La réduction de loyer est une condition de bail qu'un locataire peut invoquer dans certains baux commerciaux et résidentiels. En règle générale, le locataire peut effectuer des paiements partiels ou suspendre complètement les paiements jusqu'à ce que les réparations essentielles soient terminées. Voici un aperçu de la réduction de loyer et ce que cela signifie pour les propriétaires et les locataires.
Dans la plupart des cas, les conditions de réduction de loyer sont décrites dans le texte de votre bail. Ces conditions consistent souvent en une série de clauses décrivant le droit du locataire si sa propriété résidentielle ou commerciale devient impropre à l'occupation.
En vertu des règles de réduction de loyer, un locataire paie un loyer réduit ou nul si son logement est endommagé en raison d'un incendie ou d'une catastrophe naturelle. Les inondations, tremblements de terre, tornades et autres catastrophes naturelles sont normalement couverts. Il en va de même pour les ordres d'évacuation générale donnés par le gouvernement.
En cas de dommages à l'immobilier, le propriétaire est responsable des frais de réparation, et son assurance responsabilité civile professionnelle couvre généralement les frais. Cela dit, le propriétaire n'est pas responsable des effets personnels du locataire qui pourraient avoir été endommagés. Ils ne sont pas non plus responsables du coût de l'interruption des activités pour les locataires commerciaux. Ces coûts seraient couverts respectivement par l'assurance du locataire et l'assurance contre les pertes d'exploitation.
Différents baux peuvent avoir des conditions de réduction de loyer différentes. Cela dit, certaines conditions sont normalement couvertes, notamment :
Votre bien locatif est endommagé par un incendie ou une catastrophe naturelle.
Votre propriété a un problème de réparation important que le propriétaire n'a pas résolu. Cela signifie des problèmes majeurs comme un chauffe-eau cassé ou une fournaise qui ne fonctionne pas.
Vous subissez une infestation de moisissures qui rend le bâtiment impropre à l'occupation.
Un ordre d'évacuation du gouvernement vous oblige à quitter le bâtiment.
Le point commun à toutes ces situations est que, sans que ce soit la faute du locataire, la propriété est devenue inutilisable. Ces situations doivent également avoir un impact suffisamment important pour affecter l'ensemble du bien. Par exemple, supposons que votre machine à laver soit en panne et que votre propriétaire ne l'ait pas réparée. Conduire à la laverie est ennuyeux, mais cela ne rend pas votre maison invivable, vous ne seriez donc pas admissible à une réduction. De même, si un petit incendie endommage quelques pièces d'un grand immeuble de bureaux, la majeure partie du bâtiment peut toujours être utilisée, il n'y aura donc pas de réduction.
La plupart des baux accordent un délai de grâce au propriétaire pour effectuer les réparations avant que la réduction n'entre en vigueur. Cela peut dépendre des conditions de votre bail, mais des délais de grâce allant jusqu'à 30 jours ne sont pas rares.
Certains baux commerciaux peuvent avoir une période d'abattement intégrée au début du bail. Par exemple, un locataire peut avoir besoin de six mois pour effectuer une réduction environnementale sur une ancienne station-service avant qu'elle puisse être convertie en boulangerie. Dans ce cas, le propriétaire n'est pas payé, mais il bénéficie d'une augmentation de la valeur de la propriété.
Les clauses de réduction de loyer protègent à la fois les propriétaires et les locataires contre le paiement de charges déraisonnables. Pour le locataire, cela signifie ne pas avoir à payer pour une propriété qu'il ne peut pas utiliser. Pour le propriétaire, cela signifie ne pas avoir à payer pour des dommages autres que immobiliers. Cela signifie que les locataires commerciaux auront besoin des trois types d'assurance suivants :
Assurance locataire
Assurance responsabilité civile professionnelle
Assurance pertes d'exploitation
Dans un bail d'habitation, le locataire devra seulement souscrire une assurance locative. Les locataires résidentiels peuvent également apporter des améliorations raisonnables à la santé et à la sécurité si leur propriétaire n'agit pas. Par exemple, si le propriétaire ne répare pas un robinet cassé, le locataire peut le réparer lui-même et déduire le coût de son prochain paiement de location. Les conditions exactes seront décrites dans votre bail.
Une réduction de loyer est un arrêt ou une réduction temporaire des paiements de loyer. Cela se produit le plus souvent lorsque la propriété a été rendue inutilisable par un incendie ou une catastrophe naturelle. Il s'agit également d'une remise complète d'une partie du coût total de la location.
D'autre part, un report est une réduction de loyer temporaire qui doit être remboursée ultérieurement. Le résultat est que le moindre coût total reste le même. Ce n'est pas aussi attrayant pour les locataires qu'un abattement. D'un autre côté, il peut être plus facile de négocier les conditions d'un report que d'un abattement si vous êtes locataire.
Pas exactement. Cependant, si une période d'abattement de loyer est négociée dans les termes d'un bail commercial, elle compte comme un loyer gratuit. Les propriétaires offriront un loyer gratuit pour plusieurs raisons, mais cela revient à vouloir attirer des locataires et à obtenir des locataires de meilleure qualité.
