Que vous achetiez ou vendiez des biens immobiliers commerciaux, vous devrez connaître les évaluations de biens immobiliers commerciaux et leur importance dans les affaires. Une évaluation est une opinion d'un tiers qui permet de déterminer la valeur de la propriété.
Les évaluations immobilières commerciales fonctionnent un peu différemment car elles ne déterminent pas la valeur d'une maison unifamiliale ou d'un condo. Ils évaluent plutôt la valeur des immeubles de bureaux, des hôtels, des complexes d'habitation ou des espaces commerciaux.
Vous aurez toujours besoin d'une évaluation pour les propriétés qui sont taxées, hypothéquées, vendues, assurées ou développées. Puisque vous avez besoin d'un document juridiquement contraignant, vous devez vous assurer que toutes les évaluations sont effectuées par un évaluateur agréé. Assurez-vous de vérifier les informations d'identification des personnes avant d'accepter de travailler avec elles.
Une estimation d'un bien immobilier commercial fournira toutes les informations nécessaires pour gérer, vendre, investir, prêter et posséder un bien.
Une évaluation de biens immobiliers commerciaux doit être effectuée par une personne ayant de l'expérience dans l'évaluation de bâtiments commerciaux. En effet, les immeubles commerciaux sont évalués différemment des immeubles résidentiels. Les évaluations commerciales sont souvent plus complexes car elles déterminent le revenu qu'une propriété peut rapporter. Un évaluateur doit également savoir comment examiner différents aspects des bâtiments et de la propriété pour aider à déterminer la valeur.
Gardez à l'esprit qu'une évaluation est différente d'une inspection. Les évaluateurs se concentrent uniquement sur les valeurs de la propriété tandis que les inspecteurs en bâtiment recherchent des signes physiques de dommages, y compris la présence de termites ou de dommages légers.
Habituellement, vous aurez une inspection effectuée avant une évaluation. L'évaluateur immobilier commercial utilisera également les documents d'inspection pour les aider à déterminer la valeur. Par exemple, la valeur d'un immeuble diminuera s'il y a de la moisissure puisque celui qui achète l'immeuble devra payer des travaux supplémentaires à faire pour se débarrasser de la moisissure.
Comme indiqué ci-dessus, les évaluations immobilières commerciales sont principalement utilisées pour déterminer la valeur d'un immeuble ou d'une propriété. Plusieurs personnes auront besoin de voir et d'utiliser l'évaluation pendant le processus d'achat et la transaction.
Voici quelques-unes des principales façons d'utiliser une évaluation immobilière commerciale :
Par les gouvernements lorsqu'ils souhaitent acquérir des biens à usage public.
Pour l'évaluation de la taxe foncière, lorsqu'un propriétaire a l'impression que sa propriété a été surévaluée et souhaite faire appel de la décision. Ils utiliseront ensuite une évaluation pour contester l'évaluation initiale et tenter de faire baisser leurs taxes foncières.
Pour diverses situations juridiques, y compris le travail de domaine éminent, les procédures de divorce ou les dissolutions de partenariat.
Par les prêteurs lorsqu'ils souhaitent établir un niveau de sécurité pour les prêts hypothécaires ou lorsqu'ils veulent s'assurer que leurs ratios prêt/valeur sont raisonnables.
Par les propriétaires lorsqu'ils envisagent de vendre à l'avenir et qu'ils veulent s'assurer d'obtenir des prix de vente acceptables.
Par des acheteurs potentiels qui souhaitent s'assurer qu'ils ne paient pas trop avant de signer un contrat d'achat.
Par des courtiers en prêts immobiliers commerciaux qui souhaitent mettre en relation les acheteurs potentiels avec le bon prêteur pour leur propriété commerciale.
Vous pouvez vous attendre à ce qu'une évaluation immobilière commerciale prenne plus de temps qu'une évaluation résidentielle, car elles sont plus complexes et nécessitent plus de travail. Le calendrier variera selon l'endroit où vous vivez, car certaines villes ont plus d'évaluations immobilières commerciales que d'autres.
Vous devrez également attendre qu'une inspection ait lieu, ce qui peut prendre du temps s'il n'y a pas d'inspecteurs disponibles. Dans l'ensemble, une évaluation immobilière commerciale prendra généralement environ deux à quatre semaines.
Cela peut prendre plus de temps si votre évaluateur a de nombreuses autres missions qu'il essaie de faire en même temps.
Le prix d'une évaluation immobilière commerciale dépendra du type de propriété et de sa taille. Ils coûtent généralement entre 2 500 $ et 3 500 $. Si la propriété est très grande ou complexe, vous pourriez finir par payer plus. Vous pouvez vous attendre à ce qu'une évaluation d'hôtel coûte plus cher qu'une évaluation d'immeuble.
