L'annexion immobilière devient de plus en plus une réalité dans le sillage d'une population croissante. À mesure que les grandes régions métropolitaines s'agrandissent et cherchent à étendre leur juridiction, celles qui sont sur la voie de l'expansion connaîtront probablement des changements importants. Les propriétaires et les investisseurs, en particulier, constateront que l'annexion immobilière peut changer toute la dynamique d'une propriété et sa valeur sous-jacente. Par conséquent, il est plus important que jamais de savoir non seulement ce qu'est l'annexion immobilière, mais aussi comment elle affecte les biens immobiliers.
L'annexion dans l'immobilier est une expression utilisée pour décrire l'incorporation d'une chose dans une autre. En ce qui concerne le secteur immobilier, l'annexion fait généralement référence à deux situations :les municipalités locales étendent leurs compétences en prenant le contrôle de terrains adjacents ou l'acte des propriétaires attachant physiquement des biens personnels à une maison existante. Les deux types d'annexion immobilière ne pourraient pas apparaître plus différents à première vue. Pourtant, le point important à retenir est que chacun implique l'incorporation d'éléments extérieurs dans une entité existante.
Les pratiques immobilières d'annexion peuvent devenir alambiquées assez rapidement, ce qui soulève la question :quels sont les types d'annexion immobilière et que signifient-ils pour ceux qu'ils affectent ?
D'une part, l'annexion impliquant des terres fait référence à l'acquisition forcée de territoires non constitués par des municipalités constituées adjacentes. En termes simples, l'annexion impliquant des terres est une stratégie par laquelle les gouvernements locaux peuvent étendre leur compétence pour couvrir une plus grande superficie. Les villes et les comtés, en particulier, annexent les terres adjacentes pour étendre leurs frontières et accueillir des populations croissantes. En annexant des terres voisines et en les incorporant à une municipalité existante (dont le pouvoir est donné par l'État), les villes et les comtés peuvent exercer des stratégies de croissance judicieuses et bénéficier de nouvelles recettes fiscales. Cependant, il convient de noter que lorsque la terre est annexée, les lois et codes fiscaux existants.
Les pratiques immobilières d'annexion impliquant des biens personnels, autrement appelées «annexion impliquant des biens mobiliers», font référence au processus consistant à attacher physiquement des biens personnels à une maison existante. Un lustre, par exemple, peut être considéré comme un bien personnel s'il est toujours dans sa boîte. Cependant, dès qu'il est attaché à la maison, il fait instantanément partie de la propriété; c'est une distinction importante à faire lorsque vient le temps de vendre une maison. Si pour rien d'autre, la vente peut exclure (ou inclure) certains objets personnels.
[ Prêt à passer à l'étape suivante de votre formation en immobilier ? Apprenez à vous lancer dans l'investissement immobilier en assistant à notre cours immobilier en ligne GRATUIT. ]
L'annexion immobilière impliquant un terrain est différente de l'annexion immobilière impliquant un bien meuble.
Disons, par exemple, que quelqu'un a déménagé dans un quartier non constitué en société juste à l'extérieur d'une petite ville juste à l'extérieur de San Diego parce que les valeurs et les taxes des maisons étaient inférieures à celles de leurs homologues des grandes métropoles. À l'époque, le déménagement permettait au nouveau propriétaire de vivre à proximité d'une ville sans avoir à payer les coûts de logement et les taxes prohibitifs associés aux principales villes de Californie. Cependant, après quelques années dans leur nouvelle maison, le propriétaire reçoit une lettre par la poste de sa municipalité gouvernante suggérant que San Diego étend sa juridiction pour répondre aux demandes d'une population croissante. Dans le cadre de l'expansion, la propriété du propriétaire relève désormais de la juridiction de San Diego. Le réalignement des limites de la ville augmentera très probablement la valeur de la maison, mais les taxes augmenteront également par rapport au code de la ville.
Par la suite, l'annexion immobilière portant sur des biens meubles (ou mobiliers) fonctionne un peu différemment. Disons que le même propriétaire (qui vit maintenant dans la juridiction de San Diego) voulait vendre sa maison pour profiter de l'augmentation de la valeur de la propriété. Dans les années qui ont suivi leur emménagement, cependant, ils ont ajouté plusieurs objets personnels à la maison. Dans le salon, ils ont installé un lustre et chaque chambre a un ventilateur de plafond. En conséquence, la vente de la maison inclura les objets personnels car ils étaient annexés (incorporés à la maison).
