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Nous vivons une époque incertaine, comme en témoigne la pandémie mondiale qui se joue actuellement avec le Coronavirus. L'ensemble de l'économie américaine est essentiellement au point mort, car les gouvernements locaux ont émis des ordonnances de «refuge sur place» pour lutter contre la propagation de ce qui a été surnommé COVID-19. Tout ce à quoi nous nous sommes habitués dans notre vie quotidienne a apparemment changé du jour au lendemain avec un flot de nouvelles sur le coronavirus. L'avenir économique du pays étant encore inconnu, beaucoup se demandent :"Que va-t-il advenir du marché immobilier ?"
Bien que personne ne puisse prédire l'avenir, j'investis avec succès depuis plus de 15 ans dans des marchés haussiers, baissiers et plats. Même si la réponse à venir n'est pas certaine, il existe de nombreux indicateurs solides indiquant que l'immobilier est toujours un investissement extrêmement viable. Dans le même temps, nous avons constaté la volatilité d'autres investissements, notamment le marché boursier, qui a connu des baisses massives face à un taux de chômage historiquement élevé.
Dans un monde plein de questions, le secteur immobilier est resté relativement intact et semble parfaitement capable d'aider les investisseurs à traverser la tempête déclenchée par COVID-19. Continuez à lire pour notre analyse experte du coronavirus et du marché immobilier .
Beaucoup de gens commencent à voir que compter uniquement sur un travail est une position très risquée. Non seulement la perspective d'investir dans l'immobilier permet de se débarrasser de la dépendance à un emploi de 9 à 5, mais l'évolution du marché actuel semble créer des opportunités que les investisseurs n'ont pas vues depuis des années.
À la lumière des événements récents, les investisseurs peuvent s'attendre à ce qu'un certain nombre d'indicateurs positifs jouent en leur faveur dans un avenir prévisible, notamment :
Bien que ce ne soient là que quelques-unes des raisons pour lesquelles le marché actuel est attrayant pour les investisseurs nouveaux et expérimentés, ce sont loin d'être les seules raisons pour lesquelles quelqu'un devrait envisager d'investir dans l'immobilier. En fait, il y a une autre raison principale pour laquelle le monde de l'investissement immobilier est si attrayant :le potentiel de liberté financière à long terme. L'histoire nous a appris que l'immobilier est l'un des plus grands véhicules de création de richesse dont disposent les investisseurs.
Trois des cinq dernières récessions aux États-Unis ont vu les prix des maisons augmenter de 1,9 % à 4,8 % lors du rebond. Si l'impact économique du coronavirus suit un schéma similaire, nous pourrions être prêts pour un fort rebond lorsque l'économie se stabilisera à nouveau.
De plus, les bénéfices des retournements de maisons ont augmenté d'une année sur l'autre depuis plus d'une décennie. Le dernier rapport Home Flipping publié par Attom Data Solutions met en évidence le succès des investisseurs immobiliers pas plus tard que l'année dernière, signalant que les maisons retournées au troisième trimestre de 2019 ont généré un bénéfice brut "en hausse de 1,8% par rapport au trimestre précédent et de 3,5% par rapport au trimestre précédent". il y a un an."
L'immobilier a prouvé qu'il peut aider les investisseurs qui travaillent dur à réussir financièrement sur n'importe quel marché; haut ou bas. Que les maisons continuent de s'apprécier ou qu'elles soient prises dans un ralentissement, il existe une stratégie d'investissement pour maximiser n'importe quelle situation. Cela signifie que de nombreux investisseurs trouveront le marché actuel parfaitement adapté à un certain nombre de stratégies de sortie, et il n'y a aucune raison pour que vous ne le puissiez pas non plus.
Le plein impact du coronavirus n'a pas encore été observé, mais après un mois à regarder le nouveau marché prendre forme, nous avons vu des informations stupéfiantes. En particulier, les États-Unis ont vu un nombre record de citoyens déposer une demande de chômage. En avril, MarketWatch rapporte que "Quelque 3,8 millions de travailleurs américains qui viennent de perdre leur emploi ont demandé des allocations de chômage la semaine dernière, portant un nombre record de licenciements pendant la crise des coronavirus à environ 30 millions en un mois et demi."
