Lorsque vous recherchez un prêt pour acheter une maison, plusieurs options s'offrent à vous, notamment les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement et les prêts dits conventionnels. Prêts conventionnels ne sont pas garantis ou assurés par le gouvernement fédéral, mais ils peuvent constituer la bonne option de financement en fonction de vos objectifs, de votre budget et d'autres facteurs.
Aujourd'hui, décomposons plus en détail les prêts conventionnels et explorons leurs exigences afin que vous sachiez s'ils constitueront un bon choix de financement pour l'achat de votre maison.
En un mot, un prêt conventionnel ou une hypothèque conventionnelle est un prêt à l'achat d'une maison non garanti (ou offert) par le gouvernement fédéral (ou toute entité gouvernementale, y compris les gouvernements des États).
En revanche, les prêts conventionnels sont offerts par des prêteurs privés comme les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de prêt hypothécaire. Bien qu'ils ne soient pas spécifiquement soutenus par le gouvernement fédéral, les prêts hypothécaires conventionnels peuvent être garantis par Fannie Mae et Freddie Mac :une paire d'entreprises de financement parrainées par le gouvernement.
Les prêts hypothécaires conventionnels se divisent également en deux types de filiales :les prêts conformes et les prêts non conformes.
Les prêts conformes sont des prêts hypothécaires conformes aux normes de prêt établies par Fannie Mae et Freddie Mac susmentionnés. Sans être trop technique, cela signifie que l'une ou l'autre des entreprises achètera le prêt auprès de l'organisme prêteur. Cela profite au prêteur puisqu'il n'a pas à attendre 30 ans pour percevoir le montant total et profite à l'emprunteur puisque Fannie Mae et Freddie Mac sont assurés par le gouvernement dans la pratique, sinon par écrit.
Les prêts non conformes ne sont pas conformes aux normes de prêt de Fannie Mae ou Freddie Mac. En conséquence, ils ne sont pas vendus aussi souvent par les établissements de crédit. Par conséquent, les prêteurs doivent conserver les prêts plus longtemps et assumer plus de risques. Pour un futur propriétaire, cela signifie simplement que les exigences en matière de pointage de crédit et les taux d'intérêt sont généralement plus élevés.
En d'autres termes, les prêts conformes sont plus accessibles et ont généralement des taux d'intérêt plus bas. Les prêts non conformes sont moins accessibles et ont généralement des taux d'intérêt plus élevés.
Un prêt hypothécaire conventionnel est à la fois émis et géré (c'est-à-dire détenu et recouvré par) toute institution privée de prêt hypothécaire, telle qu'une banque ou une coopérative de crédit.
Les futurs propriétaires demandent des prêts conventionnels de la même manière qu'ils le feraient pour un prêt fédéral. Les emprunteurs potentiels demandent un prêt hypothécaire, coopèrent avec un agent de crédit pour remplir la demande et offrent tous les documents financiers pertinents.
Si un prêteur hypothécaire conventionnel approuve la demande, il émet un privilège hypothécaire contre la maison en question. Cela garantit leur intérêt dans la propriété. Le propriétaire ou l'emprunteur verse alors un montant minimum en capital plus les intérêts au prêteur pour la durée du prêt jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement remboursée.
Il existe plusieurs différences essentielles entre les prêts hypothécaires conventionnels et les prêts garantis par le gouvernement, mis à part le fait que ce dernier est assuré et/ou offert par le gouvernement fédéral. Voici une ventilation de ces différences :
Les prêts FHA sont des prêts spéciaux offerts par la Federal Housing Administration et sont généralement destinés aux primo-accédants. Ils ont une cote de crédit et des exigences d'acompte très faibles, ce qui les rend idéaux pour les personnes ayant un crédit inférieur à la moyenne ou peu d'argent économisé.
Les prêts VA sont ceux exclusivement soutenus par le ministère des Anciens Combattants. Naturellement, ils sont destinés à être utilisés par les vétérans militaires, les conjoints et autres bénéficiaires. Ces prêts ne nécessitent pas d'acompte et ne facturent pas d'assurance hypothécaire privée ou de PMI.
