Il y a une chose que chaque investisseur devrait avoir à l'esprit lors de toute transaction : accorder la priorité à la diligence raisonnable dans l'immobilier . Que vous n'ayez pas encore conclu votre premier accord ou que vous soyez un vétéran chevronné, la diligence raisonnable est de la plus haute importance. À cette fin, vous devez vous efforcer de vous assurer que rien n'est négligé. La complaisance est l'habitude la plus dangereuse qu'un investisseur puisse exercer. D'un autre côté, faire de la diligence raisonnable de l'immobilier un principe fondamental de sa carrière d'investisseur professionnel peut conduire à un succès sans précédent.
La diligence raisonnable dans l'immobilier est inestimable, ce qui soulève la question :qu'est-ce que la diligence raisonnable dans l'immobilier ? Examinons de plus près ce que signifie réellement la diligence raisonnable pour un investisseur immobilier et comment cela peut faire la différence entre une bonne et une excellente carrière.
La diligence raisonnable dans l'immobilier est la même que la diligence raisonnable dans toute autre industrie ; c'est la pratique de prendre toutes les mesures nécessaires pour s'assurer que le travail est fait correctement. En surface, il est facile de supposer que la diligence raisonnable peut être limitée aux propriétés elles-mêmes, ou peut-être à l'acte d'achat et de vente, mais en réalité, la diligence raisonnable dans l'immobilier englobe tout. Qu'il s'agisse de surmonter la courbe d'apprentissage ou de sortir de votre zone de confort ; de l'atténuation des risques à la résolution d'obstacles imprévus ; de l'établissement de relations authentiques à la réussite habituelle ; tout est nécessaire.
Il n'y a absolument aucune raison de limiter les pratiques qui font l'objet d'une diligence raisonnable. Si pour rien d'autre, la façon dont vous faites quelque chose est la façon dont vous faites tout. Les investisseurs doivent prendre l'habitude de faire preuve de diligence raisonnable dans tout ce qu'ils font. Prenez le temps de maîtriser chaque tâche associée à l'investissement immobilier; alors, et alors seulement, les investisseurs réaliseront leur véritable potentiel.
Le processus de diligence raisonnable fonctionne un peu comme une liste de contrôle mentale. Dans sa forme la plus simple, la diligence raisonnable est essentiellement l'acte conscient de s'assurer que toutes les mesures raisonnables sont prises pour accomplir une tâche au mieux de ses capacités. À son apogée, cependant, la diligence raisonnable dans l'immobilier est un mode de vie. Il ne suffit pas de simplement travailler à partir d'une liste de contrôle; les investisseurs doivent simultanément faire preuve de diligence raisonnable tout en s'efforçant d'itérer et d'améliorer chaque processus de leur entreprise.
En faisant preuve de diligence raisonnable, les investisseurs doivent d'abord accepter le fait qu'ils ne peuvent pas tout savoir. Même les plus grands investisseurs d'aujourd'hui rencontrent des obstacles qu'ils n'auraient pas pu prévoir. Cela ne veut pas dire qu'il est impossible de se préparer à l'inattendu, mais plutôt que connaître ses limites est en fait une force. En identifiant ce que les investisseurs ne savent pas, ils sont en mesure d'améliorer les systèmes et processus actuels ; c'est la première étape de la diligence raisonnable en immobilier :l'éducation.
La diligence raisonnable est un sous-produit naturel de l'éducation et du désir d'en savoir plus. Au fur et à mesure que les connaissances des investisseurs sur leurs secteurs particuliers augmentent, leur diligence raisonnable augmente également. Cela signifie que la diligence raisonnable s'améliorera naturellement avec le temps et l'expérience, mais les investisseurs doivent être prêts à y consacrer du temps.
Les pratiques de diligence raisonnable en immobilier sont aussi complètes que diversifiées. L'exercice d'une diligence raisonnable dans le secteur immobilier suggère que les investisseurs ne négligent aucun effort. La nature complexe de la diligence raisonnable peut amener de nombreux investisseurs immobiliers à se demander s'ils font tout ce qu'ils peuvent pour réussir. Au lieu de se poser la question, les investisseurs peuvent simplement suivre les principes clés de la diligence raisonnable immobilière :
Connaître la zone dans laquelle vous investissez
Familiarisez-vous avec la propriété
Développer une relation avec le vendeur
Comprendre les subtilités de la transaction
Vous n'avez pas besoin d'être dans l'immobilier pour connaître l'importance de l'emplacement. Cela dit, faire preuve de diligence raisonnable nécessite de comprendre la zone dans laquelle vous investissez. Il est toujours préférable d'acheter une propriété moins bonne dans un meilleur emplacement que l'alternative. Un quartier fort conservera sa valeur foncière plus longtemps et attirera un plus grand nombre de locataires.
