Immobilier

Qu'est-ce que l'immobilier ?

L'immobilier est le terrain ainsi que toutes les améliorations permanentes attachées au terrain, qu'elles soient naturelles ou artificielles, y compris l'eau, les arbres, les minéraux, les bâtiments, les maisons, les clôtures et les ponts. L'immobilier est une forme de propriété immobilière. Il diffère des biens personnels, qui sont des choses qui ne sont pas attachées en permanence à la terre, comme les véhicules, les bateaux, les bijoux, les meubles et l'équipement agricole.

Principaux plats à emporter

• L'immobilier est une catégorie de "biens immobiliers" qui comprend les terrains et tout ce qui s'y rattache de façon permanente, qu'ils soient naturels ou artificiels.
• Il existe cinq catégories principales de biens immobiliers :résidentiel, commercial, industriel, terrain brut et usage spécial.
• Vous pouvez investir dans l'immobilier directement en achetant une maison, un bien locatif ou un autre bien, ou indirectement par le biais d'une fiducie de placement immobilier (FPI).

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Immobilier

Comprendre l'immobilier

Les gens utilisent souvent les termes land , immobilier , et propriété immobilière indifféremment, mais il existe quelques distinctions subtiles.

• Terrain fait référence à la surface de la terre jusqu'au centre de la terre et vers le haut jusqu'à l'espace aérien au-dessus, y compris les arbres, les minéraux et l'eau.
• Immobilier est le terrain, plus tous les ajouts permanents construits par l'homme, tels que les maisons et autres bâtiments.
• Bien immobilier - l'une des deux principales classifications de propriété - sont les intérêts, avantages et droits inhérents à la propriété d'un bien immobilier.

D'une manière générale, l'immobilier comprend la surface physique du terrain, ce qui se trouve au-dessus et en dessous, ce qui y est attaché en permanence, ainsi que tous les droits de propriété, y compris le droit de posséder, de vendre, de louer et de profiter du terrain.

Les biens immobiliers ne doivent pas être confondus avec les biens personnels, qui englobent tous les biens qui ne correspondent pas à la définition de biens immobiliers. La principale caractéristique d'un bien personnel est qu'il est meuble. Les exemples incluent les véhicules, les bateaux, les meubles, les vêtements et les smartphones.

Caractéristiques physiques de l'immobilier

La terre a trois caractéristiques physiques qui la différencient des autres actifs de l'économie :

1. Immobilité . Bien que certaines parties du terrain soient amovibles et que la topographie puisse être modifiée, l'emplacement géographique d'une parcelle de terrain ne peut jamais être modifié.
2. Indestructibilité . La terre est durable et indestructible (permanente).
3. Unicité . Deux parcelles de terrain ne peuvent pas être exactement identiques. Même s'ils peuvent partager des similitudes, chaque parcelle diffère géographiquement.

Caractéristiques économiques de l'immobilier

La terre a également des caractéristiques économiques distinctes qui influencent sa valeur en tant qu'investissement :

• Pénurie  :Bien que les terrains ne soient pas considérés comme rares, l'offre totale est fixe.
• Améliorations :Tout ajout ou changement au terrain ou à un bâtiment qui affecte la valeur de la propriété est appelé une amélioration. Les améliorations de nature privée (telles que les maisons et les clôtures) sont appelées améliorations sur la terre. Les améliorations de nature publique (par exemple, les trottoirs et les réseaux d'égouts) sont appelées améliorations à la terre.
• Permanence de l'investissement :Une fois le terrain amélioré, le capital total et la main-d'œuvre utilisés pour construire l'amélioration représentent un investissement fixe considérable. Même si un bâtiment peut être rasé, les améliorations telles que les systèmes de drainage, d'électricité, d'eau et d'égouts ont tendance à être permanentes, car elles ne peuvent pas être supprimées (ou remplacées) de manière économique.
• Emplacement ou zone préférée . L'emplacement fait référence aux choix et aux goûts des gens concernant une zone donnée, en fonction de facteurs tels que la commodité, la réputation et l'histoire. L'emplacement est l'une des caractéristiques économiques les plus importantes d'un terrain (d'où le dicton "emplacement, emplacement, emplacement !").

Types de biens immobiliers

Il existe cinq principaux types de biens immobiliers :

1. Immobilier résidentiel : Toute propriété utilisée à des fins résidentielles. Les exemples incluent les maisons unifamiliales, les condos, les coopératives, les duplex, les maisons de ville et les résidences multifamiliales avec moins de cinq unités individuelles.
2. Immobilier commercial : Tout bien utilisé exclusivement à des fins professionnelles, comme les complexes d'appartements, les stations-service, les épiceries, les hôpitaux, les hôtels, les bureaux, les parkings, les restaurants, les centres commerciaux, les magasins et les théâtres.
3. Immobilier industriel : Toute propriété utilisée pour la fabrication, la production, la distribution, le stockage et la recherche et le développement. Les exemples incluent les usines, les centrales électriques et les entrepôts.
4. Terrain : Inclut les propriétés non développées, les terrains vacants et les terres agricoles (fermes, vergers, ranchs et terres à bois).
5. Objet spécial : Biens utilisés par le public, tels que les cimetières, les bâtiments gouvernementaux, les bibliothèques, les parcs, les lieux de culte et les écoles.

Comment fonctionne le secteur immobilier

Malgré l'ampleur et la complexité du marché immobilier, beaucoup de gens ont tendance à penser que l'industrie se compose uniquement de courtiers et de vendeurs. Cependant, des millions de personnes gagnent en fait leur vie grâce à l'immobilier, non seulement dans les ventes mais aussi dans les évaluations, la gestion immobilière, le financement, la construction, le développement, le conseil, l'éducation et plusieurs autres domaines.