Les prêts de l'USDA sont assurés par le Département américain de l'agriculture. Ils visent à aider les acheteurs à faible revenu à acheter une maison dans les zones rurales éligibles, en particulier s'ils envisagent de pratiquer l'agriculture. Ils sont accessibles car ils ne nécessitent pas d'acompte et sont assez flexibles en termes de cotes de crédit.
Chacun des types de prêts ci-dessus est assuré par le gouvernement. Cependant, des prêteurs privés les proposent aux emprunteurs. En effet, les prêteurs privés comme les banques et les coopératives de crédit accordent en permanence des prêts conventionnels et garantis par le gouvernement.
Par rapport aux prêts garantis par le gouvernement fédéral :
Les prêts conventionnels n'ont pas de conditions d'éligibilité strictes, de sorte que les acheteurs de maison disposant d'un crédit raisonnable et d'un peu d'argent économisé peuvent trouver plus facile de se qualifier pour
Les prêts conventionnels n'offrent pas autant d'avantages que les prêts garantis par le gouvernement fédéral
Étant donné que les prêts conventionnels ne sont pas garantis par le gouvernement fédéral, les établissements de crédit qui les offrent assument un risque plus élevé avec chaque prêt qu'ils souscrivent. Pour compenser ce risque, la plupart des prêts conventionnels comportent une liste d'exigences que les emprunteurs potentiels doivent respecter pour être admissibles. Ces exigences incluent :
Documents requis
Un acompte minimum
Assurance hypothécaire privée
Un pointage de crédit à un certain niveau ou plus
Un ratio dette/revenu d'un certain pourcentage
Une expertise immobilière
Limites de taille de prêt
Peu importe votre pointage de crédit ou d'autres facteurs, vous aurez besoin de plusieurs documents pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Les prêteurs utilisent ces documents pour vérifier votre identité et s'assurer que vous gagnez suffisamment d'argent pour payer votre prêt.
Au total, vous aurez besoin de sept pièces justificatives :
Une pièce d'identité avec photo comme un permis de conduire ou une pièce d'identité
Plusieurs fiches de paie du mois dernier - deux est la norme
Vos déclarations de revenus des deux dernières années
Documentation indiquant comment vous verserez votre acompte (c'est-à-dire des fiches de paie ou des pages de compte bancaire)
Un état financier qui montre vos actifs et vos passifs
Un rapport de crédit. Votre prêteur commandera le rapport pour vous
Un document d'évaluation qui vérifie la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter
Pour devenir propriétaire, vous aurez également besoin d'un acompte. Un acompte est un paiement forfaitaire que vous placez contre le montant principal de l'hypothèque. Certains prêteurs exigent un pourcentage d'acompte comme preuve que vous gagnez suffisamment d'argent pour payer l'hypothèque pendant la durée du prêt.
Les exigences d'acompte peuvent varier considérablement :
Si vous êtes un acheteur d'une première maison, vous pourriez être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire conventionnel avec une mise de fonds aussi faible que 3 %
Si vous n'êtes pas un acheteur d'une première maison ou si vous ne gagnez pas une certaine somme d'argent, vous pourriez être confronté à des exigences de mise de fonds plus élevées, telles que 5 %
Si vous achetez une propriété multifamiliale, votre exigence de mise de fonds peut être de 15 %
La plupart des acheteurs de résidences secondaires doivent mettre au moins 10 % de mise de fonds
La plupart des prêts hypothécaires à taux révisable nécessitent un acompte de 5 %
Si vous achetez une maison avec un prêt jumbo, votre exigence de mise de fonds peut varier entre 20 % et 40 %
Tout compte fait, c'est une bonne idée de faire beaucoup de recherches sur les prêteurs conventionnels, car les exigences de mise de fonds peuvent varier et peuvent affecter le type de maison que vous pouvez vous permettre.
Presque tous les prêts conventionnels dans lesquels l'emprunteur paie moins de 20 % d'acompte nécessitent également une assurance hypothécaire privée ou PMI. En bref, PMI protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l'emprunteur sur l'hypothèque.
Les frais d'assurance hypothécaire privée peuvent varier selon le type de prêt, la cote de crédit et le montant de la mise de fonds. Pour simplifier les choses, le PMI est généralement inclus dans le montant minimum de votre prêt hypothécaire mensuel, bien que certains prêteurs exigent que les acheteurs paient le PMI à l'avance en tant que frais de clôture accessoires. D'autres prêteurs peuvent joindre une assurance hypothécaire privée au prêt en tant qu'augmentation du taux d'intérêt.
