Les plus ambitieux, en particulier dans le redéveloppement résidentiel, reconnaissent l'importance d'un modèle économique efficace. Établir un système éprouvé, un plan si vous voulez, a le potentiel de propulser n'importe quelle entreprise à l'avant-garde de son industrie respective. En conséquence, les gains monétaires et le développement personnel peuvent augmenter de façon exponentielle en présence d'une stratégie bien conçue. L'importance de connaître vos stratégies de sortie immobilière est donc à ne jamais sous-estimer.
Ceux qui prennent le temps de se familiariser avec les subtilités de chaque procédure peuvent être récompensés en conséquence. À l'inverse, ceux qui négligent de reconnaître les avantages d'une stratégie de sortie immobilière appropriée peuvent être privés de la possibilité d'atteindre la pertinence dans leur secteur. Selon les mots d'Alan Lakein, "Ne pas planifier, c'est planifier l'échec."
En fin de compte, il appartient à l'investisseur individuel de déterminer son succès par rapport à ses pairs. Cependant, la mise en œuvre de l'une des nombreuses stratégies de sortie immobilière bien conçues donnera sûrement à quiconque un avantage significatif sur ses concurrents.
Une stratégie de sortie d'entreprise est le plan d'un entrepreneur de vendre ou de transférer la propriété d'une entreprise. Essentiellement, une stratégie de sortie est exactement ce à quoi elle ressemble :une issue. Les propriétaires d'entreprise peuvent l'utiliser pour réaliser des bénéfices ou pour limiter les pertes si nécessaire. Les propriétaires d'entreprise réfléchissent généralement à des stratégies de sortie potentielles avant de se lancer en affaires. La raison en est que non seulement les plans de sortie fournissent un moyen de sortir de l'entreprise. Ils servent également à guider les décisions commerciales en cours de route.
Il n'y a pas de bonne réponse lorsqu'il s'agit de planifier une stratégie de sortie d'entreprise. Certains propriétaires d'entreprise choisiront de vendre des actions à un partenaire existant, tandis que d'autres espèrent fermer l'entreprise à un moment donné. Une sortie optimale dépendra de la taille de l'entreprise, du calendrier et des objectifs financiers des propriétaires, et plus encore. Qu'il suffise de dire que le choix de la bonne stratégie de sortie d'entreprise demande une réflexion approfondie. Cependant, lorsqu'il est correctement planifié, il peut servir d'objectif final et de motivation pour les propriétaires d'entreprise.
Une stratégie de sortie immobilière est la méthode par laquelle un investisseur a l'intention de conclure une transaction immobilière. La stratégie de sortie influence la manière dont un investisseur trouvera, gérera et se retirera d'une transaction immobilière donnée. Décider d'une bonne stratégie de sortie immobilière est crucial pour votre succès, car la bonne approche vous assurera de maximiser les profits et de minimiser les risques.
En affaires, les stratégies de sortie font référence à la manière finale dont un investissement sera exécuté ou clôturé - par exemple, la vente d'actions dans une entreprise. Dans l'immobilier, les exemples de stratégies de sortie vont de l'attribution d'un contrat dans le cadre d'une vente en gros à la vente d'une propriété fixe et inversée achevée.
Trop souvent, les investisseurs ne réalisent pas l'importance de se renseigner sur les bonnes stratégies de sortie immobilière. Dans ces cas, les investisseurs peuvent ne pas savoir ce qu'ils recherchent dans une propriété donnée avant de se lancer tête première. Dans ces cas, les investisseurs peuvent perdre du temps et des sommes d'argent potentiellement importantes.
En conséquence, nous avons pris le temps de fournir aux personnes partageant les mêmes idées un guide de plusieurs stratégies de sortie. Notre objectif en créant ce système est de vous fournir les informations nécessaires pour prendre des décisions éclairées lors du choix des bonnes stratégies de sortie pour vos transactions.
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Une stratégie de sortie est importante car non seulement elle guide les décisions d'un investisseur tout au long d'une transaction donnée, mais elle dicte également la manière dont il maximisera la rentabilité. Bien que la vitesse de mise en œuvre soit de la plus haute importance lors de la facilitation d'une transaction, n'essayez pas d'initier une transaction sans évaluer les stratégies de sortie potentielles. En tant qu'investisseur, il est essentiel d'évaluer chaque scénario en gardant à l'esprit la fin. Autrement dit, ayez un plan spécifique pour chaque maison avant de l'acheter. Les investisseurs doivent clairement comprendre comment ils entendent tirer profit de chaque investissement immobilier avant même de rencontrer un vendeur potentiel.
