Variance en immobilier : définition, types et procédure de demande

Les propriétaires et investisseurs immobiliers doivent maîtriser les règlements de zonage locaux et leurs exceptions lors de l'achat ou de l'aménagement d'une propriété. Parmi ces exceptions essentielles figure la variance : une autorisation spécifique qui permet d'adapter ou d'agrandir une propriété en dérogeant aux règles de zonage pour un objectif précis.

Attention : la variance ne modifie pas de manière permanente les règlements locaux, contrairement à un rezonage. Découvrez tout sur la variance en immobilier pour savoir si elle s'applique à votre situation.

Qu'est-ce que le zonage ?

Le zonage définit les types de constructions autorisées dans une zone donnée et impose des règles sur leur développement, usage ou modification. Il regroupe les terrains en catégories comme résidentiel, commercial ou industriel.

Concrètement, il maintient l'harmonie des quartiers (maisons résidentielles groupées, pas d'usines près des parcs), protège la valeur des biens et prévient les nuisances. Cependant, il peut limiter certains projets de développement.

Qu'est-ce qu'une variance en immobilier ?

Une variance est une exception accordée au cas par cas aux règlements de zonage locaux. Elle s'applique uniquement à la propriété concernée et suit les propriétés successives.

Exemples : construire un abri de jardin plus grand, une cloture surélevée, un poulailler, ou convertir une maison en local commercial. Elle porte aussi sur l'emplacement ou les dimensions de la construction.

Les différents types de variances

Il en existe deux principaux types :

• Variance de zone (ou d'aire)
• Variance d'usage

Variance de zone

La plus courante, elle autorise des modifications physiques non conformes aux normes dimensionnelles ou d'implantation.

Exemples :

• Clôture plus haute ou dans une zone interdite
• Construction plus proche de la route
• Bâtiment plus grand ou plus haut que la normale

Variance d'usage

Elle permet un usage non prévu par le zonage. Fréquente chez les investisseurs.

Exemples :

• Conversion en bureau ou commerce
• Transformation en multifamilial
• Bâtiment industriel en zone résidentielle ou commerciale

Comment obtenir une variance ?

Les procédures varient selon les municipalités. Suivez ces étapes pour maximiser vos chances :

• Rédiger une lettre motivée
• Déposer une demande
• Attendre la décision
• Faire appel si refus

1. Rédiger une lettre de demande

Précisez le projet, les règles contournées et les raisons. Faites-la relire par un avocat pour conformité locale.

2. Déposer la demande

Joignez les preuves que :

• Le zonage cause une difficulté unique à votre terrain
• Elle n'affecte pas les autres propriétés
• Elle ne nuit pas à l'intérêt public

3. Attendre la décision

Le conseil de zonage statue. En cas d'approbation, un permis est délivré.

4. Appel en cas de refus

Participez à une audience publique. Les voisins peuvent s'opposer, mais prouvez l'absence de préjudice.

Les voisins peuvent-ils bloquer une variance ?

Uniquement lors de l'audience d'appel. Prouvez que votre projet ne les impacte pas négativement.

Résumé

La variance permet de déroger aux règles de zonage pour des projets spécifiques. Demandez-la localement au cas par cas avec une argumentation solide.

Pour réussir vos projets, bénéficiez de l'expertise de guides comme ceux de Fortune Builders.

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