Les plus grands investisseurs immobiliers d'aujourd'hui le savent, et il est temps que vous le sachiez aussi :vous devez dépenser de l'argent pour gagner de l'argent. Bien que cela puisse sembler contre-intuitif, les dépenses sont nécessaires pour gérer une entreprise prospère, et les dépenses en capital ne font pas exception. Ces dépenses ne sont rien sinon partie intégrante de la gestion et de la mise à l'échelle de sa propre société immobilière. Il est prudent de supposer que ceux qui peuvent budgétiser leurs coûts en conséquence ont de meilleures chances de réussir.
Les dépenses en capital sont une façon élégante de décrire l'argent dépensé pour maintenir son entreprise immobilière. Ou, comme Investopedia l'a dit avec tant d'éloquence, les dépenses en capital représentent les "fonds utilisés par une entreprise pour acquérir, mettre à niveau et entretenir des actifs physiques tels que des biens, des bâtiments industriels ou des équipements". Plus précisément, CapEx est généralement utilisé pour maintenir et faire évoluer simultanément les opérations commerciales par le biais d'immobilisations.
Une dépense n'est généralement considérée comme une dépense en capital que si elle est utilisée pour améliorer une immobilisation existante ou des opérations commerciales pendant au moins un an. Par conséquent, les CapEx sont souvent répartis sur toute la durée de vie de l'actif. Les dépenses en immobilisations sont ces éléments « importants » qui devront certainement être remplacés de temps à autre. Les toits, les allées et les appareils électroménagers en sont de bons exemples.
Les dépenses en capital sont utilisées pour maintenir l'activité opérationnelle. L'argent est souvent le fondement de la croissance future et peut être directement corrélé au succès futur. Cependant, il existe plusieurs raisons pour lesquelles les propriétaires d'entreprise doivent se familiariser avec CapEx, notamment :
Implications futures : Certains coûts peuvent servir de base aux opérations commerciales futures. L'argent dépensé pour maintenir une entreprise en activité a des implications durables et peut déterminer le succès futur. En d'autres termes, un capital mal investi peut ruiner les perspectives d'une entreprise, mais des CapEx dépensés à bon escient peuvent augmenter son potentiel. Par conséquent, tout CapEx dépensé sans penser aux ramifications à long terme est dangereux. À tout le moins, la myopie peut revenir hanter les propriétaires.
Décisions finies : Il est important de noter que les dépenses en immobilisations doivent être considérées comme des décisions finies. Étant donné que les dépenses en capital sont destinées à maintenir l'entreprise opérationnelle et fonctionnelle, il n'y a aucune raison de ne pas les considérer comme permanentes. L'avenir d'une entreprise dépendra des dépenses en capital, alors assurez-vous que les décisions de dépenser l'argent sont réfléchies en pensant à l'avenir.
Coût intensif : L'allocation de CapEx peut coûter très cher. Le plus souvent, les coûts en valent certainement la peine. Cependant, des CapEx mal alloués peuvent être beaucoup plus coûteux. L'annulation d'une dépense en capital peut être dévastatrice, alors prenez le temps de vous assurer que vous placez l'argent au bon endroit.
Abri fiscal : De nombreux coûts peuvent être amortis au moment des impôts, en utilisant l'amortissement. L'argent des impôts économisé en faisant des dépenses en capital peut souvent entraîner d'énormes économies chaque année, notamment les propriétaires d'entreprise qui peuvent réinvestir dans leur entreprise.
CapEx représente l'argent dépensé sur les actifs existants et fixes pour maintenir les opérations commerciales. Peut-être plus important encore, CapEx n'a pas besoin d'être utilisé pour simplement maintenir une entreprise; il peut également être utilisé pour développer une entreprise. Par conséquent, CapEx peut identifier la trajectoire d'une entreprise existante. Une entreprise avec beaucoup de dépenses en capital pourrait indiquer une forte croissance (à condition que le CapEx soit un investissement judicieux). D'un autre côté, des coûts commerciaux faibles peuvent suggérer une stagnation, ou peut-être même une liquidité limitée.