Se familiariser avec chaque stratégie de sortie immobilière peut faire économiser à votre entreprise des milliers de dollars, voire des millions, sur toute une carrière. Il n'est jamais sage de négocier avec un vendeur sans savoir comment vous allez sortir de l'affaire. Non seulement l'ambition aveugle augmentera les risques, mais elle éviscérera toute chance potentielle de négocier à partir d'une position de pouvoir. Essentiellement, négliger d'envisager une stratégie de sortie réduit les bénéfices potentiels tout en augmentant simultanément les risques.
La décision concernant les stratégies d'investissement immobilier à utiliser n'est pas aussi rudimentaire qu'il y paraît. Il y a plusieurs facteurs clés à prendre en considération lors de la planification d'une stratégie de sortie. En fin de compte, la rentabilité potentielle de chaque transaction est corrélée à la stratégie respective choisie. Comprendre chaque plan aidera chaque investisseur à maximiser les retours sur investissement.
Malheureusement, il n'y a pas de règle d'or qui différencie chaque stratégie pour des scénarios particuliers. Par conséquent, savoir quelle stratégie de sortie immobilière utiliser dépend de la familiarité de l'investisseur avec les facteurs suivants :
Objectifs à court et à long terme
Niveau d'expérience
Il est temps de fermer
Prix d'achat
Conditions
Valeur de la propriété
État de la propriété
Conditions du marché
L'offre et la demande
Possibilités de financement
Rentabilité potentielle
Localisation du bien
La compréhension de chacun de ces facteurs individuels déterminera essentiellement laquelle des stratégies de sortie immobilière un investisseur devrait poursuivre.
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Commerce de gros
Retourner
Acheter et conserver un bien immobilier
Financement vendeur
Options de location
Préhab
Maisons appartenant à la banque
Traditionnel
Transmission aux héritiers
Spéculation foncière
Les stratégies de sortie immobilière sont directement corrélées à l'individu qui les met en œuvre. Les investisseurs sont censés délimiter chaque option en fonction du résultat souhaité. La stratégie de sortie qu'ils choisissent dépend du montant d'argent qu'ils souhaitent investir dans le projet et de leur niveau d'expérience. Il est important de noter qu'il n'y a pas de bonne ou de mauvaise stratégie. Cependant, connaître toutes les différentes façons de sortir d'une transaction peut augmenter la rentabilité, car vous saurez comment naviguer même dans les transactions les plus marginales. Voici une liste complète des stratégies de sortie immobilière que vous devez envisager à l'avenir :
En termes simples, une transaction de gros verra l'investisseur agir en tant qu'intermédiaire entre un vendeur et un acheteur final. Essentiellement, l'investisseur trouvera et vendra rapidement une propriété pour une marge bénéficiaire respectable. Il existe deux méthodes par lesquelles un investisseur peut vendre en gros :il peut soit vendre ou « attribuer » son contrat d'achat à un acheteur final, soit il ferme réellement la propriété et revend immédiatement la propriété à un autre investisseur sous la forme d'un « double clôture ». .” Les grossistes n'investissent généralement pas de capital personnel pour faciliter les transactions et facturent des frais de vente en gros. Ces facteurs font de la vente en gros un moyen attrayant de se lancer dans l'investissement immobilier.
La remise en état, également appelée retournement de maison, permet la plus grande des marges bénéficiaires, car elle permet à un investisseur de vendre la propriété cible à sa pleine valeur marchande. Une réhabilitation consiste à acheter une maison, à la rénover et à la vendre à un prix supérieur aux coûts d'investissement initiaux (prix d'achat et coûts de réparation). La formule d'une transaction réussie comprend la recherche d'une propriété à une valeur inférieure au marché dans un marché où la demande est forte, la constitution d'une équipe fiable d'entrepreneurs, le respect du budget et du calendrier de réhabilitation, puis enfin la vente rapide de la propriété au plus haut offre possible. Cependant, comme divers facteurs peuvent mal tourner, le retournement comporte certains risques associés à considérer comme stratégie de sortie. Edward Mellett, fondateur de Wikijob.uk, donne ce conseil :"De nombreux investisseurs pensent que l'ajout de planchers chauffants et d'éclairages automatiques incitera les acheteurs à payer des milliers de dollars de plus pour leur maison, mais la vérité est que si la propriété des voisins est sur le marché avec moins d'améliorations mais un prix moins cher, les acheteurs choisiront probablement ceux des voisins. Le marché peut prendre beaucoup de temps pour vendre des résidences chères, alors gardez cela à l'esprit si vous envisagez de retourner une maison. » Pour savoir comment les pros le font, consultez notre liste de contrôle de réhabilitation pour plus d'informations.
