Obtenir rapidement un prêt à court terme peut être difficile pour les investisseurs immobiliers et les grossistes, surtout si un gros potentiel se présente bientôt. Cependant, vous n'avez pas nécessairement besoin d'opter pour un prêt sommaire ou une offre à taux d'intérêt élevé. Au lieu de cela, vous pourrez peut-être compter sur un financement transactionnel pour financer des transactions immobilières et d'autres opportunités d'investissement. Mais avant de mettre tous vos œufs dans le même panier, examinons de plus près ce processus et déterminons s'il s'agira d'un bon choix pour vos objectifs d'investissement.
Également appelé financement le jour même ou financement éclair, le financement transactionnel est une stratégie financière unique dans laquelle les investisseurs contractent des prêts à très court terme pour effectuer des achats, puis remboursent ces prêts beaucoup plus rapidement que la normale, souvent dans la même journée ou la même semaine. Ils remboursent les prêts avec les bénéfices réalisés sur l'achat. Grâce à cette forme alternative de financement, les investisseurs, notamment les grossistes immobiliers, peuvent acheter et vendre rapidement des biens ciblés sans risquer leur capital. En raison de leur nature à très court terme, ces accords sont mieux utilisés pour les transactions immobilières où un acheteur conclura une transaction et revendra la même propriété (dans une transaction distincte) avec un profit en quelques jours au plus.
Il existe plusieurs agents clés dans un processus de financement transactionnel :
Un prêteur qui fournit l'argent pour le financement transactionnel
Un agent intermédiaire, comme un investisseur immobilier ou un grossiste immobilier
Un vendeur initial, qui vend le bien cible à l'investisseur immobilier
Un acheteur final, qui achète la propriété cible à l'investisseur immobilier une fois que l'investisseur a obtenu l'argent dont il a besoin du prêteur
Dans la plupart des cas, le capital est disponible auprès d'argent dur ou de prêteurs privés. De plus, le financement transactionnel n'est généralement possible que lorsque l'agent intermédiaire (tel que le grossiste immobilier) a un acheteur final bien documenté et établi en place pour la deuxième transaction. En effet, le deuxième acheteur ou l'acheteur final doit être prêt à acheter la propriété d'un grossiste immobilier immédiatement après que l'investisseur a acheté sa propriété cible au vendeur initial. En d'autres termes, ce type de financement ne fonctionne que lorsque tous les acteurs d'une telle opération sont prêts et dignes de confiance.
Vous pouvez utiliser le financement transactionnel pour tout achat et vente de biens immobiliers tant que l'agent de clôture est prêt à faciliter toutes les transactions et que le prêteur accepte les conditions. Dans de nombreux cas, le prêteur aura besoin de détails importants mis à sa disposition pour faire confiance à la transaction. Notez que le financement des transactions était disponible sur une base de « transfert » avant la récession de 2008. Cela permettait à un investisseur de signer un contrat pour acheter une excellente affaire immobilière à bas prix, puis de signer un contrat secondaire promettant de vendre la propriété à un prix plus élevé avec un profit. Ensuite, l'investisseur pourrait utiliser l'argent de l'acheteur final pour financer la transaction initiale afin de lancer l'ensemble du processus. Cependant, de nouvelles réglementations exigent désormais que l'achat de la propriété cible et la vente de la propriété soient deux transactions distinctes.
Cela dépend des niveaux de confort des différents prêteurs. Certains prêteurs peuvent être plus à l'aise avec certaines transactions que d'autres. Même avec cette variabilité, les investisseurs immobiliers doivent supposer que les prêteurs factureront entre 2% et 12% du montant total du prêt. Par exemple, si vous avez besoin d'un prêt de 100 000 $, vous devrez peut-être payer entre 2 000 $ et 12 000 $ pour faciliter le processus de financement transactionnel.
Le financement transactionnel est souvent utile lors de la négociation de propriétés en gros. Les investisseurs peuvent obtenir l'argent dont ils ont besoin pour obtenir un accord d'un vendeur et revendre rapidement la propriété qu'ils ont achetée à profit dans le cadre d'une transaction distincte. Ce mode de financement offre plus de polyvalence aux investisseurs et peut se substituer au mode de cession des contrats de la négociation immobilière, parfois interdit selon votre zone. En raison de ses avantages et de sa rapidité, le financement transactionnel est d'une grande utilité pour les grossistes immobiliers.
