Peu importe à quel point vous êtes impliqué dans l'immobilier, il y a de fortes chances que vous ayez entendu parler d'associations de propriétaires à un moment ou à un autre. En fait, vous avez peut-être rencontré un HOA au moins une ou deux fois pendant votre séjour dans l'industrie. Cependant, que comprenez-vous réellement d'une signification HOA ? Je suis prêt à parier que peu d'investisseurs les connaissent réellement dans les détails qu'ils devraient. Comment fonctionnent les associations de copropriétaires ? Pourquoi existent-ils ? Mieux encore, qu'y a-t-il pour le propriétaire? Les réponses à toutes ces questions, et plus encore, se trouvent dans le guide ci-dessous.
Sur le salon de l'investissement immobilier FortuneBuilders , JD et Dan expliquent les différences qu'une propriété HOA peut avoir par rapport aux maisons traditionnelles, ainsi que les stratégies utilisées par CT Homes pour mener à bien la transaction. Écoutez le podcast ici :
La définition d'un HOA est assez simple :il s'agit d'un groupe organisé de propriétaires au sein d'un lotissement particulier, d'un condominium ou d'un développement d'unités planifiées. Les associations de propriétaires consistent généralement en un conseil d'administration que les propriétaires locaux ont élu pour maintenir des règles et règlements prédéterminés. En d'autres termes, les associations de propriétaires ne sont rien de plus que des personnes élues chargées de maintenir le statu quo d'une zone. Cependant, le statu quo exact dépend entièrement de la zone dans laquelle réside une maison. Néanmoins, la plupart des HOA se concentrent sur la préservation et l'amélioration des maisons relevant de leur juridiction.
Cependant, il convient de noter que si les HOA peuvent améliorer considérablement les quartiers grâce à une réglementation constante, ils ont un prix. Ceux qui achètent dans un quartier avec un HOA établi sont automatiquement inscrits et obligés de payer des cotisations qui soutiennent généralement les améliorations communautaires. De plus, certaines associations de propriétaires sont très restrictives; ils ont leur mot à dire sur ce que les propriétaires peuvent et ne peuvent pas faire pour leur propre maison. Certains HOA, par exemple, limiteront les couleurs que vous pouvez peindre votre maison ou même vous obligeront à maintenir un niveau inhérent d'attrait extérieur.
Tout bien considéré, les associations de propriétaires ajoutent généralement à la valeur d'un quartier. Si vous pouvez accepter l'idée de laisser un HOA réglementer certains aspects de l'accession à la propriété, les frais de HOA qui contribuent à améliorer la communauté peuvent valoir le coût d'admission. Cependant, si vous préférez avoir le dernier mot sur ce que vous pouvez faire à votre domicile, il peut être dans votre intérêt d'éviter les communautés avec des HOA.
Les associations de propriétaires sont des organisations relativement simples. Ils sont généralement mis en place par le promoteur des lots d'origine et finalement remis aux propriétaires après avoir vendu un nombre prédéterminé de lots. De manière générale, les acheteurs ultérieurs doivent devenir membres de l'association, c'est-à-dire s'ils veulent appeler cet endroit spécifique leur maison. Par conséquent, ceux qui achètent dans une maison régie par un HOA seront tenus de respecter les documents constitutifs et les règlements. En outre, les propriétaires doivent payer des cotisations mensuelles ou annuelles, qui sont généralement réintroduites dans la communauté sous la forme d'améliorations. Ainsi, bien qu'il y ait des frais à prendre en compte, ils améliorent généralement les conditions de vie et augmentent même parfois la valeur des maisons à proximité.
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Les associations de propriétaires sont généralement formées par le même promoteur immobilier qui est responsable de la communauté en premier lieu; c'est une façon pour eux de garder un œil sur la communauté et de s'assurer qu'elle continue de prospérer. De plus, les développeurs introduiront un HOA dans leur dernier projet comme moyen de commercialiser, de gérer et de vendre des maisons et des terrains. Les associations de propriétaires sont un moyen pour les développeurs de maintenir une présence dans une communauté une fois que tout est construit.