Bien que lorsque l'économie redémarrera, bon nombre de ces personnes essaieront de trouver de nouveaux emplois, nous sommes toujours plus susceptibles de voir un afflux d'activités de saisie déclenchées par le recul économique. Néanmoins, alors que tout le pays ressent l'impact du COVID-19, certaines tendances immobilières commencent déjà à émerger.
Voici quelques-unes des tendances que les marchés observent déjà avec le Coronavirus et le marché immobilier :
Dans une tentative d'atténuer l'impact financier du coronavirus et d'alimenter les transactions futures, la Réserve fédérale a pris des mesures rapides et sans précédent. Pas plus de la moitié du mois de mars, la Fed a abaissé son taux d'intérêt de référence à 0,0 %, son plus bas niveau en un demi-siècle. Cette décision visait à stimuler l'économie et à sauver l'un des marchés haussiers les plus anciens de l'histoire.
L'abaissement de l'indice de référence à zéro aiderait davantage l'économie dans son ensemble que le secteur hypothécaire. Les taux hypothécaires ont tendance à refléter davantage le rendement des bons du Trésor à 10 ans que l'indice de référence de la Fed. En conséquence, les taux d'intérêt hypothécaires étaient déjà bas en raison du ralentissement du marché. Par conséquent, ce n'est pas uniquement la décision de la Fed de baisser son indice de référence à 0,0 % qui a fait chuter les taux hypothécaires en mars, mais plutôt la combinaison unique des bons du Trésor, la nouvelle barre basse fixée par l'indice de référence et l'état du économie nationale.
Alors que la distanciation sociale se poursuit et que les ordonnances de «refuge sur place» restent en vigueur, il est tout à fait possible que les taux hypothécaires baissent encore plus. Bien qu'ils oscillent déjà autour de creux records, il n'y a aucune raison pour que les taux hypothécaires ne descendent pas aussi bas que 3,0 %. Bien que personne ne puisse dire exactement où seront les taux hypothécaires dans une semaine, et encore moins dans quelques mois, il est raisonnable de penser qu'ils seront très attractifs.
Des taux hypothécaires attrayants ont persuadé les acheteurs traditionnels d'acheter des maisons pendant des années, ce qui soulève la question :que signifie la perspective de taux encore plus bas pour les investisseurs immobiliers ?
Les investisseurs qui bénéficieront le plus des taux d'intérêt actuels sont ceux qui ont des intentions à long terme. Les investisseurs qui achètent et conservent, en particulier, sont dans une position unique pour tirer parti des faibles taux hypothécaires résultant de l'incertitude actuelle du marché. Qu'ils soient en mesure de refinancer aux taux actuels ou d'acquérir un nouveau prêt avec des coûts d'emprunt incroyablement bas, des taux hypothécaires plus bas contribueront sans aucun doute aux marges bénéficiaires à long terme des immeubles de placement. Ceux qui cherchent à se refinancer feraient bien de bloquer les taux s'ils continuent de baisser au cours des deux prochains mois.
Bien que la baisse des taux hypothécaires soit actuellement attrayante pour les acheteurs et les refinanceurs, tout le monde n'envisage pas les prêts hypothécaires du même point de vue. Qu'en est-il de ceux qui n'ont pas les moyens de payer l'hypothèque qu'ils ont déjà en raison des difficultés causées par le coronavirus ?
Malheureusement, certaines personnes risquent d'être touchées négativement par un ralentissement. Que cela signifie être licencié ou perdre complètement un emploi, le manque d'emploi qui en résulte pourrait contraindre des millions d'Américains à des difficultés financières. Heureusement, de l'aide se profile à l'horizon :un certain nombre d'entreprises parrainées par le gouvernement ont reçu pour instruction d'imposer un moratoire sur les versements hypothécaires au cas où les emprunteurs connaîtraient des difficultés financières.
