Lors du développement d'un portefeuille d'investissement immobilier, il est toujours suggéré d'avoir une sélection diversifiée de propriétés pour générer des profits. Si votre portefeuille d'investissements immobiliers se compose uniquement de maisons unifamiliales, vous pouvez envisager d'investir dans un immeuble à appartements ou un immeuble commercial. Voici l'inconvénient :ces propriétés sont chères et nécessitent souvent un très haut niveau d'expertise en gestion. Mais ne vous laissez pas décourager. Si vous souhaitez investir dans des propriétés plus grandes et de meilleure qualité, et que vous ne disposez pas du capital ou de l'expérience nécessaires, vous pouvez envisager de participer à la syndication immobilière.
Dans cet article, nous allons explorer ce qu'est la syndication immobilière, pourquoi les investisseurs immobiliers devraient potentiellement envisager une syndication immobilière , ainsi que comment en tirer profit. Avec le guide utile et complet de Fortune Builders pour comprendre la syndication immobilière, les investisseurs immobiliers peuvent faire un pas de plus pour réaliser des investissements rentables et compléter leur portefeuille immobilier.
La syndication immobilière (appelée aussi « syndication immobilière ») est un partenariat entre plusieurs investisseurs pour s'attaquer à un projet immobilier. Les investisseurs combinent leur capital et leurs ressources pour acheter une propriété qu'ils ne pourraient pas acheter individuellement. Ils travaillent également ensemble pour gérer la propriété si la propriété sera détenue en location.
En bref, la syndication immobilière n'est qu'une façon fantaisiste de dire "partenariat immobilier". La structure juridique de ces partenaires est généralement soit une société à responsabilité limitée (LLC), soit une société en commandite (LP). La syndication immobilière a été instaurée par le Congrès par le biais de la loi JOBS et a répondu aux critiques selon lesquelles les projets immobiliers n'étaient poursuivis que par les investisseurs les plus fortunés. La syndication immobilière ouvre la porte à l'investissement immobilier à toute personne intéressée à apprendre à en organiser un.
Il existe généralement deux types de rôles dans une syndication immobilière :
L'un des membres les plus éminents du processus de syndication immobilière est le syndicateur, également connu sous le nom de «sponsor». Le syndicateur est chargé d'acquérir le bien, de le rénover et/ou de le gérer. Ce sont généralement des personnes qui possèdent une expérience de travail dans l'immobilier et qui connaissent bien ce qu'il faut pour exploiter et gérer correctement un bien immobilier.
Le syndicateur ou le sponsor est généralement la personne qui orchestre la syndication immobilière et organise la participation de toutes les parties légales. Le syndicateur agira en tant que commandité pour le contrat, utilisant parfois même ses propres fonds pour investir dans le projet. Il est également courant que le sponsor offre ses compétences, son expertise et sa main-d'œuvre au projet au lieu d'un investissement en capital. Quels que soient les arrangements spécifiques, le sponsor fera toujours partie intégrante de toute syndication immobilière réussie.
L'autre acteur majeur d'une syndication immobilière est l'investisseur ou les investisseurs. Ils sont aussi communément appelés commanditaires. Les investisseurs fournissent le capital pour acheter une propriété, mais ils ont un rôle essentiellement passif. Ces investisseurs immobiliers ont souvent intérêt à acquérir une propriété pour gagner un pourcentage des bénéfices, mais laisseront généralement les opérations quotidiennes au sponsor qui a acquis une expérience plus directe. Pour cette raison, les investisseurs paieront généralement les frais de parrainage pour leur expertise.
En tant que membres passifs de la syndication immobilière, ils seront la source de capital et détiennent un pourcentage de l'immobilier en fonction du montant de l'investissement et du nombre de parties potentielles.
Il y a souvent un tiers impliqué dans de nombreuses syndications immobilières, connu sous le nom de partenaire de coentreprise (partenaire JV) ou «partenaire de capitaux propres». Dans tout investissement immobilier massif, il est précieux d'avoir une transparence et une bonne communication entre toutes les parties, en particulier pour une syndication immobilière avec de nombreux investisseurs. Le partenaire JV s'assure qu'il existe une communication et une transparence solides entre le syndicateur et les investisseurs. Parfois, le partenaire JV peut aider le syndicateur avec les rapports et les taxes.
Envisager une syndication immobilière peut être une manœuvre lucrative pour ceux qui cherchent à capitaliser sur leur intérêt ou leur expérience dans l'immobilier. Surtout pour ceux qui ont déjà une expérience en gestion immobilière, une syndication immobilière peut entraîner des revenus passifs, des avantages fiscaux, ainsi que des inconvénients généralement limités dans le cas d'une bonne relation de travail entre les syndicateurs et les investisseurs.