Bien sûr, connaître un domaine nécessitera un peu de recherche. Vous devez savoir dans quelle direction l'emploi local et les chiffres de la population évoluent. Un gros employeur déménage-t-il ou une grande usine s'installe-t-elle? Regardez les listes comparables actuelles et tout ce qui s'est vendu au cours des six derniers mois. Lisez la fiche d'inscription et découvrez toutes les informations disponibles. Passez devant la propriété à différents moments de la journée et voyez à quoi ressemblent la circulation et la région la nuit. Plus vous pouvez faire de recherches, mieux c'est. Il vaut mieux être trop préparé que surpris, mais ne souffrez pas de paralysie de l'analyse.
Une fois que vous êtes convaincu que la région vaut la peine d'investir, vous pouvez concentrer votre attention sur la propriété. Même si vous connaissez l'agent inscripteur ou le vendeur, vous devez faire vos devoirs. Inspectez l'extérieur et voyez s'il y a des défauts physiques. Regardez le toit, les fenêtres et les fondations. Si vous ne pouvez pas vous rendre dans une zone, insistez pour regarder le sous-sol ou le vide sanitaire avec une lampe de poche ou pendant la journée.
Une fois à l'intérieur de la propriété, examinez le CVC, la fournaise, le chauffe-eau et le réservoir d'huile. S'il y a un sous-sol, regardez les murs pour voir tout signe visible de moisissure. Tout acheteur remarquera le revêtement de sol et les appareils électroménagers, mais ce ne sont pas les domaines qui casseront votre budget. Faire face à des problèmes de fondation ou de toiture peut rapidement transformer une propriété rentable en une propriété dans laquelle vous souhaiteriez ne jamais vous impliquer.
Comprendre la motivation d'un vendeur est peut-être le meilleur moyen de faciliter une bonne affaire. Si la propriété appartient à la banque, cependant, il peut être utile d'examiner les offres précédentes qui ont été faites. Vérifiez depuis combien de temps la maison est sur le marché. S'il n'appartient pas à une banque, essayez d'évaluer pourquoi le vendeur vend. Vendent-ils parce qu'ils le doivent ou parce qu'ils le veulent ?
La différence pourrait signifier une vente plus rapide de votre côté et à un prix réduit. Pour toute vente à découvert, la première chose à faire est de savoir qui est votre négociateur attitré. Avec un peu d'indiscrétion, ils pourront peut-être vous donner une idée de ce qu'ils peuvent accepter. Le simple fait de faire une offre sans connaître le vendeur vous désavantage. Faites vos devoirs et apprenez à connaître votre vendeur.
Si tout semble bon, vous pouvez procéder à faire une offre sur la propriété. Cependant, avec chaque offre, vous devez être à l'aise avec les détails. Essayer de se retirer d'un accord après la signature d'un contrat est difficile, voire impossible. Prenez quelques minutes et lisez le contrat. Voyez s'il y a des éventualités avec lesquelles vous n'êtes peut-être pas à l'aise. Si vous voulez qu'un meuble soit laissé ou enlevé, assurez-vous que c'est dans le contrat.
Comprenez combien vous mettez de côté et quand vous devez fermer. Vous ne voulez jamais subir de pression pour aller de l'avant à moins que vous ne soyez complètement à l'aise. Au cours de cette étape, vous devez vous fier fortement à votre avocat et à votre agent immobilier. Ils travaillent pour vous, et non l'inverse. Si vous avez des questions, c'est le moment de les poser.
