Points clés
Quand refinancer un bien locatif
Avantages du refinancement
Comment refinancer un immeuble de placement
Refinancer un bien locatif avec HARP
Le refinancement des propriétés locatives est devenu synonyme de plusieurs avantages convaincants. À tout le moins, cela peut débloquer de nombreuses opportunités de création de richesse, notamment la possibilité de réduire les taux d'intérêt et les mensualités, d'améliorer les conditions de prêt et de générer des flux de trésorerie supplémentaires. Cela dit, trop peu de nouveaux investisseurs sont conscients de l'existence même de cette stratégie. Pour une raison ou une autre, tout un contingent d'investisseurs ne se rend même pas compte de l'opportunité qu'ils ratent.
Malgré les nombreuses raisons que l'on peut avoir pour refinancer un bien locatif actifs, le processus ne doit pas être pris à la légère. Pour être clair, le refinancement d'un bien locatif coïncide avec un degré de risque inhérent. Par conséquent, les investisseurs doivent comprendre leur objectif de refinancement et peser les risques par rapport aux avantages. Cependant, fait correctement et pour les bonnes raisons, le refinancement d'un bien locatif peut être une excellente décision. En savoir plus sur les raisons pour lesquelles les investisseurs peuvent vouloir refinancer un bien locatif dans leur propre portefeuille ici.
Le meilleur moment pour refinancer votre bien locatif est lorsque la valeur du bien est élevée et que les taux d'intérêt sont bas. Les raisons les plus courantes de refinancer sont les suivantes :
Réduisez votre taux hypothécaire
Remboursez votre prêt plus rapidement
Acheter de nouveaux immeubles de placement
Moderniser un immeuble de placement actuel
Cela étant dit, c'est le moment idéal pour envisager de refinancer un bien locatif. Beaucoup de choses ont changé en relativement peu de temps. En particulier, ceux qui ont acheté avant la récession trouveront très probablement les taux d'aujourd'hui beaucoup plus bas qu'au moment de leur achat initial. En fait, le secteur financier penche fortement en faveur des emprunteurs et des refinanceurs en ce moment. Alors que les taux d'intérêt sont, en fait, à la hausse, ils sont encore historiquement bas. Les taux d'aujourd'hui semblent bien meilleurs qu'il y a quelques décennies. Pendant ce temps, les taux continueront d'augmenter à mesure que l'économie se raffermit. Il est prudent de dire que plus tôt vous choisissez de refinancer, mieux c'est.
Il existe d'innombrables raisons de refinancer un immeuble de placement, mais la meilleure raison sera toujours celle qui favorise votre propre stratégie de sortie. Cela dit, l'un des avantages suivants représente une bonne raison de refinancer un bien locatif :
Le refinancement d'actifs immobiliers locatifs peut permettre à certains investisseurs de passer d'un taux d'intérêt variable à un taux fixe.
Le refinancement d'un bien locatif au bon moment pourrait facilement réduire le montant que les investisseurs doivent en intérêts sur la durée du prêt.
En réduisant le montant que les investisseurs doivent sur la durée d'un prêt, ils pourront également réduire leurs obligations mensuelles.
Le refinancement d'une maison de location peut aider les investisseurs à modifier la durée du prêt auquel ils s'engagent.
Une fois que les investisseurs présentent un ratio prêt-valeur acceptable, le prêteur peut supprimer les frais d'assurance hypothécaire privée des paiements mensuels.
Un refinancement en espèces peut permettre aux investisseurs de contracter un prêt pour leur maison.
L'une des principales raisons de refinancer votre bien locatif est de passer d'un taux d'intérêt variable (également appelé taux révisable) à un taux fixe. Pourquoi est-ce important? Alors qu'un taux d'intérêt révisable peut entraîner une baisse des paiements immobiliers à court terme, cela peut être un cauchemar si les taux d'intérêt augmentent à long terme. Cependant, le blocage d'un taux fixe bas peut protéger les investisseurs des taux d'intérêt imminents. Un taux fixe signifie que les versements hypothécaires resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt, quelle que soit la hausse ou la baisse du marché.
