L'achat d'une maison neuve peut être délicat si votre budget est limité. Avec l'augmentation des prix des maisons, il est logique que l'achat de maisons hautes à réparer plutôt que de maisons clé en main soit devenu populaire. Bien que de nombreuses émissions de télévision populaires rendent le processus de réparation d'une maison amusant et glamour, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs avant de vous lancer.
Dans ce guide, nous discuterons des avantages et des inconvénients des maisons hautes réparatrices pour vous aider à décider si vous souhaitez investir. Plus important encore, nous vous expliquerons comment trouver des maisons hautes à réparer afin que vous puissiez commencer à revoir vos options.
Une chambre haute à rénover est une propriété qui nécessite de l'entretien et des rénovations. Étant donné que le coût des réparations et des améliorations incombera à l'acheteur, elles sont vendues à un prix d'achat inférieur à celui des maisons clé en main.
Une chambre haute à réparer est une excellente option pour un acheteur de maison qui souhaite obtenir plus de maison pour son argent, ou pour les investisseurs qui souhaitent réparer et retourner des maisons pour réaliser un profit. La plupart des acheteurs ont tendance à vivre dans leur maison supérieure tout en y apportant des améliorations progressives.
L'avantage évident d'une chambre haute à réparer est qu'elle coûte moins cher que les maisons clé en main. Bien que vous deviez le rénover, vous bénéficierez d'un prix catalogue inférieur et d'une exigence d'acompte.
Parce que les maisons hautes de réparation nécessitent des rénovations et des réparations, elles ont également tendance à chasser la concurrence. Avec la plupart des acheteurs de maisons en concurrence sur les maisons clé en main, vous aurez de meilleures chances de conclure une affaire à un prix avantageux.
Certains acheteurs sont attirés par les maisons hautes car ils apprécient le processus de personnalisation de leur demeure à leur goût. Les émissions télévisées de remodelage populaires ont montré aux téléspectateurs à quel point il peut être satisfaisant de transformer une vieille maison délabrée en un joyau étincelant.
Lors de vos rénovations, vous êtes le patron. Cela signifie que vous pouvez contrôler tous les aspects du projet, y compris votre budget, les entrepreneurs avec lesquels vous travaillez et les couleurs et matériaux utilisés.
Avant de se lancer dans un projet de fixateur supérieur, il y a quelques inconvénients à considérer. Premièrement, les rénovations peuvent être coûteuses et risquées. Idéalement, les maisons à finition supérieure peuvent être vendues à profit. Cela signifie que la juste valeur marchande dépasse le coût d'achat et de rénovation de la maison. Cependant, des problèmes inattendus, des erreurs et des retards peuvent augmenter les coûts.
Selon Matt Carter d'Inc and Go, "généralement, vous perdez de l'argent sur l'une de ces maisons plus vous la conservez longtemps, car la conserver plus longtemps signifie que vous y travaillez plus longtemps et que vous faites face aux coûts de possession (par exemple, les services publics). Être un investisseur réparateur qui réussit signifie à la fois réparer et vendre en temps opportun ».
Cela signifie également qu'il est presque impossible d'obtenir une estimation précise du coût de la réparation d'une maison. Lors des inspections, vous rencontrerez probablement des problèmes que vous n'aviez pas initialement budgétés. Il est recommandé de surestimer votre budget de rénovation pour tenir compte des erreurs et des surprises.
Enfin, vous devrez être prêt à vivre dans une zone de construction. Dans certains cas, un projet de rénovation peut prendre des mois, voire des années, ce qui peut être assez gênant.
Si vous êtes quelqu'un qui a décidé que les avantages des maisons hautes réparatrices l'emportent sur les inconvénients, vous vous demandez peut-être comment vous y prendre pour en trouver un.
Heureusement, nous avons quelques conseils spécialisés uniquement pour les investisseurs immobiliers qui aimeraient savoir comment trouver leur résidence supérieure.
Conduisez pour des dollars
Rechercher dans le MLS
Enchères
Site Web Investisseur Immobilier
Sites Web des banques et des prêteurs
Dossiers fiscaux
Agents immobiliers
"Conduire pour des dollars" est le jargon des investisseurs immobiliers pour sauter dans votre voiture et rechercher des maisons dans votre quartier cible. Il s'agit d'une méthode à l'ancienne mais éprouvée. Conduisez simplement dans les rues du quartier de votre choix et recherchez les maisons qui semblent les plus usées.
Certains signes révélateurs comprenaient des cours non entretenues, des fenêtres condamnées, de la peinture écaillée et des journaux non récupérés. Une fois que vous avez trouvé une maison qui semble en mauvais état, notez l'adresse afin de pouvoir identifier et contacter le propriétaire.
