Les investisseurs immobiliers trouvent souvent utile de disposer d'un large éventail d'options de financement. Non seulement les prêteurs traditionnels ont des critères d'éligibilité stricts, mais le processus d'approbation et de clôture peut parfois prendre trop de temps pour conclure un accord. C'est là que les investisseurs trouvent que les options de financement alternatives peuvent s'avérer utiles. Une option de financement unique est le prêt hypothécaire global . En avez-vous déjà entendu parler ? Lisez la suite pour tout savoir sur la façon dont ce type de prêt hypothécaire peut s'intégrer dans la boîte à outils de financement d'un investisseur :
Une hypothèque globale, communément appelée « prêt global », est une catégorie de prêt qui englobe l'encours de la dette due sur une propriété, plus le montant qui couvre le nouveau prix d'achat (d'où l'expression « hypothèque globale »). Les hypothèques wraparound sont considérées comme un type de prêt junior, ou deuxième hypothèque, car le prêt est contracté en utilisant la même propriété comme garantie. Cependant, il existe des différences subtiles entre une hypothèque globale et une hypothèque secondaire que nous expliquerons plus tard.
Dans un scénario traditionnel, l'acheteur achète la maison en contractant une hypothèque par l'intermédiaire d'un prêteur. Le prêteur est généralement une institution financière, telle qu'une banque ou une autre société de prêt hypothécaire. Le vendeur utilise le produit de la vente pour rembourser toute hypothèque restante sur la maison.
Une hypothèque globale s'écarte de ce modèle de financement traditionnel. Dans ce cas, le vendeur agit en tant que prêteur et propose un financement directement à l'acheteur. Ils conservent l'hypothèque existante sur la maison et utilisent les paiements de l'acheteur pour la rembourser. Le vendeur facture souvent un taux d'intérêt plus élevé sur le prêt et empoche un profit sur chaque versement.
Pour faciliter le prêt hypothécaire global, l'acheteur et le vendeur doivent s'entendre sur un acompte, un taux d'intérêt et le montant du prêt. Ils signeront tous les deux un billet à ordre indiquant la durée du prêt global. Ils signeront également le titre et l'acte du vendeur à l'acheteur.
Une fois ce processus terminé, le vendeur n'est plus propriétaire de la maison. Cependant, ils sont responsables de prendre les paiements mensuels de l'acheteur et d'effectuer les paiements sur l'hypothèque initiale. Si le vendeur ne parvient pas à effectuer les versements hypothécaires, le prêteur initial conserve le droit de saisir la propriété.
Une hypothèque globale est l'une des nombreuses stratégies créatives de financement immobilier qu'un investisseur peut intégrer à son arsenal. Une version du financement du vendeur, les hypothèques wraparound permettent aux acheteurs d'effectuer des paiements hypothécaires directement au vendeur d'une propriété, au lieu de contracter une hypothèque conventionnelle.
Dans ce scénario, le vendeur étendra généralement le prêt wraparound à l'acheteur, qui servira à rembourser tout solde impayé sur l'hypothèque initiale, plus le solde restant sur le prix d'achat. Plus précisément, l'acheteur effectuera des paiements mensuels au vendeur, qui utilisera ensuite l'argent pour effectuer des paiements sur l'hypothèque initiale à son prêteur. La définition et les conditions spécifiques de l'hypothèque globale sont spécifiées sous la forme d'un billet à ordre garanti. Parce qu'il peut être difficile de comprendre l'idée de "qu'est-ce qu'un prêt global", voici un exemple :
M. Homeowner a récemment inscrit sa maison sur le marché pour 500 000 $. Il lui reste encore un solde de 300 000 $ sur son hypothèque à 5 % d'intérêt, ce qui lui permet de payer environ 1 600 $ par mois. M. Investor arrive et propose de déposer 50 000 $. M. Propriétaire et M. Investisseur acceptent de financer les 450 000 $ restants au moyen d'une hypothèque globale à 6 %. À l'avenir, M. Investor envoie à M. Homeowner un chèque d'environ 2 600 $ par mois.
Les prêts hypothécaires wraparound ne sont pas courants, et cela est principalement dû au fait que le prêteur initial doit approuver cette forme secondaire de financement. Si le prêteur exige que le prêt initial soit remboursé avant que le vendeur ne puisse vendre la maison, une hypothèque secondaire ou junior peut ne pas être réalisable.
La popularité des prêts wraparound augmente ou diminue avec le marché du logement. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, la demande de prêts hypothécaires globaux est également faible. En effet, les acheteurs dont les cotes de crédit ou les niveaux de revenu sont inférieurs à la moyenne sont généralement confrontés à des taux d'intérêt élevés. Lorsque les taux d'intérêt sont bas, ils ont plus de chances de se qualifier pour un prêt traditionnel.
Cependant, lorsque les taux d'intérêt sont élevés, il peut y avoir plus de demande de financement non conventionnel. Les acheteurs peuvent vouloir profiter d'un prêt hypothécaire global lorsqu'ils ne peuvent pas se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel. Ils peuvent également opter pour un prêt global lorsque le taux d'intérêt est meilleur que ce qu'ils pourraient obtenir sur le marché hypothécaire principal.
Il est également nécessaire de tenir compte des incitations du vendeur. Dans un marché de vendeurs, un vendeur trouvera facilement des acheteurs et des offres lucratives. Il se peut qu'ils ne soient intéressés que par l'offre d'un financement vendeur sur un marché d'acheteurs et cherchent à augmenter leurs options.
