Les nouvelles tendances dépassent souvent le secteur de l'immobilier, et dernièrement, celle dont nous avons entendu parler est le micro retournement. En avez-vous entendu parler ?
Les investisseurs immobiliers aiment garder une longueur d'avance et capitaliser sur les nouvelles tendances et technologies. Dernièrement, ils se sont tournés vers l'immobilier de micro retournement pour maximiser leurs profits. Dans ce guide, nous expliquerons ce qu'est le micro-retournement, en quoi il diffère des autres stratégies d'investissement et comment vous pouvez commencer vous-même à micro-retourner des maisons.
Au début, vous pourriez penser que le micro-retournement est une sorte de stratégie de correction et de retournement, mais ce n'est pas le cas. C'est un type de vente en gros dans lequel la technologie et les données sont utilisées pour trouver des propriétés sous-évaluées.
Dès que l'investisseur identifie une ou plusieurs propriétés sous-évaluées, il les achète, se retourne et les revend immédiatement. Le terme « micro » décrit la rapidité avec laquelle ces transactions se produisent. Essentiellement, c'est le day-trading de l'immobilier.
Le micro-investissement immobilier est une stratégie de volume sur profit. Vous ne devriez vous attendre à gagner que quelques milliers de dollars pour chaque transaction, mais vous pouvez conclure de nombreuses transactions car elles vont si vite. Bien que vous puissiez choisir d'apporter quelques améliorations cosmétiques mineures aux propriétés pour les rendre plus attrayantes pour les acheteurs, ce n'est pas une obligation.
Au cours de cette pandémie, vous comprendrez peut-être pourquoi le micro-retournement a rapidement gagné en popularité. C'est un moyen de retourner l'immobilier, le tout depuis chez vous en un clic. Ce n'est là qu'un des nombreux avantages associés au micro-retournement qui l'a rendu si populaire.
Parce que vous pouvez exécuter la majorité des micro-retournements derrière un écran d'ordinateur, c'est une forme d'investissement relativement passive. Votre travail impliquerait de trouver des propriétés sous-évaluées, des vendeurs motivés et des acheteurs intéressés. Il y a peu d'équité en matière de sueur impliquée. Dans la plupart des cas, vous pouvez retourner un contrat sans aucun travail effectué à la maison.
Un autre avantage du micro retournement est la vitesse et la facilité relative. Vous pouvez micro-retourner une propriété très rapidement, surtout par rapport à l'immobilier de gros traditionnel. Le micro retournement peut être exécuté en analysant astucieusement des ensembles de données. Il n'est pas nécessaire d'appeler à froid, de frapper aux portes ou de conduire à la recherche de propriétés.
Un inconvénient important du micro-retournement est la concurrence féroce. Parce que tant d'investisseurs ont découvert cette stratégie, le marché est saturé. Aussi, prenez garde que vos concurrents ne soient pas que vos investisseurs immobiliers habituels. Vous affronterez de gros joueurs appelés iBuyers. Zillow, Redfin et Opendoor ne sont que quelques-uns des poids lourds.
Vous devez également savoir que les marges bénéficiaires de la plupart des transactions de micro-retournement sont faibles. C'est une stratégie de volume sur profit. Vous devez gérer vos attentes, car vous ne gagnerez pas autant par transaction que vous le feriez avec d'autres stratégies d'investissement immobilier. Si vous vous lancez dans le micro flip, préparez-vous à faire beaucoup d'affaires si vous voulez un concert lucratif.
Le micro-retournement est légal dans 49 États, à l'exception de l'Illinois. Dans l'Illinois, le micro-retournement n'est pas interdit, mais de nouvelles réglementations rendent plus difficile le retournement des contrats. Lorsque vous démarrez une nouvelle entreprise immobilière, il est toujours judicieux de parler à un avocat pour vous assurer que vous respectez les réglementations locales. Encore une fois, le micro-retournement est tout à fait légal dans la majorité du pays, mais c'est toujours une bonne idée de revoir les lois locales avant de commencer.
Le micro-retournement et la vente en gros ont beaucoup en commun, il est donc important de savoir ce qui les distingue les uns des autres. Premièrement, la vente en gros de biens immobiliers nécessite un engagement plus actif, mais génère des marges bénéficiaires plus élevées lorsqu'elle est bien faite. Le micro-retournement est plus passif, mais vous devrez tourner un volume plus élevé car les marges bénéficiaires sont plus faibles.