Les maisons hautes de fixateur peuvent également être trouvées via les services d'inscription multiples, ou MLS en abrégé. L'accès est accordé uniquement aux titulaires d'une licence immobilière. Si vous n'en avez pas, vous pouvez travailler avec un agent ou un courtier immobilier.
Pour trouver des maisons hautes à réparer potentielles, recherchez des propriétés en vente à découvert ou en propriété immobilière (REO). Recherchez également les annonces qui sont sur le marché depuis plus de 90 jours. Tout cela indique des maisons qui sont potentiellement en détresse ou qui ont un vendeur motivé. Si vous n'êtes pas familier avec les propriétés de vente à découvert ou REO, assurez-vous de consulter nos guides respectifs ici et ici.
Les ventes aux enchères immobilières sont un excellent moyen de conclure un accord sur une maison saisie tant que vous évitez de vous lancer dans une guerre d'enchères. Pour trouver une vente aux enchères, consultez votre journal local et le site Web du comté. Vous pouvez ensuite enchérir sur les propriétés de votre choix en participant à des enchères en ligne ou en personne.
Si vous n'avez pas accès au MLS, un excellent complément est l'utilisation de sites Web d'investissement immobilier. Ces sites Web proposent des annonces immobilières publiques, y compris celles des propriétés hors marché. Les exemples incluent la forclusion, la vente à découvert, les propriétés détenues par une banque et les enchères. Certains sites Web sont gratuits et d'autres nécessitent un abonnement payant pour y accéder.
Vous pouvez également trouver des maisons hautes à réparer en vous rendant directement sur les sites Web des banques et des prêteurs hypothécaires. Lorsqu'un bien est saisi, le prêteur a le droit d'en réclamer la propriété pour recouvrer certains frais. Par conséquent, ils sont motivés pour vendre ces maisons à un prix abordable.
Vous pouvez généralement trouver une section de leur site Web dédiée aux maisons appartenant à des banques ou à des biens immobiliers. À partir de là, vous pouvez vérifier les annonces et soumettre votre offre.
Si vous êtes prêt à retrousser vos manches et à faire un travail de détective, les dossiers fiscaux sont un moyen surprenant de trouver des maisons hautes à acheter. Vous pouvez accéder aux informations fiscales publiques en effectuant une recherche sur le site Web de votre gouvernement local. Recherchez en ligne le bureau de votre évaluateur et utilisez les fonctions de recherche pour naviguer dans leur base de données d'enregistrements.
Lorsqu'un propriétaire a du mal à payer ses impôts, c'est un signe qu'il est probablement en difficulté financière. Cela pourrait également signifier qu'ils sont en retard dans l'entretien de leur propriété et risquent d'être saisis. Cela crée une opportunité de faire une offre directement au propriétaire avant que la propriété ne retombe entre les mains de son prêteur hypothécaire.
C'est le travail d'un agent immobilier de connaître les meilleures offres de son marché, alors pourquoi ne pas s'associer à l'un d'entre eux ? Un agent expérimenté peut tirer parti de son réseau de clients, de prêteurs et de grossistes pour développer une liste restreinte de maisons hautes à vendre. Ils peuvent également être informés de propriétés qui n'ont même pas encore été mises sur le marché. N'oubliez pas qu'ils ont aussi accès au MLS. Les frais d'agent pourraient en valoir la peine lorsqu'ils vous aident à faire une bonne affaire sur une tige de fixateur.
L'achat de maisons hautes à réparer peut être divisé en 6 étapes :
Planifier une inspection : Avant d'envisager l'achat d'un fixateur supérieur, obtenez une inspection approfondie de la maison. Cette étape ne doit jamais être ignorée lorsqu'il s'agit de réparer les chambres hautes, car une enquête révèle quelles réparations seront nécessaires. Cela fait également partie intégrante de l'estimation de vos coûts.
Estimez vos coûts : En plus du coût des réparations découvertes lors du processus d'inspection, assurez-vous de prendre en compte le coût des mises à jour esthétiques, de la main-d'œuvre, des matériaux et des fournitures. Vous obtiendrez une estimation plus précise en magasinant et en obtenant des devis d'entrepreneurs du quartier.
Obtenez tous les permis requis : Vous devrez peut-être également obtenir des permis de votre ville pour certains types de projets. Les travaux structurels, l'ajout de pièces et la construction d'une clôture sont tous des exemples de projets qui nécessitent généralement un permis. Rendez-vous au bureau de votre gouvernement local pour connaître les exigences.
