Si vous êtes propriétaire d'entreprise ou investisseur immobilier, vous savez probablement que vous pouvez déprécier certains actifs de l'entreprise pour maximiser les économies d'impôt de votre entreprise. De manière générale, tout investisseur ou contribuable cherche à minimiser son taux d'imposition autant que possible, donc comprendre comment des actifs spécifiques peuvent être déduits est un outil utile pour accéder à des économies d'impôt sur une déclaration de revenus annuelle. Mais l'amortissement peut vous exposer à une charge fiscale supplémentaire :celle liée à toute propriété de l'article 1245 relative à l'immobilier commercial et aux investissements immobiliers d'entreprise.
Dans cet article, nous répondrons à la question "Qu'est-ce qu'une propriété Section 1245 ?" ainsi que d'explorer comment cela affecte les stratégies d'économie d'impôt d'un investisseur immobilier. Le dépôt correct des impôts est crucial pour récolter avec précision les avantages des investissements immobiliers et rester en accord avec l'IRS. Avec le guide utile de FortuneBuilders pour comprendre la propriété de l'article 1245 , ceux qui déposent leurs impôts peuvent être assurés que tout est bon pour la saison des impôts.
Selon l'Internal Revenue Service Code, la définition d'une propriété de l'article 1245 est toute propriété classée comme un bien meuble incorporel ou corporel et soumise à dépréciation ou amortissement. Les bâtiments et les composants structuraux ne sont pas inclus. Vous possédez une propriété Section 1245 si :
La propriété joue un rôle essentiel dans la fabrication, la production et l'extraction ; ou fournir le transport, les communications, l'électricité, le gaz, l'eau ou l'évacuation des eaux usées pour les opérations commerciales.
La propriété est une installation de recherche pour l'une des activités énumérées au point 1
La propriété est une installation pour l'une des activités de l'élément 1, ou elle est utilisée pour le stockage en vrac de produits fongibles
[Conseil de pro :les matières premières fongibles sont des biens qui peuvent être échangés contre des quantités égales du même type, comme le pétrole.]
Maintenant que nous avons exploré la définition de la propriété de la section 1245, approfondissons un peu ce à quoi cette propriété peut ressembler. Dans la section 1245, la « propriété » ne fait pas nécessairement toujours référence à l'immobilier au sens traditionnel. Il fait référence à tout actif qui joue un rôle essentiel dans une opération commerciale, des véhicules aux équipements opérationnels spécifiques. Pour avoir une meilleure idée du type de propriété qui peut être considérée comme une propriété de la section 1245, explorons quelques exemples d'actifs qui pourraient être considérés comme des propriétés de la section 1245 :
Véhicule professionnel
Machines utilisées pour fabriquer des produits
Hauts fourneaux
Bacs de stockage pour céréales (un autre bien fongible)
Copyright ou Marques
Brevets
Bien que nous ayons examiné quelques exemples de biens de la section 1245 en dehors du champ d'application de l'immobilier, il est important de différencier ces actifs uniques des autres éléments de propriété qui pourraient prêter à confusion. Répondons à la question "Qu'est-ce qui n'est PAS considéré comme une propriété de la section 1245 ?" avec quelques exemples.
Composants structurels d'un bureau, d'un entrepôt ou d'une usine, tels que les sols, les luminaires, la toiture, les systèmes CVC ou la plomberie
Clôture pour le bétail
Terrain
Puits pour le bétail
Inventaire de l'entreprise destiné à la vente
Les articles énumérés ci-dessus sont considérés comme des « biens immobiliers » et non comme des biens personnels. Un bien immobilier est tout bien qui ne peut pas être déplacé physiquement ou qui est attaché au terrain. Les propriétés de la section 1245 doivent être considérées comme des biens personnels, mais elles doivent également être utilisées exclusivement pour des opérations commerciales.
Par exemple, un réfrigérateur d'employé dans le bureau ne serait pas considéré comme un bien de l'article 1245. Bien qu'il apporte du confort aux employés et au propriétaire de l'entreprise, il n'est pas impliqué de manière critique dans la production de produits ou de services de l'entreprise, du moins pas de l'avis de l'IRS. Au contraire, un véhicule commercial sert un objectif direct pour la distribution de produits dans le cadre des opérations d'une entreprise. Ce serait un exemple d'une propriété de l'article 1245.
Vous vous demandez peut-être pourquoi devrais-je me soucier des propriétés de la section 1245 ? Si vous êtes propriétaire d'une entreprise, vous cherchez probablement des moyens de réduire le fardeau fiscal de votre entreprise. De nombreux propriétaires d'entreprise le font en réclamant des déductions fiscales sur les actifs dépréciés de leur entreprise. Après tout, de nombreux actifs se déprécient naturellement en raison de l'usure au fil du temps, et il est fortement suggéré de capitaliser sur la véritable nature de ces actifs lors du dépôt des impôts pour une propriété de la section 1245.