Acheter et conserver un bien immobilier est un concept similaire à celui de la réhabilitation. Cependant, au lieu de vendre la propriété rénovée, un investisseur choisit de la louer pour recevoir un flux de trésorerie mensuel. Cette option est différente du simple achat d'une propriété à sa valeur marchande et de sa transformation en propriété locative en raison de la réhabilitation qui est ajoutée en tant qu'étape supplémentaire. L'achat d'une propriété à un prix avantageux, puis l'amélioration de sa qualité et de son apparence avec quelques réparations et rénovations amélioreront non seulement la valeur de la propriété (et donc le retour sur investissement), mais vous permettront également d'augmenter les tarifs de location. Il s'agit d'une stratégie de sortie immobilière populaire pour ceux qui cherchent à constituer des capitaux propres dans un actif. Cependant, assurez-vous que vous êtes prêt à assumer les responsabilités de gestion immobilière.
Comme son nom l'indique, la stratégie de sortie de financement vendeur implique une technique créative qui permet au propriétaire de vendre la propriété à un acheteur. Essentiellement, le propriétaire finance la transaction et agit comme une banque. Cependant, des mensualités sont versées au propriétaire. Le vendeur maintient le prêt hypothécaire pour couvrir le prix de vente. Ce type d'arrangement offre plus de flexibilité à la fois pour l'acheteur et le vendeur que le financement par l'intermédiaire d'un prêteur. Si vous achetez une propriété, le financement du vendeur peut vous permettre d'acheter plus de propriétés, de ne pas affecter votre dossier de crédit et d'accélérer le processus de clôture. En outre, vous pourrez peut-être négocier pour mettre peu ou pas d'acompte pour un acompte. En tant que vendeur, permettre aux acheteurs de financer l'achat par votre intermédiaire aide vos annonces à se démarquer sur le marché. Le financement par le vendeur peut également créer une source de revenus mensuels - peut-être à un taux d'intérêt avantageux - et répartir également les exigences fiscales.
Une option de location, autrement appelée location-achat, permet au propriétaire de louer la propriété à un locataire mais avec la possibilité de l'acheter à une date ultérieure. Dans le cadre de cette stratégie de sortie, le propriétaire et le locataire conviendront d'une période de location, après quoi le locataire aura la possibilité d'acheter la propriété au propriétaire. Une fois la période de location terminée et que le locataire décide d'aller de l'avant avec l'achat, ses paiements mensuels seront versés à l'achat de la propriété. Ces paiements ne seront pas différents des versements hypothécaires, mais seront versés au propriétaire plutôt qu'au prêteur.
La préparation est une combinaison hybride de la réadaptation et de la vente en gros. Au cours d'une pré-hab, un minimum de travail est effectué pour amener la propriété à la qualité de vente, ce qui en fait une excellente option pour les investisseurs intéressés à faire un peu de "bricolage" sans l'engagement total requis dans une propriété fixe et réversible. Des exemples de moyens de préhab comprennent donner à une maison un nouveau travail de peinture à l'intérieur et à l'extérieur, mettre à jour l'aménagement paysager et peut-être remplacer la moquette. Les préhabs ne doivent pas être excessivement coûteux ou difficiles et sont généralement limités aux activités qui peuvent être exécutées sans l'aide d'un professionnel. Cependant, la quantité de temps, d'énergie et d'argent investie dans un préhab dépend entièrement de l'investisseur. Ils sont souvent vendus à des réhabilitateurs qui continueront à les réparer.
Une maison appartenant à une banque, ou propriété immobilière (REO), est une propriété vendue par un établissement de crédit, comme une banque. Lorsqu'un bien a été saisi, l'entité de financement le reprendra en sa possession et le revendra sous sa valeur marchande à un nouvel acheteur. Parce qu'il est coûteux pour les banques de détenir et d'entretenir ces propriétés, il est préférable de les vendre dès que possible. Pour ce faire, ils supprimeront généralement tous les privilèges et dettes en suspens de la propriété. Les maisons appartenant à la banque sont vendues par le biais d'enchères immobilières ou sont autrement vendues via le site Web spécial d'inscription REO du prêteur. Apprendre à naviguer dans le processus d'enchères immobilières est, bien que n'étant pas votre stratégie de sortie standard, apprendre à naviguer dans les enchères immobilières peut entraîner de bonnes affaires.
Une stratégie de sortie traditionnelle consiste à acheter une propriété, puis à travailler avec un agent immobilier pour la vendre à un prix plus élevé. Les investisseurs qui s'appuient sur cette stratégie financeront généralement la propriété eux-mêmes ou travailleront avec un prêteur hypothécaire. Une stratégie de sortie traditionnelle est attrayante en raison de sa simplicité; cependant, les investisseurs qui n'achètent pas sur le bon marché pourraient faire face à des coûts de détention élevés et à de faibles marges bénéficiaires. La rentabilité d'une transaction d'achat et de vente dépend entièrement du prix d'achat de la maison ; sans une réhabilitation complète, les investisseurs ne pourront revendre la propriété qu'à un prix aussi élevé. Par conséquent, pour réussir une stratégie de sortie traditionnelle, les investisseurs doivent obtenir le meilleur prix d'achat possible. Les investisseurs intéressés par l'achat et la vente doivent rechercher des vendeurs motivés, des marchés performants et des techniques de négociation.