Les propriétaires utiliseront également le loyer gratuit pour augmenter le prix au pied carré. Souvent, le coût total du bail reste le même, mais le loyer « gratuit » est simplement étalé tout au long du bail. Cela peut cependant être bénéfique pour les locataires. La période de réduction vous donne le temps nécessaire pour rénover votre nouvel espace, ce qui peut être essentiel pour les entreprises comme les bars et les restaurants qui nécessitent un équipement spécial.
Le montant du loyer gratuit que vous pouvez négocier dépendra en partie de la durée du bail. Normalement, vous devrez louer pendant au moins trois ans, après quoi vous pourrez obtenir un mois ou deux de loyer gratuit. Sur un bail à long terme de 10 ans, vous pourrez peut-être négocier jusqu'à six mois.
En un mot, cela dépend du temps qu'il faut pour rendre la propriété à nouveau utilisable. Si cela prend deux semaines, l'abattement durera deux semaines. Si une maison de location est anéantie par une tornade et doit être entièrement reconstruite, cela peut durer plusieurs mois.
Dans certains cas, l'abattement peut signifier une réduction des paiements au lieu d'un arrêt. Cela se produit lorsqu'une propriété a été rendue significativement, mais pas entièrement, inutilisable. Par exemple, la moitié inférieure d'une maison à plusieurs niveaux peut être endommagée par une inondation, tandis que l'étage reste intact. Dans ce cas, comme la moitié de la maison est inutilisable, le loyer pourrait être réduit de moitié. Comme alternative, certains propriétaires réduiront le loyer en fonction de la réduction de la juste valeur marchande de la propriété.
L'abattement de loyer couvre le coût de la perte de jouissance du bien, c'est-à-dire le coût du loyer. Elle ne couvre pas les dommages causés à vos biens personnels. Par exemple, si votre appartement brûle, vous aurez droit à une réduction de loyer. Mais pour remplacer vos meubles, appareils électroniques et autres effets personnels, vous devrez déposer une réclamation d'assurance du locataire et payer la franchise.
La même règle s'applique aux baux commerciaux concernant les biens de votre entreprise. Pour couvrir ces frais, vous aurez besoin d'une assurance responsabilité civile professionnelle. Vous aurez également besoin d'une assurance contre les pertes d'exploitation afin de pouvoir respecter vos autres obligations financières pendant que votre installation est hors service.
Enfin, les locataires ne sont pas éligibles à la réduction de loyer si ce sont eux qui ont causé les dégâts. Par exemple, si vous embauchez un électricien non agréé qui cause un incendie dans un bâtiment, vous devrez quand même payer un loyer et faire face à d'autres responsabilités potentielles.
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La meilleure façon de bénéficier d'une réduction de loyer est de la négocier dans les termes de votre contrat. Vos chances d'obtenir des conditions favorables dépendront en grande partie de la durée d'inoccupation de la propriété. Plus le propriétaire est resté longtemps sans locataire, plus vous avez de chances d'obtenir les conditions souhaitées. Si le bien est rendu inutilisable, vous pourrez demander un abattement jusqu'à ce que les dégâts soient réparés.
Cela dit, vous pouvez également demander une réduction de loyer si votre bail ne le prévoit pas. Si le propriétaire ne respecte pas les conditions du bail, y compris la fourniture d'une résidence habitable, vous pouvez le poursuivre en justice et obtenir une ordonnance d'un juge pour un abattement. Cependant, vous devrez d'abord faire signifier à votre propriétaire un avis officiel indiquant que des réparations sont nécessaires, lui donner un délai précis pour effectuer les réparations, puis déposer une réclamation auprès du tribunal.
Le montant de l'abattement peut être calculé de deux manières. Tout d'abord, il peut être réduit du pourcentage de la propriété qui a été rendu inutilisable. Ainsi, si 25 % d'une maison est rendue inutilisable par une inondation, le loyer sera réduit de 25 %.
L'autre façon est de calculer le montant par lequel la juste valeur marchande de la propriété a été réduite. Ainsi, si un appartement se loue 1 200 $ par mois, mais ne vaut actuellement que 800 $ par mois, le loyer sera réduit à 800 $.
Du point de vue du propriétaire, offrir une réduction de loyer aide à attirer plus de locataires potentiels. Ils attireront également des candidats plus particuliers, qui sont plus susceptibles de respecter eux-mêmes les conditions du bail.
Pour les locataires, vous êtes protégé d'avoir à payer des frais de location pour une propriété que vous ne pouvez même pas utiliser. Cela peut vous éviter des ennuis juridiques sur la route. Sans conditions de réduction dans votre bail, vous devrez négocier les réductions directement avec votre propriétaire - ou vous engager dans la peine et les dépenses nécessaires pour les traduire en justice.
Pour les propriétaires, le plus grand avantage d'offrir une réduction de loyer est d'attirer plus de locataires. Même si vous ne percevez pas de loyer pendant quelques mois, vous n'avez pas non plus de poste vacant. Et si le locataire demande un abattement pour améliorer le bien, vous bénéficiez en fin de compte de l'augmentation de la valeur du bien.