Heureusement, les propriétaires n'ont pas besoin de payer une assurance hypothécaire privée pour toujours. Vous ne le paierez que jusqu'à ce que vous remboursiez 20 % de la valeur de votre maison ou atteigniez 20 % de valeur nette.
La plupart des prêts conventionnels exigent une cote de crédit d'au moins 620, ce qui est défini comme passable à bon selon le système de cote de crédit utilisé par le prêteur. Fannie Mae et Freddie Mac maintiennent tous deux cette exigence de pointage de crédit minimum, bien que certains prêteurs souhaitent un pointage de crédit plus élevé pour plus de sécurité.
En général, c'est une bonne idée d'augmenter votre pointage de crédit autant que possible avant de demander un prêt. Plus votre pointage de crédit est élevé, plus votre taux d'intérêt sera probablement bas.
Le ratio dette/revenu d'un emprunteur ou DTI indique aux prêteurs quelle part du revenu de l'emprunteur est utilisée pour rembourser les dettes chaque mois, y compris les paiements par carte de crédit, les factures de services publics, les prêts étudiants, etc.
Plus votre DTI est bas, plus vous avez d'argent à payer pour votre hypothèque. Par conséquent, les prêteurs conventionnels veulent un ratio d'endettement ne dépassant pas 45 % pour la plupart des prêts hypothécaires. Si votre DTI est plus élevé que cela, vous pouvez le réduire en remboursant les dettes existantes comme les cartes de crédit ou les paiements de voiture avant de demander un prêt hypothécaire.
Une évaluation immobilière certifiée inspecte une maison et vérifie qu'elle correspond à la valeur indiquée par l'agent immobilier ou le vendeur. Essentiellement, cela garantit que le prêteur ne paie pas trop pour une propriété qui ne vaut pas ce pour quoi elle a été inscrite.
N'importe qui ne peut pas faire une estimation immobilière. Une évaluation doit être effectuée par une société ou un agent d'évaluation de maisons certifié, et le rapport doit être envoyé au prêteur avant qu'il ne rédige un accord de prêt.
La plupart des prêts conventionnels conformes ont également des limites de prêt ou des exigences de taille. Les limites de taille de prêt peuvent changer chaque année. Par exemple, la limite de prêt de 2020 pour les prêts conformes conventionnels était de 510 400 $. En 2021, ce montant est passé à 548 250 $.
Les limites de taille de prêt peuvent également varier selon l'état. Par exemple, Hawaï et d'autres régions à coût élevé aux États-Unis peuvent avoir des limites de prêt plus élevées, telles que plus de 800 000 USD pour 2021.
Par conséquent, seules certaines propriétés peuvent être achetées avec des prêts conventionnels.
En plus d'être conformes ou non conformes, les prêts conventionnels sont également proposés sous plusieurs types par les banques, les coopératives de crédit et d'autres institutions financières.
Un prêt conventionnel conforme est tout prêt qui respecte les normes Fannie Mae et Freddie Mac. Ce sont les prêts conventionnels les plus courants que vous trouverez car ils sont les plus sûrs pour les établissements de crédit.
N'oubliez pas que les limites de prêt peuvent varier d'un endroit à l'autre.
D'autre part, les prêts conventionnels Jumbo vous permettent d'emprunter plus que les limites de prêt que vous trouverez avec les prêts conformes traditionnels. Naturellement, ces prêts nécessitent des cotes de crédit plus élevées puisque le prêteur prend des risques supplémentaires. La plupart des emprunteurs doivent également avoir des ratios d'endettement inférieurs et doivent verser des acomptes plus élevés que la moyenne.
Les prêts de portefeuille sont tous les prêts conventionnels que les prêteurs choisissent de conserver au lieu de les vendre à Fannie Mae, Freddie Mac ou à un autre détenteur de prêt. Les prêts de portefeuille offrent aux prêteurs une plus grande flexibilité lors de la souscription du prêt, de sorte qu'ils peuvent être proposés aux acheteurs potentiels qui ont des cotes de crédit inférieures à la moyenne ou des DTI élevés.
Par conséquent, de nombreux prêts de portefeuille ont également des taux d'intérêt supérieurs à la moyenne et peuvent ne pas être aussi sûrs pour les emprunteurs que d'autres prêts conventionnels.
