L'investissement dans l'immobilier de forclusion est une stratégie courante dans l'immobilier, mais de nombreux investisseurs n'ont pas encore découvert les avantages des annonces avant la forclusion . Poursuivez votre lecture pour comprendre la définition pré-saisie, en quoi les pré-saisies sont différentes des saisies et comment acheter une maison avant la saisie.
La pré-forclusion est l'étape au cours de laquelle un avis de défaut a été délivré au propriétaire, mais avant que la propriété n'ait été répertoriée pour être vendue par le biais d'une vente aux enchères pré-forclusion. Bien que l'achat d'une maison pré-saisie puisse être difficile, les investisseurs trouvent souvent que la recherche de maisons pré-saisie en vaut la peine, car elles peuvent généralement être acquises en dessous de la valeur marchande.
Il existe une différence distincte entre une liste pré-forclusion et une propriété qui est entrée en forclusion. Une propriété entre en forclusion lorsque le propriétaire n'a pas effectué les versements hypothécaires. L'établissement prêteur prend possession du bien en garantie. Une fois la propriété saisie, le prêteur remettra la propriété en vente, généralement à un prix réduit.
Comme mentionné dans la section ci-dessus, un processus de pré-saisie est généralement au stade où le propriétaire a déjà reçu un avis de défaut mais n'a pas encore été saisi. Dans cette optique, les propriétés pré-saisie ne sont pas nécessairement à vendre tant qu'elles ne sont pas officiellement au stade de la saisie.
Les investisseurs qui identifient les propriétaires dans la phase de pré-verrouillage ont l'avantage de négocier un accord avant que la propriété ne soit répertoriée. Daniel Chan de Marketplace Fairness suggère que "les pré-saisies peuvent être une excellente opportunité d'investissement, car elles sont souvent disponibles à prix réduit, et le vendeur peut être plus motivé à vendre qu'un propriétaire qui est en saisie".
Les pistes de pré-verrouillage offrent souvent des opportunités de gros profits, mais elles comportent des risques et des obstacles qui doivent être pris en compte. Voici quelques-uns des avantages et des inconvénients d'investir dans ces propriétés.
Désireux de vendre Ceux qui font face à une saisie sont souvent désireux de vendre leur propriété, car la vente les aidera à éviter bon nombre des difficultés qui accompagnent une maison saisie.
Propriétaires heureux Le bilan émotionnel que la saisie peut imposer à un propriétaire est immense, et en achetant sa propriété, vous pouvez aider à soulager le stress, les difficultés financières et les problèmes juridiques.
Moins de concurrence De nombreux agents restent à l'écart des propriétés saisies, donc en devenant un expert dans ce type d'investissement, vous pouvez avoir un énorme avantage et une grande part de marché.
Bénéfice Les maisons saisies se vendent généralement en dessous de leur valeur marchande, donc en investissant dans ces propriétés, vous vous garantissez presque l'équité à long terme et à court terme. Le potentiel de profit sur une maison saisie est énorme pour un investisseur avisé.
Mauvais état de la propriété De nombreuses maisons confrontées à la pré-saisie ne sont pas en très bon état, car leurs propriétaires n'avaient pas les ressources nécessaires pour s'en occuper. Cela signifie que certaines maisons nécessiteront beaucoup de travaux avant d'être vendues ou louées.
Processus de vente étendu Il y a beaucoup plus d'obstacles impliqués lors de la fermeture d'une propriété saisie. Le processus de vente d'une maison saisie peut prendre de quelques semaines à quelques années !
Recherche et connaissances approfondies requises Trouver des pistes avant le verrouillage nécessite beaucoup de recherches. Vous devez d'abord trouver le prospect, puis trouver un moyen de le contacter. Vous devez également vous assurer que l'investissement sera rentable, ce qui nécessitera des connaissances et des recherches.
Situations complexes L'escroquerie finale implique les propriétaires et leurs nombreuses luttes. Contacter le propriétaire peut être assez difficile, mais une fois que vous l'avez fait, vous devez également être conscient de ses problèmes juridiques et financiers complexes. Ce n'est pas un processus aussi simple qu'une vente de maison ordinaire en raison de ces circonstances.
Grèce du tribunal de comté : Les lois et réglementations diffèrent d'un État à l'autre, mais les avis de défaut (NOD) sont souvent enregistrés auprès de votre tribunal de comté local. Contactez votre bureau de tribunal de comté local et demandez si et comment vous pouvez effectuer une recherche dans leurs dossiers NOD.
Dossiers en ligne : Dans certains cas, les comtés fournissent des bases de données foncières en ligne. Pour vérifier si ce service est disponible dans votre région, vous pouvez visiter le site Web de votre comté ou rechercher le nom de votre comté suivi de termes de recherche tels que "données de propriété". À partir de là, vous devriez pouvoir trouver tous les enregistrements en ligne fournis. La plupart des bases de données de comté offrent la possibilité de filtrer les recherches par type de propriété ou de document, ce qui vous aide à créer votre liste de pré-saisie.