Une autre considération pour le refinancement de votre bien locatif est la possibilité de réduire votre taux d'intérêt. Selon Freddie Mac, le taux d'intérêt moyen sur une hypothèque à taux fixe de 30 ans en septembre était de 3,46 %, contre 3,89 % l'année précédente. Pour ceux qui ont acheté leur immeuble de placement à un taux plus élevé, le refinancement pourrait potentiellement vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée du prêt.
En abaissant votre taux d'intérêt, les investisseurs réduiront également leurs versements hypothécaires mensuels. Pour un bien locatif, cela pourrait équivaloir à un flux de trésorerie supplémentaire qui pourrait être économisé ou utilisé pour d'autres investissements.
Une autre raison pour laquelle de nombreux investisseurs choisissent de refinancer leur bien locatif est d'ajuster la durée de leur prêt. Par exemple, pour les investisseurs ayant un taux d'intérêt sur 15 ans, la possibilité de passer à un taux sur 30 ans peut offrir des avantages subtils mais significatifs à leur entreprise. Il convient toutefois de noter que la durée du prêt aura un impact sur les mensualités.
Une raison supplémentaire de refinancer un immeuble de placement peut être d'éliminer l'assurance hypothécaire privée (PMI). Cette politique commune est requise par les prêteurs lorsque les emprunteurs paient moins de 20 % d'un acompte ou lorsque le ratio prêt/valeur (LTV) est supérieur à 80 %. Le but du PMI est de protéger les prêteurs contre le risque de défaut des acheteurs sur leur hypothèque. Cependant, cette dépense supplémentaire peut entraîner des coûts importants à long terme pour les emprunteurs.
Un autre motif de refinancement de votre bien locatif est de retirer de l'argent (équité) de votre maison. Avec un refinancement en espèces, les investisseurs ont la possibilité de retirer au-delà de ce qu'ils possèdent sur leur hypothèque actuelle, ce qui les aide à mettre de l'argent dans leur poche, qui pourrait être utilisé pour améliorer leur bien locatif actuel ou être utilisé pour d'autres immeubles de placement.
Un inconvénient du refinancement est les frais de clôture qui sont inclus dans le principal du prêt. Ceux-ci représentent généralement environ 2 % du montant du prêt et peuvent totaliser des milliers de dollars. L'intérêt que vous paierez peut compenser les économies que vous auriez pu réaliser grâce au refinancement. Un autre inconvénient potentiel du refinancement est qu'il réinitialise le calendrier d'amortissement de votre paiement mensuel. En règle générale, vous payez des intérêts au début lorsque vous contractez un prêt. Cependant, le refinancement réinitialise le calendrier des paiements et vous devrez à nouveau rembourser les intérêts de votre prêt avant que vos paiements ne soient imputés sur votre solde principal. Assurez-vous de bien tenir compte de votre situation financière avant de décider que le refinancement est la meilleure option pour vous.
Ceux qui savent comment refinancer un bien locatif savent probablement déjà à quel point cela peut être bénéfique dans les bonnes circonstances. Cependant, il y a encore beaucoup de gens (même des investisseurs) qui ne savaient pas que le refinancement d'un bien locatif était une option; ils ne savaient pas qu'ils pouvaient réduire leurs mensualités en suivant quelques étapes simples.
Si vous remplissez les conditions requises pour refinancer un bien locatif, voici quelques-unes des étapes les plus importantes à garder à l'esprit :
Compiler des documents financiers
Demander un refinancement
Verrouillez votre taux de refinancement
Souscription
Fermeture
Avant d'apprendre à refinancer un bien locatif, vous devez d'abord tenir compte de la valeur nette que vous avez déjà réussi à constituer dans un bien respectif. «Les prêteurs exigent généralement un coussin de 25% ou plus pour refinancer un prêt garanti par une maison non occupée par le propriétaire», explique Stephen LaDue, responsable des prêts chez PrimeLending à Brookfield, Wisconsin. En d'autres termes, les prêteurs voudront voir que vous êtes moins susceptible de faire défaut. Ceux qui ont plus de fonds propres ont plus de peau dans le jeu et sont donc moins susceptibles de faire défaut sur les paiements hypothécaires.