Par exemple, Fannie Mae et Freddie Mac ont reçu l'ordre de suspendre toutes les actions de verrouillage et les expulsions pendant au moins 60 jours en raison de l'urgence nationale du coronavirus. Pour être clair, la suspension du processus de saisie ne s'applique qu'à certains prêts garantis par le gouvernement. Heureusement, ce moratoire (qui comprend les prêts VA et ceux soutenus par la FHA) aidera la majorité des propriétaires aux États-Unis.
« Cette suspension des saisies et des expulsions permet aux propriétaires titulaires d'un prêt hypothécaire garanti par l'entreprise de rester chez eux pendant cette urgence nationale », a déclaré le directeur de la FHFA, Mark Calabria.
Le ministère du Logement et du Développement urbain a également annoncé qu'il ferait tout son possible pour soulager les propriétaires et les locataires.
Ces actions apporteront un soulagement à court terme à un grand nombre de locataires et de propriétaires, mais elles peuvent simultanément donner un faux sentiment de sécurité. Alors que les programmes d'abstention hypothécaire empêcheront les propriétaires financièrement à court de perdre leur maison pour l'instant, ils ne dureront pas éternellement. Ceux qui n'ont pas été en mesure de respecter leurs obligations hypothécaires peuvent s'attendre à payer tous leurs paiements manqués en une seule somme forfaitaire une fois les périodes d'abstention allouées expirées.
« Plus de 6 % des hypothèques américaines sont en abstention alors que les Américains ont du mal à suivre le rythme des remboursements de prêts immobiliers au milieu de la pandémie de coronavirus, selon les projections », rapporte The Hill. "Cela représente environ 3,4 millions de prêts immobiliers à travers le pays auxquels les banques et les prêteurs ont accordé des retards de paiement, alors que des millions d'Américains sont confrontés à un avenir financier décourageant à cause du COVID-19."
En conséquence, le marché immobilier américain pourrait connaître un afflux de nouvelles saisies une fois que les programmes d'abstention hypothécaire auront suivi leur cours.
Les données présentées par CoreLogic aussi récemment qu'en janvier suggéraient que les États-Unis étaient finalement sortis de la crise des saisies résultant de la Grande Récession de 2008. ceux en saisie) en octobre 2019 », selon le rapport Loan Performance Insight de CoreLogic. "Le taux d'inventaire des saisies d'octobre 2019 a égalé les 11 mois précédents comme le plus bas de tous les mois depuis au moins janvier 1999."
Les investisseurs immobiliers qui se positionnent pour profiter de l'afflux imminent pourraient trouver les prochaines années pleines d'opportunités d'investissement. L'augmentation potentielle des dépôts de saisies permettra probablement aux investisseurs de conclure des accords en dessous de la valeur marchande, un peu comme la période qui a suivi la Grande Récession. Il n'y a aucun moyen de connaître le volume potentiel auquel les investisseurs peuvent s'attendre, mais ce serait le bon moment pour préparer un plan de match, aligner les contacts et le financement afin de capitaliser sur ce qui est à venir.
Les ordonnances de logement sur place ont considérablement réduit le nombre de personnes autorisées à travailler, et le secteur financier ne fait pas exception. Avec de nombreuses banques fermées au public, les employés chargés de faciliter chaque étape du processus de fermeture sont désormais plus difficiles à contacter. Il n'y a tout simplement pas assez de personnel pour répondre à ce qui semble être une demande saine pour le moment.
Malheureusement, il est trop tôt pour dire combien de temps le Coronavirus pourrait finir par retarder la plupart des fermetures immobilières. Après tout, la clôture moyenne prend entre 50 et 60 jours. Comme nous sommes à un peu plus d'un mois de la commande "abri sur place", il est prudent de supposer que nous ne commencerons pas à voir l'impact réel des retards avant environ 30 à 60 jours. Néanmoins, les banques ont déjà été proactives en anticipant les retards.
Les régulateurs bancaires ont déjà annoncé qu'ils "donnent plus de temps aux prêteurs pour effectuer des évaluations sur les transactions immobilières, dans le but de continuer à prêter aux entreprises malgré les ordonnances généralisées de" séjour à domicile "", selon Reuters.