Que vous visitiez des propriétés pour une nouvelle maison ou que vous investissiez dans votre troisième propriété à revenus passifs, à un moment donné, vous entendrez peut-être le terme «association communautaire» utilisé. Une association communautaire est généralement utilisée comme mot générique pour les associations de propriétaires et autres associations de propriétaires. Bien que chacune de ces organisations remplisse une fonction similaire, elles sont désignées différemment en vertu des lois nationales et locales. De plus, les associations de propriétaires peuvent inclure des membres de la communauté ou d'autres propriétaires intéressés par les biens immobiliers de cette région.
À présent, vous commencez probablement à comprendre les divers avantages et inconvénients associés aux exigences des associations de propriétaires. Parce que chaque association de propriétaires est légèrement différente, il peut être difficile de déterminer si elles sont universellement utiles ou nuisibles. De plus, l'impact d'un HOA sur votre résultat net variera en fonction de l'accord en cours. Avant d'acheter, de louer ou d'investir dans une propriété dans la juridiction d'un HOA, je vous exhorte à considérer chacun des avantages et des inconvénients tels qu'ils s'appliquent à votre propriété spécifique.
L'avantage le plus évident d'une association de propriétaires de quartier est l'augmentation potentielle de la valeur de la propriété grâce aux commodités supplémentaires ou à l'attrait esthétique du quartier. Les propriétaires fonciers dans une zone avec une association de propriétaires trouveront généralement un excellent attrait extérieur, des espaces communautaires bien entretenus, et plus encore. Chacune de ces caractéristiques peut aider à commercialiser une propriété à vendre et à augmenter la valeur de la maison. Les acheteurs potentiels doivent tenir compte de l'impact d'un HOA sur les prix d'inscription en comparant des propriétés similaires en dehors du quartier ou de la communauté.
Un autre avantage clé associé aux associations de propriétaires est la capacité de ces organisations à établir et à appliquer des règles communautaires. Bien que ces règles puissent être interprétées comme un inconvénient pour certains, pour la plupart, ces règles sont mises en place au profit des résidents. Par exemple, ceux qui vivent dans des destinations touristiques populaires peuvent trouver des heures calmes essentielles. De même, des règles concernant les limites de vitesse et les règlements de stationnement pourraient rendre le quartier plus facile à naviguer ou plus sûr.
Cliff Auerswald, président de All Reverse Mortgage, suggère certains des avantages suivants :« Les HOA réduisent les responsabilités d'entretien de la propriété pour les propriétaires; l'entretien de la pelouse, le déneigement, etc. sont tous pris en charge. Les règlements municipaux maintiennent généralement la communauté en bon état, ce qui stabilise les prix de l'immobilier. Certains HOA offrent et entretiennent des équipements attirant les locataires comme des piscines, des clubs house, des terrains de golf, qui facilitent l'attraction de locataires intéressés".
Malgré les nombreux avantages, les associations de propriétaires peuvent présenter des défis particuliers aux propriétaires. Ces défis sont souvent le résultat des frais de HOA, qui peuvent être un fardeau en fonction de la situation spécifique d'un propriétaire. Si un investisseur achète une propriété au sein d'une association de propriétaires pour la louer, il peut constater que les frais de HOA compromettent une partie de son flux de trésorerie mensuel. S'ils décident ensuite de transférer ce coût sur des locataires potentiels, ils risquent de pouvoir commercialiser la propriété et de la maintenir occupée. Ce n'est pas toujours le cas pour les investisseurs, mais c'est quelque chose qui mérite d'être considéré.
De plus, les nouveaux propriétaires qui achètent une propriété dans la juridiction d'un HOA peuvent trouver que ces coûts mensuels supplémentaires repoussent leurs limites budgétaires. Pour éviter ce scénario potentiellement coûteux, recherchez toujours s'il existe un HOA dans la région et tenez compte des coûts mensuels lors de l'examen du financement. Les frais HOA ne signifient pas que vous devez exclure une propriété; ils doivent être considérés comme faisant partie du coût lors d'un déménagement dans une zone.
