Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, il est essentiel d'avoir un plan et un œil sur le potentiel. À cette fin, maximiser le potentiel d'une transaction signifie connaître la valeur après réparation (ARV) d'une propriété. C'est ARV l'immobilier, après tout, qui déterminera généralement si une transaction vaut ou non la peine d'être poursuivie. Les investisseurs peuvent se trouver un pas de plus vers la conclusion d'un accord si l'ARV justifie le prix d'achat et chaque coût imminent. Cependant, personne ne calculera les chiffres immobiliers ARV pour vous; vous devrez savoir comment utiliser la règle ARV vous-même, peut-être même en utilisant quelques conseils en cours de route.
ARV dans l'immobilier est l'abréviation de valeur après réparation, ou l'estimation de la valeur d'une propriété une fois toutes les réparations et mises à niveau terminées. Il s'agit d'un chiffre critique pour les investisseurs immobiliers, car il calcule la marge entre la valeur "en l'état" de l'immeuble de placement souhaité et la valeur d'une propriété développée entièrement rénovée.
Une fois que vous connaissez la valeur de la propriété, vous pouvez commencer à peser les dépenses. Sans calculatrice ARV, vous risquez de prendre une photo dans le noir lors de l'évaluation des offres potentielles. La valeur après réparation définira également la stratégie de sortie d'un investisseur et révélera quelle voie de financement immobilier est la meilleure. Essentiellement, un ARV fournira aux investisseurs la meilleure image de ce pour quoi ils peuvent vendre un immeuble de placement.
L'évaluation de l'ARV d'une propriété nécessite une certaine capacité à recueillir des estimations de réparation avec précision, y compris un aperçu du marché local. Les investisseurs professionnels qui connaissent bien le jeu de l'investissement immobilier peuvent facilement entrer dans une propriété et attribuer une valeur en fonction de leur connaissance du marché en quelques minutes. Malheureusement pour les débutants, ce n'est pas possible. Si vous avez besoin d'aide pour évaluer la valeur, ce qui suit vous expliquera comment calculer la valeur après réparation.
La valeur locative annuelle est parfois confondue à tort avec la valeur après réparation, bien que les deux soient des mesures complètement différentes. La valeur locative annuelle fait référence au coût annuel d'un espace occupé. Cela ne correspond pas nécessairement au loyer annuel d'un bien immobilier, mais tient plutôt compte des biens comparables et des coûts d'occupation. La valeur du loyer annuel est généralement utilisée lors du calcul des coûts commerciaux associés à l'occupation d'un espace donné. Pour séparer les deux termes, les investisseurs doivent comprendre la différence entre les deux mesures. Chaque calcul peut être utile pour votre carrière d'investisseur immobilier, alors assurez-vous de bien comprendre.
Les investisseurs immobiliers commerciaux s'appuieront sur une formule différente pour estimer les bénéfices potentiels de leur propriété :LTC. Le ratio prêt-coût (LTC) dans l'immobilier est généralement utilisé pour comparer le financement avec le coût total de construction d'une propriété. LTC est le plus souvent utilisé dans la construction immobilière commerciale pour évaluer le financement d'une propriété donnée. En calculant le LTC, les développeurs commerciaux peuvent évaluer le niveau de risque impliqué dans un projet donné. C'est encore un autre excellent calcul à ajouter à votre boîte à outils en tant qu'investisseur.
L'option d'embaucher un agent ou un évaluateur pour aider à l'analyse d'une transaction est toujours là ; cependant, ils ne peuvent pas décider si oui ou non une propriété vaut la peine d'être poursuivie. De nombreux investisseurs ont un agent ou un évaluateur au sein de leur équipe immobilière ou du moins de leur réseau. Ils peuvent apporter un ensemble de compétences inestimables au processus d'investissement, mais les investisseurs peuvent trouver qu'ils sont mieux équipés pour exécuter certains chiffres eux-mêmes lors de l'évaluation des propriétés.
La raison en est double :l'argent et le temps. Premièrement, un agent ou un évaluateur facturera plus que probablement des frais pour son temps, un coût que les investisseurs voudront peut-être éviter s'ils évaluent plusieurs propriétés pour trouver la bonne. Ensuite, impliquer un professionnel de l'immobilier dans votre analyse de transaction peut ralentir le processus. Cela peut empêcher les investisseurs d'évaluer rapidement les offres pour leurs portefeuilles. Les connaissances des professionnels de l'immobilier (tels que les agents et les évaluateurs) peuvent être inestimables pour une transaction immobilière. Cependant, les investisseurs peuvent avoir plus de succès en créant leur propre analyseur de transactions.