De nombreux établissements de crédit traditionnels, par exemple, se sont vu accorder 120 jours supplémentaires après la conclusion d'un accord pour régler les détails comme les évaluations. Cette décision n'est pas seulement une reconnaissance du fait que les banques s'attendent à connaître un goulot d'étranglement dans les mois à venir, mais également une tentative pour inciter les emprunteurs à emprunter.
En dehors des retards provoqués par la collaboration avec les banques, les acheteurs et les vendeurs doivent être de plus en plus conscients des éventualités et des addenda liés au coronavirus. Plus particulièrement, il devient courant que les contrats soient subordonnés à la présence ou non d'un acheteur à la clôture en raison de restrictions de voyage. Et bien que de nombreuses éventualités actuelles ne nomment pas spécifiquement le coronavirus, il y a une augmentation du nombre d'éventualités de difficultés financières.
Bien que cela puisse avoir un impact sur certains acheteurs potentiels, ces retards peuvent en fait jouer en faveur d'un investisseur immobilier instruit. Étant donné que les investisseurs paient souvent en espèces pour conclure rapidement, ils peuvent éviter de longues opérations bancaires et leurs offres seront probablement plus compétitives et attrayantes pour les vendeurs. Les vendeurs qui préfèrent ne pas faire face à des temps d'attente accrus et à des tendances de fermeture douteuses privilégieront presque certainement les offres en espèces plutôt que l'argent emprunté. Peut-être plus important encore, il est tout à fait possible qu'une offre en espèces (surtout dans l'environnement actuel) se traduise par un prix d'achat inférieur.
Selon Zillow, la valeur médiane des maisons aux États-Unis était de 247 084 $ à la fin du premier trimestre de 2020. À la surprise de beaucoup, la valeur médiane des maisons d'aujourd'hui semble toujours être sur la même trajectoire ascendante qu'elle l'était pour la plupart. d'une décennie.
Cela dit, le Coronavirus et le marché immobilier sont encore un phénomène relativement nouveau sans garantie où les prix de l'immobilier seront dans quelques mois, encore moins dans un an. Ce que nous savons, cependant, c'est que les études sur les pandémies précédentes suggèrent que les prix des maisons ne s'effondreront pas comme ils l'ont fait lors de la dernière récession. Le ralentissement du marché de 2008 était très différent, car il était dû à de mauvaises pratiques de prêt à des acheteurs non qualifiés, à des prêts à revenu déclaré et à des pratiques de prêt prédatrices.
Au lieu de cela, notre ralentissement économique actuel a été créé par une crise sanitaire, et beaucoup prédisent qu'il agira différemment, avec un rebond plus rapide. Il est même plus probable que les prix continuent d'augmenter face à une demande refoulée et à un stock encore plus limité. Des années de niveaux de stocks insuffisants ont historiquement créé des guerres d'enchères, accru la concurrence et fait grimper les prix.
Les maisons qui ont été mises en vente au cours de l'histoire récente ont exigé une prime, et rien ne laisse penser que l'avenir prévisible n'entraînera pas le même environnement économique. En fait, davantage de propriétaires ont retiré leurs annonces à la suite du coronavirus, ce qui pourrait potentiellement augmenter la demande pour certaines maisons mises à disposition.
Selon RedFin, l'offre est en baisse. «Les Américains qui avaient prévu de vendre leurs maisons les retirent de plus en plus du marché dans un contexte d'incertitude économique accrue et de demandes d'assurance-chômage record. Il y a eu une augmentation de 148% d'une année sur l'autre des radiations au cours de la semaine se terminant le 29 mars 2020, se traduisant par un total de 28 140 maisons. Au cours de cette période de sept jours, près de 4 % des maisons ont été retirées du marché, soit environ le double du taux habituel", a déclaré la société immobilière de renommée nationale.
Le retrait rapide des maisons du marché, conjugué à des taux d'intérêt historiquement bas et à une demande accrue, devrait continuer à faire grimper les prix. Cela ne veut pas dire que les prix continueront d'augmenter, mais plutôt qu'ils resteront probablement stables.
