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Que sont les propriétés REO ?
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Investir dans des maisons appartenant à la banque est devenu synonyme des plus grandes stratégies immobilières d'aujourd'hui. Autrement connues sous le nom de propriétés REO (propriété immobilière), les propriétés détenues par les banques ne sont que cela :des maisons qui sont actuellement « dans les livres » des banques ou des établissements de crédit traditionnels. Il convient toutefois de noter que la plupart des banques préfèrent ne conserver aucun bien immobilier (en particulier ceux qui ont été considérés comme des actifs non performants). Au lieu de cela, ils préfèrent les vendre au prochain acheteur, qui, si vous jouez bien vos cartes, pourrait être vous.
Les propriétés REO sont les maisons qui ont été reprises par des emprunteurs incapables de respecter leurs obligations hypothécaires. En d'autres termes, lorsqu'un propriétaire prend du retard sur ses versements hypothécaires, il devient l'objet d'une saisie. Pour être clair, la forclusion est une action; un que les prêteurs prennent lorsqu'ils reprennent possession d'une propriété hypothéquée d'un propriétaire qui n'a pas réussi à faire face aux paiements hypothécaires contractuels, mais je m'éloigne du sujet. Les maisons appartenant à la banque ne sont pas des saisies; ce sont les propriétés qui passent par le processus de forclusion mais qui ne se vendent pas aux enchères. Bien qu'il n'y ait que des différences subtiles, ce sont néanmoins des différences importantes.
Une fois que la banque prend une propriété par forclusion, elle essaie ensuite de récupérer les pertes aux enchères. Vous voyez, les banques perdent de l'argent lorsque leurs emprunteurs ne peuvent pas rembourser leurs prêts, elles doivent donc compenser les revenus manquants en vendant la propriété aux enchères. En vendant la maison aux enchères, les banques peuvent être en mesure de récupérer une bonne partie du montant qui leur était dû par l'emprunteur initial. Cependant, il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les maisons ne se vendent pas aux enchères, et ce sont ces maisons qui deviennent le sujet de discussion d'aujourd'hui.
Les propriétés REO sont les maisons qui ont été saisies, reprises par le prêteur d'origine, mises aux enchères par le prêteur et qui n'ont par la suite pas été vendues à un nouvel acheteur. En d'autres termes, les maisons appartenant à des banques appartiennent à des banques parce qu'elles ne peuvent pas s'en débarrasser. C'est pourquoi on les appelle des maisons appartenant à des banques; la banque les possède littéralement.
Il est important de noter les intentions des banques, cependant. Bien que le prêteur initial ait peut-être repris possession de la propriété dans le but de récupérer les pertes, il n'a certainement pas l'intention de conserver ladite propriété. Les banques ont pour activité de prêter de l'argent et de percevoir des intérêts; c'est un excellent modèle commercial qui leur a bien réussi pendant un certain temps. Cela dit, les banques ne sont pas chargées de conserver des propriétés, surtout si elles ne sont pas « performantes ». Lorsqu'une banque reprend possession d'un logement, c'est plus une charge qu'un bien; c'est essentiellement une ponction sur leur résultat net, car cela coûte à la fois de l'argent et ne rapporte aucun revenu.
Les banques les appellent des actifs non performants parce qu'ils sont exactement cela :des actifs avec un potentiel qui ne sont pas exercés. Par conséquent, les banques préfèrent retirer lesdites propriétés de leurs livres, et c'est là que les investisseurs avisés entrent en jeu. Si vous jouez bien vos cartes, vous pourrez peut-être acquérir une bonne affaire auprès d'une banque motivée et créer ce que beaucoup aiment appeler un gain- gagner.
Investir dans des maisons appartenant à des banques, à l'instar de toutes les autres stratégies d'acquisition que vous connaissez probablement, a plus à voir avec la motivation du propriétaire qu'autre chose. Vous voyez, investir dans l'immobilier a un principe fondamental :acheter bas et vendre haut.
Heureusement pour les investisseurs, les banques sont motivées à vendre leurs actifs non performants, ce qui pourrait se traduire par une sacrée affaire pour ceux qui peuvent les trouver. Étant donné que les banques préfèrent ne pas conserver les maisons qu'elles reprennent, elles sont généralement désireuses de les vendre - même si cela signifie les vendre pour un peu moins que ce qu'elles valent réellement. Et c'est là que réside le véritable avantage d'investir dans des maisons appartenant à des banques :la motivation des banques à se débarrasser des maisons pourrait jouer en faveur des investisseurs.