Il y a de nombreux facteurs à considérer avant d'acheter une propriété sous la juridiction d'un HOA. Que vous soyez un investisseur ou un aspirant propriétaire, lisez les questions fréquemment posées suivantes pour en savoir plus :
En plus de maintenir le statu quo, les associations de propriétaires sont chargées d'établir des règles et de s'assurer que les propriétaires relevant de leur juridiction les respectent. Autrement connues sous le nom de «conventions, conditions et restrictions» (CC &R), ces règles s'appliquent à tous les nouveaux propriétaires au sein de la communauté. Au moment de leur achat, les propriétaires sont même tenus de signer un contrat stipulant qu'ils suivront les règles établies par le HOA.
Un peu comme les HOA en général, les règles appliquées par chaque communauté varieront en fonction des priorités individuelles. Cela dit, les règles individuelles (ou CC&R) peuvent couvrir à peu près n'importe quoi, des types de boîtes aux lettres à la question de savoir si vous êtes autorisé ou non à avoir un chien. En fait, certains HOA interdiront même complètement certaines races de chiens. De manière générale, cependant, la plupart des règles HOA relèveront d'une ou de toutes les catégories suivantes :
Frais : Toutes les associations de propriétaires coïncideront avec les frais, et ceux qui souhaitent vivre dans une zone avec un HOA devraient payer lesdits frais. Les frais servent à améliorer la communauté et les commodités.
Restrictions sonores : De nombreuses associations de propriétaires imposent des restrictions sur le niveau de bruit. En plus de limiter le bruit que vous êtes autorisé à faire (qu'il s'agisse d'une fête ou d'outils électriques), la plupart des HOA édicteront des heures calmes, ce qui signifie que vous ne pouvez pas faire trop de bruit après une certaine heure de la journée.
Réduire l'encombrement : Les HOA sont principalement préoccupés par l'apparence générale d'un quartier, il va donc de soi qu'ils donneront la priorité à l'apparence esthétique d'une maison. Ils veulent que votre maison soit belle pour que tout le monde le fasse, et pour ce faire, ils limiteront très probablement l'encombrement que vous êtes autorisé à afficher. Cela signifie que vous devez être conscient des meubles de patio, des barbecues et des articles similaires qui peuvent être éparpillés dans votre jardin.
Règlement sur les animaux : Il est assez courant que les HOA appliquent plusieurs règles pour les animaux de compagnie, dont la moindre n'inclut pas le nombre d'animaux que vous pouvez avoir, le type d'animal et les races, le nettoyage des animaux de compagnie, les lois sur les laisses et les niveaux de bruit.
Exigences de maintenance : La plupart des associations de propriétaires exigeront que leurs propriétaires individuels maintiennent un niveau inhérent d'attrait, ce qui signifie que chaque maison doit se conformer à une certaine norme. Les exigences d'entretien HOA incluent généralement la pelouse, le revêtement, les allées et les allées à entretenir régulièrement.
Respectez le voisinage : Les associations de propriétaires insistent généralement sur l'importance d'un environnement favorable à la famille. Cela signifie que de nombreuses règles mettront l'accent sur la sécurité et sur le fait de garder tout le monde sur la même longueur d'onde.
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Les responsabilités en matière d'assurance sont un élément souvent négligé lors de l'examen d'une propriété ou d'une unité avec un HOA. De nombreux HOA détiennent des polices d'assurance pour se protéger contre les responsabilités générales, couvrir les biens partagés et se protéger contre les événements liés aux conditions météorologiques. Les exigences en matière d'assurance HOA sont le plus souvent observées dans les immeubles en copropriété ou les coopératives et les quartiers avec des espaces communautaires partagés. Les propriétaires d'unités et les propriétaires sont toujours tenus d'assurer leurs propres espaces et biens, étant entendu que les politiques de la HOA protégeront les zones communautaires.
