Les propriétaires et les investisseurs doivent tout savoir sur les lois de zonage locales et leurs exceptions lors de l'achat ou de l'aménagement d'une propriété. Parmi les plus importantes de ces exceptions figure la variance :une exception pour une loi de zonage locale qui peut permettre aux investisseurs ou aux propriétaires d'adapter ou d'agrandir leur propriété pour atteindre un objectif spécifique.
Cependant, la variance n'est pas la même chose qu'un changement permanent des exigences locales de zonage, ni la même chose qu'un rezonage de propriété. Aujourd'hui, explorons la variance de l'immobilier afin que vous sachiez quand cela peut s'appliquer à votre propriété et aux restrictions de zonage.
Le « zonage » dicte essentiellement les types de propriétés qui peuvent exister côte à côte dans une zone spécifique et quelles propriétés sont redevables à des lois de zonage spécifiques. Les lois de zonage, à leur tour, affectent la façon dont leurs terres peuvent être développées, utilisées ou ajustées par les investisseurs ou les propriétaires. Les lois de zonage sont généralement regroupées avec des classifications de zonage, telles que les zones commerciales, les zones résidentielles, les zones industrielles, etc.
Concrètement, les lois de zonage et de zonage maintiennent les maisons résidentielles regroupées dans les quartiers, empêchent la propriété industrielle de déborder sur les zones de loisirs, etc. De plus, le zonage peut protéger la valeur des maisons - si vous êtes un investisseur immobilier, les lois de zonage garantissent que les propriétés que vous achetez conserveront ou augmenteront leur valeur puisqu'elles empêchent l'installation d'une usine à côté.
Cela dit, le zonage peut aussi être restrictif et limiter les développements que vous pouvez poursuivre.
Un écart dans l'immobilier est une exception à toute loi de zonage local ; considérez-le comme une dérogation à tout règlement de zonage standard. Contrairement aux modifications de la loi sur le zonage, qui affectent toutes les propriétés d'une zone, une dérogation ne peut être accordée qu'au cas par cas et ne s'applique qu'aux demandes spécifiques formulées par les propriétaires ou les investisseurs.
De plus, les écarts de zonage correspondent au terrain auquel ils s'appliquent. Par exemple, supposons qu'un propriétaire reçoive une dérogation afin de pouvoir construire un cabanon un peu plus grand que les restrictions de zonage ne le permettent normalement. Dans ce cas, le prochain propriétaire continuera de recevoir l'exception de variance même s'il décide de retirer la remise ou de construire autre chose à sa place.
Alternativement, un propriétaire peut vouloir installer une clôture plus haute que la moyenne, construire un poulailler ou développer autre chose sur sa propriété qui va à l'encontre des lois de zonage typiques. Ou un propriétaire peut souhaiter convertir sa maison en devanture de petite entreprise, auquel cas il aurait besoin d'une dérogation pour éviter d'enfreindre les lois locales de zonage résidentiel.
Dans l'ensemble, un écart dans l'immobilier est une exception aux lois de zonage traditionnelles qui doit être demandée au cas par cas.
Une dernière chose :les écarts s'appliquent à la fois à la propriété physique et aux choses que les propriétaires peuvent souhaiter ajouter ou développer avec leurs maisons. Par exemple, les écarts peuvent affecter l'emplacement d'une maison, sa distance par rapport à une route ou une allée, etc.
Il existe deux types de dérogations que les propriétaires et les investisseurs peuvent demander. Décomposons les deux types de variances plus en détail ; cela vous aidera à comprendre quelle variation vous devez demander pour votre propriété ou vos objectifs.
Un écart de zone est le type le plus courant d'appel de zonage. Avec un écart de superficie, un propriétaire ou un investisseur demande à utiliser son terrain d'une manière qui n'est généralement pas autorisée par les restrictions physiques ou dimensionnelles énoncées dans les exigences de zonage.
Essentiellement, un écart de superficie s'applique lorsqu'un propriétaire souhaite modifier physiquement la propriété au lieu de modifier la façon dont la propriété est utilisée. Voici des exemples d'écarts de zone :
Un écart d'utilisation est exactement le contraire; c'est une exception qui permet à un propriétaire ou à un investisseur d'utiliser une propriété contrairement à ce que les lois de zonage autorisent normalement. Les investisseurs sont plus susceptibles de demander des écarts d'utilisation, tandis que les propriétaires sont plus susceptibles de demander des écarts de superficie.
Voici quelques exemples d'écarts d'utilisation :
N'oubliez pas que tous les écarts immobiliers sont déterminés localement plutôt qu'au niveau de l'État ou du gouvernement fédéral. Pour cette raison, vous devrez savoir comment demander une dérogation pour l'immobilier en suivant les canaux et les étapes appropriés si vous voulez avoir les meilleures chances d'être approuvé.
Bien que les règles exactes que vous devez suivre puissent varier en fonction de vos lois locales, la plupart des demandes de dérogation commencent par une lettre. Les lettres de dérogation peuvent être rédigées par un propriétaire ou son avocat. En fait, il est généralement recommandé de faire examiner votre lettre de dérogation par un avocat, car il peut s'assurer que votre lettre est conforme aux réglementations ou exigences locales.
Quoi qu'il en soit, une bonne lettre de dérogation explique exactement ce que le propriétaire veut faire et pourquoi une dérogation est nécessaire pour contourner les lois de zonage locales. La lettre doit être aussi explicite et claire que possible afin que les autorités sachent quelles lois vous souhaitez contester et puissent prendre une décision plus rapidement.
Ensuite, vous devrez remplir une demande de dérogation immobilière (et généralement payer des frais). Les demandes d'écart sont assez rigoureuses, car elles exigent généralement que vous prouviez pourquoi votre écart est nécessaire. Plus précisément, vous devrez prouver :
En général, les trois critères ci-dessus doivent être satisfaits pour que votre écart immobilier soit approuvé.
Après avoir soumis votre lettre de dérogation et votre demande, il ne reste plus qu'à attendre une décision. Votre conseil de zonage local pèsera dans un sens ou dans l'autre en fonction de la façon dont il lit les lois de zonage locales. Si votre demande est acceptée, vous obtiendrez un permis pour poursuivre la construction ou le développement.
Mais si votre demande de dérogation est rejetée, vous pouvez toujours faire appel du processus par le biais d'une audience publique sur la question de zonage en question. Dans de nombreux cas, votre conseil de zonage local informera les propriétaires à proximité de ce que vous avez demandé - cela leur permet de venir à l'audience pour peser sur la question d'une manière ou d'une autre, ce qui peut affecter la décision d'appel.
Généralement, les voisins ne peuvent arrêter une dérogation que pendant le processus d'appel public. Dans ces cas, le pétitionnaire ou le propriétaire doit prouver que la dérogation est nécessaire et ne causera pas de problème à ses voisins si la dérogation est accordée.
Une dérogation immobilière est une exception aux réglementations de zonage locales qui permet aux propriétaires ou aux investisseurs de développer ou d'utiliser leurs biens immobiliers d'une manière qui n'est normalement pas autorisée. Une variation dans l'immobilier doivent être demandées auprès des conseils de zonage locaux et ne sont attribuées qu'au cas par cas.
Rédiger votre lettre d'écart, déterminer comment formuler votre demande et obtenir une exception d'écart réussie est plus facile lorsque vous avez les connaissances et l'expertise de Fortune Builders à vos côtés. Consultez nos autres guides d'investissement immobilier et de propriétaire dès aujourd'hui !
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