Une autre distinction notable est la quantité de travail effectuée sur la propriété vendue. Les investisseurs en gros rechercheront des propriétés sous-évaluées et en difficulté. Ces maisons ont généralement besoin de beaucoup de réparations avant de pouvoir être vendues. En revanche, les micro-palmes recherchent des propriétés sous-évaluées qui nécessitent peu ou pas de travail.
Lorsque vous entendez parler pour la première fois de quelqu'un qui retourne des maisons, vous pouvez le confondre avec une sorte de stratégie de réparation et de retournement. Ils sont assez différents les uns des autres. La fixation et le retournement conventionnels consistent à acheter une maison, puis à la vendre après avoir apporté des améliorations. Cela peut nécessiter des rénovations importantes et peut prendre des mois. Cela signifie qu'une bonne quantité d'investissement en capital est nécessaire. La marge bénéficiaire dépend de la valeur des améliorations apportées, si des ajouts ont été apportés à la propriété et si une appréciation des prix s'est produite dans la région. Cela peut être extrêmement rentable, mais implique également un certain risque si les choses ne se déroulent pas comme prévu. Ce qui aurait pu être un projet rentable peut rapidement se transformer en gouffre financier s'il est mal planifié ou exécuté.
En revanche, le micro-retournement est à faible risque, surtout si vous comprenez le marché et avez plusieurs acheteurs alignés. Votre investissement en capital est également réduit au minimum puisque vous n'apporterez probablement aucune amélioration à la propriété. Une recherche et une analyse minutieuses sont essentielles pour réduire les risques et maximiser les profits dans les deux stratégies d'investissement.
Nous avons discuté du fait que le micro-retournement est considéré comme l'une des stratégies d'investissement les plus faciles et les moins risquées dans l'immobilier. Le mot "facile" est relatif, car vous aurez besoin de savoir quoi faire et comment faire ces choses correctement pour réussir. Les micro-flippers doivent négocier un volume élevé de transactions afin de générer des bénéfices, il est donc crucial de maximiser chaque transaction. Voici un aperçu de la façon de démarrer le micro-retournement :
Construire une équipe et une stratégie de financement
Réseau pour trouver des acheteurs
Choisissez le bon logiciel
Rechercher pour trouver des vendeurs
Conclure l'affaire
Continuez sur votre lancée
À moins que vous n'ayez un pécule important que vous êtes prêt à utiliser, vous devrez trouver un moyen de financer votre premier contrat. La plupart des micro-palmes optent pour un financement transactionnel ou des prêts d'argent dur. Ces prêts sont généralement à court terme et permettent aux investisseurs de financer rapidement des transactions sans mettre leur propre argent sur la table. Les prêteurs de financement transactionnel exigent généralement que vous ayez un acheteur aligné. Les prêteurs d'argent dur factureront un taux d'intérêt élevé et exigeront généralement que vous utilisiez la maison comme garantie.
Vous voudrez également ajouter un agent immobilier à votre équipe. À moins que vous n'ayez vous-même une licence immobilière, vous aurez besoin d'aide pour tous les contrats d'achat et de vente de biens immobiliers. De nombreux investisseurs obtiennent ensuite leur licence immobilière afin de pouvoir gérer toutes leurs transactions de manière autonome.
L'immobilier de micro retournement est étroitement associé au réseautage. En effet, vous devez vous connecter avec des acheteurs intéressés pour avoir une entreprise prospère. Vous pourriez penser que le premier élément de votre liste de choses à faire est de trouver des listes de propriétés viables, mais c'est en fait l'inverse.
En conservant une liste de contacts des acheteurs intéressés, vous garantirez une transaction plus fluide et plus rapide lors de l'achat d'une propriété. Certains types de prêteurs exigent même que vous ayez déjà un acheteur en ligne avant de vous prêter de l'argent.
Une autre bonne raison de réseauter est due à la chronologie du micro retournement. Étant donné que les transactions sont conçues pour aller très vite, vous devez vous assurer d'avoir à tout moment un bon bassin d'acheteurs. Besoin de conseils de réseautage ? Découvrez nos 21 façons de l'écraser lors de votre prochain événement de réseautage.
