groupes qui font cela sont Black Knight et CoreLogic. Les informations fournies peuvent ne pas inclure tout ce que vous verriez sur le MLS, mais cela pourrait éventuellement conduire à de nouvelles offres.
Vous pouvez inscrire votre propriété sur le MLS sans travailler avec un agent immobilier. Bien que vous ayez besoin d'une licence immobilière pour répertorier les propriétés sur le MLS, vous pouvez éviter d'en obtenir une vous-même en payant à une maison de courtage des frais fixes de quelques centaines de dollars pour que la maison de courtage la répertorie pour vous. Vous devrez effectuer tout le travail nécessaire qu'un agent immobilier ferait pour vous si vous choisissiez de travailler avec un agent immobilier, mais si vous êtes à l'aise avec la charge de travail supplémentaire, cela peut finir par vous faire économiser de l'argent.
Comme nous l'avons détaillé ci-dessus, il est tout à fait possible d'obtenir un accès MLS sans permis immobilier. Si vous êtes prêt à y mettre un peu de sueur et à entretenir des relations avec des agents immobiliers de votre région, vous constaterez peut-être que vos relations naissantes sont payantes d'autres manières, en plus de vous permettre de consulter quelques annonces immobilières.
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