Daniel Hedegaard de CoolParcelIn donne son avis que "la syndication immobilière permet aux investisseurs d'agréger leurs ressources financières et intellectuelles afin d'investir dans des propriétés et des projets qu'ils ne pourraient autrement se permettre ou gérer seuls".
Maintenant que nous avons exploré la définition d'une syndication immobilière, pensez-vous que ce serait une bonne décision professionnelle pour vous ? Voici les principales raisons pour lesquelles vous pourriez participer à la syndication immobilière :
Vous n'avez pas assez de capital pour acheter un certain type de propriété
Vous avez de l'argent pour acheter une propriété, mais vous n'avez pas l'expertise pour la gérer
Vous souhaitez acquérir plus de propriétés et constituer votre patrimoine
Tout investisseur immobilier, débutant ou chevronné, peut bénéficier de la syndication immobilière, à condition de savoir comment cela fonctionne.
Lorsque vous participez à une syndication immobilière, vous devez déterminer si vous serez le syndicateur ou un investisseur. Vos compétences, votre expérience et votre capital détermineront le rôle pour lequel vous êtes le mieux adapté.
Le syndicateur a le travail le plus exigeant et le plus impliqué. En tant que syndicateur, vous serez chargé d'acquérir la propriété (ce qui signifie effectuer toutes les étapes nécessaires pour conclure la transaction). Si la propriété est un fix-and-flip ou une location, le syndicateur doit superviser les rénovations et la gestion de la propriété, respectivement.
Vous aurez une responsabilité considérable en tant que syndicateur. Les investisseurs ont un rôle principalement passif - une fois que tout l'argent est investi, ils prendront un siège arrière et vous laisseront gérer tout le reste. Vous devrez communiquer régulièrement avec eux sur l'avancement de l'investissement.
Le syndicateur pourrait être un bon rôle pour vous si :
Vous êtes doué pour le repérage et la recherche de propriétés appropriées
Vous avez de l'expérience dans la gestion immobilière
Vous êtes bien informé sur le retournement de maison
Vous comprenez comment faire la comptabilité et les rapports pour l'immobilier
D'autre part, vous pourriez être mieux adapté pour un investisseur rôle si :
Vous disposez d'un capital suffisant pour investir, mais vous n'êtes pas expérimenté dans la gestion ou l'acquisition de biens
Vous participez à l'investissement immobilier en tant que revenu passif
Il existe une stratégie de sortie prédéterminée dans un syndicat immobilier. Dans certains cas, la stratégie de sortie consiste à rénover et à vendre la propriété à profit. Dans le cas d'un bien locatif, la stratégie de sortie consiste généralement à "stabiliser" le bien ou à lui faire produire un flux de trésorerie régulier auprès des locataires.
Lorsque la stratégie de sortie est accomplie, la syndication est terminée.
Au début d'une syndication immobilière, tous les investisseurs participants doivent décider comment structurer l'entreprise à des fins fiscales.
Les syndications sont le plus souvent structurées comme des sociétés à responsabilité limitée (LLC) ou des sociétés en commandite. Les investisseurs, d'ailleurs, sont respectivement des membres ou des commanditaires.
Les investisseurs élaborent alors un accord de syndication. L'accord de syndication décrit :
Pratiques de communication : L'accord stipule les modalités de communication entre le syndicateur et les investisseurs (il peut, par exemple, prévoir des réunions mensuelles ou trimestrielles). L'objectif est d'assurer la transparence sur l'avancement d'une syndication et la performance globale d'un bien.
Droits de vote : Les investisseurs peuvent être en mesure de voter sur ce qu'il faut faire avec la propriété une fois qu'elle est acquise. Les pratiques de vote sont décrites dans l'accord.
Répartition des bénéfices : L'accord décrit le montant des bénéfices auquel chaque investisseur a droit - plus d'informations à ce sujet dans la section suivante.
Il n'y a pas un seul type d'accord de syndication - ils varient d'un syndicat à l'autre. Bien que chaque accord de syndication immobilière puisse sembler différent, de manière générale, les trois éléments décrits ci-dessus seront presque toujours inclus sous une forme ou une autre. Naturellement, les accords de syndication immobilière traitent de nombreux processus juridiques complexes, il est donc important de demander conseil à un avocat immobilier expérimenté pour un accord de syndication complet et réussi.
Avec la syndication immobilière, votre profit dépend en grande partie de votre rôle et de la stratégie de sortie.
Certains groupes choisissent de partager les bénéfices de manière égale, mais de nombreux syndicats immobiliers ne le font pas. Il est courant que les investisseurs passifs reçoivent environ 70 %, tandis que le syndicateur obtient environ 30 %.
Les investisseurs gagnent généralement plus parce qu'ils investissent plus d'argent. Un syndicateur ne contribue qu'entre 5 et 10 % de l'investissement ou rien du tout.
