Immobilier d'homologation a prouvé à maintes reprises qu'elle méritait une place parmi les meilleures stratégies d'acquisition d'aujourd'hui. À tout le moins, les investisseurs qui peuvent acquérir des maisons en homologation peuvent se retrouver avec une offre attrayante qui est trop belle pour être transmise. Cependant, il convient de noter que le processus d'acquisition d'un accord par homologation s'écarte de ce à quoi l'investisseur moyen est habitué. Il existe un processus unique pour acheter des maisons en période d'homologation, et il pourrait être dans votre intérêt de l'apprendre. Si pour rien d'autre, comprendre les locataires de base du processus immobilier d'homologation pourrait vous mettre sur la voie de trouver votre prochaine affaire. Et quelle meilleure façon de comprendre le processus que de recueillir autant d'informations que possible à partir de ce guide immobilier d'homologation.
L'homologation immobilière est le processus légal suivant le décès d'un propriétaire, où la propriété est transférée à quelqu'un ou vendue. C'est une autre façon de décrire la procédure par laquelle le testament d'un défunt est traité devant un tribunal - un tribunal spécial, néanmoins. Dans le cas d'un bien immobilier, il s'agit de la maison respective de l'ancien propriétaire. Laissez-moi vous expliquer.
Selon la Branch Banking and Trust Company, "Un exécuteur testamentaire est nommé pour gérer les affaires du défunt et administrer la succession tout au long du processus d'homologation. Les actifs qui sont distribués en vertu d'un testament (ou tous les actifs en l'absence de testament ou d'autres formes de propriété) passent par ce processus et sont soumis à homologation. En d'autres termes, l'homologation fait souvent référence à l'administration du testament d'une personne décédée. Plus souvent qu'autrement, ladite administration inclurait une maison - la même que celle sur laquelle les investisseurs immobiliers d'homologation sont impatients de mettre la main.
Mais pourquoi les investisseurs seraient-ils intéressés par les propriétés d'homologation, surtout lorsqu'elles ne figurent même pas sur le testament du défunt ? La réponse est simple :il y a de bonnes affaires à faire. Vous voyez, tout le monde ne veut pas hériter des biens d'un parent décédé. Le bénéficiaire peut ne pas être en mesure de payer les coûts qui coïncident avec la propriété et, par conséquent, peut être plus disposé à se séparer rapidement de la maison ; c'est là que les investisseurs entrent en jeu.
Les investisseurs pourraient transformer le manque de désir du nouveau propriétaire de posséder une nouvelle propriété en une opportunité. Leur manque d'intérêt les motive à se débarrasser de la maison, et les investisseurs patients peuvent être en mesure de capitaliser.
[ Prêt à passer à l'étape suivante de votre formation en immobilier ? Apprenez à vous lancer dans l'investissement immobilier en assistant à notre cours immobilier en ligne GRATUIT. ]
Le processus d'homologation immobilière peut sembler déroutant entre les procédures judiciaires et les documents juridiques ; cependant, les propriétés d'homologation suivront généralement le même cours. En général, le processus d'homologation comporte quatre étapes principales (bien que la procédure exacte puisse varier en fonction de votre état). Lisez la liste suivante pour une meilleure compréhension de l'immobilier d'homologation :
Exécuteur testamentaire : Pour que le processus d'homologation commence, un exécuteur testamentaire doit être nommé. En règle générale, l'exécuteur est nommé dans le testament du défunt, mais si ce n'est pas le cas, le tribunal nommera un administrateur pour remplir le rôle. Le testament indique si un héritier héritera ou non de la propriété ou si elle sera vendue.
Évaluation de la propriété : Si la propriété sera vendue, l'exécuteur déterminera alors un prix d'inscription pour la propriété en question. Le prix catalogue sera déterminé après une évaluation avec l'aide d'un agent immobilier expérimenté dans les ventes d'homologation.
Liste des propriétés : Une fois le prix d'inscription établi, le bien sera ensuite mis sur le marché. L'agent immobilier travaillant avec la propriété la commercialisera comme n'importe quelle autre maison, en utilisant la signalisation, les sites Web et plus encore pour attirer une offre élevée.
Approbation et vente : Une fois qu'une offre est soumise, l'agent immobilier négociera les termes pour satisfaire les deux parties. Un avis officiel sera envoyé par la poste à tous les héritiers de la succession, établissant un délai de 15 jours pour s'opposer à la vente de la propriété. S'il n'y a pas d'objection, une date d'audience sera fixée où la vente de la maison sera officiellement exécutée.
Selon Leonard Ang, PDG d'iPropertyManagement, le processus d'homologation "peut prendre de quelques mois à un an, car il existe de nombreux actifs et lois sur la propriété à prendre en compte". En moyenne, cependant, le processus peut prendre jusqu'à deux ans.