La couverture d'assurance HOA pourrait inclure une police de responsabilité générale pour protéger les espaces partagés comme les couloirs ou les ascenseurs ; ou même la couverture sociale des hôtes pour les événements organisés dans les espaces communautaires. Un autre exemple courant peut être observé dans les zones où les événements météorologiques sont fréquents, tels que les tremblements de terre ou les inondations. Il est courant que les HOA aient une assurance contre les catastrophes pour protéger les bâtiments contre les dommages dans ces zones. Le coût de ces politiques est payé sur le budget de l'association des propriétaires.
Dans certains États, comme la Floride ou la Californie, il existe des lois réglementant le type d'assurance nécessaire pour les HOA. Cependant, il appartient au HOA de décider quels types d'assurance (le cas échéant) détenir dans la plupart des domaines. L'assurance HOA est considérée comme très bénéfique pour les résidents et peut contribuer grandement à attirer de nouveaux acheteurs. Si vous envisagez d'acheter une propriété avec un HOA, vérifiez toujours quelle couverture d'assurance l'organisation fournit et ce qu'elle couvre.
Les associations de propriétaires exigeront que les maisons situées dans leur juridiction paient ce qu'on appelle des cotisations pour maintenir la communauté locale. Autrement connus sous le nom de frais, les cotisations HOA sont généralement perçues mensuellement ou annuellement. En moyenne, les propriétaires peuvent s'attendre à payer entre 200 $ et 300 $ par mois en frais HOA, mais cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de valeurs aberrantes. Les frais peuvent être supérieurs ou inférieurs en fonction de la taille de la maison et des services fournis par le HOA. Par exemple, les communautés qui offrent des équipements partagés, comme une piscine de quartier ou un country club, auront généralement des frais plus élevés.
Les frais de HOA peuvent payer presque tout ce que le HOA juge nécessaire pour l'amélioration de la communauté. Cela dit, la plupart des propriétaires sauront exactement à quoi servent leurs frais, car les allocations sont généralement indiquées dans les règlements et les CC&R.
Dans la quasi-totalité des cas, les cotisations des copropriétés sont réparties sur les équipements collectifs. Il est assez courant que les frais couvrent les frais d'entretien des parcs locaux, des piscines et d'autres équipements similaires. Par exemple, si le quartier est clôturé, les frais de HOA couvrent généralement les coûts d'entretien et de sécurité. D'autres frais d'association de propriétaires pourraient être utilisés pour l'aménagement paysager des zones partagées, telles que l'entrée du quartier ou tout espace vert public.
En plus de cela, les HOA peuvent demander des cotisations supplémentaires pour couvrir les urgences ou les projets communautaires. Par exemple, certains HOA augmenteront occasionnellement les frais pour reconstituer les fonds d'urgence. Ceux-ci sont généralement réservés aux coûts imprévus, tels que les dégâts d'eau sur un toit ou la réparation d'un espace communautaire. Dans la plupart des cas, les propriétaires doivent toujours être informés de l'utilisation des frais d'urgence.
Une communauté HOA se compose de propriétaires qui ont acheté le même développement. En d'autres termes, toute personne vivant avec un HOA est, en fait, un membre. Si pour rien d'autre, les HOA ne sont pas des adhésions exclusives. La participation est requise pour toute personne qui achète une maison dans une zone qui en possède une.
Un point intéressant dans la définition de HOA est qu'il ne s'agit pas d'organisations permanentes. De manière assez surprenante, les HOA peuvent en fait être dissoutes si certaines conditions sont remplies. Si vous trouvez que votre HOA ne fonctionne tout simplement pas efficacement (ou pas du tout), vous pouvez prendre des mesures pour améliorer la situation. La liste suivante décrit le processus pour se débarrasser d'un HOA :
Obtenir une copie des CC&R : La première étape pour améliorer ou dissoudre une association de propriétaires est d'apprendre avec quoi vous travaillez. Obtenir une copie des CC&R en ligne ou auprès d'un membre du conseil d'administration devrait être facile d'accès. Les CC&R décriront le type de processus à suivre pour lancer la dissolution de l'association des propriétaires.