Mentions légales : Vous pouvez également trouver des propriétés qui sont en vente aux enchères avant la saisie en recherchant la section des mentions légales du journal. Cette section publiera des listes de pré-verrouillage qui seront mises en vente lors d'une vente aux enchères de forclusion. Vous pouvez utiliser les données de propriété pour rechercher la société de titres qui a enregistré le NOD, puis contacter cette société pour obtenir sa liste de prospects avant la fermeture. Cependant, notez que cette société peut s'attendre à ce que vous les utilisiez pour la clôture de votre vente avant le verrouillage en échange de leurs listes.
Agents immobiliers : Étant donné que les agents immobiliers ont accès au MLS, ils constituent une source viable pour trouver des listes de pré-saisie. Ils peuvent affiner leur recherche dans le MLS pour ne fournir que des listes de pré-verrouillage. Faire appel à un agent immobilier signifie que vous obtiendrez une aide professionnelle et que tout le travail lourd sera fait pour vous. Vous aurez l'esprit tranquille en sachant qu'ils traiteront efficacement et correctement tous les documents. Ils seront en mesure de trouver une liste de pré-verrouillage, de planifier des rendez-vous et de négocier professionnellement à votre place. Vous devrez rémunérer votre agent, ce qui signifie que l'inscription avant la saisie sera techniquement à un prix plus élevé pour couvrir la commission de votre agent. De plus, vous devrez travailler selon l'horaire de votre agent la plupart du temps.
Avocats et grossistes : Ces professionnels sont habitués à travailler avec des pré-saisies, ils peuvent donc être une source précieuse de pistes s'ils sont prêts à les partager avec vous. Réseautez et établissez des relations avec des avocats spécialisés dans l'immobilier, la faillite, la forclusion et l'homologation, ainsi qu'avec tous les grossistes de votre région qui ont établi des listes d'acheteurs.
Lancez votre recherche. Une partie de ce qui est immobilier avant la saisie est la difficulté de trouver des propriétés. Ceux qui se demandent comment acheter une maison pré-saisie et trouver gratuitement des annonces pré-saisie doivent être prêts à passer beaucoup de temps dans les phases de recherche et de marketing. Tout d'abord, vous pouvez effectuer une recherche sur les sites d'inscription en ligne avant le verrouillage, y compris ceux publiés dans les registres du comté. De plus, certains sites d'annonces immobilières généralistes, tels que Zillow, proposent un filtre de recherche spécifique pré-saisie. Vous pouvez également commencer à vous vendre en tant qu'acheteur en utilisant des panneaux de bandit ou sur Craigslist.
Montez dans votre voiture. Une fois que vous avez identifié une ou deux propriétés intéressantes, il est temps de monter dans votre voiture et de passer devant la propriété pour vous faire une idée de son état. Cependant, gardez à l'esprit que le propriétaire peut toujours occuper la propriété, alors soyez respectueux.
Obtenir des mises à jour de statut. Lors de l'identification des listes de pré-verrouillage, assurez-vous également d'écrire le nom du syndic ou de l'avocat, qui sera souvent la société de titre. Vous devez contacter le syndic pour obtenir des mises à jour sur l'état de la propriété, car il n'est pas rare que les propriétaires résolvent leurs problèmes financiers pour ne pas perdre leur propriété.
Connaissez vos chiffres. Si les données sont fournies, notez le solde du prêt impayé et les privilèges de la propriété. Vous pouvez utiliser les points de données disponibles pour obtenir une estimation approximative du prix de vente potentiel de la forclusion. Ensuite, soustrayez le montant qu'il vous en coûtera pour acquérir la propriété pour arriver au chiffre auquel vous atteindriez le seuil de rentabilité.
Lancez votre campagne. Une fois que vous vous sentez prêt, il est temps de lancer votre campagne auprès du propriétaire de la propriété. Vous pourrez peut-être les contacter directement par téléphone, mais vous devrez très probablement concevoir une campagne de publipostage. Au cours de cette étape, gardez à l'esprit que les propriétaires sont dans un état de détresse, adaptez donc votre message de manière à mettre en évidence les solutions que vous pouvez apporter tout en restant discret. Certains propriétaires peuvent être dans un état de déni, alors soyez prêt à faire un suivi si nécessaire.
Faire une offre. Si le propriétaire est réceptif, vous pouvez vous risquer à demander une visite de la propriété pour vous aider à obtenir de meilleures estimations sur le coût des réparations ou des rénovations. Le chiffre estimé doit être pris en compte dans votre seuil de rentabilité avant de faire votre offre au propriétaire et d'entamer des négociations.
