Si vous êtes à la recherche d'un nouveau prêt hypothécaire, de nombreuses options de financement sont disponibles. Une option dont vous avez peut-être entendu parler est une hypothèque ballon. Ce type de prêt hypothécaire fonctionne différemment d'un prêt hypothécaire traditionnel, car vous ne le remboursez pas entièrement en plusieurs versements. Au lieu de cela, vous effectuez des paiements réguliers pendant une certaine période, après quoi vous remboursez le solde de l'hypothèque en un seul versement.
Ce paiement forfaitaire final est connu sous le nom de "paiement forfaitaire ."
Alors, comment fonctionne une hypothèque ballon et pourquoi voudriez-vous en signer une au lieu d'une hypothèque traditionnelle? Nous vous expliquons ici les tenants et les aboutissants de ce type de prêt hypothécaire inhabituel ainsi que les avantages et les inconvénients potentiels. Au moment où vous aurez fini de lire, vous serez un expert en hypothèque ballon. Commençons !
Avec une hypothèque traditionnelle, un emprunteur contracte un prêt avec un échéancier de remboursement à long terme. La durée de remboursement la plus courante est de 30 ans, bien qu'il existe des hypothèques à plus court terme. L'emprunteur effectue des versements mensuels réguliers pendant toute la durée du prêt. Lorsqu'ils effectuent leur dernier paiement, le prêt a été entièrement remboursé et ils détiennent le titre de propriété de la maison.
Dans une hypothèque ballon, la durée du prêt est beaucoup plus courte – généralement de cinq à sept ans seulement. L'acheteur effectue des versements mensuels réguliers pendant cette période, comme il le ferait avec un prêt hypothécaire traditionnel. Mais à la fin de la durée du prêt, l'hypothèque n'est pas entièrement amortie. En d'autres termes, le solde n'a pas été entièrement remboursé.
Lorsqu'une hypothèque ballon arrive à son terme, l'emprunteur effectue un dernier paiement forfaitaire pour rembourser le solde restant du prêt. Ce paiement représente souvent plusieurs fois le montant d'un paiement ordinaire et peut atteindre des dizaines de milliers de dollars pour une résidence. Pour les propriétés commerciales, il peut être encore plus élevé.
Inutile de dire que cela présente certains risques pour l'emprunteur. Si vous envisagez de contracter ce type d'hypothèque, assurez-vous de savoir comment vous allez payer le paiement final à l'avance.
Assurez-vous de laisser une marge d'erreur lors de l'élaboration de vos plans. Par exemple, si vous envisagez de refinancer à la fin du terme, tenez compte du fait que la valeur de la propriété pourrait chuter. Dans ce cas, vous pourriez vous retrouver dans l'incapacité de refinancer sans verser d'argent supplémentaire comme acompte.
Dans le même ordre d'idées, votre situation financière pourrait soudainement se détériorer. Si cela se produit, comment allez-vous effectuer votre paiement forfaitaire ? Ce sont des choses à penser avant de signer sur la ligne.
Comme vous pouvez l'imaginer, les paiements forfaitaires sont plus courants pour les prêts hypothécaires commerciaux que pour les prêts hypothécaires résidentiels. Les grandes entreprises peuvent obtenir un financement, rénover une propriété et la vendre à profit avant que le paiement forfaitaire ne soit dû. Ils peuvent également choisir de refinancer plus tard ou de payer directement le paiement forfaitaire.
Le propriétaire moyen ne pourra généralement pas se permettre un paiement forfaitaire. Cependant, il y a encore des moments où une hypothèque ballon peut avoir du sens. La première est si vous envisagez de refinancer avant que le paiement forfaitaire ne soit dû. Vous pouvez contracter une hypothèque ballon de cinq ou sept ans, puis refinancer à un taux inférieur après quatre ou six ans.
Une autre situation est celle où vous vous attendez à déménager avant l'échéance du prêt. Cela peut être utile lorsque votre travail implique de travailler sur de nombreux contrats à court terme.