Vérifiez les lois de l'État : Dans certains États, certaines lois dissoudront en fait un HOA si l'organisation ne prend pas les mesures appropriées pour se renouveler. Bien que cela soit peu probable, il est toujours important de revérifier avant d'aller de l'avant. Si vous constatez que votre HOA n'a pas respecté les lois de l'État, le processus de dissolution sera beaucoup plus facile.
Enquêter auprès d'autres membres : Connaissez-vous quelqu'un d'autre dans votre quartier ou votre immeuble qui est frustré par le statut de votre association de propriétaires? C'est une bonne idée d'unir nos forces. Demandez autour de vous (poliment) pour savoir combien de personnes ressentent la même chose que vous. Il faut généralement un vote de 80 % ou plus pour se débarrasser d'une association de propriétaires.
Élaborez un plan pour les projets en cours : Comme vous vous en doutez, il sera difficile de dissoudre un HOA qui est au milieu d'un projet communautaire. S'il y a des installations partagées dans votre quartier, vous et les autres membres devez réfléchir à la façon dont ils fonctionneront sans HOA pour superviser la gestion.
Travaillez avec un avocat : Croyez-le ou non, se débarrasser d'une association de propriétaires est en fait une procédure légale, qui peut nécessiter de travailler avec un professionnel. Si d'autres membres veulent aider à se débarrasser de l'association, cette étape peut ne pas être coûteuse. Cependant, toute personne travaillant seule pour se débarrasser d'un HOA devrait commencer à trouver un avocat et être prête à payer les frais juridiques.
Toutes les associations de propriétaires ne sont pas inefficaces. En fait, beaucoup conviennent que la grande majorité travaille à améliorer les quartiers qu'ils desservent. Par contre, ce n'est pas toujours le cas. Si vous vivez dans un quartier avec un HOA inefficace, faites attention aux étapes ci-dessus et voyez comment vous pouvez améliorer votre organisation communautaire. Au cours de vos recherches, vous constaterez peut-être même que le HOA a besoin d'un meilleur leadership pour fonctionner plus facilement.
Les locataires peuvent rencontrer des frais d'association de propriétaires. Bien qu'ils ne possèdent pas de propriété, les locataires qui emménagent dans une zone avec une association de propriétaires devront suivre les règles de l'organisation et, dans certains cas, payer les frais. Les propriétaires pourraient être responsables des frais de HOA, bien que cette désignation soit précisée dans le contrat de location. Les propriétaires sont également responsables de remettre aux locataires une copie des CC&R lors de l'emménagement, afin qu'ils connaissent les règles du quartier. Si les locataires ont des questions ou des préoccupations concernant un HOA, ils communiqueront souvent avec le propriétaire.
Il y a diverses répercussions pour ne pas payer les frais HOA. Si vous ne payez pas vos frais de HOA, vous pouvez être interdit d'utiliser les espaces communs. Dans les cas les plus extrêmes, le conseil HOA peut déclarer les propriétaires qui ne paient pas de frais en souffrance et peuvent placer un privilège sur la propriété, ou même déposer une forclusion sur la propriété. Vérifiez les statuts de votre association de propriétaires pour plus de détails sur ce qui se passe lorsque les frais ne sont pas payés.
Toute personne vivant avec un HOA ne pourra pas éviter de payer les frais. Cependant, il est possible de les faire baisser si les coûts ne sont pas utilisés efficacement. Si vous ne savez pas où vont vos frais HOA, demandez une copie du budget pour en savoir plus. Cela montrera exactement comment l'organisation délègue les fonds et devrait révéler les domaines potentiels d'amélioration. Par exemple, si vous remarquez que l'HOA paie un tarif plus élevé pour l'entretien du jardin, il est peut-être temps de renégocier le contrat avec les paysagistes (ou de travailler avec quelqu'un d'autre).
