Points clés :
Qu'est-ce qu'une fiducie de vente différée ?
Comment fonctionne une fiducie de vente différée ?
Avantages de fiducie de vente différée
Enregistrer un échange 1031
Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de générer de la richesse, mais les actifs physiques eux-mêmes ne sont qu'une partie de l'équation. Alors que l'immobilier est devenu synonyme de marges bénéficiaires impressionnantes, c'est la capacité de l'utiliser comme un abri fiscal qui a élevé le secteur du logement à l'échelon supérieur des véhicules d'investissement. Les investisseurs avisés disposent d'innombrables façons d'économiser de l'argent, mais une stratégie se démarque des autres :utiliser une fiducie de vente différée de reporter le paiement des gains en capital à une date ultérieure. Avec cette stratégie, les investisseurs peuvent simultanément différer les gains en capital et conserver plus de liquidités pour continuer à investir.
Une fiducie de vente différée est une entité tierce gérée par un fiduciaire qui achètera la maison au propriétaire d'origine par le biais d'un contrat de vente à tempérament. Le syndic est alors chargé de vendre la maison à un acheteur final (au nom du propriétaire d'origine). Le produit de la vente est ensuite reversé à la fiducie au lieu du propriétaire d'origine. Une fois que les fonds sont de nouveau sous la garde de la fiducie, le propriétaire d'origine peut alors décider de recevoir le paiement pour la vente de l'actif ou de réinvestir l'argent dans une autre propriété. C'est là que réside le véritable avantage de faire appel aux services d'un syndic qualifié :le propriétaire ne reçoit pas le paiement de la vente tant qu'il n'a pas décidé d'encaisser.
En plaçant le produit de la vente initiale dans la fiducie, les investisseurs ne reçoivent techniquement aucun versement échelonné sur la vente ; par conséquent, ils n'ont pas encore réalisé de gains en capital. Au lieu de collecter l'argent, la fiducie est utilisée comme un pont pour financer le prochain investissement.
Plus précisément, cependant, une fiducie de vente différée est essentiellement une stratégie fiscale alternative à l'échange 1031 toujours populaire. Alors qu'un échange 1031 peut aider les investisseurs à différer les gains en capital de la vente d'une propriété s'ils utilisent le produit pour acheter un immeuble de placement ultérieur, l'Internal Revenue Code 453 permet aux investisseurs qui placent leur produit dans une fiducie de réinvestir simultanément le produit et de reporter les gains en capital. jusqu'à une date ultérieure.
Les fiducies de vente différée sont tout à fait légales, à condition que les mesures appropriées soient prises. Si, pour rien d'autre, le processus de formation d'une fiducie de vente différée n'est pas exactement simple, ni facile. En fait, la complexité du processus est bien au-delà de la compréhension de l'investisseur moyen, ce qui conduit à la confusion et au doute. Cela dit, certains pensent que les fiducies sont illégales pour le simple fait qu'ils ne les comprennent pas.
Heureusement, les fiducies de vente différée sont légales; les investisseurs doivent savoir comment travailler avec eux. Au lieu de s'y prendre seul, cependant, il est conseillé aux investisseurs de contacter une équipe professionnelle de planification successorale ou un fiscaliste pour s'assurer que le processus se déroule correctement.
Pour que les investisseurs puissent différer légalement les gains en capital par le biais d'une fiducie tierce, ils doivent travailler avec une fiducie tierce légitime avec un fiduciaire tiers légitime. Non seulement cela, mais le fiduciaire doit être entièrement indépendant et libre de tout parti pris (il ne peut avoir aucun intérêt dans la transaction).
Un peu comme un échange 1031, les fiducies de vente différée respectent des règles strictes. Les personnes qualifiées pour exécuter une fiducie de vente différée (et les propriétés en question) doivent répondre à des exigences particulières pour bénéficier des avantages fiscaux qui en résultent. À condition que les investisseurs et leurs propriétés concernées répondent à chaque critère, le processus se déroulera en cinq étapes :
Former/travailler avec une fiducie tierce : Pour placer le produit d'une vente dans une fiducie de vente différée, les investisseurs doivent d'abord localiser ou former une fiducie tierce gérée par un tiers fiduciaire.
Exercer un contrat de vente à tempérament : La propriété en question est vendue à la fiducie tierce par le biais de ce qu'on appelle un contrat de vente à tempérament.
La propriété est vendue à un acheteur final : La fiducie procédera à la vente du bien immobilier à un acheteur final et encaissera le paiement.
La fiducie distribue le produit des ventes : Une fois que le fonds reçoit le paiement pour la propriété, il distribuera ensuite les fonds au propriétaire d'origine ou investira l'argent dans une propriété ultérieure.