De nombreux investisseurs choisissent d'investir dans l'immobilier afin de laisser quelque chose à leur famille à leur décès. Les investisseurs peuvent transmettre des biens à leurs héritiers en créant une fiducie et un testament. Travaillez avec un avocat qui peut détailler ce qu'il adviendra de vos investissements et qui en héritera au moment de votre décès. Lorsqu'ils hériteront de la propriété, la valeur de la propriété sera ajustée pour correspondre à la valeur marchande actuelle. Cela peut s'avérer plus précieux que de vendre la propriété au préalable, car les prix du marché peuvent augmenter en valeur et l'héritier évitera tout impôt sur les plus-values s'il choisit de vendre la propriété après en avoir hérité.
La spéculation foncière est une forme d'investissement risquée. À la base, la spéculation foncière est un investissement à court terme qui fait de vous, l'investisseur, l'intermédiaire pour la personne qui vend le terrain et un promoteur immobilier. Votre objectif avec la spéculation foncière est de vendre tout ou partie des droits de votre terre à des industries qui peuvent exploiter des ressources, rassembler des matériaux ou utiliser la terre d'une manière ou d'une autre. La spéculation foncière est considérée comme un investissement plus risqué car elle nécessite que vous connaissiez l'industrie de la région, la valeur du terrain et la valeur des ressources sur le terrain. Vous devez toujours engager des experts pour inspecter, évaluer et documenter les spécificités du terrain.
Bien que l'investissement immobilier soit une excellente occasion de gagner des sommes importantes et d'atteindre le style de vie que vous désirez, il existe des risques que chaque investisseur doit prendre en considération. Plus précisément, certains facteurs peuvent entraver ou même ruiner une stratégie de sortie immobilière projetée. Selon Ryan Moeller, en association avec BiggerPockets, les facteurs suivants peuvent ruiner toute stratégie potentielle de sortie immobilière :
Problèmes de locataire entraînant une perte de loyer
Un manque évident de demande, un échec de l'entiercement ou le retrait d'un prêteur peut empêcher une propriété d'être retournée
Des coûts de maintenance imprévus peuvent annuler les bénéfices
Une mauvaise gestion immobilière peut diminuer la valeur et nuire aux flux de trésorerie potentiels
Amortissement
Comprendre les facteurs qui peuvent empêcher la plupart des stratégies de sortie immobilière de fonctionner est essentiel pour tout investisseur. Cependant, les investisseurs avertis contrecarrent les obstacles potentiels avec de multiples stratégies. Un plan de sauvegarde est essentiel, car les choses peuvent changer à tout moment. Avoir plusieurs stratégies de sortie immobilière réduira les risques imminents et permettra aux investisseurs d'obtenir le maximum de retour sur leur investissement.
En raison de leur manque d'expérience, les investisseurs relativement nouveaux dans l'industrie devraient s'en tenir à des projets qui intègrent des stratégies de sortie avec lesquelles ils sont familiers. Les nouveaux investisseurs doivent toujours commencer par des projets qui nécessitent un minimum de travail. Au fur et à mesure qu'ils acquièrent de l'expérience, ils peuvent commencer à entreprendre des projets de plus en plus importants qui nécessitent des stratégies de sortie plus complexes et peut-être plus rentables.
Mais jusque-là, il est toujours bon de savoir que vous pouvez toujours passer aux stratégies les plus avancées lorsque vous avez un peu d'expérience à votre actif. Approchez-vous de cette façon et vous vous placerez dans la position la plus avantageuse possible.
Les bonnes stratégies de sortie immobilière vous guidera à travers toutes les étapes d'une transaction immobilière, du début à la fin. Une stratégie de sortie déterminera avec quels types de propriétés vous travaillez, comment les commercialiser et les bénéfices potentiels d'une transaction. Prenez le temps de rechercher les options ci-dessus pour identifier le bon choix pour vous (et votre marché). Au fur et à mesure que vous acquerrez de l'expérience, vous apprendrez à utiliser chaque stratégie à votre avantage et, en fin de compte, à trouver celles qui conviennent à votre entreprise. N'oubliez pas qu'en prenant le temps de réfléchir à votre stratégie de sortie, vous pouvez minimiser le risque global et maximiser vos profits.
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