L'annexion peut affecter les propriétaires fonciers à plus d'un titre. D'abord et avant tout, l'annexion portant sur un terrain changera la municipalité locale dans laquelle se situe la maison. En conséquence, la ville ou le comté dans lequel la propriété en question était initialement située changera ; il sera intégré à l'entité en croissance. Cela ne veut pas dire que son emplacement physique changera, seul le nom de la zone dans laquelle il réside. En plus d'être ajouté à la municipalité en pleine croissance, la maison sera soumise à un nouveau code fiscal et à des réglementations en vigueur.
En termes simples, la maison relèvera désormais de la compétence du nouveau gouvernement et sera soumise à son code des impôts déjà établi. Il convient de noter, cependant, que l'annexion intègre généralement des villes et des comtés plus petits dans de plus grands. En conséquence, les maisons annexées prennent généralement de la valeur mais sont soumises à davantage d'impôts.
En plus d'avoir un impact sur les propriétaires fonciers, l'annexion affecte également les investisseurs immobiliers individuels. Plus particulièrement, cependant, sont les complications qui peuvent survenir pour les investisseurs qui cherchent à acheter une propriété sur un terrain récemment annexé. Ne serait-ce que pour rien d'autre, faire preuve de diligence raisonnable peut dévoiler quelques obstacles supplémentaires. Bien que ce ne soit pas toujours le cas, l'annexion immobilière peut prêter à confusion lors de la recherche d'un certain nombre de documents officiels :permis ouverts et expirés, privilèges, impôts fonciers dus et évaluations spéciales. Il est tout à fait possible que les archivistes affiliés au terrain récemment annexé agissent différemment de la municipalité déjà constituée. Si tel est le cas, des enregistrements pourraient être perdus, des amendes impayées pourraient passer inaperçues ou plusieurs autres complications pourraient survenir.
L'annexion immobilière peut entraîner des complications inutiles, mais elle pourrait tout aussi bien entraîner des avantages inattendus. Dans le cas où la propriété est annexée, la maison augmentera probablement en valeur. Lors de la transition d'un comté ou d'une ville plus petit à un plus grand, la reconnaissance d'être associé à une ville incorporée pourrait augmenter la valeur de la maison. Par la suite, différents codes de zonage pourraient conduire à plus de possibilités lorsque vient le temps de procéder à des rénovations.
En fin de compte, l'annexion immobilière peut être une bonne ou une mauvaise nouvelle pour les investisseurs. Cependant, ceux qui se soucient de la diligence raisonnable peuvent facilement naviguer dans le processus et s'en sortir dans une meilleure position.
Si la propriété bénéficie d'une annexion immobilière, il est toujours possible qu'un propriétaire demande le lancement du processus. Cela ne veut pas dire que les propriétaires sont assurés d'annexer la propriété, mais plutôt qu'ils peuvent catalyser leur propre changement. Il est possible de déposer une demande d'annexion auprès de la commune concernée. Le processus et les étapes bureaucratiques à franchir varieront d'une ville à l'autre, mais parler au procureur de la ville ou à un urbaniste vous révélera ce qui doit être fait.
Avec le taux de croissance des villes principales et l'exode des acheteurs de maison quittant les métropoles surpeuplées à la suite du Coronavirus, annexion immobilière est susceptible de devenir bientôt une réalité pour de nombreux propriétaires. Les villes les plus peuplées d'aujourd'hui grandissent tout simplement trop vite et doivent constamment s'agrandir. Par conséquent, il est essentiel que les acheteurs de maisons traditionnels et les investisseurs immobiliers sachent exactement ce que signifie l'annexion et comment cela affectera leurs propres maisons. Ceux qui savent traduire ce qui se passe peuvent être en mesure de l'utiliser à leur avantage.
Vous souhaitez en savoir plus sur les stratégies immobilières les plus lucratives d'aujourd'hui ?
Que vous débutiez dans l'investissement, que vous ayez conclu quelques transactions ou que vous soyez un investisseur chevronné, notre nouvelle classe immobilière en ligne révèle les meilleures stratégies immobilières pour commencer à investir dans l'immobilier sur le marché actuel. L'investisseur expert Than Merrill explique comment ces stratégies éprouvées peuvent vous aider à profiter des opportunités actuelles dans l'immobilier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir stratégiquement dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