La diligence raisonnable doit être effectuée à chaque instant de la carrière d'un investisseur. Il ne suffit pas d'initier une diligence raisonnable une fois qu'une offre est faite; les investisseurs doivent le mener avant de contacter les vendeurs. Faire preuve de diligence raisonnable avant de conclure une transaction permettra aux investisseurs de maximiser à la fois les profits et l'efficacité. Par conséquent, voici quelques éléments avec lesquels les investisseurs doivent se familiariser avant même de faire une offre :
Analyse de la zone et du quartier
État financier pro forma
Possibilités de financement
Acquérir une connaissance approfondie de la zone dans laquelle se trouve une propriété peut donner aux investisseurs un aperçu inestimable d'une transaction imminente. Ce faisant, des considérations particulières doivent être accordées aux éléments suivants :
Migration nette positive
Opportunités d'emploi locales et croissance de l'emploi
Le nombre de ménages occupés par des locataires
Taux de vacance
Tarifs de location médians
Valeurs des propriétés et tendances actuelles
La qualité des écoles à proximité
Taux de criminalité
Cela devrait aller de soi, mais dans l'esprit des pratiques immobilières de diligence raisonnable, les investisseurs doivent évaluer les chiffres associés à une transaction. Les variables qui doivent être prises en considération incluent, mais ne sont pas limitées à :
Potentiel de revenus locatifs bruts
Autres formes de revenus potentiels
Tendances des postes vacants
Impact sur le crédit
Dépenses d'exploitation
Coûts engendrés par les réparations et l'entretien
Taxes foncières et assurances
Avec une meilleure idée de ce à quoi s'attendre d'une propriété en question, de son emplacement et des chiffres qui en résultent, les investisseurs devraient alors se tourner vers les options de financement. Cependant, il convient de noter que cette étape peut facilement venir avant les deux que nous avons déjà mentionnées. Ne serait-ce que pour rien d'autre, recevoir une approbation de financement avant de rechercher une propriété donnera aux investisseurs une meilleure idée de ce qu'ils peuvent se permettre.
Quel que soit le moment où les investisseurs recherchent un financement, l'objectif reste le même :rechercher des conditions et des taux qui optimisent le rendement des investissements. À ce stade, les investisseurs devront décider s'ils vont utiliser un prêt traditionnel, un prêt d'argent privé ou autre chose. Jetez un coup d'œil aux taux d'intérêt, aux périodes de remboursement des prêts, aux pénalités pour paiement anticipé et aux qualifications. Ensuite, comparez les conditions de chaque prêt avec la propriété en question imminente. Différentes stratégies de sortie nécessitent différents prêts, alors assurez-vous que le financement correspond à l'investissement. Parfois, payer un taux d'intérêt plus élevé peut valoir la peine si la durée du prêt est suffisamment courte.
Sans surprise, les pratiques immobilières de diligence raisonnable ne s'arrêtent pas une fois qu'une offre est faite. La diligence raisonnable doit être renforcée au fur et à mesure qu'un investisseur s'engage dans une transaction. Dans cet esprit, voici les étapes que les investisseurs doivent suivre pour se conformer à la diligence raisonnable à la suite d'une offre :
Inspectez chaque aspect de la propriété
Revoyez les chiffres
Prenez toutes les précautions légales
Inspectez physiquement la propriété et tous ses attributs, notamment :
Éléments d'inspection générale de la maison (de la fondation au toit)
Services publics comme la plomberie et l'électricité
Systèmes mécaniques comme les unités HVAC
L'état de chaque pièce individuelle
Inspections extérieures pour tenir compte des fondations et du drainage
Inspection des termites &pourriture du bois
Éléments toxiques tels que la peinture à base de plomb, le gaz radon et l'amiante
Vérification de la zone inondable
Inspections de fosses septiques et de puits d'eau
Tout autre élément concernant l'état physique de la propriété
Chaque variable financière contribue à une transaction d'une manière ou d'une autre. Par conséquent, l'investisseur voudra s'assurer qu'il vérifie les éléments suivants
Comptes de profits et pertes de l'année en cours et des années précédentes
Déclaration de revenus du propriétaire précédent
Loyer actuel
Conditions de location précédentes
Allocations, cautions et frais potentiels pour les animaux
Rapport sur les comptes clients
Comptes détaillés des réparations et de l'entretien passés (y compris les factures et les reçus)
Comptes détaillés des contrats de services existants
Impôts fonciers
Aucune diligence raisonnable n'est complète sans tenir compte des problèmes juridiques suivants :
Règles et frais HOA
Écarts de titre
Litige en cours
Assurance habitation
Confirmer les prix d'évaluation
Tout problème juridique pouvant survenir au cours de la propriété
Les vendeurs sont tenus de divulguer les faits matériels et les défauts connus concernant une propriété en question. Dans ce qu'on appelle une déclaration de divulgation du vendeur, les vendeurs doivent identifier les défauts dont ils ont actuellement connaissance. Voici des exemples d'éléments de campagne pouvant être inclus dans une lettre :
Pollution sonore locale
Dégâts de termites
Écarts d'empiétement
Problèmes d'égouts et de puits d'eau
Problèmes de fondation
Les déclarations du vendeur sont un outil important que les investisseurs ne peuvent pas négliger ; ils peuvent identifier les problèmes graves qui ont un impact sur l'avenir de l'accord. Peut-être plus important encore, les divulgations peuvent identifier les problèmes susceptibles de survenir plus tôt que tard. Quoi qu'il en soit, les divulgations du vendeur doivent être prises en compte lors de la vérification diligente dans l'immobilier. En fait, ignorer ces divulgations est le contraire de la diligence raisonnable ; c'est faire preuve d'ignorance.