Pour les propriétaires qui souhaitent refinancer, les hypothèques ballon sont parfois proposées sous forme d'hypothèques en deux étapes par l'intermédiaire du même prêteur. L'emprunteur contracte une hypothèque forfaitaire pendant un certain nombre d'années, mais au lieu d'un paiement forfaitaire, le prêt sera converti en un prêt traditionnel au taux actuel du marché.
Les deux parties à une hypothèque en deux étapes font un pari. L'emprunteur parie que les taux d'intérêt vont baisser, tandis que la banque parie qu'ils vont augmenter.
Gardez à l'esprit que la réinitialisation elle-même n'est pas gagnée d'avance. L'emprunteur doit effectuer ses paiements de manière cohérente et doit maintenir un revenu stable. Si la réinitialisation n'est pas approuvée pour une raison quelconque, le paiement forfaitaire sera dû à la place.
La loi fédérale sur la vérité dans les prêts énonce les exigences que les banques doivent respecter avant d'accorder des prêts. La réglementation Z oblige les banques à s'assurer qu'un emprunteur peut rembourser tout prêt. Ainsi, vous pourriez penser qu'une banque devrait tenir compte de votre capacité à effectuer le paiement forfaitaire.
Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas. Certaines exceptions permettent à un prêteur de ne tenir compte que de votre capacité à effectuer les versements mensuels réguliers. Si vous ne faites pas votre propre diligence raisonnable, cela peut finir par vous mordre.
En soi, il n'y a rien d'illégal dans les paiements forfaitaires. Il existe des protections juridiques en place pour empêcher les prêteurs peu scrupuleux de profiter des emprunteurs. La Truth in Lending Act, par exemple, définit un paiement libératoire comme un paiement égal ou supérieur à deux fois le paiement mensuel ordinaire, et oblige les prêteurs à divulguer tout paiement de ce type au consommateur.
En outre, les prêteurs doivent informer à l'avance les consommateurs si le prêt peut être refinancé ou non et quelles sont les conditions de refinancement. Si un prêteur ne respecte pas les exigences de divulgation de la Truth in Lending Act, il peut être tenu responsable du double du montant des frais de financement et des frais de justice. Le prêteur peut également être tenu responsable d'accusations criminelles et recevoir jusqu'à un an d'emprisonnement.
Plusieurs États ont adhéré à un pacte interétatique appelé Uniform Consumer Credit Code. Ce code n'impose aucune limite aux hypothèques ballon en soi, mais il donne aux consommateurs des droits supplémentaires. De manière significative, ils obtiennent le droit de refinancer le montant du paiement forfaitaire sans pénalité, avec des intérêts plafonnés au même taux que les prêts initiaux.
Dans quelques États, il est également illégal d'émettre des hypothèques ballon à des personnes ayant des sources de revenus saisonnières ou sporadiques. Dans une poignée d'autres, les hypothèques ballon sont carrément illégales. En d'autres termes, il vaut la peine de vérifier vos lois locales.
Les prêts ballons sont souvent confondus avec les prêts hypothécaires à taux révisable (ARM). Cependant, ce sont deux choses complètement différentes. Avec un ARM, un emprunteur paie un taux d'intérêt prédéterminé pour une période de un à cinq ans. À ce stade, le taux d'intérêt est recalculé en fonction de la cote de crédit actuelle de l'emprunteur et des conditions actuelles du marché. Selon le contrat spécifique, les intérêts peuvent s'ajuster plusieurs fois au cours du prêt.
Cela dit, un ARM continue d'être payé en versements mensuels réguliers et l'hypothèque est entièrement amortie à la fin de la durée du prêt. Votre intérêt peut augmenter ou diminuer, mais vous n'aurez jamais à effectuer un seul paiement forfaitaire massif.