Les hypothèques globales et les deuxièmes hypothèques sont des types de financement du vendeur. Avec une deuxième hypothèque, le taux d'intérêt est plus élevé et le montant emprunté est inférieur, par rapport à l'hypothèque initiale. Bien que les hypothèques globales soient souvent désignées comme un type de deuxième hypothèque, il existe quelques différences subtiles.
Une bonne façon de comprendre la différence est de regarder ce qui arrive au solde dû du prêt initial. Une hypothèque globale comprend le paiement hypothécaire initial qui est intégré au paiement global du prêt. Le solde dû sur l'hypothèque initiale reste le même. En revanche, le solde hypothécaire initial et le nouveau prix de vente sont combinés avec la deuxième hypothèque pour créer un nouveau solde impayé.
Lorsqu'ils envisagent un accord de financement global, ou toute autre méthode de financement d'ailleurs, les investisseurs mesurent le pour et le contre. Par exemple, à la lecture de l'exemple ci-dessus, on peut avoir remarqué que le vendeur a une forte incitation à empocher un profit chaque mois grâce à un taux d'intérêt plus élevé. Cependant, cela peut encore présenter un meilleur scénario pour de nombreux acheteurs, en particulier comme alternative au financement par un prêteur traditionnel. Lisez la suite pour en savoir plus sur les risques et les avantages potentiels pour les acheteurs lors de l'utilisation d'un prêt hypothécaire global.
Bien sûr, avec tout type de scénario d'investissement, il y a toujours un certain niveau de risque qui est associé. Assurez-vous de passer en revue les implications suivantes avant de poursuivre un accord hypothécaire global :
Risque de forclusion si le vendeur n'utilise pas les paiements pour l'hypothèque initiale.
Le vendeur est incité à facturer un taux d'intérêt plus élevé à l'acheteur.
Dans le cas d'une forclusion, le remboursement de l'hypothèque initiale sera prioritaire.
Le prêteur du vendeur peut exiger le remboursement intégral si le bien est vendu.
Le principal avantage d'un prêt hypothécaire global est la possibilité pour un investisseur d'acheter une propriété, même s'il a un mauvais crédit. Le financement global est un arrangement conclu directement entre l'acheteur et le vendeur, créant un espace pour des conditions négociables et une prise de décision plus rapide :
Possibilité d'acheter une propriété même avec un mauvais crédit.
Possibilité d'éviter de devoir passer par un prêteur traditionnel.
Processus d'achat plus rapide avec des conditions négociables.
Si vous êtes un acheteur et que vous rencontrez des obstacles autour d'un prêt conventionnel, des prêts enveloppants peuvent se présenter sur votre chemin. Cependant, sachez qu'il existe des alternatives parmi lesquelles vous pouvez choisir, notamment les prêts FHA, VA et USDA.
La Federal Housing Administration (FHA) soutient les prêts hypothécaires pour les acheteurs d'une première maison et d'autres acheteurs qui ne seraient généralement pas admissibles à une hypothèque conventionnelle. C'est un excellent point de départ si vous avez un pointage de crédit moins que stellaire ou si vous n'avez pas assez d'argent en main pour un acompte. Avec un prêt FHA, vous pourriez avoir une cote de crédit de 580 et verser un acompte de 3,5 %. Si votre score est plus proche de 500, vous pouvez déposer aussi peu que 10 %. Avec des taux d'intérêt et des acomptes relativement bas, le prêt FHA permet à de nombreux Américains d'accéder au logement.
Êtes-vous actif dans l'armée ou avez-vous le statut de vétéran? Merci pour votre service. Vous serez peut-être ravi d'apprendre que vous n'avez pas à verser d'acompte pour votre maison. En utilisant un prêt VA, vous pouvez profiter de taux d'intérêt bas qui ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée. Ces conditions de prêt vous offrent une excellente occasion de vous lancer dans l'investissement à revenu passif !
Si votre désir de devenir propriétaire est fort, il est peut-être assez fort pour que vous déménagiez dans une zone rurale. En obtenant un prêt USDA, vous pouvez vous qualifier pour un achat de maison qui ne nécessite pas d'acompte. Vous pouvez également profiter d'un faible taux d'intérêt et de taux inférieurs sur votre assurance hypothécaire privée, que vous pouvez intégrer au montant de votre prêt. Peut-être que déménager dans une zone rurale n'est pas un si mauvais compromis !
Un prêt hypothécaire global est un type de prêt junior ou d'hypothèque secondaire qui permet aux acheteurs d'acheter une propriété sans passer par un prêteur traditionnel. Selon les conditions négociées directement entre le vendeur et l'acheteur, l'acheteur paiera généralement un montant hypothécaire mensuel directement au vendeur, généralement à un taux d'intérêt plus élevé que l'hypothèque initiale du vendeur sur la propriété. De cette façon, le vendeur est incité par la possibilité d'empocher un profit mensuel entre son versement hypothécaire initial et le versement hypothécaire global. Les acheteurs sont incités par la possibilité de financer un achat immobilier, même s'ils n'auraient pas été qualifiés s'ils devaient passer par un prêteur traditionnel. Il existe à la fois des risques et des avantages que les deux parties doivent prendre en compte avant de conclure un accord.
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