Au début de l'investissement immobilier, vous pourriez penser que vous pouvez avoir une longueur d'avance sur la concurrence et réaliser une excellente vente si vous achetez une propriété de premier ordre lors d'une vente aux enchères. Mais une enchère immobilière publique, également appelée vente de syndic , peut être plus risqué que vous ne le pensez. De plus, l'achat d'une maison lors d'une vente fiduciaire est radicalement différent de l'achat d'un bien immobilier par le biais d'une transaction traditionnelle.
Décomposons un peu plus en détail les ventes de syndics, et passons en revue les avantages et les inconvénients de l'achat d'une propriété dans cette affaire. À la fin, vous saurez si vous devez utiliser les ventes fiduciaires pour acheter des propriétés pour vos objectifs d'investissement.
Une vente de syndic est la vente d'un bien immobilier par le biais d'une vente aux enchères publiques. Dans la plupart des cas, les ventes de syndic ne sont possibles que parce que les propriétaires traversent une crise financière, comme un propriétaire qui manque à ses obligations hypothécaires et la propriété qui fait l'objet d'une saisie. Dans d'autres cas, les propriétaires peuvent voir leur maison vendue par le biais d'une vente fiduciaire s'ils doivent beaucoup d'arriérés d'impôts fonciers.
Dans le scénario de forclusion courant, les ventes de syndic sont généralement l'une des dernières étapes du processus de forclusion. Une fois l'enchère terminée, la propriété de la propriété vendue par le syndic revient au plus offrant. Si l'enchère ne trouve pas de meilleur enchérisseur pour la propriété, le prêteur de la propriété reprend la propriété et doit ensuite emprunter différentes voies pour vendre la propriété et récupérer ses coûts.
Notez, bien sûr, que les ventes fiduciaires ne sont pas les mêmes choses que les "ventes fiduciaires", qui impliquent des tribunaux et tournent autour des propriétés des successions passant par le processus d'homologation.
Vous pensez peut-être que l'achat de maisons par le biais de ventes de syndics est une excellente idée. Décomposons étape par étape le processus de vente fiduciaire réel afin que vous sachiez dans quoi vous vous embarquez avec ces transactions.
Pour qu'une maison ou un autre type de bien immobilier soit admissible à une vente de syndic en premier lieu, l'emprunteur ou le propriétaire doit entrer en danger financier. Dans la plupart des cas, cela se produit lorsqu'un propriétaire ne respecte pas ses versements hypothécaires. Bien sûr, un agent de prêt donne généralement au propriétaire au moins un avis de défaut avant d'entamer la procédure de vente par le syndic. Les propriétaires ont alors la possibilité de rectifier le problème ou de travailler avec leur prêteur pour résoudre la situation sans nécessairement perdre la propriété de leur maison. Si le propriétaire ne parvient pas à résoudre le problème financier, le prêteur entamera le processus de vente par le syndic.
Un agent de prêt accordera ensuite au propriétaire ou à l'emprunteur entre 60 et 120 jours en moyenne pour être à jour avec son prêt hypothécaire. Le délai exact varie selon l'État. Si un propriétaire continue de manquer ses versements hypothécaires et ne fait aucun effort pour rester en contact avec le prêteur, le prêteur ou l'institution bancaire enverra alors un « avis de vente fiduciaire » au propriétaire et au bureau du greffier du comté. Cet avis informe le propriétaire que sa maison sera mise aux enchères très prochainement. Les prêteurs publient généralement des annonces dans les journaux locaux ou en ligne pour indiquer qu'une vente aux enchères aura lieu, avec des informations pertinentes telles que la date et l'heure de la vente aux enchères.
Toutes les parties potentiellement intéressées, y compris le prêteur et les investisseurs potentiels, se préparent pour la vente aux enchères pendant la période de prévente. Un tiers neutre du fiduciaire, qui travaille généralement pour une société de titres ou une organisation d'entiercement, est embauché par l'agent de prêt pour la maison et établit une offre d'ouverture. L'offre est fixée à un prix raisonnable ou équitable pour la propriété tout en incluant tous les autres paiements nécessaires, tels que les frais de jugement ou les privilèges.