Le processus d'homologation typique peut être affecté par le nombre d'héritiers, tout problème lié à l'exécution du testament et les taxes ou dettes attachées à la propriété. De plus, les lois nationales et locales où se trouve la propriété pourraient avoir un impact sur le calendrier global. L'homologation peut durer si longtemps parce que les diverses procédures judiciaires associées au processus prennent du temps.
Dans certains cas, l'homologation peut prendre aussi peu que six mois, bien que ce ne soit pas toujours la norme. Les investisseurs qui ont travaillé avec des propriétés d'homologation peuvent être conscients :mais la présence d'un testament peut considérablement accélérer les choses. La raison en est qu'un testament signale que la propriété a déjà été attribuée à un bénéficiaire spécifique. Cet héritier peut alors décider comment faire avancer la propriété.
Pour éviter l'homologation, les propriétaires peuvent placer tous leurs actifs dans une fiducie entre vifs révocable. Il s'agit d'un document écrit (signé et notarié) qui détermine qui recevra la propriété au décès d'un propriétaire. Pour ce faire, un propriétaire doit créer un document de fiducie, puis transférer tous les actifs dans ladite fiducie. Il n'est pas nécessaire de créer une fiducie si vous possédez des biens ou d'autres actifs de valeur, bien que cela puisse être utile plus tard. Bien que cela puisse sembler mélancolique, il n'est pas rare que des individus créent une confiance vivante (ou testament) pour préparer l'avenir. Vous n'avez pas besoin d'un avocat pour créer une fiducie, bien qu'une aide juridique puisse être inestimable tout au long du processus. Lorsqu'elle est effectuée correctement, une fiducie entre vifs révocable peut aider les propriétaires, ou plus précisément leurs fiduciaires, à éviter le tribunal des successions après le décès.
Il existe d'autres moyens d'aider les biens immobiliers à éviter l'homologation, comme une copropriété. Une copropriété consiste à ajouter un autre propriétaire à l'acte, comme un membre de la famille proche ou un autre être cher. Après votre décès, l'autre personne nommée sur l'acte deviendrait l'unique propriétaire de la propriété. De même, un « acte de transfert à cause de mort » ou acte TOD peut être utilisé pour faciliter un transfert de propriété. Pour l'utiliser, vous devrez nommer un bénéficiaire, qui héritera de la propriété à votre décès. De votre vivant, vous resterez l'unique propriétaire mais la propriété pourrait éviter d'être bloquée en homologation après votre décès.
Une autre option pour aider votre bien immobilier à éviter l'homologation est de créer un acte de succession viager. Ce type d'acte permet de transférer la propriété à une autre personne nommée après le décès du propriétaire. Cependant, lorsque vous utilisez un acte de succession viager, vous ne pouvez plus vendre, hypothéquer ou autrement changer le statut de la propriété sans le bénéficiaire. Gardez à l'esprit qu'il existe plusieurs méthodes pour éviter l'homologation, mais la bonne varie d'une situation à l'autre. Ce ne sont là que quelques-unes des nombreuses options à considérer lorsque vous planifiez l'avenir.
Les investisseurs immobiliers qui espèrent trouver des accords d'homologation devraient prendre le temps de se familiariser avec son fonctionnement. Si vous souhaitez trouver des offres immobilières d'homologation pour votre entreprise d'investissement, puis-je vous recommander le processus suivant :
Renseignez-vous sur son fonctionnement
Obtenir une liste des propriétés d'homologation
Créer et réaliser une campagne marketing
Externalisez l'ensemble du processus
Pour plus d'informations sur le processus d'achat d'un bien immobilier d'homologation, la section suivante détaille chaque étape et explique comment vous devez aborder une campagne de marketing d'homologation appropriée.
Si vous l'avez fait jusqu'ici dans l'article, vous avez déjà franchi ce que je crois être l'étape la plus importante vers l'achat d'un bien immobilier d'homologation :vous renseigner sur le processus dans son ensemble. Cela dit, je ne peux pas recommander d'acheter une propriété qui a été considérée comme une homologation tant que vous n'êtes pas sûr de savoir ce que vous faites. Donc, avant de lancer des offres à chaque propriété d'homologation qui entre dans votre champ de vision, renseignez-vous sur ce qui vous attend. Ce n'est qu'alors que vous constaterez que l'ensemble du processus est aussi lucratif qu'il a le potentiel de l'être.