De nombreux professionnels et entreprises, notamment des comptables, des architectes, des banques, des compagnies d'assurance titres, des géomètres et des avocats, dépendent également du secteur immobilier.

L'immobilier est un moteur essentiel de la croissance économique aux États-Unis. En fait, les mises en chantier - le nombre de nouveaux projets de construction résidentielle au cours d'un mois donné - publiées par le U.S. Census Bureau sont un indicateur économique clé. Le rapport comprend des données sur les permis de construire, les mises en chantier et les achèvements de logements, répartis en trois catégories différentes :

• Maisons unifamiliales
• Maisons de 2 à 4 unités
• Immeubles multifamiliaux de cinq logements ou plus, tels que des complexes d'appartements

Les investisseurs et les analystes surveillent de près les mises en chantier, car les chiffres peuvent donner une idée générale de l'orientation économique. De plus, les types des mises en chantier de nouveaux logements peuvent donner des indices sur l'évolution de l'économie.

Exemple :Mises en chantier

Par exemple, si les mises en chantier indiquent moins de logements unifamiliaux et plus de logements multifamiliaux, cela pourrait indiquer une pénurie imminente d'offre de maisons unifamiliales, ce qui pourrait faire grimper les prix des maisons. Le graphique suivant montre 20 ans de mises en chantier, du 1er janvier 2000 au 1er février 2020.

Comment investir dans l'immobilier

Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier. Voici quelques-unes des façons les plus courantes d'investir directement :

• Accès à la propriété
• Propriétés locatives
• Retournement de maison

Si vous achetez une propriété physique (par exemple, des propriétés locatives, un retournement de maison), vous pouvez gagner de l'argent de deux manières différentes :les revenus du loyer ou des baux et l'appréciation de la valeur de l'immobilier. Contrairement à d'autres investissements, l'immobilier est considérablement affecté par son emplacement. Des facteurs tels que les taux d'emploi, l'économie locale, les taux de criminalité, les moyens de transport, la qualité de l'école, les services municipaux et les taxes foncières peuvent faire grimper ou baisser les prix de l'immobilier.

Avantages

• Offre un revenu stable

• Offre une appréciation du capital

• Portefeuille diversifié

• Peut être acheté avec effet de levier

Inconvénients

• Est généralement illiquide

• Influencé par des facteurs très locaux

• Nécessite une importante mise de fonds initiale

• Peut nécessiter une gestion active et une expertise

Vous pouvez également investir indirectement dans l'immobilier. L'un des moyens les plus populaires de le faire consiste à créer une fiducie de placement immobilier (FPI), une société qui détient un portefeuille de biens immobiliers productifs de revenus. Il existe plusieurs grands types de FPI, y compris les fonds propres, les hypothèques et les FPI hybrides. Les FPI sont en outre classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et vendues :

• FPI cotées en bourse
• FPI publiques non cotées
• FPI privées

La façon la plus populaire d'investir dans une FPI consiste à acheter des actions cotées en bourse. Étant donné que les actions se négocient comme n'importe quel autre titre négocié en bourse (pensez aux actions), cela rend les FPI très liquides et transparentes.

Comme de nombreuses actions, vous gagnez des revenus grâce aux FPI grâce au paiement de dividendes et à l'appréciation des actions. En plus des FPI individuelles, vous pouvez également investir dans des fonds communs de placement immobiliers et des fonds négociés en bourse (ETF) immobiliers.

Ce que nous aimons

• Liquidité

• Diversification

• Dividendes stables

• Rendements ajustés au risque

Ce que nous n'aimons pas

• Faible croissance/faible appréciation du capital

• Non fiscalement avantageux

• Soumis au risque de marché

• Frais élevés

Titres adossés à des créances hypothécaires

Une autre option pour investir dans l'immobilier consiste à utiliser des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS). Ceux-ci ont reçu beaucoup de mauvaise presse en raison du rôle qu'ils ont joué dans l'effondrement des prêts hypothécaires qui a déclenché une crise financière mondiale en 2007-08. Cependant, les MBS existent toujours et sont toujours échangés.

Le moyen le plus accessible pour l'investisseur moyen d'acheter ces produits est via les ETF. Comme tous les investissements, ces produits comportent un certain degré de risque. Cependant, ils peuvent également offrir une diversification de portefeuille. Les investisseurs doivent enquêter sur les avoirs pour s'assurer que les fonds se spécialisent dans les titres adossés à des créances hypothécaires de qualité investissement, et non dans la variété subprime qui a figuré dans la crise.

Exemples de MBS

Voici deux ETF populaires qui permettent aux investisseurs ordinaires d'accéder aux MBS :

• FNB de titres adossés à des créances hypothécaires Vanguard (VMBS) :cet ETF suit l'indice Bloomberg U.S. MBS Float Adjusted, composé de MBS soutenus par des agences fédérales qui ont des pools minimum de 1 milliard de dollars et une échéance minimale d'un an.
• L'ETF iShares MBS (MBB) :Ce FNB se concentre sur les titres hypothécaires à taux fixe et suit l'indice Bloomberg U.S. MBS. Ses avoirs comprennent des obligations émises ou garanties par des entreprises parrainées par le gouvernement telles que Fannie Mae et Freddie Mac, elles sont donc notées AAA.

La discrimination en matière de prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, l'utilisation de l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces mesures consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs ou auprès du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

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