Bien que les conditions d'éligibilité puissent varier d'un prêteur à l'autre, il y a généralement 3 choses dont vous avez besoin pour être considéré comme éligible :
Un vendeur motivé
Preuve que vous représentez une entité commerciale, telle qu'une LLC
Un acheteur final prêt à conclure l'affaire immédiatement.
Notez que la société de titre doit être en mesure d'envoyer une confirmation écrite indiquant que l'argent se trouve sur son compte séquestre.
Oui, le prêteur fournira une lettre de preuve de fonds (POF). Cette lettre prouve à votre vendeur que vous avez les fonds disponibles pour acheter la propriété. Votre transaction est plus susceptible d'aller de l'avant une fois que vous avez un POF, représentant le soutien officiel d'une institution financière légitime.
Les emprunteurs doivent payer une commission de montage, qui équivaut à quelques points de pourcentage du montant du prêt. En ce qui concerne la vente en gros, les emprunteurs n'ont pas à payer d'acompte en plus des frais de montage. Le commerce de gros est une modalité d'investissement qui vous permet d'accéder à des capitaux à des coûts minimes.
Oui. Les emprunteurs doivent payer des frais de traitement distincts des frais de montage. Les frais paient un avocat qui examinera les documents et certifiera que la propriété et le titre répondent à tous les critères légaux requis pour sa fermeture. Les frais de clôture varient d'un prêteur à l'autre, mais attendez-vous à payer au moins 1 000 $.
Sans surprise, le financement transactionnel est un outil important utilisé par les nageurs et les rééducateurs. Plus particulièrement, cela augmente le caractère facultatif et la capacité de conclure davantage de transactions. Grâce en grande partie à la vitesse à laquelle le financement transactionnel peut être déployé, les investisseurs peuvent avoir accès à des transactions qu'ils auraient autrement perdues face à la concurrence. En obtenant et en déployant l'argent plus rapidement que les autres, les investisseurs peuvent faire des offres plus tôt que ceux qui recherchent un financement traditionnel. Grâce à cette méthode transactionnelle, les vendeurs de maisons peuvent obtenir les fonds dont ils ont besoin pour acheter rapidement une vente en gros, puis retourner la maison et la vendre à un acheteur final sans la réhabiliter ni dépenser beaucoup d'argent pour la réparer.
Passons en revue un exemple de financement transactionnel pour aider à solidifier le concept. Disons que vous êtes un grossiste travaillant avec un acheteur qui souhaite déménager en Arizona depuis l'Illinois. Vous identifiez une propriété qui nécessite des améliorations mineures et négociez un prix de vente de 300 000 $.
Vous mettez la propriété sous contrat de sorte que la propriété sera vendue par votre vendeur à votre acheteur pour 350 000 $. Vous sécurisez ensuite un prêt transactionnel et coordonnez les dates de clôture. Vous demandez également à un sous-traitant et à ses ouvriers d'effectuer les mises à niveau nécessaires dans les deux jours suivants.
Vous investissez 10 000 $ de votre profit potentiel dans les honoraires de l'entrepreneur et du prêteur. Après la clôture, vous repartez avec un bénéfice de 40 000 $, le tout sans avoir à investir un centime de vos propres fonds.
Le financement transactionnel est une stratégie éprouvée qui a trouvé sa place dans les manuels des investisseurs. Le caractère facultatif et la rapidité de mise en œuvre des financements transactionnels accordés aux investisseurs sont inestimables. Cela dit, la méthode par laquelle le financement transactionnel permet à ceux qui l'utilisent d'accéder au capital n'est pas sans inconvénients. S'endetter pour sécuriser un investissement comporte un risque inhérent. Par conséquent, les investisseurs doivent peser le pour et le contre associés au financement transactionnel et décider eux-mêmes si cela vaut la peine d'être poursuivi.
Les avantages de l'utilisation du financement transactionnel incluent, mais ne sont pas limités à :
Les prêts couvrent la totalité du coût de la propriété : Le risque pour les investisseurs immobiliers et les grossistes est minime, car les prêts fournissent 100 % du montant du prêt pour acheter une propriété.
