Le marché immobilier américain a connu une surchauffe ces deux dernières années, marqué par des pénuries de logements et des hausses de prix qui compliquent l'accès à la propriété pour les acheteurs moyens. Des taux d'intérêt hypothécaires bas, le télétravail généralisé et les impacts de la pandémie ont amplifié ces tensions. Trouver des opportunités d'investissement reste un défi, mais certains marchés se distinguent.
Pour les investisseurs, la concurrence est rude face aux nouveaux acheteurs. Les moratoires sur les expulsions et saisies, conjugués à un manque de nouvelles constructions, créent un marché atypique. Pourtant, des opportunités existent. La plateforme ZeroDown a analysé 10 villes aux meilleures perspectives pour 2021 et au-delà, basé sur le rapport Emerging Trends in Real Estate 2021 de PwC et l'Urban Land Institute (ULI). Ce classement repose sur des enquêtes auprès de plus de 1 600 experts en immobilier, évaluant 80 marchés selon des critères économiques, locaux et impacts COVID-19.
Les données proviennent d'IHS Markit, US Census Bureau, Bureau of Economic Analysis, Bureau of Labor Statistics, Walk Score, NAHB/Wells Fargo et CoStar. Deux indicateurs clés : le Walk Score (potentiel piétonnier) et l'Indice des opportunités de logement (part des maisons abordables pour le revenu médian).
Ces 10 marchés se démarquent par des écoles de qualité, un bon Walk Score et des atouts régionaux attractifs. Idéaux pour les investisseurs avisés, voici un état des lieux basé sur des données fiables.
1 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 962 500 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 0,3 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 460 000 $ (14,1 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 53,5 / 100
- Walk Score : 95 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 23,2 %
- Emploi total en 2021 : 1 230 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,6 %)
- PIB réel par habitant : 59 812 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,1 %)
Long Island s'impose comme un marché dynamique. Ses écoles parmi les meilleures de New York attirent les familles. L'exode des New-Yorkais vers des maisons spacieuses, la proximité de Manhattan (train direct) et des prix en hausse mais abordables en font un choix stratégique. Quartiers variés, du modeste aux Hamptons, un excellent Walk Score, promenades et ambiance balnéaire boostent le potentiel locatif et la plus-value.
2 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 1 876 800 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 0,6 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 500 000 $ (4,2 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 45,5 / 100
- Walk Score : 81 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 25,6 %
- Emploi total en 2021 : 2 614 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 3,1 %)
- PIB réel par habitant : 65 677 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,2 %)
Boston reste un bastion immobilier attractif. Malgré la concurrence, des opportunités existent à Hyde Park ou Mattapan, avec fort potentiel d'appréciation. Districts scolaires d'excellence (Dover-Sherborn, Concord-Carlisle, taux de diplomation >97 %) séduisent les familles. 3e ville la plus piétonne des USA, Boston vise la 1re place d'ici 2030 via améliorations en transports et logements.
3 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 1 121 500 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,3 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 422 000 $ (7,1 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 67,1 / 100
- Walk Score : 69 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 20,6 %
- Emploi total en 2021 : 1 531 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,5 %)
- PIB réel par habitant : 62 289 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,7 %)
Capitale politique, Washington offre 131 quartiers diversifiés, étendus en Virginie du Nord. Choix étendus en prix, pénurie modérée (taux de saisie inférieurs à la moyenne nationale), bon Walk Score et écoles 4-5 étoiles en font un marché stable et prometteur.
4 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 856 600 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,2 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 381 000 $ (5,1 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 58,0 / 100
- Walk Score : 30 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 13,9 %
- Emploi total en 2021 : 759 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,2 %)
- PIB réel par habitant : 52 225 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,5 %)
Salt Lake City allie abordabilité et diversité. Réseau de transports efficace compense un Walk Score modeste. Quartiers éclectiques (Capitol Hill, Sugar House), écoles charter gratuites et activités outdoor (ski, randonnée) attirent residents et investisseurs.
5 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 1 296 500 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,2 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 240 000 $ (9,3 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 63,6 / 100
- Walk Score : 65 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 23,1 %
- Emploi total en 2021 : 1 380 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,9 %)
- PIB réel par habitant : 45 987 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,1 %)
Plages idylliques, 361 jours de soleil et prix inférieurs à la moyenne nationale. 10 lycées parmi les meilleurs de Floride, améliorations piétonnières en cours : un marché en plein essor.
6 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 1 016 200 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,5 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 280 000 $ (10,7 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 70,4 / 100
- Walk Score : 26 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 13,5 %
- Emploi total en 2021 : 1 225 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 3,6 %)
- PIB réel par habitant : 53 438 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,5 %)
Climat doux, emplois tech en boom, quartiers historiques comme NoDa (ex-industriel, maintenant culturel). Écoles publiques de haut niveau : attractivité irrésistible.
7 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 2 807 600 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,6 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 322 000 $ (3,7 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 49,9 / 100
- Walk Score : 46 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 17,7 %
- Emploi total en 2021 : 3 790 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,5 %)
- PIB réel par habitant : 52 934 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,3 %)
Région tentaculaire : quartiers pour tous, gastronomie dynamique, emplois florissants. Prix sous moyenne nationale, revitalisations (Frazier, The Bottom) offrent des opportunités.
8 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 769 100 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,4 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 360 000 $ (6,7 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 51,4 / 100
- Walk Score : 28 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 19,3 %
- Emploi total en 2021 : 1 044 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,8 %)
- PIB réel par habitant : 58 512 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,3 %)
Musique, tourisme, arrivées d'Oracle/Amazon : hausses locatives assurées. Revitalisation urbaine, banlieues éducatives en font un top choix.
9 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 819 300 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 2,3 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 335 000 $ (3,7 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 59,3 / 100
- Walk Score : 40 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 16,5 %
- Emploi total en 2021 : 1 128 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 3,2 %)
- PIB réel par habitant : 55 589 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,3 %)
Exode tech de la Bay Area, scène musicale/gastronomique, écoles d'élite : croissance explosive malgré tensions.
10 / 10- Nombre total de ménages en 2021 : 1 049 900 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,5 %)
- Prix médian des maisons en 2020 : 328 000 $ (7,3 % de plus qu'en 2019)
- Indice des opportunités de logement : 68,7 / 100
- Walk Score : 53 / 100
- Loyer en % du revenu du ménage : 15,1 %
- Emploi total en 2021 : 1 231 000 (variation annuelle projetée sur cinq ans : 3,7 %)
- PIB réel par habitant : 53 427 $ (variation annuelle projetée sur cinq ans : 1,4 %)
Reconversion économique réussie (IBM, Cisco...), prix attractifs, quartiers comme South Park, écoles nationales : n°1 incontesté.