Il convient de souligner que les prêteurs ne considèrent pas nécessairement le taux de location actuel comme fiable. Cela dit, vous devez prouver à la banque que votre bien locatif sera effectivement rentable. En tant que propriétaire d'un bien locatif, il est dans votre intérêt de prouver au prêteur que le loyer que vous percevrez sera fiable.
Si vous pouvez prouver que le loyer est fiable et que vous disposez de beaucoup de fonds propres, il est alors important de vous familiariser avec les règles de refinancement. Faites preuve de diligence raisonnable et recherchez ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire, car les prêteurs auront tous leurs propres directives à suivre. Certains prêteurs, par exemple, n'autorisent pas les propriétaires de plusieurs propriétés à refinancer.
"Techniquement, un emprunteur doit avoir l'intention d'occuper la propriété et signer un affidavit à cet effet à la clôture pour obtenir un nouveau prêt occupé par le propriétaire", explique Marcie Geffner de BankRate. « Un an de résidence est souvent cité comme ligne directrice pour déterminer l'intention d'occuper. Mais ce n'est pas une règle absolue », dit-elle. En tant que personne cherchant à refinancer son propre bien locatif, assurez-vous de suivre les règles d'occupation appropriées.
Tout prêteur avec lequel vous travaillez pour un refinancement demandera des informations supplémentaires avant d'approuver le nouveau prêt. Prenez le temps de rassembler et d'organiser les documents suivants avant de commencer :
Formulaires W-2 et 1099 : Les documents fiscaux aideront les prêteurs à vérifier vos antécédents professionnels et vos revenus de placement. Dans certains cas, ils peuvent même demander votre déclaration de revenus complète pour obtenir des informations supplémentaires.
Preuve de revenu locatif : Vous devrez montrer des talons de paie ou des relevés bancaires pour prouver le montant des revenus que vous recevez de votre portefeuille de location (et toute autre source de revenus).
Documents d'assurance titres : Les documents d'assurance titres aideront les prêteurs à confirmer la propriété de la propriété.
Rapport de solvabilité : Dans de nombreux cas, les prêteurs demanderont des informations de crédit au cours du processus de demande.
Relevés d'actif et de dette : En plus des documents fiscaux et des preuves de revenus, il peut être utile de rassembler tous les documents sur les autres actifs en votre possession. Ceux-ci peuvent inclure des informations sur la retraite, des relevés bancaires de comptes alternatifs, etc.
Après avoir recueilli vos informations d'investissement et financières, contactez votre prêteur préféré pour commencer le processus de demande. Le prêteur vous dira exactement quels documents ou informations fournir et vous donnera un aperçu des prochaines étapes.
Suite à la soumission de votre demande de refinancement, le prêteur proposera un nouveau taux d'intérêt et les conditions du prêt. Discutez attentivement de ces informations avec votre prêteur et assurez-vous de bénéficier d'une période de blocage des taux. Celles-ci sont généralement comprises entre deux semaines et deux mois selon le prêteur et l'emplacement. Pendant ce temps, vous pouvez examiner plus attentivement les conditions de votre prêt sans vous soucier de l'augmentation de votre taux d'intérêt proposé.
Le processus de souscription commence une fois que vous avez accepté le nouveau taux d'intérêt et les nouvelles conditions de prêt. Les prêteurs gèrent le processus de souscription, mais les candidats doivent être disponibles pour répondre aux questions au cas où le prêteur demanderait des informations supplémentaires. À ce stade du processus, les prêteurs examinent essentiellement vos informations financières et vos biens. Les prêteurs demandent généralement une évaluation ici aussi. L'évaluation confirmera simplement la valeur marchande de la maison avant que le prêt final ne soit souscrit.