Pour approfondir vos connaissances sur le processus d'homologation, passez du temps à faire des recherches sur les homologations dans votre état particulier. Une simple recherche sur Google vous fournira de nombreuses informations précieuses. Il n'est pas nécessaire d'acheter un livre ou quoi que ce soit; identifiez les complexités qui peuvent être uniques à votre état et dédiez-les à la mémoire. Prenez note de la façon dont les homologations sont déposées et de la rapidité avec laquelle elles sont déposées. L'idée est de se familiariser avec le processus afin que vous puissiez l'expliquer à quelqu'un d'autre qui le connaît moins. Vous voyez, il y a de fortes chances que vous deviez expliquer ce qu'est l'homologation à la personne à qui vous avez l'intention d'acheter votre prochaine offre. Et si vous pouvez apaiser leurs inquiétudes, vous avez de meilleures chances de décrocher l'accord.
Une fois que vous êtes sûr de votre connaissance du processus, procédez à l'obtention d'une liste d'homologation. Comme son nom l'indique, une liste d'homologation n'est que cela :une liste de toutes les maisons en homologation dans une zone respective. Le plus souvent, vous pourrez acheter une liste, car les maisons d'homologation sont mises à la disposition du public. Cependant, certaines régions ne vendent pas de listes. Si vous êtes dans une région qui n'offre pas de listes probables, ou si vous ne voulez pas en payer une, tout ce que vous avez à faire est de vous rendre à votre palais de justice local - encore une fois, les homologations sont des archives publiques.
Je maintiens que l'extraction des dossiers d'homologation est sans équivoque meilleure, car elle est non seulement gratuite mais aussi plus rapide. Les listes, en revanche, bien que pratiques, peuvent contenir des homologations légèrement plus anciennes ou même des propriétés héritées (qui sont légèrement différentes des homologations). De plus, tirer votre propre liste dans votre quartier entraînera très probablement moins de concurrence.
Lorsque vous arrivez au palais de justice, assurez-vous de savoir ce que vous cherchez. Demandez à quelqu'un où se trouvent les ventes de succession ou les homologations, et il devrait pouvoir vous orienter dans la bonne direction. Une fois arrivé, entrez vos critères de recherche dans la base de données locale (il peut s'agir d'un ordinateur ou même d'un livre) pour identifier les zones et les dates qui vous intéressent. Le greffier prendra alors les informations que vous leur donnez et vous retournera une pile d'informations, que vous procéderez ensuite pour entrer dans votre propre feuille de calcul. Ce faisant, vous vous retrouverez avec une liste de toutes les propriétés de votre région qui sont en homologation.
Il convient de noter que toutes les informations ne sont pas aussi transparentes que beaucoup le souhaiteraient. Les avocats ont tendance à entrer les informations dans la base de données différemment, il peut donc prendre un certain temps pour s'habituer à savoir ce qu'il faut rechercher.
Au moment où vous quittez le palais de justice, vous devriez avoir une feuille de calcul détaillant tout - et je veux dire tout. Non seulement vous devez avoir une liste de noms, de propriétés et d'adresses, mais vous devez également reconnaître ce que vous avez vu au palais de justice; de cette façon, vous saurez par où commencer une fois de retour.
Avec les noms et adresses en main, créez une campagne de publipostage. Le contenu doit être conçu sur mesure pour ceux qui contrôlent les propriétés d'homologation et doit toucher un accord avec votre public spécifique. Quelques exemples de campagnes de publipostage efficaces comprennent des cartes postales, des dépliants et même des bulletins d'information. Compte tenu de la nature de votre campagne, vous pouvez trouver le plus de succès avec des messages plus personnalisés tels que des lettres manuscrites. La raison en est que vous voulez donner l'impression d'être sincère, pas de spam. Selon le nombre de propriétaires que vous essayez de contacter, prendre le temps d'écrire une lettre (même si le message est le même) peut grandement contribuer à atteindre des vendeurs potentiellement motivés.
Un élément clé de toute campagne de publipostage est d'atteindre à plusieurs reprises. Il est bien connu dans le secteur immobilier que le taux de réponse de toute campagne de publipostage augmente par lettre. Cependant, il est important de se rappeler la nature de la situation lorsque vous contactez les propriétaires d'homologation. Comme je l'ai mentionné ci-dessus, vous ne voulez pas apparaître comme un spam lorsque vous nous contactez. Si vous envoyez un dépliant tous les deux jours en espérant une réponse, vos lettres finiront très probablement à la poubelle. Trouvez un juste milieu et planifiez vos tentatives de suivi toutes les trois à cinq semaines. Si vous trouvez un vendeur motivé grâce à votre campagne de publipostage, vous pourriez vous retrouver avec une bonne affaire.