Déterminer les projets de bricolage : De nombreux rééducateurs économisent de l'argent en exécutant eux-mêmes autant de projets que possible. Cela est particulièrement vrai s'ils sont bricoleurs ou ont des amis et des membres de la famille bricoleurs. Faites l'inventaire des projets que vous pouvez réaliser vous-même, même s'il s'agit de quelque chose d'aussi simple qu'un travail de peinture, et tenez compte de ces économies dans vos prévisions budgétaires.
Obtenir un prêt : Lorsque vous êtes certain d'avoir trouvé une tige de réparation qui représente un investissement rentable, il est temps d'explorer les options de financement. La Federal Housing Administration (FHA) 203(k) et le Fannie Mae Renovation Mortgage sont d'excellents prêts garantis par le gouvernement qui vous aideront à acheter une maison haute à réparer et à financer des rénovations.
Soumettre une offre : Enfin et surtout, soumettez votre offre. L'intérêt d'acheter une maison sous-évaluée est d'en tirer le meilleur parti, alors assurez-vous de ne pas payer trop cher. Vous pouvez montrer au vendeur les résultats de votre inspection de la maison et les estimations de coûts pour justifier l'offre que vous avez faite. Si le vendeur ne bouge pas dans les négociations, il peut être préférable de s'en aller. Dans le meilleur des cas, le vendeur acceptera un bon prix de vente qui comprend des éventualités qui vous protègent en cas d'imprévu.
Les maisons hautes de fixateur peuvent être de bons investissements lorsqu'elles sont faites correctement. Lorsque tout se passe bien, la valeur de revente d'un réparateur supérieur dépassera votre prix d'achat, plus le coût de la rénovation de la maison.
Cependant, les retards, les erreurs et les surprises font souvent grimper le prix de la rénovation de la maison. En tant qu'investisseur, il est important de faire attention à votre diligence raisonnable et de vous assurer que votre investissement supérieur vaut bien le risque. Assurez-vous de ne pas sauter l'étape critique de l'analyse de votre offre. Nous décomposons les étapes dans notre guide Deal Analysis 101, mais certains conseils clés incluent la recherche de maisons comparables dans le quartier et l'obtention d'estimations fiables d'entrepreneurs dignes de confiance dans votre région.
Une chambre haute réparatrice est un excellent investissement si vous pouvez être sûr de réaliser des bénéfices.
De nombreux investisseurs aimeraient avoir la possibilité de désigner le meilleur réparateur supérieur :un avec des rénovations cosmétiques et sans frais inattendus. Cependant, une telle superpuissance n'existe pas. Au lieu de cela, vous devrez adopter certaines pratiques pour trouver les bons fixateurs pour votre portefeuille.
Le meilleur endroit pour commencer est d'analyser votre budget. Quel est le prix d'achat idéal et combien vous restera-t-il pour les rénovations ? En gardant ces chiffres à l'esprit, évaluez les améliorations potentielles des propriétés que vous envisagez. Si vous voyez une propriété nécessitant des modifications coûteuses, telles que des réparations de fondations, un nouveau toit ou un nouveau système de CVC, reportez-vous à votre budget et assurez-vous que vous pouvez toujours garantir votre retour sur investissement idéal. La bonne propriété à acheter peut avoir un changement majeur (ou aucun), puis principalement des correctifs cosmétiques.
Mis à part les changements potentiels, vous voudrez acheter les tiges de fixateur dont le prix est correct. Regardez les prix d'achat et les maisons comparables dans la région - cela vous dira combien vous avez à gagner de l'accord. Ces chiffres seront cruciaux lorsque vous envisagerez différentes tiges de fixateur.
Investir dans des chambres hautes à réparer peut être extrêmement gratifiant lorsque tout se déroule comme prévu. Vous aurez obtenu une propriété à bas prix et l'aurez personnalisée à votre goût. Il s'agit d'un moyen abordable pour un acheteur de maison d'acheter plus de maison pour son argent et de se l'approprier. Dans le cas d'un investisseur, les maisons hautes réparatrices sont idéales pour réaliser un profit.
Si vous décidez de suivre cette voie, c'est toujours une bonne idée d'apprendre comment trouver des maisons hautes à réparer . De cette façon, vous pouvez identifier les bonnes opportunités et sauter dessus lorsque vous êtes prêt. N'oubliez pas qu'une recherche minutieuse et une diligence raisonnable sont nécessaires pour vous protéger contre les risques. En supposant que tout se passe bien, réparer une maison peut être un moyen efficace d'augmenter la valeur d'une maison tout en respectant un budget.
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