Avec la plupart des types d'arrangements de logement, les termes sont simples. Lorsque vous achetez une maison ou un condo, vous êtes propriétaire de la propriété et lorsque vous louez votre maison, vous payez des frais mensuels en échange du droit d'utiliser l'espace. Mais avec une coopérative, les choses sont un peu plus compliquées.
Une coopérative est similaire à un condo en ce sens que vous achetez une part dans une propriété plus grande. Mais avec un condo, vous détenez en fait le titre d'une unité spécifique dans le bâtiment. Avec une coopérative, vous achetez une part dans tout l'immeuble. Cela conduit à un problème évident :dans quelle unité habiterez-vous ? C'est là qu'un bail propriétaire entre en jeu.
Un bail de propriété est un document que vous signez lorsque vous achetez dans une coopérative. Entre autres, il vous donne le droit de vivre dans une unité spécifique.
Alors, qu'est-ce que cela signifie pour vous, le locataire? Ici, nous allons passer en revue les tenants et les aboutissants des baux de propriété afin que vous sachiez à quoi vous attendre avant de signer.
Un bail de propriété, parfois appelé convention d'occupation, donne à l'actionnaire d'une coopérative le droit d'occuper une unité particulière dans l'immeuble. De plus, les baux de propriété décrivent les droits et les responsabilités de vous, l'actionnaire, et du conseil d'administration de la coopérative.
Par exemple, les actionnaires auront certains droits pour rénover leur propre logement. Mais ils devront également suivre certaines procédures et effectuer un entretien et des réparations réguliers. Après tout, les toilettes qui fuient d'une personne sont le cauchemar au plafond de son voisin du dessous.
Les baux de propriété décriront également les conditions des sous-locations, ainsi que les règles standard que vous verrez dans un bail standard ou un livret de règles d'association de copropriétaires. Il y aura probablement des restrictions sur le bruit pendant certaines heures, par exemple.
Lorsque vous achetez une part dans une coopérative, vous n'achetez pas réellement une partie d'un immeuble. Ce que vous achetez est une part dans une société coopérative. Cette société, à son tour, est propriétaire d'un immeuble ou d'un complexe d'appartements. Lorsque vous achetez une maison ordinaire, vous recevez un acte. Lorsque vous achetez une part dans une coopérative, vous recevez littéralement des actions.
Vous bénéficiez également d'un bail de propriété. Ce bail vous confère certains droits et responsabilités quant à l'utilisation et à l'entretien de votre logement et il définit la relation entre vous et la société coopérative. Les conditions de location courantes incluent :
Qui occupe l'unité
Si oui ou non l'unité peut être sous-louée
Frais de maintenance mensuels
Qui est responsable de quels types de réparations
Si et comment un actionnaire peut contracter une hypothèque
Comment l'actionnaire peut vendre ses actions
Qu'est-ce qui constituerait un défaut sur le bail
Termes et conditions pour que la coopérative résilie le bail
Quelques-unes de ces choses méritent un examen plus approfondi. Tout d'abord, il y a la question d'une hypothèque ou d'une garantie. Dans la plupart des cas, vous pourrez contracter une hypothèque, comme vous le feriez pour un bien immobilier. Mais avec un achat de maison, l'acte sert de garantie. Avec une hypothèque coopérative, les parts de la société coopérative sont la garantie. Ces actions sont plus difficiles à vendre qu'une maison traditionnelle, de sorte que les prêteurs ont tendance à facturer des taux d'intérêt plus élevés pour les hypothèques coopératives.
Il est également important de comprendre comment les coopératives sont gérées. En plus de vos actions dans la société, vous avez le droit de voter pour les membres du conseil d'administration. En effet, les membres du conseil d'administration seront tous co-actionnaires. Cela vous place dans une situation juridique unique. D'une part, vous êtes locataire. D'autre part, en tant qu'actionnaire de la société, vous êtes également le propriétaire. Quoi qu'il en soit, le système juridique régit les coopératives et les actionnaires conformément à la loi standard propriétaire-locataire.
Gardez à l'esprit qu'il existe des exigences financières spécifiques pour rejoindre une coopérative. La plupart des sociétés exigeront un certain revenu minimum, ainsi qu'une durée de location minimale avant de vous vendre des actions. Vous devrez également rencontrer au moins certains membres du conseil d'administration en personne. De votre côté, vous devrez faire preuve de diligence raisonnable, comme vous le feriez lors de l'achat d'une maison ou d'une action.
Les règlements administratifs sont des règles qui régissent le fonctionnement de la coopérative, indépendamment des baux de propriété. Un bail de propriété est essentiellement un accord propriétaire-locataire entre l'actionnaire et la société. D'autre part, les statuts définissent les règles de la société coopérative elle-même.
Les règlements régiront la façon dont les membres du conseil sont élus, la fréquence à laquelle ils sont élus et qui est éligible. Ils décriront les règles d'organisation, telles que la fréquence à laquelle le conseil doit se réunir et le nombre de membres constituant un quorum. Il y aura des règles pour divers sous-comités, décrivant leur autorité et leurs responsabilités spécifiques envers le conseil.
Il peut également y avoir des statuts spéciaux régissant les membres du conseil. En règle générale, il sera interdit aux membres du conseil de s'octroyer une rémunération de la société. Il y aura également des règles concernant les conflits d'intérêts. Fondamentalement, les statuts garantissent que la société fonctionne de manière efficace et transparente.
Alors, comment pourriez-vous utiliser un bail propriétaire à votre avantage ?
Disons que votre voisin du dessus a des toilettes qui fuient et qui coulent à travers votre plafond. Le bail de propriété exigera soit l'entretien du bâtiment pour réparer les toilettes, soit exiger que le locataire de l'étage fasse réparer ses toilettes. Si vous rencontrez des problèmes pour réparer les toilettes, vous pouvez citer les conditions d'entretien du bail dans votre argumentation devant le conseil d'administration.
Un autre bon exemple est les restrictions de bruit. La plupart des règlements interdisent le bruit excessif à certaines heures. Si vos voisins organisent une fête bruyante jusqu'à 2 heures du matin, vous pouvez vous plaindre au conseil d'administration.
Un bail de propriété est un document important tant pour les locataires que pour les sociétés coopératives. Pour la société, il offre les mêmes protections qu'un bail standard offre à un propriétaire traditionnel. Pour les locataires et les actionnaires, cela offre la tranquillité d'esprit que votre maison légale est en ordre, avec tous vos droits et responsabilités clairement définis.
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