Maintenant que vous disposez d'un processus de génération de leads solide, il est temps d'automatiser votre travail acharné. C'est là qu'intervient l'externalisation. L'externalisation fait référence à l'embauche d'une personne extérieure à votre entreprise pour accomplir une tâche. C'est généralement fait pour libérer de l'espace dans votre emploi du temps et faire plus de choses. De nombreux investisseurs immobiliers se tournent vers l'externalisation pour des projets simples afin de gagner du temps. Par exemple, envisagez d'embaucher un assistant virtuel pour rechercher des documents publics ou compiler vos listes de diffusion. De plus, vous pouvez externaliser votre campagne de publipostage finalisée en engageant quelqu'un pour envoyer vos lettres à temps. Bien que l'externalisation vous oblige à renoncer au contrôle de tous les aspects d'un projet, il s'agit d'un outil inestimable pour développer votre entreprise.
La vente d'une propriété d'homologation oblige le vendeur à déposer une demande d'homologation ouverte. Le vendeur peut également être tenu d'avoir une inspection et une évaluation de la propriété. Ensuite, le vendeur doit travailler avec un agent immobilier expérimenté dans la commercialisation des propriétés d'homologation. Selon Realtor.com, "Une fois que votre offre est acceptée par le représentant de la succession, ce n'est pas là que les négociations se terminent. À partir de là, l'avocat de la succession doit demander au tribunal d'approuver la vente. Et comme vous vous en doutez, les tribunaux évoluent à leur propre rythme; attendez-vous à attendre 30 à 45 jours (voire plus) pour votre journée devant le tribunal lorsque vous pourrez réclamer votre maison."
Matt Weidle du Guide de l'acheteur déclare que "même si le représentant de la succession décide d'accepter l'offre la plus élevée, une audience de confirmation doit encore avoir lieu pour que la vente soit juridiquement contraignante. La planification de cette audience pourrait prendre un certain temps. Les ayants droit de la succession doivent être informés de la vente préalablement à l'audience afin qu'ils aient la possibilité de se prononcer sur les conditions de la transaction ».
Cela signifie que toute personne souhaitant vendre un bien immobilier d'homologation doit être préparée à des procédures judiciaires potentiellement longues. Chaque étape, bien que minutieuse, doit être abordée avec une attention particulière pour s'assurer que rien ne passe entre les mailles du filet. Respectez les délais et assurez-vous de conserver tous les documents nécessaires à la vente de la maison. Si vous êtes patient et préparé, vous pouvez potentiellement obtenir une bonne affaire sur la maison.
Intestat est un mot utilisé pour décrire une personne qui décède sans testament légal. Si ladite personne était propriétaire, diverses procédures judiciaires suivraient pour déterminer ce qu'il adviendra de la propriété. Ce processus est appelé homologation ab intestat et, pour la plupart, signifie que les tribunaux contrôlent le processus de vente de la maison en question. L'homologation ab intestat est réglementée au niveau de l'État, bien qu'elle suive les mêmes étapes de base.
Après le décès du propriétaire, l'exécuteur testamentaire initie la vente de la maison. Cela implique généralement de travailler avec un agent ou un courtier immobilier d'homologation. La plupart des exécuteurs testamentaires choisiront de travailler avec un agent ou une équipe expérimentés qui possèdent une certification de spécialiste agréé de l'immobilier en matière d'homologation (CPRES), car ils seront plus familiarisés avec les procédures judiciaires ultérieures. Bien que la commercialisation de la propriété puisse être similaire à une propriété traditionnelle, les diverses procédures judiciaires associées à l'homologation immobilière devront commencer une fois qu'une offre sera faite.
Si vous êtes intéressé par l'immobilier d'homologation , sachez ceci :cela demandera du temps et de la patience. L'homologation d'un bien immobilier n'est pas un processus rapide et nécessitera plusieurs étapes au-delà d'une acquisition immobilière traditionnelle. Les investisseurs immobiliers peuvent trouver qu'il faut des semaines pour obtenir des pistes solides, seulement pour plus de temps à ajouter une fois que la procédure judiciaire commence. La meilleure façon de gérer cela est de tenir compte du temps supplémentaire dans votre analyseur de transactions. Avec le temps, vous serez plus à l'aise pour naviguer dans l'immobilier d'homologation et vous pourriez vous retrouver aux mains de certains investissements très rentables.
Prêt à commencer à profiter des opportunités actuelles du marché immobilier ?
Que vous débutiez dans l'investissement ou que vous ayez conclu quelques transactions, notre nouveau cours immobilier en ligne couvrira tout ce que vous devez savoir pour vous aider à démarrer avec l'investissement immobilier. L'investisseur expert Than Merrill explique les meilleures stratégies immobilières pour vous aider à vous mettre sur la voie d'un meilleur avenir financier.
Inscrivez-vous à notre webinaire GRATUIT sur l'immobilier et commencez à apprendre comment investir dans le marché immobilier d'aujourd'hui !
[]
