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Investir dans l'immobilier pendant la pandémie de coronavirus
Investir dans l'immobilier commercial pendant la pandémie de coronavirus
Investissement en REIT pendant la pandémie de coronavirus
Investissement avec privilège fiscal pendant la pandémie de coronavirus
Comment trouver des propriétés pendant la pandémie de coronavirus
Comme de nombreuses entreprises à travers le pays, de nombreux investisseurs immobiliers devront réévaluer leur modèle d'affaires à la suite de la COVID-19. Heureusement, la mesure dans laquelle les investisseurs devraient changer ne devrait pas être aussi radicale que dans d'autres industries.
Historiquement, les perturbations au sein du secteur immobilier ont entraîné d'incroyables opportunités de création de richesse. Les investisseurs les plus prolifiques d'aujourd'hui seront ceux qui sont assez avertis pour les identifier dans le secteur du logement en constante évolution.
Heureusement, les meilleures stratégies immobilières contre le coronavirus font partie des mêmes stratégies que les investisseurs utilisent déjà avec succès depuis des années. Continuez à lire pour découvrir quelles stratégies de sortie immobilière seront les plus viables pendant la pandémie actuelle.
Cela ne fait aucun doute :le coronavirus a changé la façon dont de nombreuses personnes perçoivent le marché immobilier. Cela dit, le changement n'est pas nécessairement mauvais. De nombreux investisseurs prospères d'aujourd'hui sont le résultat direct des fluctuations drastiques du marché. Les perturbations dans le secteur du logement offrent de grandes opportunités aux entrepreneurs avisés. Cependant, ce changement ne fonctionnera qu'en faveur de ceux qui sont prêts à s'adapter à l'évolution du paysage.
Les investisseurs peuvent se tourner vers plusieurs stratégies immobilières liées au coronavirus pour non seulement survivre dans le nouvel environnement, mais aussi prospérer. Pour ce faire, les stratégies de sortie suivantes doivent être envisagées :
Achat et conservation d'un bien immobilier
Investissement commercial
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Investissement avec privilège fiscal
![Meilleures stratégies d investissement immobilier en ce moment [Mise à jour 2020]](https://www.frfam.com/article/uploadfiles/202212/2022120217004727.jpg)
Parmi les nombreuses stratégies immobilières liées au coronavirus que les investisseurs peuvent déployer sur le marché actuel, aucune n'est plus viable que la constitution d'un portefeuille immobilier locatif. Autrement connu sous le nom d'immobilier à revenu passif ou d'achat et de conservation, le marché semble actuellement très propice aux aspirants propriétaires.
Pour commencer, les portefeuilles de biens locatifs sont déjà considérés comme l'un des meilleurs véhicules de création de richesse dans l'économie actuelle. Les stratégies d'achat et de conservation de l'immobilier ont été justifiées par des décennies d'appréciation et de flux de trésorerie. La valeur des maisons et les loyers ont traditionnellement augmenté plus qu'ils n'ont diminué sur de longues périodes.
« Avant 2007, les données historiques sur les prix des logements semblaient indiquer que les prix de l'immobilier pourraient continuer à augmenter indéfiniment. En fait, à quelques exceptions près, le prix de vente moyen des maisons vendues aux États-Unis a augmenté régulièrement chaque année de 1963 à 2007, lorsque la bulle immobilière a éclaté et que la crise financière de 2008 s'est ensuivie », note Investopedia. Bien sûr, la bulle implique une baisse des prix, mais seulement temporairement.
Après le dernier ralentissement, la valeur médiane des maisons aux États-Unis s'est appréciée de 54,5 % (de mai 2012 à aujourd'hui), selon Zillow. Alors que des baisses sont attendues, l'histoire nous a appris que les prix des maisons sont susceptibles de rebondir, ce qui est de très bon augure pour les propriétaires de biens locatifs.
De plus, la baisse actuelle de l'activité immobilière et la baisse attendue de la valeur des maisons pourraient représenter une opportunité d'achat lucrative pour les investisseurs potentiels. Selon Zillow, les valeurs médianes des maisons devraient chuter d'un modeste 1,5 % au cours des 12 prochains mois. Bien que cela puisse sembler peu, cela représente une pause dans environ huit années consécutives d'appréciation ; En plus des tendances historiques des prix, cela suggère que le coronavirus a peut-être créé une fenêtre permettant aux acheteurs d'agir.