Qu'est-ce que l'ARV dans l'immobilier, si ce n'est un excellent moyen d'analyser le potentiel d'une transaction ? Par conséquent, si vous souhaitez analyser avec précision votre prochaine transaction, vous devez suivre ces étapes :
Analyser les comparables
Calculer les coûts et les dépenses
Respectez la règle des 70 %
La première étape pour déterminer l'ARV d'un immeuble de placement consiste à analyser les comparables, ou "Comps", comme on les appelle communément. Ce sont des maisons récemment vendues ou en vente qui sont similaires à l'investissement en cours, et elles sont utilisées pour déterminer la valeur d'une propriété. Essentiellement, les comparables indiquent à quel prix un investissement se vendra.
Pour obtenir des informations détaillées sur des propriétés comparables, les investisseurs voudront avoir accès au MLS, ou Multiple Listing Service. Cela fournira le plus de détails sur une propriété qui est en vente ou récemment vendue. Les investisseurs devraient également considérer les compositions récemment vendues pour les propriétés appartenant à des banques (REO) et les ventes à découvert, en fonction du nombre de comparables trouvés sur MLS. Les investisseurs doivent accorder une attention particulière aux éléments suivants :
Maisons vendues au cours des 90 à 120 derniers jours
Maisons similaires en âge, taille, superficie et nombre de pièces
Maisons dans un quartier similaire
Maisons à moins d'un mile de l'immeuble de placement
Les investisseurs doivent également tenir compte des conditions et des tendances actuelles du marché, ainsi que des variations saisonnières des prix. Cela permettra aux investisseurs d'avoir un aperçu à la fois de la valeur de revente d'une propriété et de la période optimale de l'année pour acheter ou vendre.
La deuxième partie consiste à déterminer les coûts potentiels des réparations pour un investissement. Cela aidera à déterminer combien vous voulez payer pour une propriété. Les critères suivants aideront les investisseurs :
Obtenez des estimations de trois à cinq entrepreneurs agréés et assurez-vous que chaque estimation de réparation est clairement détaillée. Il est également important de connaître les capacités de votre entrepreneur pour s'assurer qu'un travail de qualité est effectué sur la propriété, ainsi que dans les délais et le budget.
Obtenez des estimations de matériaux et achetez à prix réduits. Je ne saurais trop recommander cet aspect. En tant qu'investisseur débutant, n'oubliez pas de baser votre budget sur vos acheteurs, car cela garantira que les matériaux sont achetés dans une fourchette de prix acceptable.
Les investisseurs devront également tenir compte des coûts supplémentaires tels que les coûts de clôture, de détention et de financement. Bien sûr, chaque scénario est différent selon la stratégie de sortie d'un investisseur, mais il est essentiel de comprendre la valeur estimée de la propriété.
Par exemple, de nombreux investisseurs oublient de tenir compte des frais de possession lors de l'achat d'un immeuble de placement. Les coûts tels que les taxes foncières, les assurances, les services publics, l'entretien et les frais HOA s'additionnent. En tant qu'investisseur, vous voudrez être au courant de ces dépenses et comprendre leur montant.
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Bien que l'ARV ne soit pas une science absolue, il peut toujours être extrêmement utile lors de retournements de maisons. ARV offre aux investisseurs un excellent point de départ pour estimer combien ils devraient être pour une maison, ainsi que combien il en coûtera pour réparer afin d'être vendu à profit. Ce calcul permet également à l'investisseur d'obtenir un financement pour les réparations de la maison, ainsi que d'obtenir potentiellement la maison à un prix réduit. L'utilisation de votre calcul ARV dans une autre formule, appelée la règle des 70 %, vous permettra de déterminer le prix auquel vous devriez acheter une maison lorsque vous essayez de la retourner pour un profit.
La règle des 70% dans l'immobilier est un moyen de déterminer le prix d'achat correct d'une propriété de réhabilitation. Il s'agit d'une formule immobilière qui compare le coût et la marge bénéficiaire de l'achat d'un bien immobilier en difficulté. Ce nombre indiquera essentiellement à un investisseur combien vous pouvez payer pour une propriété en tenant compte de l'ARV et des coûts de réparation estimés. Pour calculer l'ARV, les investisseurs peuvent suivre cette formule :
Prix d'achat : 200 000 $
Valeur de réparation : 50 000 $
Coûts de réparation : 30 000 $
Ces variables suggèrent que la VDA de la propriété sera de 250 000 $. Par conséquent, le prix d'achat maximal de la propriété devrait être de 145 000 $. Les investisseurs peuvent utiliser ces informations avant de faire une offre pour s'assurer qu'ils tirent le meilleur parti d'une transaction. Bien que la règle des 70 % ne soit pas nécessaire, c'est un excellent moyen pour les investisseurs de protéger leurs résultats et de maximiser leurs bénéfices globaux.