Cela dit, gardez à l'esprit qu'une réduction de loyer vous expose également à des responsabilités potentielles. En cas d'incendie ou de catastrophe naturelle, vous ne pourrez pas percevoir le loyer de la propriété tant que les dommages n'auront pas été réparés.
D'un autre côté, un locataire qui ne peut pas utiliser son espace finira par vous poursuivre en justice de toute façon, ce qui vous coûtera de l'argent et, plus important encore, portera atteinte à votre réputation. En d'autres termes, les propriétaires intelligents et éthiques offriront eux-mêmes une réduction lorsque cela est justifié, que cela soit précisé ou non dans le bail. Puisque vous offririez de toute façon des réductions de bonne foi, écrire des conditions spécifiques dans le bail ne peut que vous protéger des locataires déraisonnables.
La réduction de loyer est une source précieuse de soulagement si vous ne pouvez pas utiliser votre bien locatif. Cela dit, vous avez probablement dû faire face à des coûts supplémentaires en raison de ce qui a causé les dommages matériels en premier lieu. Par exemple, vous avez peut-être eu un incendie dans votre immeuble. Votre appartement n'a pas pris feu, mais la fumée a détruit tous vos tissus d'ameublement et le système d'arrosage a détruit tous vos appareils électroniques. Dans ce cas, l'abattement vous soulagerait du paiement de votre loyer, mais vous devrez quand même remplacer vos meubles et vos appareils électroniques.
Heureusement, il existe des moyens de couvrir ces dépenses sans se ruiner. Les trois options principales sont :
Assurance du locataire
Assurance responsabilité civile professionnelle
Assurance pertes d'exploitation
Examinons chacun de plus près.
Feu
Vents violents
Foudre ou grêle
Autres conditions météorologiques extrêmes
Dommages au véhicule
Vol
Vandalisme
En plus de couvrir le coût des effets personnels, l'assurance du locataire peut également couvrir le coût du logement temporaire. Si vous ne parvenez pas à bénéficier d'une réduction de loyer, cela peut servir de palliatif essentiel.
L'assurance responsabilité civile professionnelle couvre les dommages causés aux biens de l'entreprise. Elle couvre généralement les dommages causés par :
Feu
Fumée
Vents violents et autres conditions météorologiques extrêmes
Explosion
Dommages au véhicule
Dégâts des eaux
Si votre entreprise possède de nombreux actifs, y compris un inventaire physique, l'assurance responsabilité civile commerciale garantira que vous ne subirez pas de perte totale.
L'assurance contre les pertes d'exploitation fournit des flux de trésorerie essentiels au cas où des dommages matériels obligeraient votre entreprise à suspendre ses activités.
Pour une grande entreprise avec plusieurs installations, il peut couvrir le coût de la perte d'une installation particulière. Par exemple, supposons que vous dirigez une chaîne de cinq restaurants et que chaque restaurant génère 20 % de vos revenus. Un restaurant est gravement endommagé lorsqu'un train de marchandises déraille et effondre la moitié du bâtiment. Dans ce cas, vous serez indemnisé de 20 % de vos revenus jusqu'à ce que le restaurant soit rétabli.
Oui. La plupart des villes et localités ont un service du logement qui a des exigences strictes pour les propriétaires, et beaucoup auront des exigences d'inspection similaires pour les propriétés commerciales. Vous devrez appeler votre service local du logement ou l'équivalent et découvrir quelles sont vos options. Si la propriété n'est pas aux normes, vous pourrez peut-être poursuivre votre propriétaire en justice et obtenir une ordonnance de réduction.
Le type de conditions d'abattement que vous pouvez négocier dépendra en grande partie de la durée d'inoccupation de la propriété et de l'état du marché dans son ensemble. Cela dit, il existe plusieurs façons éprouvées de négocier des conditions favorables.
Dans la plupart des cas, un propriétaire sera prêt à accepter une réduction à l'avance si un locataire accepte d'améliorer la propriété. Cela peut représenter une dépense initiale pour le locataire, donc un abattement est certainement justifié. Pour le propriétaire, cela signifie en fin de compte une augmentation de la valeur de la propriété.
Une négociation d'économie vers le bas est plus souvent utilisée pour un report que pour un abattement pur et simple. Le locataire demande un abattement initial car il a des frais de démarrage ou d'autres difficultés financières. En contrepartie, les futurs tarifs de location sont augmentés pour compenser.
Abattement de loyer des conditions sont fixées dans les baux afin de protéger à la fois les propriétaires et les locataires. En définissant à l'avance les conditions de réduction, les deux parties savent exactement ce qu'elles font lorsqu'elles signent. Pour les propriétaires, cela présente également l'avantage d'attirer des locataires plus nombreux et de meilleure qualité. Et pour les locataires, cela signifie savoir que vous n'aurez pas à payer de loyer pour une propriété que vous ne pouvez pas utiliser.
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