Les hypothèques ballon sont accordées pour une certaine durée, avec une durée d'amortissement distincte. Par exemple, un prêt 7/15 aurait une durée de 7 ans, mais ne s'amortirait qu'après 15 ans. Connaissant ces informations, ainsi que les intérêts et le montant du prêt, il est facile de calculer un paiement forfaitaire. Mais d'abord, vous devez connaître la formule.
La formule pour calculer un paiement forfaitaire est :
FV =PV*(1+r)n–P*[(1+r)n–1/r]
Voici une explication rapide des variables :
FV est la valeur finale du paiement forfaitaire.
PV est la valeur actuelle ou le solde initial du prêt.
r est le taux d'intérêt.
n est le nombre total de paiements.
P est le montant de la mensualité.
Tout cela vous semble-t-il un peu compliqué ? C'est plus facile à comprendre si nous utilisons un exemple.
Dave emprunte 240 000 $ sur une hypothèque ballon 10/15 avec un taux d'intérêt fixe de 6 %. Cela équivaut à un paiement mensuel de 2 025 $. Ainsi, nous connaissons notre valeur actuelle et le montant du paiement mensuel. Sur un prêt de 10 ans, on sait aussi qu'il y aura 120 mensualités. Cela nous donne toutes les informations dont nous avons besoin pour remplir l'équation. Et avec un taux d'intérêt fixe de 6 %, le taux d'intérêt réel par mois sera de 0,5 %.
Nous obtenons :
FV=$240,000*(1+0.005)120-2,025*[(1+0.005)120- 1/0.005]
Cela revient à :
FV=104 960 $
Ainsi, après 10 ans de paiements mensuels de 2 025 $, Dave effectuera un dernier paiement forfaitaire de 104 960 $.
Pendant le boom immobilier des années 1970, les paiements forfaitaires faisaient partie des paiements ordinaires et quotidiens. La demande était exorbitante, mais les flux de trésorerie étaient serrés, de sorte que les investisseurs immobiliers ont profité des prêts ballons pour obtenir une offre de financement prête. Les investisseurs achetaient des propriétés avec un prêt traditionnel, puis contractaient immédiatement une deuxième hypothèque plus petite sous la forme d'un prêt ballon, qui ne nécessitait aucun paiement mensuel.
Les prêteurs vous permettaient de le faire à l'époque, et c'était un moyen facile d'obtenir de l'argent supplémentaire pour les rénovations. Mais cela n'a fonctionné que pour deux raisons, toutes deux propres à la situation.
Au départ, la deuxième hypothèque ne concernait qu'un petit montant – 10 % du prix d'achat au maximum. Ainsi, même s'il n'y avait pas d'argent entrant à la banque sous forme de paiements, ils collectaient toujours suffisamment d'argent sur le prêt initial pour réaliser un profit substantiel. Pendant ce temps, les intérêts ont continué de s'accumuler pour une durée de trois ou cinq ans.
L'autre raison pour laquelle cela fonctionnait si bien était que la valeur des propriétés augmentait de plus de 10 % par an. Si vous avez emprunté 10 000 $ contre une maison de 100 000 $, vous pourriez facilement revendre cette maison pour 130 000 $ trois ans plus tard, soit plus que couvrir le coût du prêt.
À ce jour, vous avez peut-être commencé à voir le problème des prêts ballon. Ils fonctionnent bien dans certaines conditions, mais que se passe-t-il lorsque le marché stagne ou se replie ? Dans ce cas, votre investissement intelligent est soudainement une grosse perte financière. Cela peut également empêcher votre famille de déménager.
Cela s'est produit en 2007 lorsque les soi-disant hypothèques Option ARM étaient populaires. Ces prêts hypothécaires associaient des paiements mensuels d'intérêts uniquement à un paiement forfaitaire final. C'était une excellente nouvelle pour les vendeurs puisque le financement était si facile à obtenir. Mais lorsque le marché immobilier s'est effondré, des millions d'acheteurs se sont retrouvés sous l'eau et devaient plus pour la maison qu'elle ne valait.