Le propriétaire d'origine a une décision à prendre : Si le propriétaire d'origine décide de recevoir les fonds, il recevra tout le produit auquel il a droit. Ce faisant, cependant, les fonds seront admissibles à l'impôt sur les gains en capital. Si le propriétaire d'origine décide de réinvestir les fonds dans un autre immeuble de placement, il peut différer l'impôt sur les gains en capital pour le moment.
En concluant un contrat de vente à tempérament avec un syndic, les investisseurs ont la possibilité de vendre un actif sans percevoir réellement le produit de la vente. Lorsque la propriété est vendue, l'argent est remis directement à la fiducie (et non au propriétaire d'origine). En conséquence, l'investisseur ne réalisera aucun gain en capital car il n'a pas reçu l'argent. Cela dit, les fiducies restent fidèles à leur nom; ils ne libèrent pas les investisseurs de leurs obligations fiscales ensemble. Au lieu de cela, les fiducies de vente différée reportent l'impôt à payer à une date ultérieure. En fait, les investisseurs peuvent reporter leurs obligations imposables tant qu'ils ne reçoivent pas personnellement le produit de la vente. Ce n'est que lorsque les investisseurs perçoivent réellement leur argent que les obligations fiscales seront actualisées et devront être perçues par le gouvernement.
Le plus grand avantage accordé aux investisseurs par une fiducie de vente différée est le report de l'impôt sur les gains en capital à une date ultérieure. Cependant, les avantages sont amplifiés une fois que les investisseurs se rendent compte qu'ils sont plus liquides qu'ils ne l'auraient été s'ils n'avaient pas reporté leurs gains en capital. Au cours d'une vente traditionnelle, les investisseurs seraient assujettis à l'impôt sur les plus-values, ce qui nuit à l'accès au capital. Ceux qui vendent une maison par l'intermédiaire d'une fiducie de vente différée sont plus liquides et sont donc prêts à consacrer plus d'argent aux investissements. Avec plus d'argent en main, les investisseurs peuvent commencer à augmenter leurs bénéfices.
En plus de reporter les gains en capital, une fiducie admissible peut aider les investisseurs à diversifier leurs portefeuilles. Alors que l'échange 1031 est relégué uniquement à l'immobilier, les fiducies de vente différée peuvent prendre l'argent que les investisseurs gagnent lors de la vente d'un bien immobilier et l'allouer à d'autres classes d'actifs. Une fois que la maison est vendue par une fiducie de vente différée et que le produit est entre les mains du fiduciaire, celui-ci peut investir l'argent dans l'un des éléments suivants :
Actions
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Biens immobiliers ultérieurs
Obligations
Certificats de dépôt (CD)
Investisseurs providentiels
Fonds communs de placement
Enfin, mais non des moindres, les fiducies de vente différée permettent aux investisseurs de recevoir des paiements par tranche aussi souvent qu'ils le souhaitent. Tant que la fiducie détient le produit d'une vente, les investisseurs peuvent en retirer quand ils le souhaitent. Cela dit, tous les fonds retirés de la fiducie seront imposés en conséquence (parce que l'investisseur reçoit physiquement le paiement pour la vente de la maison d'origine).
Les investisseurs ont profité des avantages fiscaux des échanges 1031 pendant des années, un peu comme les fiducies à imposition différée. Cela dit, il existe des obstacles potentiels qui pourraient entraver l'exécution d'un échange 1031 qui n'existent pas au sein des fiducies. Par exemple, les investisseurs doivent financer un immeuble de placement ultérieur dans un certain laps de temps pour un échange 1031.
Plus précisément, les vendeurs qui espèrent profiter d'un échange 1031 doivent identifier un nouvel immeuble de placement dans les 45 jours. L'échange complet doit avoir lieu au plus tard 180 jours après la vente de la propriété échangée. Si l'investisseur n'est pas en mesure de répondre aux exigences, sa stratégie de report d'impôt risque d'échouer.
Heureusement, les investisseurs qui risquent de ne pas satisfaire aux exigences d'un échange 1031 peuvent détenir l'argent de la vente initiale dans une fiducie de vente différée. De cette façon, les investisseurs n'ont pas à se soucier des contraintes de temps.
L'un des plus grands avantages d'investir dans des actifs physiques est leur capacité à générer simultanément des bénéfices et à agir comme un abri fiscal. Peu de véhicules d'investissement, d'ailleurs, permettent aux entrepreneurs d'accumuler plus de bénéfices que le secteur immobilier. Cependant, il convient de noter que les impôts ne vont pas se mettre à l'abri; les investisseurs ont besoin de connaître les options qui s'offrent à eux pour en tirer profit. Utilisation d'une fiducie de vente différée n'est qu'une de ces options, mais néanmoins un outil puissant dans la création de richesse.
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