Si vous trouvez des coûts inutiles dans votre budget HOA, vous pouvez soit parler à un membre du conseil de ce que vous avez remarqué, soit devenir vous-même membre du conseil. Si vous choisissez de rejoindre le conseil d'administration, vous aurez peut-être la possibilité d'approfondir le budget annuel. Faites attention aux coûts tels que les primes d'assurance, les frais de maintenance et les cotisations de réserve, qui constituent essentiellement un compte d'épargne pour les coûts imprévus. En tant que membre, vous pourrez peut-être voter pour réduire le montant dépensé dans ces domaines, soit en trouvant de nouveaux fournisseurs de services, soit en éliminant certains coûts.
Les HOA peuvent augmenter les cotisations périodiquement, bien qu'il existe souvent des directives spécifiques dans les CC&R qui doivent être suivies. Par exemple, la plupart des HOA ont des règles concernant la fréquence et le montant des cotisations HOA qui peuvent être augmentées. Les augmentations sont souvent mises en œuvre pour financer de nouveaux projets de quartier ou couvrir des coûts d'entretien supplémentaires. Dans certains cas, les frais de HOA peuvent augmenter pour couvrir l'inflation ou la hausse des coûts d'exploitation. Si vous êtes préoccupé par les augmentations potentielles des frais, assurez-vous de consulter les CC&R et les lois de votre état pour mieux comprendre à quoi vous attendre. De nombreux États ont adopté des lois supplémentaires pour protéger les propriétaires contre les augmentations spectaculaires des frais.
Une association de propriétaires (POA) est similaire à une HOA, mais elle comprend généralement des propriétaires de plusieurs types de propriétés. Par exemple, dans un développement à usage mixte, il pourrait y avoir une procuration entre les propriétaires commerciaux et résidentiels. Le but de ces organisations est d'améliorer la région. Cet objectif peut être atteint en plaidant pour plus de financement local, en investissant dans un développement plus poussé, ou plus. POA et HOA sont souvent utilisés de manière interchangeable, mais ils font référence à deux types d'organisation différents.
Bien que la grande majorité des membres du conseil d'administration de HOA n'aient jamais siégé à un conseil auparavant, nombre d'entre eux sont responsables des actifs les plus précieux d'une communauté donnée. Cela dit, les HOA ne sont pas à l'abri de faire des erreurs. Plus particulièrement, un grand nombre de membres du conseil d'administration négligent de percevoir les cotisations à temps. Ce faisant, la HOA perd des fonds précieux et crée un mauvais précédent pour ses membres. Intrinsèquement, des collections erratiques peuvent conduire à des dissensions internes. À tout le moins, les collectes au mauvais moment constituent un obstacle à l'amélioration de la communauté.
N'oubliez pas que même si les erreurs ne sont pas courantes, elles peuvent toujours se produire. Si vous cherchez une maison avec un HOA, assurez-vous qu'elle a de bons antécédents. La dernière chose que vous souhaitez est d'emménager dans une nouvelle maison avec un HOA mal géré.
À première vue, un sens HOA pourrait être quelque chose de différent pour différents acheteurs ou investisseurs. Pour certains, cela peut représenter des commodités de quartier supplémentaires ou un sentiment de communauté. Pour d'autres, un HOA pourrait être des coûts inutiles qui poussent une propriété au-dessus du budget. Cependant, une chose qui est toujours vraie à propos des propriétés avec un HOA est qu'elles ne devraient pas être un fardeau. Ceux qui recherchent des propriétés avec un HOA devraient considérer comment cela ajoute de la valeur à un quartier et si cette valeur augmente leur résultat net. L'immobilier HOA n'est pas pour tout le monde, même s'il peut représenter plusieurs avantages dans le bon domaine.
Vous êtes-vous déjà demandé comment fonctionne un HOA ? Ce guide a-t-il répondu aux questions que vous vous posiez ? Si vous avez d'autres commentaires sur le sujet, n'hésitez pas à commenter ci-dessous.
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