Dans ce cas, vous ne pouvez pas vendre votre maison - du moins pas sans payer une pénalité importante. Vos seuls choix sont de payer la pénalité, de payer le paiement forfaitaire ou de refinancer avec une hypothèque traditionnelle. Si vous n'êtes pas en mesure de faire l'une de ces choses pour une raison quelconque, vous pourriez faire l'objet d'une saisie.
Oui, vous pouvez. Comme nous en avons déjà discuté, c'est la façon habituelle dont les gens procèdent pour en payer un. À moins que vous ne soyez dans une situation financière particulièrement solide, la plupart des gens ne peuvent en aucun cas se permettre un paiement forfaitaire. Après seulement 5 à 7 ans de remboursements, vous avez surtout payé des intérêts, et une grande partie du solde sera toujours impayée. C'est quelque chose qu'une grande entreprise peut absorber si elle possède de nombreuses propriétés. Mais pour les particuliers, le seul choix réaliste est de refinancer ou de vendre la maison avant l'échéance du paiement forfaitaire.
Cela dit, le refinancement n'est pas une chose sûre. Comme pour toute hypothèque, vous devez toujours obtenir une approbation. Dans la plupart des cas, ce ne sera pas un problème. Vous avez déjà obtenu l'approbation pour votre prêt initial, et maintenant que vous avez effectué des paiements, votre nouveau prêt sera moins cher. Cela dit, vous devez toujours maintenir un bon crédit, et une baisse soudaine de vos revenus pourrait avoir une incidence sur votre approbation ou non.
Un autre problème potentiel est si la valeur de votre maison a chuté. Si vous êtes sous l'eau sur votre prêt hypothécaire existant, il pourrait être impossible d'obtenir une approbation pour le refinancement. À ce stade, il est utile d'avoir un solide historique de crédit.
Une baisse de la valeur marchande est la raison la plus courante d'aller sous l'eau sur votre prêt hypothécaire, mais ce n'est pas la seule. Il est également facile d'aller sous l'eau si vous contractez ce qu'on appelle une hypothèque à amortissement négatif. Dans ce type de prêt hypothécaire, vos versements mensuels sont en réalité inférieurs aux intérêts. Au fur et à mesure que la durée du prêt avance, vous devez de plus en plus d'argent.
Parfois, les gens contractent une hypothèque à amortissement négatif comme moyen d'acheter sur un marché autrement inaccessible comme San Francisco. La logique est que les prix des logements augmentent si rapidement dans ces régions que vous pourrez refinancer plus tard, même en tenant compte des intérêts courus. Mais si les gains attendus ne se matérialisent pas - même si la valeur continue d'augmenter - vous pouvez vous retrouver sous l'eau lorsque votre paiement forfaitaire est dû.
Si vous vous trouvez dans l'une de ces situations, appelez immédiatement votre prêteur et voyez si vous pouvez négocier un nouveau plan de paiement. La saisie est désordonnée pour la banque ainsi que pour vous, et ils seront plus que probablement disposés à travailler avec vous plutôt que de passer par ce processus.
Même s'ils ne sont pas disposés à fournir une hypothèque traditionnelle, ils peuvent être disposés à accepter une autre hypothèque ballon de cinq ou sept ans. Cela vous permettra de continuer à constituer des capitaux propres, de sorte que vous serez plus susceptible d'être admissible à un refinancement à l'avenir. À tout le moins, vous êtes moins susceptible d'être sous l'eau, vous aurez donc plus d'options.
Les hypothèques ballon ne sont pas le meilleur choix pour tout le monde. Mais ils constituent un moyen efficace d'obtenir du financement si un prêt hypothécaire traditionnel ne vous convient pas. Paiements forfaitaires sont également des outils populaires pour les propriétaires d'immeubles commerciaux qui souhaitent un financement facile pour leurs rénovations. Dans ces scénarios et dans d'autres, une hypothèque ballon peut être un outil financier utile.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouvelle classe d'immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