Bien sûr, les banques ne sont pas stupides; ils connaissent la valeur de chaque actif qu'ils ont en leur possession. Le plus souvent, ils essaieront d'obtenir le plein prix pour la maison en question, mais cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas négocier de meilleures conditions. Encore une fois, les banques préfèrent vendre leur inventaire à prix réduit plutôt que de le conserver et d'absorber les coûts qui coïncident avec l'entretien d'une propriété. Le plus souvent, les banques seront disposées à négocier des conditions favorables aux deux parties. Cela dit, les investisseurs qui peuvent naviguer dans le processus REO ont de meilleures chances d'acquérir des offres à de bons prix.
Si vous souhaitez investir dans des maisons appartenant à une banque, vous devez suivre cinq étapes essentielles :
Le processus d'enchères immobilières, comme son nom l'indique, consiste pour les prêteurs témoins à mettre aux enchères les maisons qu'ils ont reprises aux propriétaires délinquants. Dans une tentative de récupérer les pertes des propriétaires qui n'ont pas respecté leurs obligations hypothécaires, les banques prendront les maisons qu'elles reprennent et essaieront de les vendre aux enchères. Tout comme les propriétés REO, les maisons achetées aux enchères peuvent représenter une remise importante. Cependant, il y a certaines mises en garde en fonction de la vente aux enchères à laquelle vous participez.
De nombreuses ventes aux enchères vendent les maisons « telles quelles », et certaines peuvent tout simplement ne pas valoir l'investissement. D'autres peuvent même ne pas vous laisser voir l'état de la propriété avant d'enchérir. Cela dit, il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles les maisons ne se vendent pas aux enchères. Et ce sont ceux qui ne trouvent pas d'acheteur qui finissent par appartenir à la banque. Vous voyez, pour devenir une propriété immobilière, la propriété doit d'abord passer le processus d'enchères sans être achetée.
Annuaires REO en ligne
Courtiers immobiliers
Départements REO des banques locales
Assureurs de prêts gouvernementaux
La MLS
Comprendre comment trouver des propriétés REO n'est pas si difficile, tant que vous profitez de toutes les ressources à votre disposition. Le meilleur endroit pour commencer est souvent avec votre réseau, le plus souvent, trouver un accord près de chez vous consiste à demander aux bonnes personnes. Trouver un accord REO peut être aussi simple que d'entrer dans votre banque locale et de leur demander ce qu'ils ont. En attendant, vous pouvez même trouver des outils de recherche en ligne utiles dans votre région. Les répertoires REO en ligne ou MLS peuvent être particulièrement utiles dans votre région. Utilisez les filtres de recherche et les sites Web des banques désignées lorsque vous recherchez de nouvelles opportunités.
Rien n'est plus important pour faire des offres REO que de comprendre votre place en tant qu'investisseur. Ne serait-ce que pour rien d'autre, vous ne pouvez pas simplement vous diriger vers un prêteur et vous attendre à ce qu'il accepte une offre "faible". Cela vous empêcherait presque assurément de conclure un marché. N'oubliez pas que les banques savent combien valent leurs REO et qu'elles ne les donneront pas pour des centimes par dollar. De plus, il est prudent de supposer que vous n'êtes pas le seul investisseur à contacter la banque pour jeter un coup d'œil à son inventaire ; il y a de fortes chances que d'autres investisseurs soient également intéressés. Alors encore une fois, connaissez votre place. Au lieu d'entamer vos négociations avec une offre risible, pensez à entrer dans les négociations de manière pragmatique. Vous devez convaincre la banque que vous êtes sa meilleure option, ce qui soulève la question :comment ?
Tout d'abord, vous voulez faire une offre que la banque considérera au moins comme divertissante. Au lieu d'offrir le prix le plus bas possible, essayez d'en offrir un peu plus, mais pas trop. De cette façon, la banque considérera votre offre comme un candidat viable et, peut-être plus important encore, la favorisera par rapport à la concurrence.