Faire preuve de diligence raisonnable dans le secteur de l'immobilier peut rapidement devenir compliqué. Heureusement, nous avons développé une liste de contrôle qui peut aider chaque investisseur, de l'inexpérimenté à l'aguerri. Les investisseurs peuvent utiliser la liste de contrôle suivante pour s'assurer qu'ils vérifient tout ce dont ils ont besoin avec une propriété en question :
Tirez des comparaisons du MLS et d'autres sites Web : Étudiez les comparables locaux pour avoir une meilleure idée de ce à quoi vous attendre de la propriété en question. Les comparables peuvent donner aux investisseurs un aperçu de tout, des prix de vente aux logements acceptables. Ne serait-ce que pour rien d'autre, les comparables fixeront la barre de ce à quoi le produit final devrait ressembler.
Trouvez un entrepreneur et amenez-le à la procédure pas à pas : Il est tout à fait possible d'évaluer une propriété par vous-même, mais c'est une bonne idée de visiter une maison avec un entrepreneur agréé. Non seulement les entrepreneurs seront en mesure d'identifier les problèmes potentiels, mais ils seront également en mesure de fournir une estimation du coût d'une réhabilitation. Leurs connaissances, combinées à une capacité inhérente à établir un budget, fourniront des informations précieuses sur l'ensemble du projet.
Apportez les outils essentiels : Pour faire preuve de diligence raisonnable, les investisseurs devront disposer des bons outils. À tout le moins, être équipé des outils appropriés facilitera grandement la diligence raisonnable. Cela signifie que les investisseurs doivent se rendre dans chaque propriété préparée, avec des éléments essentiels comme des caméras et des lampes de poche à la main. Avec des outils en main, soyez prêt à examiner et à évaluer chaque aspect de la propriété.
Examinez l'extérieur, en accordant une attention particulière aux problèmes structurels : Évaluez l'extérieur. Tout, de la fondation au toit, doit être vérifié. Ne tenez pas compte des problèmes graves et de l'état dans lequel se trouve chaque élément de campagne.
Vérifiez l'intérieur pour les changements de disposition, de structure et d'esthétique : À ce stade, les investisseurs apporteront leurs compétences d'évaluation à l'intérieur. Suivant la même stratégie qu'ils ont utilisée à l'extérieur, les investisseurs doivent évaluer chaque aspect de l'intérieur. Cela donnera aux investisseurs une idée de ce à quoi s'attendre à l'avenir et du budget à prévoir.
Examinez l'état des systèmes électriques, de plomberie et de CVC : Évaluer les systèmes mécaniques qui permettent à la maison de fonctionner. Prenez note de ce qui doit être réparé ou remplacé ou des unités qui peuvent être laissées seules.
Mettez en scène la propriété et préparez-vous à vendre : Engagez une entreprise de mise en scène ou installez la propriété vous-même (si vous pensez que vous le pouvez) et créez une atmosphère qui se sent comme "à la maison" pour quiconque franchit les portes.
Immobilier de diligence raisonnable pratiques sont inestimables du point de vue d’un investisseur. Rien d'autre, d'ailleurs, n'amènera un investisseur plus loin que de se renseigner sur chaque processus et d'apprendre à les exécuter efficacement et avec succès. Avec une diligence raisonnable, les investisseurs dirigeront une entreprise plus compétitive, capable de faire passer les choses au niveau supérieur. Avec les étapes décrites ci-dessus, il n'y a aucune raison pour qu'un investisseur ne soit pas en mesure d'améliorer sa propre entreprise.
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