La clôture peut sembler familière dès l'achat initial de la maison, mais avec une clôture de refinancement, elle fonctionne dans un délai beaucoup plus court. Pendant ce temps, vous examinerez la divulgation de clôture pour confirmer les détails de votre prêt. Cette divulgation sera signée lors de votre dernière réunion de clôture. Vous devrez également payer les frais de clôture ou les frais de souscription (dont vous devez être conscient avant cette date).
La première étape du refinancement de votre bien locatif consiste à comprendre votre objectif. La seconde examine si vous êtes même admissible à un refinancement. Bien que chaque prêteur ait ses propres critères d'admissibilité, voici un aperçu général de ce qu'il recherche :
Doit avoir un LTV de 75 % ou moins (ce ratio diffère d'un prêteur à l'autre).
Les emprunteurs doivent avoir de bons antécédents de paiement au cours des 12 derniers mois sur l'hypothèque actuelle au moment du refinancement.
Le pointage de crédit doit être de 660 ou plus.
Documents financiers :déclarations de revenus, rapport de solvabilité, relevés détaillant les actifs et les dettes, contrat de location et preuve de revenus locatifs.
Le ratio prêt-valeur (LTV) est un moyen rapide pour les prêteurs d'évaluer la valeur nette que vous avez accumulée dans votre bien locatif. Un LTV inférieur indique que vous avez accumulé des capitaux propres dans la propriété, vous devez donc viser à avoir au moins 25 % de capitaux propres dans votre propriété. Cela indique que vous êtes moins susceptible de faire défaut sur votre prêt hypothécaire locatif.
Les prêteurs examineront également votre pointage de crédit personnel et les revenus de location éligibles. Vous devez viser un score d'au moins 660 et avoir un bon historique de paiement dans votre dossier de crédit. Ils évalueront également vos revenus, alors assurez-vous de déclarer tous les revenus admissibles, y compris vos revenus de location. Tout cela aide à brosser un tableau pour savoir si vous êtes ou non un emprunteur responsable.
Il est important de noter que les prêteurs considèrent les immeubles locatifs comme des investissements plus risqués que les résidences principales. À tout le moins, les propriétaires sont plus susceptibles de faire défaut sur leurs investissements d'achat et de conservation avant leur résidence principale. En conséquence, les taux de refinancement des immeubles de placement différeront des taux de résidence principale, bien que très légèrement. Bien que les conditions diffèrent d'un prêteur à l'autre, la plupart des conditions de refinancement des biens locatifs offrent des durées plus courtes et des taux légèrement plus élevés. À ce stade de 2022, cependant, il semble que les taux de refinancement des biens locatifs sur 30 ans se soient stabilisés entre 3 et 5 %, alors qu'il y a eu quelques augmentations au cours de la dernière année, il existe encore des options à taux d'intérêt relativement bas.
Il est tout à fait possible de refinancer un immeuble de placement par le biais du programme de refinancement abordable à domicile (HARP). Cela dit, il reste encore plusieurs critères à respecter. Plus précisément, le prêt doit répondre aux critères d'éligibilité du programme traditionnel.
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Le programme de refinancement abordable pour la maison (HARP) est un programme soutenu par le gouvernement créé pour aider ceux qui n'ont pas une grande quantité de fonds propres dans leur maison à se refinancer en une hypothèque avec plus de stabilité. HARP vous permet de refinancer des immeubles de placement et de refinancer lorsque vous devez plus que la valeur de votre maison. Cela peut se produire dans une situation d'hypothèque sous-marine - où un prêt pour l'achat d'une propriété a un principal supérieur à la valeur de marché libre de la propriété. Vous pouvez également être en mesure de refinancer un bien locatif via HARP si vous ne respectez pas le ratio prêt-valeur minimum exigé par la plupart des prêteurs.
Pour être admissible à HARP, vous devez remplir quelques conditions :
Vous ne devez pas avoir été en retard de 30 jours ou plus sur un paiement au cours des 6 derniers mois.
Vous ne devez avoir qu'un seul retard de paiement au maximum au cours des 12 derniers mois.