Rédigez un contrat d'achat. Une fois que vous et le propriétaire êtes parvenus à un accord, il est temps de le mettre par écrit. Il peut être dans votre intérêt de travailler avec un avocat immobilier ou un agent spécialisé dans les saisies pour vous aider à rédiger un contrat d'achat. Assurez-vous d'inclure toutes les éventualités applicables, comme une inspection ou une recherche de titre.
Saisissez le dépôt de garantie et fermez. Une fois que les deux parties ont signé le contrat d'achat, une société d'entiercement servira de tiers neutre pour transférer les fonds et la propriété avant la clôture. Une fois toutes les éventualités levées et la date de clôture atteinte, la propriété devrait désormais vous appartenir officiellement.
Faire une offre sur une maison pré-saisie est un art, et les investisseurs doivent prêter une attention particulière aux indices du propriétaire actuel pour déterminer leur stratégie. Certains propriétaires peuvent être prêts à vendre, tandis que d'autres peuvent être dans un état de déni et ne pas vouloir vendre. Quoi qu'il en soit, le moyen le plus simple de faire une offre est d'acheter la propriété directement auprès du propriétaire et de proposer de compenser les arriérés de paiement de son hypothèque. Les experts de Bombing Science suggèrent que "si vous cherchez à acheter un pré-verrouillage, il est important de vous assurer que vous avez le temps et l'argent pour faire l'offre, ainsi que d'être en contact avec le vendeur avant le début du verrouillage". . Les investisseurs doivent noter que les vendeurs sont souvent dans un état de détresse; fournir avec tact une solution équitable afin que le propriétaire actuel puisse éviter la saisie peut aider à obtenir des résultats positifs.
Les investisseurs doivent toujours prendre quelques mesures après la clôture d'une propriété saisie, bien qu'ils puissent souvent passer entre les mailles du filet. Commencez par changer toutes les serrures. Après tout, vous ne savez pas qui a la clé de la propriété. Les membres de la famille et les amis peuvent ne pas être au courant du changement de propriétaire, et si la propriété est vacante temporairement, vous ne voulez pas que quelqu'un vérifie votre nouvel investissement. Vous pouvez également configurer les utilitaires en votre nom pendant cette période. Cela empêchera les anciens propriétaires de recevoir d'autres factures.
Il est important d'inspecter la propriété pour tout problème et de commencer vos réparations dès que possible. Avec une forclusion, vous ne savez peut-être pas toujours dans quoi vous vous embarquez avant la clôture. Faites venir un inspecteur et notez tous les domaines que vous devez améliorer dans le cadre de la réhabilitation. Dans de nombreux cas, le temps presse et vous pouvez économiser de l'argent à long terme en effectuant les réparations plus tôt. Il peut être facile de sauter ces étapes après la clôture, mais prenez le temps de protéger votre nouvel investissement.
L'achat d'une pré-saisie est généralement la meilleure option par rapport à une maison saisie. Une pré-saisie offre moins de concurrence des autres acheteurs, ainsi qu'une chance de voir et d'inspecter la propriété avant la vente. Une forclusion aura souvent plus de concurrence pour acheter la maison, ainsi qu'aucune possibilité de voir la propriété avant de l'acheter. Un problème qui peut survenir lors de l'achat d'une pré-verrouillage est que vous traitez directement avec le vendeur et qu'il n'y a généralement pas d'agent avec qui négocier. Le vendeur est souvent plus émotionnellement investi dans la propriété et dans l'ensemble du processus, cela peut donc être plus difficile que d'acheter auprès d'un agent.
Enfin, bien qu'il y ait moins de concurrence pour une pré-saisie, vous n'enchérissez pas réellement sur la propriété, mais l'achetez directement, de sorte que vous pourriez finir par payer plus que ce que vous auriez lors d'une vente aux enchères. C'est un inconvénient, mais l'avantage de la propriété pré-saisie est que vous saurez ce que vous achetez avant de l'acheter, alors qu'avec la saisie, vous pouvez obtenir un meilleur prix, mais vous entrez également avec beaucoup moins d'informations. . Les deux types d'achat offrent des avantages et des inconvénients distincts pour les investisseurs, et c'est à vous de décider quelle voie vous convient le mieux.
Investir dans les listes de pré-verrouillage est une stratégie populaire parmi les investisseurs pour plusieurs raisons. Les principaux facteurs de motivation incluent la création d'accords qui offrent des remises importantes à l'investisseur tout en aidant le propriétaire à éviter la saisie. En outre, la négociation de transactions immobilières avant même qu'elles n'atteignent les enchères et les listes de saisies aide souvent les investisseurs à obtenir une remise encore plus importante. Bien qu'il puisse être difficile de trouver des maisons avant la saisie et de négocier avec le propriétaire, de nombreux investisseurs trouvent que le gain en vaut la peine.
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