Avant la crise des prêts hypothécaires de 2007-2009, acheter une maison saisie était difficile. Vous deviez vous rendre aux enchères des palais de justice ou lire des centaines de pages de dossiers judiciaires. Mais au cours de la crise des prêts hypothécaires, les choses se sont encore aggravées. La vague massive de saisies a obstrué le système et a entraîné des changements dans la façon dont les maisons de saisie sont vendues.
Aujourd'hui, l'achat d'une maison saisie est à peu près la même chose que l'achat de n'importe quelle autre maison. Et tandis que les taux de saisie sont loin de leurs sommets de la fin des années 2000, il y a encore beaucoup de bonnes affaires. Voici comment acheter des maisons de forclusion en 5 étapes.
Lorsque vous signez une hypothèque, la banque met un privilège sur votre propriété, et ce privilège leur permet de prendre possession de votre maison si vous arrêtez de faire vos paiements mensuels.
Lorsqu'une personne prend du retard sur son hypothèque, la banque lance un processus appelé forclusion. La forclusion est une procédure judiciaire dans laquelle un tribunal ordonne au propriétaire de quitter la propriété et la banque en prend possession. La banque peut alors vendre la propriété pour compenser ses pertes.
Une maison saisie peut être une excellente affaire. Les banques sont souvent disposées à vendre en dessous du prix du marché juste pour décharger la propriété rapidement. Plus ils s'y accrochent longtemps, plus ils sont responsables des réparations, de l'entretien et des taxes. Cela dit, l'achat d'une maison saisie présente également ses propres défis et pièges.
Comme nous en avons discuté, la forclusion est un processus légal qui fonctionne à travers une série d'étapes définies. Voici comment fonctionne le processus.
Avis de défaut : Lorsqu'un propriétaire manque un paiement, il se retrouve en défaut de paiement. Après une série de paiements manqués, l'intégralité de l'hypothèque est en défaut. Cela se produit généralement après 90 jours. À ce stade, le prêteur enverra une lettre officielle appelée « avis de défaut ». Cela informe officiellement le propriétaire qu'il est en défaut et qu'il risque d'être saisi. Selon les conditions de l'hypothèque - et la loi de l'État - le propriétaire disposera d'un certain délai pour rattraper son retard ou élaborer un plan de paiement. S'ils ne sont pas en mesure de le faire, la saisie se poursuit.
Avis de vente par le syndic : Pour prendre possession du logement, la banque doit publier un avis officiel dans le journal. Ils doivent également établir un dossier avec le comté. L'avis et le dossier public permettent de prendre connaissance de la vente. Mais de nos jours, le moyen le plus simple de trouver une annonce est sur Internet.
Vente de syndic et cotation subséquente : À une date et une heure spécifiées, la banque tentera de vendre la propriété lors d'une vente aux enchères publiques. S'il n'y a pas d'acheteurs, la banque listera le bien auprès d'un agent immobilier. C'est à ce moment que la plupart des acheteurs de maison effectueront leur achat.
Ainsi, vous souhaitez acheter une maison saisie mais vous ne savez pas comment vous y prendre. Cela peut sembler intimidant au premier abord. Mais ce n'est en fait pas si différent de l'achat d'une nouvelle maison de la manière habituelle.
Cela dit, il est toujours utile de savoir dans quoi vous vous embarquez. Parlons du processus.
Tout d'abord, vous devez faire vos recherches. Il existe de nombreuses façons d'acheter une forclusion, et toutes ne conviennent pas à tout le monde. Voici les méthodes les plus courantes.
Achat d'une vente à découvert
Lorsque les propriétaires savent que la saisie est imminente, ils peuvent choisir de vendre la maison à la place. De cette façon, ils peuvent rembourser la banque et il n'y aura aucune saisie sur leur historique de crédit.
Techniquement, il ne s'agit pas d'une vente de forclusion puisque la banque n'a pas encore saisi la maison. Cela dit, le propriétaire devra toujours obtenir l'autorisation de la banque. La vente se déroule également selon un calendrier accéléré, car la banque ne sera pas disposée à attendre des mois pour que la vente soit conclue.