Si ce n'était pas une raison suffisante pour envisager d'acheter un bien locatif aujourd'hui, la Réserve fédérale a abaissé le taux d'intérêt de référence à des niveaux historiquement bas. Dans une tentative de stimuler l'économie en pleine pandémie, les taux d'intérêt sont plus bas qu'ils ne l'ont jamais été. À 3,54 %, le taux d'intérêt moyen d'aujourd'hui sur un prêt à taux fixe de 30 ans se situe légèrement au-dessus des plus bas records. . Cette baisse pourrait permettre à de nombreux investisseurs de conserver des dizaines de milliers de dollars sur la durée de leur prêt, ce qui augmenterait encore le flux de trésorerie des propriétés locatives « en service ».
L'impact du coronavirus sur l'immobilier commercial offre aux investisseurs d'aujourd'hui une excellente opportunité. Pendant plus de deux décennies, les entrepreneurs immobiliers se sont tournés vers les appartements, les entrepôts industriels, les centres commerciaux de quartier et les bureaux du quartier central des affaires en période de ralentissement économique.
Ce n'est pas nécessairement à cause des rendements immédiats, mais plutôt des perspectives futures d'acquérir un actif éprouvé à prix réduit. Maintenant plus que jamais, il peut être plus facile d'acquérir une propriété commerciale à un prix réduit. En fait, il semble y avoir au moins quatre secteurs dans lesquels l'achat de biens immobiliers commerciaux en dessous du marché pourrait maintenant être rentable à l'avenir :
Hospitalité : Le secteur de l'hôtellerie a été gravement touché par les commandes de «refuge sur place». Les hôtels et les espaces événementiels ont connu une baisse significative de leur activité. Par conséquent, certaines entreprises hôtelières pourraient chercher à vendre, ce qui pourrait représenter une excellente opportunité d'achat. Les investisseurs capables de conclure de bonnes affaires aujourd'hui pourraient voir l'espace immobilier commercial rebondir dès la fin de cette année ou 2021. Cela dit, il y a de fortes chances que l'industrie hôtelière se redresse, ce qui rend toute remise aujourd'hui attrayante.
Résidence pour personnes âgées : Tout comme l'industrie hôtelière, le secteur des résidences pour personnes âgées a également été durement touché. Cependant, il y avait une sursaturation des résidences pour personnes âgées avant même la pandémie. Cela suggérerait que les entreprises les plus faibles pourraient être enclines à vendre. Si le prix est correct, le moment est peut-être venu pour les investisseurs commerciaux de se pencher sur les résidences pour personnes âgées, car le besoin de leurs services ne disparaîtra jamais. En fait, avec la génération des baby-boomers au bord de la retraite massive, il y a tout lieu de penser qu'il y aura une demande croissante dans un avenir proche.
Bureau : Les immeubles de bureaux ont été durement touchés car la majorité des gens travaillent à domicile et continueront de faire du télétravail même après la pandémie. Cela signifie que les investisseurs immobiliers commerciaux voudront être très sélectifs dans leurs achats d'immeubles de bureaux. Les tendances du travail à domicile peuvent nuire aux bâtiments mal situés. Il est donc plus judicieux d'acheter dans des zones commerciales établies plutôt que dans des bureaux résidentiels.
Stockage en libre-service : Le self-stockage est peut-être un peu à contre-courant pour le moment, mais cela vaut la peine d'être examiné. Traditionnellement, les bâtiments de self-stockage ont connu une hausse de leurs activités au cours des périodes de ralentissement. À mesure que de plus en plus de personnes sont obligées de déménager ou de réduire leurs effectifs, le stockage en libre-service devient plus nécessaire. Cependant, à une époque où le chômage atteint des niveaux historiques, le self stockage peut être considéré plus comme un luxe que comme une nécessité. Si tel est le cas, gardez un œil sur les sites puissants, peu fournis, gérés par des opérateurs puissants.
Autrement connus sous le nom de fiducies de placement immobilier, les FPI sont des sociétés qui possèdent, exploitent ou financent des actifs immobiliers générateurs de revenus. Investir dans des REIT consiste à investir dans ces sociétés via le marché boursier. Tout comme l'achat d'actions auprès d'un courtier, les FPI peuvent être achetées une action à la fois. En fait, les FPI sont calquées sur les mêmes fonds communs de placement que la plupart des gens connaissent (à quelques exceptions près).