Vous ne pouvez pas comprendre la propriété de l'article 1245 sans comprendre l'amortissement. Les sections 1245 et 1250 ont toutes deux été créées par l'IRS pour remédier à l'échappatoire qui permet aux déductions pour amortissement sur les actifs de l'entreprise de contrebalancer le revenu régulier tout en imposant le gain provenant de la vente d'actifs dépréciés en tant que gains en capital. La comptabilisation de l'amortissement est un bon moyen d'économiser de l'argent lorsque vous produisez des déclarations de revenus pour votre entreprise, mais il y a un compromis important. Si vous avez un actif déprécié que vous vendez pour un gain en capital, le montant que vous avez déprécié sera « récupéré ». En d'autres termes, vous devrez payer un impôt supplémentaire en raison des gains réalisés.
Avec les biens de la section 1245, il est important de se rappeler les différences entre les gains en capital à long terme et à court terme. Pour rappel, les gains à long terme sont appliqués lorsque vous détenez un actif pendant plus d'un an. En général, les impôts sur les gains en capital à long terme sont inférieurs à ceux à court terme. Les gains en capital à court terme sont réalisés sur des actifs détenus depuis moins d'un an - et ils sont souvent imposés au taux d'imposition sur le revenu d'un investisseur.
La propriété de l'article 1245 doit être détenue pendant plus d'un an pour que la déduction pour amortissement s'applique même. Malgré ce fait, les gains réalisés entre le coût ajusté et le coût d'origine seront toujours traités comme des gains à court terme et imposés en conséquence. Nous discuterons plus en détail du traitement fiscal ci-dessous.
Maintenant que nous avons couvert l'importance de l'amortissement dans les biens de la section 1245, comment cela affecte-t-il la façon dont nous déposons les impôts et déterminons si un actif est amorti. Il est aussi imprudent de supposer qu'un actif est déprécié que de manquer qu'un actif ait perdu de sa valeur. Vous devrez peut-être payer des taxes supplémentaires sur votre propriété 1245 si toutes les conditions suivantes s'appliquent :
Vous vendez la propriété pour un gain
L'amortissement a été pris sur la propriété
Vous avez occupé le bien pendant plus d'un an
Si ces trois règles s'appliquent, vous devrez payer la récupération de l'amortissement. Il est important de noter que toutes ces conditions doivent être en place pour qu'un actif soit classé dans une récupération d'amortissement pour une propriété de la section 1245.
En vertu des règles de récupération de l'amortissement, le montant d'argent que vous avez amorti sera imposé à un taux d'imposition sur le revenu ordinaire plus élevé. Le reste de votre valeur de vente sera imposé à un taux d'imposition inférieur qui s'applique à 1231 propriétés. 1231 Un bien immobilier est un bien immobilier ou immobilier professionnel détenu depuis plus d'un an. Il convient également de noter que toutes les propriétés de la section 1250 peuvent être classées comme propriétés 1231, mais nous explorerons cela un peu plus loin dans ce guide. Si vous vendez la propriété à perte, vous n'aurez pas du tout à payer de récupération d'amortissement - la propriété redevient une propriété 1231 et, comme les autres pertes ordinaires, est soumise à une compensation et à un retour en arrière.
Voyons comment cela fonctionnerait dans la vraie vie avec un exemple de vente d'une propriété de la section 1245.
Disons que votre entreprise achète un outil pour 200 $. Vous prenez 150 $ d'amortissement. L'Outil a maintenant une base fiscale ajustée :
Supposons maintenant que vous vendiez l'outil pour 250 $.
Sur ce gain de 200 $, le montant que vous avez déprécié (150 $) est imposé à un taux d'imposition ordinaire plus élevé, tandis que les 50 $ restants sont imposés à un taux inférieur pour 1 231 propriétés.
Ajustons légèrement la formule pour avoir une idée du moment où la récupération de l'amortissement ne serait pas déterminée. Et si vous vendiez l'Outil à un prix inférieur par rapport au prix d'achat de l'Outil ?
Maintenant, votre gain serait de 0 $. Les règles de récupération de l'amortissement ne s'appliqueraient pas à votre vente dans le dernier exemple. L'un des facteurs les plus importants d'une récupération d'amortissement est les gains réalisés lors de la vente de la propriété de l'article 1245.
Le moyen le plus simple d'éviter la récupération de l'amortissement est de ne déprécier aucune de vos propriétés. Si vous avez une propriété qui pourrait être considérée comme une propriété 1245, ne réclamez aucune déduction fiscale sur l'amortissement lorsque vous produisez vos impôts. Tant que vous ne vous dépréciez pas, ces propriétés resteront techniquement 1231 propriétés, et non 1245 propriétés. Oui, cela signifie que vous aurez plus de fardeau fiscal au départ. Mais vous éviterez les impôts plus tard si vous vendez ces propriétés.