Savoir comment calculer les dépenses en capital a moins à voir avec la prédiction de l'avenir qu'avec une supposition éclairée. En tant qu'investisseur, c'est votre travail de savoir approximativement quand les choses finiront par suivre leur cours et devront être remplacées. La meilleure façon d'établir un budget de dépenses en capital est de dresser une liste de chaque élément « important » et de sa durée de vie raisonnable. Non seulement cela, mais vous devrez identifier où en est actuellement chaque élément dans sa durée de vie utile. Une fois que vous avez identifié chaque dépense, divisez son coût de remplacement total par le nombre d'années pendant lesquelles il est raisonnable de s'attendre à ce qu'elle dure.
Un nouveau toit, par exemple, coûte généralement aux propriétaires environ 5 000 $ et dure environ 25 ans. Pour calculer le CapEx, il suffit de diviser 5 000 $ par 25 (la durée de vie prévue d'un toit). Cela signifie qu'en moyenne, vous pouvez vous attendre à payer 200 $ par an en dépenses d'investissement pour le toit uniquement. Maintenant, adoptez la même approche et appliquez-la à chaque élément de maintenance majeur que vous vous attendez à rencontrer. Vous obtiendrez le montant moyen que vous pouvez vous attendre à dépenser chaque année. Si vous le souhaitez, vous pouvez également les décomposer en mois, ce que la plupart des gens préfèrent faire.
Les dépenses en immobilisations sont déclarées comme des actifs dans le bilan de votre entreprise. Si vous avez acheté l'actif directement, vous pouvez marquer votre écriture de journal comme un crédit en espèces. De même, marquez-le comme dette si vous avez financé l'achat ou si vous avez financé l'actif, marquez-le comme capitaux propres si vous avez acquis l'actif par le biais d'un échange de propriété.
Assurez-vous de déclarer l'amortissement à la fois dans votre bilan et dans votre compte de résultat. En effet, les dépenses en capital sont amorties au fur et à mesure de leur utilisation. Dans un bilan, l'amortissement est enregistré comme une valeur négative qui réduit la valeur d'origine de l'actif. Au compte de résultat, l'amortissement est comptabilisé en charge.
Le CapEx est réservé aux immobilisations, dont la moindre n'est pas censée être productive pendant toute la durée de leur vie utile. Les dépenses en capital sont des dépenses à long terme spécifiquement conçues pour aider à faire évoluer une entreprise d'une manière ou d'une autre. L'entretien régulier, en revanche, représente plutôt un coût à court terme. Autrement connu sous le nom de coûts de revenus, l'entretien régulier fait référence aux coûts liés aux transactions de revenus ou aux périodes d'exploitation. Plus précisément, les différences entre les deux peuvent être ventilées comme suit :
Horaire : Les dépenses en capital sont généralement prises en compte progressivement via un amortissement sur de longues périodes. L'entretien régulier, cependant, est généralement déduit immédiatement, ou au moins peu de temps après que le coût a été engagé.
Consommation Le coût d'une dépense en capital est généralement réalisé sur la durée de vie utile du coût en question, alors qu'un entretien régulier verra le coût consommé dans une fenêtre plus courte.
Taille : Les dépenses en capital ont tendance à représenter des sommes d'argent plus importantes que leurs homologues d'entretien. Pour qu'un coût soit considéré comme une dépense en capital, il doit dépasser un certain nombre.
Dépenses en capital représentent certaines des dépenses les plus importantes associées à un immeuble de placement. Cela dit, ils ne sont rien, sinon nécessaires. C'est vrai ce qu'ils disent :il faut dépenser de l'argent pour gagner de l'argent, et les dépenses en capital ne font pas exception. Il n'y a pas moyen de les contourner, vous pouvez donc aussi bien les budgétiser. Ceux qui non seulement comptabilisent lesdites dépenses, mais également les budgétisent en conséquence, trouveront plus facile de gérer une entreprise immobilière prospère
Les dépenses d'investissement sont généralement prises en compte progressivement via un amortissement sur de longues périodes.
Que sont les dépenses en capital, si ce n'est pour le coût nécessaire à la gestion d'une entreprise immobilière prospère ?
Comprendre comment trouver le CapEx viendra avec le temps et l'expérience.
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