La règle des 70 % a été largement adoptée dans le secteur de l'immobilier comme ligne directrice pour examiner rapidement les propriétés de réhabilitation. Cependant, certaines valeurs aberrantes doivent être prises en compte lors de l'utilisation de cette formule. Si une propriété a une valeur ARV faible, la règle des 70 % devra peut-être être ajustée pour s'assurer que les investisseurs maximisent leurs profits potentiels. Par exemple, si l'ARV d'une propriété ne garantit que quelques milliers de dollars de bénéfices, les investisseurs devraient envisager un prix d'achat inférieur pour augmenter les marges bénéficiaires. Pour ajuster la formule pour les propriétés à faible ARV, essayez de diminuer les 70 %.
Les propriétés avec une ARV relativement élevée peuvent également nécessiter certains ajustements lors de l'examen de la règle des 70 %. En ce qui concerne les propriétés de grande valeur, les investisseurs peuvent ne pas être en mesure de faire des offres conformes à la formule. Par exemple, si une propriété a une valeur marchande de 600 000 $, les réparations coûteront 75 000 $ et la VDA est de 800 000 $. La règle des 70 % suggère que les investisseurs devraient offrir environ 485 000 $ pour la propriété. La plupart des propriétaires de propriétés de grande valeur n'accepteront pas autant en dessous du prix demandé, même si la propriété est en mauvais état. Par conséquent, les investisseurs peuvent vouloir augmenter les 70 % pour augmenter leurs chances de sécuriser la propriété.
Les chiffres sont la clé de tout accord de réadaptation réussi. Plus vous serez précis dans vos estimations, plus vos bénéfices seront élevés. L'un des chiffres les plus importants que vous estimerez est la valeur après réparation (ARV). Il s'agit de la valeur que vous pensez que la propriété vaudra une fois que vous aurez terminé vos réparations et mises à niveau. Si vous surestimez ce nombre, votre propriété restera sur le marché pendant très longtemps. Encore une fois, les meilleurs investisseurs peuvent entrer dans une propriété et en quelques minutes attribuer une valeur basée sur leur connaissance du marché; si vous n'y êtes pas encore, voici quelques conseils pour vous aider :
Mettez en place une bonne équipe : L'investissement immobilier nécessite une équipe solide autour de vous. Même si vous êtes le décideur final, vous devez vous appuyer sur la contribution des autres. Votre agent immobilier et votre entrepreneur sont les deux principaux membres de l'équipe qui vous aideront à déterminer votre ARV. Ce chiffre commence par une estimation des travaux nécessaires et des coûts associés. Même si vous êtes un investisseur chevronné, un entrepreneur aura une meilleure idée de tous les coûts. Les petites choses sur les offres de réadaptation peuvent rapidement s'accumuler. Tout ce que vous faites ne vous donnera pas la même valeur. Un bon entrepreneur connaît les meilleures façons d'optimiser votre argent. Votre agent immobilier vous dira si vos chiffres sont réalistes. Vous n'avez pas à tout faire vous-même pendant votre cure de désintoxication. Commencez par mettre en place une bonne équipe.
Faites preuve de diligence raisonnable : Avant de faire une offre pour un réparateur supérieur, assurez-vous de faire inspecter votre maison et de faire plusieurs visites vous-même. Bien que le prix d'achat soit crucial pour garantir un ARV élevé, vous ne voulez pas que les coûts de réparation deviennent incontrôlables. Portez une attention particulière à tout signe de moisissure, de parasites et d'autres problèmes coûteux avant d'acheter officiellement la propriété. Posez des questions sur le toit et les fondations de la propriété, en notant tout signe de dégât des eaux ou de déplacement. N'oubliez pas qu'en faisant preuve de diligence raisonnable maintenant, vous pouvez économiser de l'argent, éviter des réparations coûteuses et maximiser les profits à long terme.
Examiner plusieurs estimations : Si vous avez une relation solide avec un entrepreneur, vous avez une longueur d'avance. Arriver à ce point prend généralement du temps et plusieurs transactions. Si vous n’avez pas d’entrepreneur dans votre équipe, vous devez obtenir quelques estimations différentes. En règle générale, vous devez identifier trois bons entrepreneurs et partir de là. Une fois que vous aurez passé en revue trois entrepreneurs, tout le monde se ressemblera et vous finirez par faire plus de mal que de bien. Soyez aussi ouvert et honnête que possible avec eux. Expliquez l'offre et ce que vous recherchez. Demandez des estimations écrites détaillant tous les coûts et travaux associés. De cette façon, vous pouvez comparer des pommes avec des pommes avec d'autres estimations. Le prix est important, mais ce n'est peut-être pas le plus important. Vous voulez quelqu'un qui sera à la maison quand ils disent qu'ils le feront. Plus il faut de temps pour terminer le travail, plus votre résultat net est réduit. Après examen de vos estimations, cela vous donnera une bonne idée de votre budget et une idée du produit fini. Le produit fini conduira à votre valeur.