Parce que le délai est accéléré, la maison se vend généralement bien en dessous de la valeur marchande. La banque peut même accepter d'autoriser une vente à perte pour éviter les tracas de la forclusion. Par exemple, un propriétaire peut devoir 200 000 $ pour une maison, mais la banque autorise une vente à 185 000 $ pour conclure.
Achat aux enchères
Traditionnellement, les acheteurs ont acheté des maisons saisies lors d'une vente aux enchères. Selon le scénario, la vente aux enchères peut être organisée par une banque, un tiers fiduciaire ou même le palais de justice du comté. Les enchères offrent les meilleurs prix et vous pouvez repartir le jour même avec un titre en main.
Cela dit, il y a des inconvénients certains. Pour commencer, il pourrait encore y avoir un privilège sur le titre. Par exemple, si le propriétaire précédent a contracté une dette fiscale, le gouvernement peut avoir un privilège fiscal. Dans ce cas, vous devrez payer les arriérés d'impôts pour obtenir la pleine propriété.
Les enchères exigent également que vous ayez de l'argent en main. Et vous n'aurez pas la possibilité de faire faire une évaluation appropriée, vous travaillerez donc avec des informations limitées.
Achat à la banque
Pour trouver des saisies appartenant à une banque, recherchez dans les listes un marquage indiquant "REO", qui est l'abréviation de "propriété immobilière". Ce sont des saisies qui n'ont pas réussi à se vendre aux enchères et qui appartiennent maintenant à la banque. Les propriétés REO coûtent plus cher que les propriétés aux enchères, mais présentent quelques avantages clés.
D'une part, vous aurez le temps d'effectuer une inspection appropriée. D'autre part, la banque aura payé tous les privilèges et expulsé le propriétaire. Cela simplifie énormément le processus d'achat.
Achats auprès du gouvernement
Acheter au gouvernement est similaire à acheter une propriété à la banque. La différence est que les propriétés appartiennent au Département américain du logement et du développement urbain.
Les saisies HUD sont bon marché, mais elles sont vendues telles quelles. Le gouvernement acceptera rarement d'effectuer des réparations avant la vente.
Comme pour tout achat important, il est important de prévoir un budget pour votre saisie. Ne vous laissez pas non plus happer par les mythes d'Internet. Oui, vous pouvez trouver des propriétés qui coûtent 1 $. Mais ils viendront avec plusieurs années de dettes d'impôt foncier et nécessiteront des dizaines voire des centaines de milliers de dollars de réparations.
Au lieu de cela, regardez votre revenu mensuel et les remboursements actuels de vos dettes. Les fournisseurs de prêts hypothécaires ont tendance à approuver les emprunteurs uniquement si leurs remboursements mensuels s'élèvent à 43 % ou moins de leurs revenus. Planifiez votre budget hypothécaire en conséquence.
La plupart des propriétés saisies sont gérées par un agent immobilier (REO). Les agents REO ne fonctionnent pas comme des agents immobiliers ordinaires et préfèrent généralement ne pas traiter directement avec les acheteurs de maison.
Au lieu de cela, il est préférable de trouver un agent immobilier expérimenté dans le travail avec les agents REO. Si possible, recherchez un agent spécialisé dans les maisons saisies. Ils seront les mieux qualifiés pour vous accompagner tout au long du processus sans aucun problème majeur.
Obtenir une pré-approbation est judicieux, que vous achetiez une forclusion ou une maison plus traditionnelle. Au cours de ce processus, la banque vérifiera vos antécédents de crédit, vérifiera vos revenus et vous fera une offre de prêt hypothécaire préliminaire. À ce stade, vous saurez exactement combien de maison vous pourrez vous permettre.
Être pré-approuvé vous permet également de vous démarquer en tant qu'acheteur. La banque n'a pas à se soucier de savoir si vous pouvez ou non être admissible à un prêt hypothécaire. Comme ils savent que vous pouvez obtenir un prêt, ils seront prêts à aller de l'avant plus rapidement.
Cela est particulièrement vrai pour les saisies puisque la banque subit déjà une perte. La dernière chose qu'ils veulent faire est de vendre la maison à un autre acheteur qui n'a pas les moyens de payer.
Avant de faire une offre officielle, vous devez savoir ce que vous achetez. Ce n'est pas possible lors d'une vente aux enchères. Mais lorsque vous achetez une propriété REO ou gouvernementale, il est logique d'ordonner une inspection.