Traitement simple : La paperasserie est simple et la plupart des transactions ne nécessitent pas que votre pointage de crédit ou votre revenu soit déclaré pour approbation.
Qualifications relativement faciles : Tout ce dont vous avez besoin est une lettre de preuve de fonds de l'acheteur final pour votre bien immobilier cible.
Vitesse de mise en œuvre : Les fonds peuvent être acquis extrêmement rapidement, parfois en quelques heures.
Option : Le financement transactionnel vous permet de profiter d'offres immobilières "éclaires" qui ne se présentent pas très souvent.
Processus accéléré : La plupart des prêteurs transactionnels n'exigent pas d'assurance, d'évaluations ou de rapports de titre complets, ce qui accélère le processus et peut augmenter vos marges bénéficiaires.
Les inconvénients de l'utilisation du financement transactionnel incluent, mais ne sont pas limités à :
Frais de clôture : Les fonds provenant d'un accord de financement transactionnel s'accompagnent de frais de clôture. Les frais seront généralement prélevés sur vos bénéfices à la clôture des deux transactions.
Durée du prêt à court terme : Les bailleurs de fonds transactionnels proposent généralement des prêts à court terme, vous devez donc être prêt à régler avec votre acheteur final très rapidement après avoir contracté votre prêt.
Paiements dus dans les semaines : Les prêts transactionnels sont souvent exigibles dans les deux semaines suivant leur souscription ou peuvent même être exigibles dans les 48 heures.
Accord dépendant des acheteurs finaux : Tous les acheteurs finaux doivent être éligibles au financement pour que la transaction soit conclue.
Bien que le financement transactionnel puisse être efficace, vous devrez vous qualifier pour ces offres pour en profiter. Généralement, vous aurez besoin :
Un contrat d'acheteur final qui prouve que les fonds de l'acheteur final sont présents pour convaincre les prêteurs transactionnels que l'accord peut être conclu dès que possible
Eventuellement un rapport de solvabilité et une vérification des antécédents de l'emprunteur
Une diligence raisonnable pour la propriété, comme une évaluation de bureau ou l'examen de photos de l'intérieur et de l'extérieur de la propriété
De nombreux prêteurs peuvent également exiger une lettre, qui évalue l'emprunteur sur la base des "5 C du crédit"
Compte tenu du risque inhérent au financement transactionnel, certains investisseurs immobiliers peuvent souhaiter envisager des alternatives, notamment :
Prêts d'argent dur : Proposés par des prêteurs privés, les prêts en argent dur offrent un capital à court terme, qui est adossé à la propriété en question. Les prêts en argent dur sont généralement assortis de taux d'intérêt inférieurs à ceux de leurs homologues en argent privé, mais les approbations peuvent être plus difficiles à obtenir pour certains investisseurs.
Prêts d'argent privé : Les prêts d'argent privés ne sont pas associés à une institution mais plutôt à des investisseurs privés ayant accès à leur propre capital. Sans attachement à une institution, les prêteurs privés sont plus faciles à qualifier et plus rapides à agir. Cependant, les prêteurs privés demanderont des taux d'intérêt plus élevés, jusqu'à 12 % à 15 %.
HELOC : Autrement connus sous le nom de marges de crédit sur valeur domiciliaire, les HELOC permettent aux investisseurs d'emprunter sur la valeur nette de leur propre maison pour financer des achats immobiliers ultérieurs.
Capital de coentreprise : Une coentreprise, comme son nom l'indique, est une convergence de deux ou plusieurs parties qui cherchent à investir dans une seule propriété à des fins lucratives. En plus de partager les risques, les coentreprises partageront également généralement les coûts d'acquisition.
Dans l'ensemble, financement transactionnel peut être un excellent outil dans votre répertoire d'investissement immobilier, en particulier si vous tombez sur beaucoup de choses que vous souhaitez sauter dès que possible. Mais gardez à l'esprit que vous aurez besoin d'une garantie des fonds d'un acheteur final, ainsi que de sa volonté de payer, pour obtenir des fonds transactionnels auprès d'un prêteur approprié. De plus, vous devrez peut-être rembourser le prêt plus rapidement que prévu, alors assurez-vous de conclure rapidement les deux transactions dans une transaction.
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