Avec la possibilité d'acheter une action à la fois, l'investissement REIT permet à quiconque d'accéder au secteur immobilier, sans avoir à investir dans une propriété physique. En investissant dans une FPI, les actionnaires investissent dans une entreprise dont les bénéfices sont principalement générés par l'immobilier. Les investisseurs qui n'ont pas les fonds nécessaires pour acheter leur propre maison peuvent être en mesure de commencer une carrière d'investisseur dans le secteur des FPI.
L'abordabilité relative des FPI est particulièrement attrayante dans un environnement incertain. Avec l'augmentation du nombre de chômeurs, davantage d'investisseurs pourraient chercher refuge dans les FPI.
« Le chômage a atteint 14,7 %. C'est le taux de chômage le plus élevé de la série remontant à 1948 et aussi le plus grand bond, le taux de chômage ayant triplé en un mois depuis mars », selon Forbes.
Le volume considérable des demandes de chômage incite de nombreuses personnes à respecter un budget plus serré, et les investisseurs ne font pas exception. Par conséquent, le moment est peut-être venu d'envisager d'investir dans des FPI. Cela vous donnera une exposition au secteur de l'immobilier sans les prix prohibitifs. Cela, et les investisseurs auront toujours accès à de nombreux avantages associés à l'investissement dans les FPI. Ces avantages incluent :
Historique des performances concurrentielles : Au cours des 40 dernières années, les rendements générés par les FPI ont dépassé les actions traditionnelles. Selon Nareit, « au cours de la plus longue période mesurée par l'indice Russell 3000 de l'ensemble du marché boursier américain, du 31 décembre 1978 au 31 mars 2016, les rendements totaux des FPI d'actions américaines cotées en bourse ont atteint en moyenne 12,87 % par an. contre seulement 11,64 % par an pour les actions."
Liquidité : Les FPI étant cotées sur les principaux indices boursiers, les investisseurs peuvent accéder à leur capital relativement facilement. Alors que les actifs physiques peuvent mettre plus de temps à puiser dans les capitaux propres, les investisseurs en REIT doivent simplement vendre leurs actions pour avoir accès aux liquidités dont ils ont besoin. Dans l'environnement actuel, cet avantage particulier est très attrayant. La possibilité d'avoir accès à de l'argent immédiatement pourrait aider les gens à traverser des moments difficiles.
Revenu basé sur les dividendes : Pour être classées comme FPI, les sociétés doivent verser au moins 90,0 % de leur revenu imposable aux actionnaires. Autrement connu sous le nom de dividendes, le décaissement des fonds que les FPI sont tenus de verser est un excellent véhicule de création de richesse pour les investisseurs avisés. Les dividendes peuvent augmenter le résultat net d'un investisseur, et cela ne fait certainement pas de mal que les FPI doivent les payer.
Diversification : Les FPI investissent dans plusieurs secteurs, dont le moindre n'est pas le prêt hypothécaire, le commerce de détail, le commerce et le résidentiel. Par conséquent, il est tout à fait possible de diversifier son portefeuille avec un groupe diversifié de FPI. Sur le marché actuel, par exemple, les FPI d'entrepôt deviennent une belle couverture contre le coronavirus. Alors que la transition vers le commerce électronique s'accélère, les détaillants en ligne comme Amazon investissent massivement dans les entrepôts. En conséquence, les FPI d'entrepôt ont connu une croissance attrayante.
Transparence : Puisqu'ils sont réglementés par la Securities and Exchange Commission, la plupart des FPI sont tenues de divulguer des informations importantes ; cela permet aux FPI d'être honnêtes et responsables.
Bien que les FPI ne soient pas la première chose qui vient à l'esprit lorsque les gens pensent à investir dans le secteur du logement, ils constituent une excellente stratégie immobilière contre le coronavirus. En plus d'être plus abordables à une époque où les gens s'inquiètent de l'argent, ils ont prouvé qu'ils étaient capables de réaliser des rendements intéressants au fil du temps.
Légèrement moins direct que les stratégies immobilières liées au coronavirus mentionnées ci-dessus, l'investissement dans le privilège fiscal est sur le point de gagner du terrain dans les mois à venir. Les difficultés financières imminentes provoquées par le coronavirus devraient entraver la capacité des propriétaires à payer de nombreuses factures, y compris les taxes foncières. Avec de plus en plus de propriétaires incapables de respecter leurs obligations en matière d'impôt foncier, le nombre de privilèges fiscaux imposés aux propriétaires devrait augmenter.