Comme je l'ai déjà dit, personne ne sait exactement où en sera le marché immobilier américain une fois que le coronavirus aura disparu, ni même combien de temps cela prendra. Ce que nous pouvons faire, cependant, c'est continuer à surveiller les tendances émergentes et évaluer le marché actuel sur la base des expériences passées.
Cela dit, je suis convaincu que le marché immobilier et les investisseurs sauront s'adapter et évoluer comme nous l'avons toujours fait. Ces temps sans précédent ne nous mettront pas seulement à l'épreuve en tant qu'investisseurs, mais renforceront également notre détermination. Ce sont ceux d'entre nous qui apprennent de ce qui se passe qui pourront prospérer à l'avenir. Les investisseurs capables de s'adapter à l'évolution du marché se retrouveront en avance sur la courbe, ce qui soulève la question :à quoi ressemblera le marché immobilier une fois tout cela terminé ?
Environ un mois et demi après le début du verrouillage à l'échelle nationale, la demande de logements n'a pas beaucoup diminué. Les personnes qui ont l'intention d'acheter semblent prêtes, qualifiées et disposées à donner suite à leurs projets le plus tôt possible. Cependant, certains États ont jugé le secteur immobilier comme "non essentiel", ce qui a créé un goulot d'étranglement dans le pipeline des achats. En conséquence, l'activité que nous voyons habituellement au printemps et en été pourrait être retardée. Que ce soit en été, en automne ou en hiver n'a pas encore été déterminé, mais nous pouvons voir beaucoup d'activité quand c'est le cas.
Lorsque le marché reprendra, il le fera probablement progressivement, car de nombreuses personnes continueront à pratiquer la distanciation sociale. Alors que les gens s'habituent de plus en plus à faire des affaires à domicile et en ligne, il est prudent de supposer que la tendance se poursuivra dans l'immobilier. Non seulement les recherches en ligne deviendront plus fréquentes, mais aussi les visites et les visites à domicile en ligne. Nous avons déjà vu les visites à domicile en personne chuter considérablement, car les données de ShowingTime nous indiquent que les visites à domicile en personne ont diminué de près de 50 % depuis le début de l'année.
En conséquence, les visites vidéo et par chat ont commencé à gagner en popularité. « Redfin a enregistré une augmentation de 494 % des demandes de visites vidéo à domicile dirigées par des agents au cours de la troisième semaine de mars, après une augmentation de 80 % la semaine précédente. Au 30 mars, environ 30 % des demandes de visites effectuées sur Redfin étaient des demandes de visites par chat vidéo, contre 0,2 % début mars."
Les investisseurs à la pointe de cette tendance technologique pourraient très facilement se positionner bien en avance sur la concurrence, ce qui signifie que c'est le moment idéal pour développer votre présence en ligne. L'intégration d'applications en ligne comme Matterport et d'autres logiciels de visites virtuelles dans votre routine quotidienne vous aidera à vous préparer au succès. Un investisseur qui peut donner à un acheteur une sensation et une expérience en personne alors que cet acheteur est en ligne à la maison gagnera.
Les investisseurs capables de traduire les tendances évolutives d'aujourd'hui en perturbateurs de demain seront les plus susceptibles de récolter le succès à l'avenir.
Alors que le coronavirus modifie le marché immobilier, les investisseurs immobiliers les plus instruits d'aujourd'hui devraient voir le nouvel environnement comme une opportunité plutôt qu'un obstacle. Le changement n'est pas nécessairement mauvais - c'est plutôt une nouvelle chance de perturber toute une industrie. Les investisseurs immobiliers qui apprennent à s'adapter au nouvel environnement peuvent se trouver dans une excellente position pour affronter la tempête et en sortir encore plus forts.
Maintenant, plus que jamais, les gens devraient chercher à assurer leur avenir, et il n'y a peut-être rien de plus capable de le faire que d'investir dans l'immobilier. D'une part, l'immobilier s'est avéré être l'un des plus grands véhicules de création de richesse qui existe; d'autre part, cela peut être le catalyseur que les gens recherchent pour se retirer de leurs neuf à cinq emplois de bureau et cesser de dépendre des autres pour leur principale source de revenus.
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