Les prêts conventionnels subprime sont idéaux pour les personnes qui n'ont pas une cote de crédit de 620 ou plus. Les prêts conventionnels subprime sont non conformes et comportent souvent des taux d'intérêt et des frais de clôture élevés. Mais ils peuvent vous permettre d'acheter une maison sans avoir à passer par une réhabilitation financière approfondie au préalable.
Les prêts conventionnels amortis sont entièrement amortis, ce qui signifie que les propriétaires ont un paiement mensuel fixe chaque mois du début à la fin. Ils sont faciles à saisir et à planifier financièrement, et ils peuvent avoir des taux hypothécaires fixes ou ajustables.
Enfin, les prêts conventionnels ajustables ont des taux d'intérêt ajustables après une période d'introduction de 3 et 10 ans. Après la période initiale, le taux d'intérêt du prêt peut fluctuer en fonction des facteurs actuels du marché, comme le taux préférentiel.
Les prêts conventionnels ajustables peuvent être attrayants au début avec leurs taux d'intérêt hypothétiques plus bas. Mais gardez à l'esprit qu'ils peuvent également facturer des taux d'intérêt plus élevés aux acheteurs de maison si les taux hypothécaires du marché augmentent également pendant la durée du prêt.
Malgré l'absence des avantages des prêts garantis par le gouvernement fédéral, les prêts conventionnels présentent néanmoins plusieurs avantages à garder à l'esprit lorsque vous décidez d'en rechercher un pour l'achat de votre maison.
Une plus grande gamme de types de propriétés disponibles. Les prêts conventionnels peuvent être utilisés pour des immeubles de placement ou des résidences secondaires, contrairement aux prêts garantis par le gouvernement fédéral.
Un meilleur contrôle sur l'assurance hypothécaire. Une fois que le solde de votre prêt principal atteint 70 % de la valeur de votre maison, vous pouvez annuler votre PMI. Les prêts garantis par le gouvernement fédéral ne vous permettent pas de faire cela.
Peu de frais spécifiques au programme. Si vous pouvez bénéficier d'un prêt conventionnel et vous permettre de le faire, vous finirez peut-être par payer moins de frais ou de frais de clôture supplémentaires en échange.
Une plus grande variété dans la structure des prêts. Par exemple, il existe des prêts sur 15 ou 20 ans, des prêts hypothécaires à taux révisable et d'autres options disponibles sur le marché des prêts conventionnels.
Cela dit, les prêts conventionnels présentent certains inconvénients à garder à l'esprit lorsque vous les choisissez par rapport aux prêts garantis par le gouvernement fédéral.
Exigences de pointage de crédit plus élevées en moyenne. N'oubliez pas que vous avez besoin d'un pointage de crédit d'au moins 620 pour être admissible à la plupart des prêts conventionnels conformes. Les prêts garantis par le gouvernement fédéral ne sont pas toujours soumis à ces exigences.
Exigences de mise de fonds plus élevées en moyenne. Ces exigences vous obligent à économiser plus d'argent avant de pouvoir acheter votre maison.
Plus de directives de qualification. Les prêteurs sont libres d'exiger plus de choses de leurs emprunteurs avant de souscrire un prêt, car ils prennent un risque supplémentaire.
Si votre pointage de crédit est inférieur à 660 environ, vous devrez peut-être encore trouver une alternative à un prêt conventionnel, car les prêts conventionnels qui vous sont proposés peuvent ne pas être idéaux.
Par exemple, vous pouvez essayer des prêts garantis par le gouvernement fédéral comme les prêts FHA, VA et USDA. Ou vous pouvez vous renseigner sur les organismes de prêt hypothécaire qui proposent des programmes d'achat de maison avec des exigences particulières ou des limites hypothécaires, mais qui peuvent néanmoins vous permettre d'acheter une maison avec un crédit subprime.
En fin de compte, les prêts conventionnels sont le moyen le plus courant pour les Américains d'acheter une propriété. Ils sont flexibles, existent dans une large gamme de limites et de types, et peuvent être utilisés pour acheter pratiquement n'importe quel type de propriété que vous souhaitez acheter, à condition que vous ayez un bon crédit et suffisamment d'argent pour un acompte important.
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