Je maintiens qu'il est dans votre intérêt d'offrir un peu plus que le résultat net. Après tout, si les chiffres ont du sens, il vaut mieux acquérir la transaction à un prix légèrement plus élevé que de ne pas l'acquérir du tout. Bien qu'il puisse sembler contre-intuitif pour les investisseurs d'offrir plus que le strict minimum, je peux vous assurer que cela jouera en votre faveur si cela vous aide à conclure l'affaire, surtout si la maison a le potentiel de gagner beaucoup d'argent sur le backend.
En dehors de l'offre, vous voudrez faire vos devoirs. Faites preuve de diligence raisonnable et préparez un dossier qui vous aidera à acquérir la maison au prix que vous souhaitez. Recherchez des comparables à proximité, mettez en évidence la quantité de travaux à effectuer sur la maison et proposez un prix raisonnable. J'irais même jusqu'à suggérer combien la maison coûte à la banque si elle continue à conserver la propriété. Compilez toutes les informations que vous rassemblez dans un paquet et fournissez-le à la banque avec votre offre.
Et n'oubliez pas, vous pouvez toujours utiliser le paquet pour négocier de meilleures conditions. Tant que vous pouvez soutenir votre offre, il n'y a aucune raison de ne pas le faire. Vous seriez surpris de voir à quel point certaines banques sont motivées à déplacer leurs stocks.
Je tiens à ce que ce soit très clair :il est tout à fait possible de négocier des propriétés REO. Encore une fois, les banques ne veulent pas conserver des maisons qui ne rapportent pas d'argent. En conséquence, ils sont généralement disposés à entreprendre des négociations. Il n'y a aucune raison pour qu'un investisseur avisé ne puisse pas négocier l'un ou l'ensemble des éléments suivants :
Une mise de fonds moins élevée
Un taux d'intérêt plus bas
Une réduction des frais de clôture
Un prix demandé inférieur
Les investisseurs peuvent négocier à peu près n'importe quoi, tant que la banque y voit une raison valable de se débarrasser de la propriété.
À condition que vous souhaitiez financer par l'intermédiaire de la banque avec laquelle vous traitez actuellement, il y a de fortes chances qu'elle vous prête le prix total du prêt si votre crédit le mérite. Cependant, le financement immobilier appartenant à une banque peut également être rendu possible grâce à l'aide de prêteurs privés et d'argent dur. Bien que ces personnes viendront avec un taux d'intérêt plus élevé (et parfois des points supplémentaires), la durée du prêt et la rapidité de mise en œuvre qu'elles proposent joueront presque toujours en votre faveur. Pour rien d'autre, offrir de l'argent pour une maison appartenant à une banque est à peu près aussi attrayant que cela l'est pour les prêteurs, et les prêteurs d'argent dur peuvent vous permettre de faire exactement cela.
J'aimerais pouvoir vous dire que la réponse était aussi simple que la question, mais cela ne semble pas être le cas. À tout le moins, la réponse est peut-être et dépend entièrement de la banque qui vend la maison (et de la maison elle-même). En d'autres termes, vous pourriez être en mesure d'utiliser un prêt FHA pour acheter une propriété appartenant à une banque. Si le prêteur est prêt à travailler avec la Federal Housing Administration (FHA), vous pourrez peut-être obtenir un prêt FHA. C'est, bien sûr, si la maison passe les qualifications FHA pour recevoir un prêt en premier lieu. En bref, il est possible d'acheter une propriété REO avec un prêt FHA, mais il reste encore quelques obstacles à franchir.
Les investisseurs les plus prolifiques d'aujourd'hui le savent, et il était temps que vous le fassiez aussi :investir dans des maisons appartenant à des banques est un excellent moyen de réduire simultanément les coûts d'acquisition et d'augmenter les profits. Bien sûr, cela n'est possible que si vous savez comment trouver et acquérir des REO auprès des institutions qui les détiennent actuellement. Cela dit, si vous pouvez naviguer dans les eaux REO avec un haut degré de succès, vous pourriez voir votre carrière d'investisseur décoller.
Avez-vous eu de la chance d'investir dans les REO? Comment le processus s'est-il déroulé pour vous ? Si vous avez pu utiliser ce guide ou savoir quelque chose que nous avons omis, n'hésitez pas à partager vos réflexions dans les commentaires ci-dessous.
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