La propriété que vous essayez de refinancer doit être votre résidence principale, un immeuble de placement de 1 à 4 logements ou une résidence secondaire de 1 logement.
Votre ratio prêt/valeur actuel doit être supérieur à 80 %.
Votre hypothèque actuelle doit appartenir à Fannie Mae ou Freddie Mac.
Les personnes éligibles à HARP peuvent bénéficier du programme de plusieurs manières. Premièrement, vous pouvez refinancer votre immeuble de placement même si vous devez un montant plus élevé sur votre hypothèque que la valeur de l'immeuble en raison de sa baisse de valeur.
Ce processus est plus rapide et plus facile qu'un refinancement typique car il n'y a pas de processus de souscription, d'évaluation requise ou d'exigence de pointage de crédit minimum. HARP offre la possibilité d'avantages tels que :
Taux d'intérêt plus bas
Réduire les mensualités
Remboursez votre hypothèque plus rapidement, ce qui entraîne une augmentation des bénéfices
Vous exprimez votre intérêt pour HARP pour refinancer un bien locatif ? Visitez Fannie Mae et Freddie Mac pour les prêteurs participants ou contactez votre prêteur actuel et voyez s'il participe.
Bien que HARP soit une option viable pour certains, elle présente également certains inconvénients. Les problèmes qui surviennent avec d'autres programmes de modification de prêt sont toujours présents dans HARP :
Solde principal plus important
Vous devez continuer à payer l'assurance hypothécaire si vous la devez
Vous ne pouvez pas rembourser ou refinancer un deuxième prêt à taux fixe ou un prêt sur valeur domiciliaire
Les conditions de votre prêt peuvent passer de l'argent d'achat à l'argent dur en fonction des lois de votre état
Bien que HARP présente un certain nombre d'avantages, il comporte un certain nombre d'exigences que beaucoup ne peuvent pas satisfaire. Si vous n'êtes pas éligible à HARP, vous pouvez également refinancer votre bien locatif en utilisant :
Un prêteur privé
Programme de refinancement simplifié de la FHA
Faire appel à un prêteur privé peut réduire votre taux d'intérêt et vos frais de prêt mensuels, mais vous devez également répondre à certaines exigences en matière de crédit et de ratio prêt-valeur.
Une autre option est le programme de refinancement rationalisé de la FHA. Si vous êtes éligible, vous pouvez utiliser ce programme pour refinancer votre immeuble de placement tout en obtenant des avantages similaires au programme HARP (c'est-à-dire, un minimum de paperasse et de souscription). Les options de refinancement simplifiées sont proposées sans évaluation. En outre, le montant maximal du prêt est défini sur l'une des deux options. Le montant maximal du prêt peut être le solde de votre prêt hypothécaire initial ou le moindre de votre solde hypothécaire actuel impayé. Si vous n'êtes pas en mesure de payer les frais de clôture, vous avez la possibilité de les faire payer par votre prêteur. Si votre prêteur paie les frais de clôture pour vous, vous recevrez un taux d'intérêt plus élevé.
Bien que HARP et le refinancement rationalisé soient des options viables pour les immeubles de placement, vous devrez peut-être continuer à payer votre hypothèque actuelle jusqu'à ce que vous ayez accumulé suffisamment de fonds propres pour un refinancement d'immeuble locatif traditionnel par l'intermédiaire d'un prêteur privé.
Avant d'envisager de refinancer votre bien locatif, vous devez définir vos objectifs à long terme pour l'actif. Si vous souhaitez vendre la propriété dans les prochaines années, par exemple, le refinancement en un prêt fixe de trente ans n'est probablement pas dans votre meilleur intérêt. Au lieu de cela, il peut être utile d'examiner des options alternatives, telles que HARP ou le programme de financement rationalisé de la FHA, en fonction de vos qualifications spécifiques. Avec des taux d'intérêt bas et plus de programmes disponibles, il est maintenant temps de déterminer si le refinancement vous convient ou non. Décider de refinancer un bien locatif investissements est une décision importante, prenez le temps de trouver la meilleure méthode pour vos besoins.
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