Des privilèges fiscaux sont placés sur les maisons lorsque le propriétaire devient en souffrance sur les paiements. En dernier recours (suite à de nombreux avertissements), la municipalité locale tentera de forcer la main du propriétaire pour payer ses taxes. Ce faisant, le gouvernement fait une réclamation légale contre l'actif d'un contribuable.
Selon Investopedia, "l'administration fiscale peut alors utiliser un prélèvement fiscal pour saisir légalement les actifs du contribuable (tels que les comptes bancaires, les comptes d'investissement, les automobiles et les biens immobiliers) afin de percevoir l'argent qui lui est dû" si l'impôt continue à aller impayé.
Parfois, cependant, l'entité gouvernementale vendra le certificat de privilège fiscal à un investisseur ultérieur afin d'éviter de passer par le processus qui prend du temps. Si l'investisseur est en mesure de rembourser le montant que le gouvernement espérait à l'origine percevoir, il peut assumer la propriété du certificat de privilège fiscal. Le propriétaire devra alors payer ce qu'il doit au nouveau titulaire du certificat de privilège (le nouvel investisseur).
Apprendre à trouver des propriétés pendant le coronavirus empruntera beaucoup aux stratégies traditionnelles des investisseurs (c'est-à-dire identifier et sécuriser les maisons en difficulté.) Malgré la baisse des saisies pendant une bonne partie de la décennie, les difficultés financières provoquées par le coronavirus ne manqueront pas d'augmenter le nombre propriétaires aux États-Unis. Cela signifie que les investisseurs doivent concentrer leurs efforts sur la recherche de ces types de propriétés.
En prévision d'autres saisies et d'une tentative d'atténuer les dépôts, le gouvernement a adopté un certain nombre de programmes d'abstention. Comme leur nom l'indique, les programmes d'abstention sont conçus pour agir comme un report temporaire des versements hypothécaires. Étant donné que le nombre de chômeurs est plus élevé qu'il ne l'a jamais été, le gouvernement espère que l'utilisation de ces programmes maintiendra plus de personnes chez elles et les empêchera de faire défaut sur leurs prêts. Cela dit, les programmes ne sont pas conçus pour durer éternellement, et les paiements composés au cours des programmes pourraient en fait causer plus de mal que de bien.
"Les propriétaires avec des prêts garantis par le gouvernement - et même beaucoup sans - se voient offrir jusqu'à 12 mois d'abstention, répartis en tranches de 90 jours. Mais cette solution temporaire pourrait entraîner une autre vague de saisies à l'avenir si une assistance supplémentaire n'est pas fournie », selon un article sur Realtor.com.
Les pré-saisies ont diminué de 13,9 % d'une année sur l'autre, mais la présence du coronavirus changera très probablement les choses. Selon la Mortgage Bankers Association, "la part de toutes les hypothèques américaines en abstention est passée à 7,91% au cours de la semaine terminée le 3 mai, contre 7,54% la semaine précédente". Pour mettre les choses en perspective, la Mortgage Bankers Association note que "le taux global d'abstention était de 0,25 %" avant la crise mondiale.
L'augmentation des programmes d'abstention suggère que davantage de propriétaires connaissent des difficultés financières. Au fur et à mesure que de nombreux programmes d'abstention suivent leur cours et que de plus en plus de propriétaires accusent un retard de paiement de plus en plus important, les risques d'augmentation des pré-saisies augmenteront. Lorsque cela se produit, les informations des propriétaires délinquants deviendront publiques. Ceux qui cherchent à trouver ces maisons devront simplement se rendre à leur palais de justice local et parcourir les fichiers pour trouver les coordonnées.
La pandémie qui touche tous les niveaux de l'économie est malheureuse, mais il est important de noter que les perturbations dans le secteur immobilier ont tendance à créer des opportunités. En réponse à ce qui s'est passé récemment, un certain nombre de stratégies immobilières contre le coronavirus sont apparus comme des options d'investissement très viables. Cela ne veut pas dire que ces stratégies de sortie particulières n'étaient pas déjà utilisées par les investisseurs les plus prolifiques d'aujourd'hui, mais plutôt que le Coronavirus et les conséquences du marché immobilier les ont rendues encore plus pertinentes qu'auparavant. Les investisseurs qui se positionnent bien aujourd'hui en mettant en œuvre l'une ou l'ensemble de ces stratégies immobilières liées au coronavirus pourraient sortir de l'autre côté de cette pandémie encore plus forts qu'ils ne l'étaient.
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