Une inspection de la maison vous permettra de savoir si quelque chose ne va pas avec la propriété. Un inspecteur qualifié viendra à la maison et notera tout ce qui doit être réparé ou remplacé.
Une évaluation est une inspection moins approfondie exigée par votre prêteur. L'évaluateur évaluera la propriété pour confirmer sa valeur. Après tout, votre prêteur ne veut pas payer plus pour la propriété qu'elle ne vaut réellement.
La façon dont vous faites une offre dépendra de la façon dont vous achetez la maison. S'il s'agit d'une vente à découvert, votre agent immobilier devra présenter l'offre au propriétaire, qui devra ensuite obtenir l'approbation de sa banque.
Pour une propriété REO, votre agent présentera votre offre à l'agent REO. L'agent REO remettra cette offre à la banque, ainsi que toute autre offre. La banque décidera alors de la meilleure offre et informera votre agent si la vôtre a été acceptée.
Passez en revue vos rapports d'évaluation et d'inspection et décidez si oui ou non vous voulez vraiment aller de l'avant. Si la maison est conforme aux normes de votre prêteur, vous serez prêt à fermer. Sinon, vous devrez effectuer les réparations avant qu'ils ne signent le prêt. Votre agent immobilier peut vous guider tout au long du processus et vous dormirez dans votre nouvelle maison en un rien de temps.
Alors, pourquoi voudriez-vous acheter une maison saisie au lieu d'en acheter une de manière traditionnelle ? Il y a quelques bonnes raisons, dont les suivantes :
Meilleurs prix : Les maisons saisies sont presque toujours plus abordables que les maisons similaires dans la même zone. C'est parce que la banque n'a pas pour vocation de posséder des biens immobiliers. Pour eux, une maison n'est qu'une dépense permanente qu'ils veulent décharger le plus rapidement possible.
Options de prêt standardisées : Alors que le processus d'achat d'une maison saisie est un peu différent, les options de financement sont les mêmes. À moins que vous ne payiez en espèces lors d'une vente aux enchères, vous pouvez obtenir un prêt FHA, VA ou USDA. Ces prêts entraînent des coûts bien inférieurs à ceux d'un prêt hypothécaire ordinaire. Sachez simplement que parce qu'ils sont soutenus par le gouvernement, la maison devra répondre aux exigences minimales. S'il n'est pas dans un état habitable, le gouvernement exigera des réparations avant d'approuver un prêt.
Tout comme les maisons saisies ont certains avantages, elles ont aussi leur part d'inconvénients. Voici quelques raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être vous en tenir à un achat de maison traditionnel :
Dépenses surprises : Lorsqu'une personne est en difficulté financière et sur le point de perdre sa maison, les réparations de base sont la dernière chose à laquelle elle pense. Les maisons saisies peuvent avoir toutes sortes de problèmes d'entretien que vous ne trouverez pas dans la plupart des maisons. Ainsi, bien que vous économisiez de l'argent sur l'achat initial, vous pourriez vous retrouver avec des coûts de réparation inattendus à la fin.
Squatters : Si une maison est saisie depuis un certain temps, quelqu'un a peut-être emménagé. Mais ce n'est pas parce qu'il n'y est pas légalement qu'il est facile de s'en débarrasser. L'expulsion d'un squatter peut coûter des milliers de dollars en frais juridiques, et la procédure judiciaire peut prendre des mois.
La maison est vendue "telle quelle": Lors d'un achat de maison normal, il y a un processus de va-et-vient. Vous pouvez demander au propriétaire actuel de faire des réparations avant d'accepter d'acheter, ou de les marchander en raison de dommages existants à la propriété. Les banques ont une approche « à prendre ou à laisser ». Là encore, c'est en partie la raison pour laquelle vous bénéficiez d'une réduction.
Comme vous pouvez le voir, les maisons saisies ne sont pas la meilleure affaire pour tout le monde. Vous effectuez un achat tel quel et le prêteur voudra conclure l'affaire rapidement. Mais apprendre comment acheter des maisons de forclusion peut également vous permettre d'obtenir le titre de propriété d'une maison que vous ne pourriez pas vous permettre autrement.
Ce sera peut-être un réparateur. Mais ce sera votre réparateur.
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