Le marché immobilier actif actuel offre de nombreuses opportunités pour puiser dans l'augmentation des fonds propres d'une propriété actuelle afin d'acquérir un immeuble de placement. De plus, les augmentations prévues du marché locatif post-COVID promettent d'inaugurer une période d'opportunités sans précédent pour les investisseurs sur les marchés de toute l'Amérique du Nord.
Si vous songez à acquérir une nouvelle propriété ou si vous envisagez de convertir un espace existant en immeuble de placement, il y a un certain nombre de choses à considérer. En adoptant une approche systématique, vous vous donnerez de meilleures chances de succès, à court et à long terme.
Il est important de savoir comment vous allez investir et quels types de conditions vous souhaitez prendre en compte pour les propriétés que vous choisissez. Voici deux stratégies principales utilisées par la plupart des investisseurs :
Acheter et conserver
Une stratégie d'achat consiste à entretenir une propriété à long terme et à la louer à des locataires. Les conditions de location d'une propriété en achat et conservation peuvent être l'une des suivantes :
Corriger et retourner
Un investissement fixe et inversé implique l'achat d'une maison dont le prix est inférieur à la valeur marchande, qui est mal entretenue, ou les deux. Le flipper travaille ensuite à rénover la propriété pour une valeur maximale et la vend rapidement avec un profit. Les délais sont serrés et les frais de possession peuvent s'accumuler, il est donc important de bien maîtriser les prix de rénovation ainsi que le potentiel de revente.
Si vous êtes à l'aise dans la maison et que vous souhaitez vivre le style de vie d'un propriétaire, vous voudrez peut-être prendre en charge vous-même la gestion de votre immeuble de placement immobilier. Si ce n'est pas le cas, ou si la propriété dans laquelle vous investissez est située dans une autre ville, vous voudrez peut-être envisager une gestion immobilière professionnelle. Une gestion immobilière professionnelle peut également avoir du sens dans le cas de locations de courte durée avec des rotations fréquentes entre les locataires.
Un gestionnaire immobilier peut s'assurer que votre investissement est correctement commercialisé et que les locataires potentiels sont sélectionnés par le biais d'un processus d'approbation rigoureux. Ils s'occuperont de l'intégration et des problèmes de maintenance en cours en échange d'un pourcentage du loyer mensuel. Cela peut être une bonne option si vous avez peu d'expérience
Comme pour tout achat de maison, il existe une variété d'incidences fiscales associées à la propriété d'un immeuble de placement. Parlez à votre CPA ou à votre conseiller fiscal pour savoir quels types de dépenses pourraient entraîner des économies d'impôt dans votre cas. En savoir plus sur les types de documents que vous devez conserver et sur la façon de maximiser les avantages fiscaux de la possession d'un espace d'investissement.
Travaillez avec un professionnel de l'immobilier pour connaître les taux de location actuels ou les valeurs des maisons sur votre marché afin de vous assurer que vous tirez le meilleur parti de votre investissement. Un agent ou un courtier peut également vous aider à déterminer les améliorations à valeur ajoutée que vous pouvez apporter pour vous assurer que la valeur de votre immeuble de placement est optimisée.
Si vous cherchez à constituer un portefeuille de propriétés, vous voudrez peut-être envisager de retirer une partie de la valeur nette de votre première propriété avec un prêt participatif ou une marge de crédit afin de financer des acquisitions ultérieures. Ici aussi, c'est une bonne idée pour vous de vous asseoir et de calculer les chiffres avec un conseiller financier de confiance et avec un prêteur spécialisé dans les options de refinancement.
Si vous avez un immeuble de placement existant et que vous souhaitez profiter de la valeur élevée des maisons d'aujourd'hui pour encaisser, c'est une bonne idée de parler avec un agent ou un courtier immobilier de confiance. Ils peuvent vous aider à déterminer ce que vous pouvez vous attendre à obtenir pour votre propriété et les améliorations que vous voudrez peut-être apporter pour assurer le meilleur retour possible sur votre investissement. En outre, vous souhaiterez effectuer les opérations suivantes :
Lorsque vous vendez une propriété, vous devrez peut-être payer des impôts sur les bénéfices que vous avez réalisés. De plus, si votre stratégie fiscale a été construite autour des revenus d'une propriété actuelle, elle devra être ajustée à l'avenir. Discutez avec votre conseiller fiscal ou votre planificateur financier de vos options avant d'initier une vente.
Si vous avez des locataires en place, vous devrez communiquer avec eux avant, pendant et après une vente. Vérifiez les termes de leur bail actuel pour savoir quel type de marge de manœuvre vous avez pour commercialiser et montrer le bien locatif. Vos options peuvent inclure l'une des options suivantes :
Attendre l'expiration du bail
Il peut être judicieux d'attendre l'expiration du bail en cours avant de vendre l'immeuble de placement. Cela vous donnera l'occasion de nettoyer soigneusement la maison, d'effectuer les réparations ou les mises à jour nécessaires et de commercialiser la maison sans locataires en place.
Vendre avec des locataires
Si vous faites confiance à vos locataires pour entretenir correctement la maison et rester à l'écart pendant les visites, vous pouvez choisir de vendre avec les locataires en place. Cela peut être un avantage si vous vendez à un autre investisseur qui souhaite que la propriété soit monétisée dès le premier jour de sa propriété.
Vendre aux locataires
Si vos locataires sont intéressés, vous pouvez coordonner directement la vente de la propriété avec eux. Ils peuvent soit obtenir un prêt hypothécaire traditionnel, soit conclure un accord de financement par le propriétaire ou de location avec option d'achat. Cela peut être une option particulièrement intéressante si vous avez des locataires à long terme dont vous savez qu'ils aimeraient rester dans la propriété.