La technologie est l'aspect le plus critique du micro flipping. Sans les bons outils, vous ne pourrez pas identifier les propriétés à retourner. Une fois que vous avez planté les graines de la croissance de votre réseau d'acheteurs, il est temps de déterminer quel logiciel immobilier vous convient.
Vous pouvez taper sur l'épaule de votre agent immobilier pour peigner le MLS, et vous pouvez également peigner les propriétés en détresse dans les archives publiques.
L'un des moyens les plus simples de trouver des propriétés consiste à utiliser un logiciel d'investissement immobilier. Il existe de nombreux produits et beaucoup proposent des essais gratuits. Vous voudrez en tester quelques-uns et trouver un produit logiciel qui vous convient le mieux. Parmi les fonctionnalités utiles à rechercher, citons les filtres de recherche avancés et la disponibilité des données sur les propriétés.
Une fois que vous avez analysé les données immobilières à l'aide d'un logiciel, il est temps de commencer à contacter les vendeurs. La clé ici est d'utiliser les données pour identifier les vendeurs motivés. Il peut s'agir de propriétaires confrontés à une saisie, par exemple.
Pour conclure l'affaire, vous voulez aider le vendeur à se sentir rassuré que vous savez ce que vous faites. Les investisseurs les plus performants trouvent le juste équilibre entre être persuasif et savoir quand reculer. Idéalement, le vendeur veut vendre sa propriété rapidement, mais il peut aussi traverser des difficultés. Assurez-vous de leur donner de l'espace pour réfléchir à votre offre et offrez-leur soutien et réconfort en cas de besoin. De nombreux accords peuvent être une situation gagnant-gagnant. Vous pouvez aider le vendeur à se sortir d'une mauvaise situation tout en réalisant une bonne marge bénéficiaire.
Lorsque vous avez identifié une propriété, que le propriétaire accepte de vendre et qu'un acheteur s'est déjà aligné, c'est là que la magie opère. Les micro-offres de retournement peuvent être conclues en une semaine, et lorsque tout se passe bien, vous n'avez dû consacrer que quelques heures de travail à la transaction. Idéalement, le micro-retournement peut être effectué à partir de votre ordinateur, avec un délai d'exécution rapide. Une planification minutieuse et de bons systèmes vous aideront à réaliser un bon profit.
Une fois que vous avez conclu votre premier accord, continuez sur cette lancée ! Une fois que vous aurez trouvé un bon rythme pour trouver et conclure des offres, les offres commenceront à vous parvenir. Diverses sociétés de promotion immobilière et investisseurs individuels vous verront comme une source fiable d'annonces immobilières. Au fur et à mesure que vous développez votre réseau, vous serez également mis en contact avec des vendeurs intéressés par le bouche à oreille et les références.
La clé pour gagner de l'argent grâce au micro retournement est le volume. Un projet de réparation et d'inversion traditionnel peut générer des bénéfices de dizaines de milliers de dollars, mais il nécessite de longs délais et un investissement en capital important.
En revanche, le micro-retournement peut être fait avec une relative facilité et avec seulement quelques heures de travail. Le montant d'argent que vous gagnerez avec une transaction dépend des circonstances, mais une approximation approximative serait de quelques milliers de dollars par transaction. La rentabilité de votre entreprise a une corrélation directe avec le nombre de transactions que vous réalisez par mois.
Gardez à l'esprit qu'une seule transaction peut vous rapporter plus de revenus qu'un travail régulier. Comme vous pouvez l'imaginer, les investisseurs qui micro-flip à plein temps peuvent gagner beaucoup d'argent.
Micro retournement est la dernière tendance en matière d'investissement immobilier, et pour cause. La pandémie mondiale a créé une demande de stratégies d'investissement, et d'emplois en général, qui peuvent être réalisées en toute sécurité depuis chez soi. L'élément clé du micro-retournement est de savoir comment passer au peigne fin les données pour identifier les propriétés prometteuses. L'autre élément est d'avoir les compétences humaines pour aligner les acheteurs intéressés. Essentiellement, vous êtes un entremetteur immobilier; vous associez des acheteurs intéressés à des vendeurs motivés. Lorsqu'il est bien fait, le micro retournement immobilier peut être une situation gagnant-gagnant pour toutes les personnes impliquées.
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