Si les investisseurs sont intéressés par la vente fiduciaire, ils doivent s'inscrire à l'avance et prouver qu'ils disposent de fonds suffisants pour participer. Les investisseurs ne peuvent généralement pas utiliser les prêts pour acheter des propriétés aux enchères. En revanche, le plus offrant doit présenter un chèque de banque correspondant à un certain pourcentage du total de l'enchère avant de quitter les lieux de la vente aux enchères. Appelé « dépôt forfaitaire », le solde doit être payé peu de temps après la fin de l'enchère.
Une fois les canards de la vente aux enchères alignés, la vente fiduciaire peut avoir lieu. Les investisseurs qualifiés se réunissent à la date de vente, le trustor commence par une offre d'ouverture, et le prix augmentera en fonction de l'intérêt pour la propriété en question.
L'enchère se termine lorsque le plus offrant est identifié dans l'adjudicataire qui obtient l'acte du syndic. Il est alors nommé nouveau propriétaire du bien. Si personne n'enchérit lors de la vente par le syndic, la maison à vendre devient un REO ou un bien immobilier, et la propriété est transférée au prêteur. Le prêteur peut alors utiliser d'autres méthodes, telles que la publicité sur le MLS ou le service d'inscriptions multiples, pour éventuellement vendre la maison.
Déterminer si les ventes fiduciaires sont une bonne idée peut être délicat pour les nouveaux investisseurs. Il y a certainement des avantages à garder à l'esprit, mais il y a aussi des inconvénients dont les investisseurs doivent être conscients avant de s'asseoir pour une vente aux enchères.
La plupart des maisons inscrites aux ventes de syndic sont offertes à des prix modiques. Dans la plupart des cas, les prêteurs et les tiers fiduciaires fixent les prix d'ouverture des offres à des valeurs qui couvrent ce qui leur est dû pour la propriété, et non la valeur marchande. Ainsi, les investisseurs lors de ces enchères peuvent acquérir d'excellentes propriétés à un prix inférieur à la valeur marchande s'ils sont rapides. Cela peut entraîner des marges bénéficiaires élevées, en particulier pour les investisseurs fix-and-flip.
Des ventes aux enchères immobilières ont lieu dans tout le pays, offrant aux investisseurs un flux constant de pistes s'ils savent où chercher. En outre, de nombreux investisseurs immobiliers sont confrontés à une concurrence inférieure à la moyenne par rapport à l'achat de propriétés par le biais de canaux réguliers. N'oubliez pas que le financement traditionnel n'est pas autorisé lors des ventes fiduciaires, vous devez donc avoir suffisamment d'argent pour effectuer le dépôt forfaitaire. Cela exclut d'emblée certains investisseurs.
L'inverse du dernier avantage - puisque vous avez besoin d'assez d'argent pour un dépôt forfaitaire, les nouveaux investisseurs peuvent avoir des difficultés à participer activement aux ventes fiduciaires. Cela étant dit, si vous êtes en mesure d'acheter la propriété en espèces, vous perdrez une grande partie de vos fonds en une seule fois. Il est important d'en tenir compte si vous envisagez de retourner la propriété.
De plus, si vous achetez une maison aux enchères, vous vous engagez à acheter le bien immobilier tel qu'il est actuellement. Vous ne pouvez pas négocier les réparations, inspecter la propriété, etc., ce qui signifie que vous acceptez également les problèmes de titre, les privilèges fiscaux ou autres charges pouvant exister et minimisez vos bénéfices potentiels.
Dans le pire des cas, l'acheteur d'une maison aux enchères pourrait être tenu de donner suite à toute procédure d'expulsion si le locataire de la maison ou l'emprunteur précédent vit toujours dans la propriété au moment de la vente.
Comme vous pouvez le constater, les ventes fiduciaires sont des moyens intrigants et potentiellement avantageux d'acquérir des biens immobiliers à d'excellents prix, et grâce à une méthode plus unique que d'habitude. Cependant, vous devez également être conscient que les ventes de syndic comportent leurs propres bagages, exigences et inconvénients potentiels en fonction des circonstances de la maison et de l'emprunteur précédent de l'hypothèque.
Pour de meilleurs résultats, considérez si une maison particulière lors d'une vente de syndic vaut votre temps et votre argent plutôt que d'utiliser les enchères comme seul moyen d'acquérir de nouveaux investissements immobiliers. Au fur et à mesure que vous acquérez plus de richesse et d'expérience, vous pouvez utiliser de manière plus fiable les ventes de syndic pour ramasser des propriétés à bas prix et les ajouter à votre portefeuille.
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