Cependant, un syndicateur peut obtenir un pourcentage plus élevé s'il gère un fix-and-flip ou agit en tant que gestionnaire immobilier pour les locataires. Bien que la répartition spécifique du capital varie en fonction de la syndication immobilière spécifique, il existe de nombreuses façons pour les syndicateurs et les investisseurs d'augmenter leurs bénéfices lors de la progression d'une syndication.
Étant donné que le syndicateur supervise la transaction immobilière, il reçoit des « frais d'acquisition » qui représentent entre 1 et 5 % de la valeur de la transaction.
Si vous êtes le syndicateur, vous pourrez peut-être négocier vos frais d'acquisition sur l'accord de syndication. Ne demandez pas de frais trop élevés, sinon d'autres investisseurs pourraient ne pas vouloir participer avec vous. Mais vous ne devez pas non plus vous sous-évaluer, surtout si vous êtes chargé de trouver la propriété et de structurer la transaction.
Si le syndicat achète un bien locatif, tous les membres pourraient choisir de payer une société de gestion immobilière pour trouver des locataires, percevoir les loyers, effectuer l'entretien, etc.
Mais le syndicat peut aussi confier des missions de gestion immobilière au syndicateur. Dans ce scénario, le syndicateur percevra des frais de gestion immobilière qui s'élèvent généralement à environ 10 %. Le syndicateur gagnera une part encore plus élevée s'il est chargé d'effectuer un fix-and-flip.
Que le syndicateur ait investi de l'argent ou non, il obtient toujours une part du gâteau. Les investisseurs passifs, cependant, gagnent un "rendement préféré" beaucoup plus élevé.
Par exemple, si les investisseurs passifs obtiennent chacun 12 %, le syndicateur obtiendra probablement environ 5 %. Mais encore une fois, tout dépend de la structure et du nombre de responsabilités que le syndicateur assume.
Supposons que la propriété va être vendue . Dans ce cas, chaque investisseur recevra un pourcentage des bénéfices de la vente (idéalement, la propriété se sera appréciée d'une manière ou d'une autre - de nombreux syndicats immobiliers effectuent des retournements de maisons pour maximiser le rendement).
Mais si la propriété va être louée à des locataires , alors les investisseurs recevront tous un pourcentage des bénéfices générés par le loyer.
Décrivons comment une syndication immobilière pourrait se dérouler.
Vous vous joignez à un groupe d'investisseurs pour acheter un immeuble à appartements. Étant donné que vous avez le plus d'expérience dans la gestion de propriétés, tout le monde s'accorde à dire que vous serez le syndicateur. Une société en commandite est constituée. Il est décidé que les six investisseurs recevront 15% chacun. Vous apportez un capital plus faible et recevez 5 %. Mais vous obtiendrez 5% supplémentaires car vous allez gérer la propriété, et vous gagnerez également des frais d'acquisition de 2%. Vous gagnerez 10 % au total.
La propriété est achetée pour 1 million de dollars. Vous gagnez 20 000 $ uniquement grâce aux frais d'acquisition. Maintenant, la propriété est louée à des locataires et génère un profit de 150 000 $ par année. Avec votre participation de 10 %, vous recevrez 15 000 $ par an. Sur 10 ans, vous gagnerez 150 000 $.
Après dix ans, le syndicat vote pour vendre la propriété pour 1,5 million de dollars. De la vente, les investisseurs gagneront 15% chacun et vous gagnerez 10%. C'est encore 150 000 $. La syndication est terminée. Vos bénéfices totaux sont :
20 000 + 150 000 + 150 000 =
370 000 $
Compte tenu de votre investissement de 5 % de 50 000 $, votre rendement s'élève à 320 000 $. C'est une augmentation de 640%. Il s'agit d'un excellent aperçu de la rentabilité potentielle d'une syndication immobilière
Pour résumer tout ce que nous avons appris, vous vous associez à d'autres investisseurs dans une syndication immobilière pour acheter une propriété que vous ne pourriez pas vous permettre autrement. Il existe deux rôles dans un syndicat immobilier :syndicateur et investisseur. Les syndics sont chargés d'acquérir la propriété et peuvent également être chargés de rénover ou de gérer la propriété. Les investisseurs contribuent plus d'argent à l'acquisition, mais ils jouent un rôle plus passif. Les investisseurs gagneront généralement plus d'argent dans une syndication immobilière, tandis que les revenus du syndicateur peuvent varier en fonction de leurs responsabilités.
Faire des investissements immobiliers éclairés consiste à comprendre les options qui s'offrent à vous. En sachant ce qu'est une syndication immobilière, toute personne ayant une expérience en gestion immobilière ou suffisamment de capital peut plonger plus profondément dans le monde de l'immobilier pour, espérons-le, générer un revenu passif et diversifier son portefeuille.
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