Le nombre d'unités dans le bâtiment affectera également le prix. Un immeuble de 15 logements coûtera moins cher qu'un immeuble de 100 logements. Les mails linéaires ou les propriétés avec plus d'un locataire sont également plus compliqués.
Vous devrez payer des frais plus élevés pour qu'un évaluateur vienne examiner ces types de bâtiments, car il leur faudra beaucoup de temps pour examiner la propriété et les rapports d'inspection.
Étant donné que vous devez vous assurer que vous faites appel à un évaluateur professionnel agréé en immobilier commercial, vous devez en trouver un auprès de The Appraisal Institute. Les personnes de cet institut sont hautement qualifiées, possèdent toutes les informations d'identification nécessaires pour les évaluations et vous fournissent les documents dont vous avez besoin pour les décisions juridiques.
Ils connaissent également toutes les propriétés, vous n'avez donc pas à vous soucier de l'arrivée de quelqu'un qui n'a jamais vu une propriété comme la vôtre auparavant. Bien que chaque État exige qu'une évaluation ait une licence d'État, les exigences de l'Institut d'évaluation sont plus rigoureuses et approfondies. Si vous n'utilisez que quelqu'un avec une licence d'État, vous aurez quelqu'un avec moins de qualifications et moins d'expertise.
Lorsqu'un évaluateur inspecte une propriété commerciale, il utilise trois stratégies pour voir la qualité et l'état du bâtiment et de la propriété. Ils peuvent utiliser toutes les stratégies ou une seule. Tous les évaluateurs immobiliers commerciaux agréés utiliseront l'une des méthodes suivantes.
Certaines personnes disent que c'est le type d'évaluation le plus simple. L'expert examinera les prix de vente de biens similaires. Ils examineront un prix de vente unitaire pour les immeubles d'appartements ou un prix au pied carré pour les autres types d'immeubles commerciaux.
Ils compareront ensuite la propriété à d'autres types de propriétés similaires, y compris la taille, le plan d'étage, l'état et l'emplacement. Ils décideront si le bâtiment est meilleur ou pire dans tous ces domaines.
Selon leurs conclusions, ils ajusteront ensuite le prix en le faisant monter ou descendre. Cependant, cette méthode peut devenir compliquée lorsqu'il n'y a pas d'immeubles similaires dans la région qui ont été récemment vendus, ce qui rend difficile la comparaison. Parfois, l'évaluateur devra regarder en dehors du marché actuel ou à d'autres endroits, ce qui rend la valeur d'expertise beaucoup moins précise.
Cette méthode repose sur l'utilisation du potentiel de revenu de l'immeuble. Un investisseur décidera souvent d'acheter ou non un immeuble en fonction des revenus qu'il peut s'attendre à tirer de la propriété au fil du temps.
Lors de l'utilisation de cette méthode, l'évaluateur déterminera le revenu que la propriété pourra générer et soustraira les dépenses d'exploitation pour obtenir une valeur finale. Pour trouver les revenus que l'immeuble pourrait rapporter, l'évaluateur peut vérifier les loyers comparables et trouver les données d'exploitation historiques.
Certaines personnes conviennent que c'est la façon la plus précise de trouver la valeur d'une propriété. Il peut être utilisé pour tous les biens immobiliers commerciaux, mais vous le trouverez principalement utilisé avec des bureaux, des centres commerciaux et de grands immeubles à appartements, car tous ces endroits ont un fort potentiel de gain.
Cette méthode est moins utilisée, mais elle est basée sur les coûts de remplacement pour construire une propriété. Vous ne le trouverez utilisé que pour les bâtiments nouvellement construits ou les bâtiments qui ne ressemblent à aucun autre endroit sur le marché.
Cette approche suppose qu'un acheteur aurait du mal à construire un bâtiment similaire à partir de zéro, car le bâtiment est si unique. L'approche des coûts tient également compte des frais de main-d'œuvre et des matériaux qu'il faudrait pour construire un nouvel endroit.
Cette approche n'est pas utilisée aussi souvent que les deux autres, et lorsqu'elle est utilisée, elle est plus précise si le bâtiment a moins de dix ans, car la dépréciation ne serait pas trop importante. Vous pouvez toujours estimer la dépréciation, mais elle ne sera jamais vraiment exacte.
Évaluations immobilières commerciales sont utilisés pour déterminer l'état et la valeur des bâtiments commerciaux tels que les immeubles d'appartements, les centres commerciaux et les grands bureaux. Le processus est plus long et plus compliqué que l'évaluation des bâtiments résidentiels. C'est aussi plus compliqué. L'utilisation d'un évaluateur agréé vous assurera d'obtenir une estimation précise.
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