Connaissez votre marché : Avant de faire des travaux, vous devez connaître votre marché. La connaissance du marché vous donnera une bonne idée du travail que vous devriez faire. Toutes les améliorations que vous apportez n'ont pas de sens pour le quartier. Les améliorations à San Diego seront différentes de celles de Birmingham. Tous les acheteurs aiment les belles choses, mais le marché peut ne pas vous offrir le rendement que vous recherchez. Une piscine qui occupe la moitié de la cour arrière n'est peut-être pas la meilleure idée. Vous voulez que vos mises à niveau et vos finitions soient agréables, mais vous devez les adapter à votre marché. Un agent immobilier vous aidera à affiner une valeur spécifique. Vous devez avoir une idée de base du quartier avant même de faire une offre. Le marché sur lequel se situe la propriété est plus important que le travail que vous y consacrez. Si vous ne connaissez pas votre marché, vous aurez du mal à en déterminer la valeur.
Écoutez votre agent immobilier : Même si vous avez une bonne compréhension du marché, votre agent immobilier a une meilleure compréhension des valeurs des propriétés locales. Obtenir des estimations et connaître votre marché est fait pour déterminer la valeur. Il y a beaucoup de choses dans ce nombre. Faire une vente quelques rues plus loin ne vous donnera pas une valeur précise. Votre agent immobilier examinera des ventes comparables qui sont similaires à votre propriété. Ils examineront les ventes passées et les annonces en cours au cours des 90 derniers jours à moins d'un mile de votre propriété. Ce sont les informations que les personnes qui achèteront la propriété regarderont. Vous pouvez faire du bon travail, mais les chiffres ne mentent pas. Votre agent immobilier vous donnera une évaluation honnête de l'endroit où il pense que la valeur sera. Dans la plupart des cas, ils auront raison. Si vous ignorez leurs conseils et vous penchez vers le haut du marché, vous finirez par être déçu.
Il y a quelques limitations d'ARV à connaître avant de commencer à utiliser la formule. À savoir, rappelez-vous que l'ARV repose sur des estimations. Bien que vous puissiez utiliser toutes les données du marché à votre disposition, rien ne garantit que vous serez en mesure de prédire la valeur exacte de vos rénovations. Après tout, le marché du logement pourrait changer dans le temps qu'il faut pour terminer la rénovation. Selon vos estimations, cela pourrait entraîner des bénéfices supérieurs ou inférieurs à ce que vous attendiez.
D'autres limitations de l'ARV incluent que la formule ne tient compte que d'un seul instantané dans le temps. Il examine la valeur et la valeur potentielle d'une propriété pendant la période au cours de laquelle elle est estimée. Il ne tient pas compte des fluctuations du marché immobilier, ni des changements dans les coûts de rénovation, ni des dommages supplémentaires découverts après coup.
Un autre défi de l'utilisation d'ARV est qu'il est difficile de prédire dans quelle mesure les étapes de négociation se dérouleront. Tout d'abord, les investisseurs doivent sécuriser la propriété sous la valeur marchande. Ensuite, une fois les réparations effectuées, les investisseurs doivent s'assurer qu'ils obtiennent le bon prix (ou plus) de l'acheteur final. Malheureusement, les négociations immobilières ne se déroulent pas toujours comme prévu et il n'y a aucun moyen d'en tenir compte lors de l'analyse de l'ARV.
Enfin et surtout, l'ARV est subjectif. La valeur est calculée sur la base des opinions de la personne effectuant l'estimation, le calcul et l'évaluation. Vous pourriez obtenir un nombre totalement différent en fonction de qui vous demandez. Rappelez-vous toujours que l'ARV n'est qu'un calcul - et un "bon" ARV ne garantira pas un potentiel de profit élevé. Il est toujours préférable d'utiliser d'autres outils d'évaluation en plus de l'ARV pour obtenir une image complète, plutôt que de se fier à une seule estimation.
La règle ARV est devenue un outil précieux pour les meilleurs investisseurs immobiliers d'aujourd'hui. Ce calcul simple peut aider à révéler si un accord potentiel vaut la peine d'être poursuivi en s'appuyant sur la valeur de la propriété et les données du marché. Le bon ARV La calculatrice vous aidera à identifier un prix d'achat cible lorsqu'elle est utilisée correctement. Dans certains cas, cela peut même vous aider à choisir la meilleure méthode de financement pour la propriété. Bien que l'ARV ne doive pas être utilisé seul pour déterminer le potentiel de profit d'une transaction, il s'agit toujours d'un calcul crucial à ajouter à votre analyseur de transactions. Essayez d'utiliser l'ARV ou la règle des 70 % sur votre prochain immeuble de placement et voyez par vous-même.
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