Réfléchissez bien à votre stratégie de planification fiscale avant de demander l'amortissement de toute propriété pouvant être considérée comme une propriété 1245. Posez-vous les questions suivantes :
Est-il préférable pour votre entreprise d'économiser de l'argent cette année ?
Préférez-vous économiser de l'argent plus tard ?
Prévoyez-vous de vendre vos actifs à un moment donné ?
Les actifs seront-ils irrécupérables ?
Une autre façon d'éviter la récupération de l'amortissement est de vendre votre propriété dépréciée à un prix inférieur. Si vous allez vendre, ne vendez pas pour un gain en capital. Vous ne gagnerez pas autant d'argent sur la vente, mais vous aurez également moins de charge fiscale. [Conseil de pro :Il est important de conserver tous vos reçus commerciaux, et cela ne fait pas de mal non plus d'avoir un fiscaliste dans votre liste de contacts, qui peut vous aider avec ces transactions importantes sur le plan fiscal.]
Mais voici une autre chose à garder à l'esprit :il est rare de vendre une propriété dépréciée pour un gain. Un bien déprécié est, après tout, un bien déprécié. Il est plus ancien et il ne fonctionnera probablement pas aussi efficacement que lorsque vous l'avez acheté. Il y a de fortes chances que vous le vendiez à un prix avantageux.
Si vous avez un actif que vous envisagez de remettre à neuf, afin de pouvoir le vendre à un prix plus élevé, vous voudrez peut-être reconsidérer cette remise à neuf si elle va pour déclencher la récupération de l'amortissement.
Une source courante de confusion lors du dépôt des impôts et du calcul si une propriété s'est dépréciée est la différence entre la section 1245 et la propriété 1250. Ceux-ci sont différents les uns des autres, mais les deux traitent de différents types de propriété. Les biens de la section 1250 sont classés comme des actifs constitués de biens immobiliers utilisés à des fins commerciales pendant 12 mois qui sont soumis à un amortissement qui n'est pas considéré comme un bien 1245 (voir les exemples ci-dessus). En comptabilité, il existe deux méthodes pour calculer l'amortissement :
Méthode linéaire : Diviser la différence entre les coûts d'un actif et la valeur de récupération prévue. Cette méthode comptable répartit uniformément l'amortissement sur la durée de vie d'un actif.
Amortissement accéléré : Cette méthode vous permet de calculer un montant d'amortissement plus élevé dans les premières années de la vie d'un actif afin que vous puissiez économiser plus d'argent dès le départ.
La section 1250 du code IRS stipule que vous devez payer la récupération de l'amortissement si vous avez calculé l'amortissement avec la méthode accélérée, et :
Les propriétés de l'article 1245 ne sont pas soumises à cette règle - cette règle exclut tous les biens personnels corporels et incorporels. Cela peut cependant affecter les investisseurs immobiliers. Si vous êtes un investisseur immobilier, la section 1250 peut déclencher la récupération de l'amortissement si :
Vous vendez une propriété pour un gain
Vous avez amorti le bien en utilisant la méthode accélérée
L'amortissement accéléré est supérieur à ce que vous auriez économisé en utilisant la méthode linéaire
Néanmoins, il s'agit d'un événement rare. L'IRS exige que toutes les maisons construites après 1986 doivent être amorties selon la méthode linéaire. De plus, de nos jours, de nombreuses propriétés ont tendance à prendre de la valeur plutôt qu'à se déprécier. Néanmoins, si vous êtes un investisseur immobilier et que vous envisagez d'acheter des propriétés plus anciennes, la section 1250 est quelque chose que vous voulez connaître.
Une propriété de l'article 1245 est un atout personnel qui est un outil essentiel dans une opération commerciale. Les propriétés de l'article 1245 peuvent être amorties lorsque vous produisez vos impôts, mais si jamais vous vendez la propriété pour un gain, vous devrez peut-être payer une récupération d'amortissement. La récupération de l'amortissement vous fait payer un taux d'imposition plus élevé pour le montant d'argent que vous avez amorti sur la propriété. Vous pouvez éviter la récupération de l'amortissement en choisissant de ne pas amortir les propriétés qui pourraient être considérées comme des propriétés 1245 ou en les vendant à perte ou sans gain.
En comprenant quels types d'actifs sont classés comme biens de la section 1245, les propriétaires d'entreprise et les investisseurs peuvent prendre de meilleures décisions concernant leurs impôts et s'assurer qu'ils sont à jour et enregistrés avec précision auprès de l'IRS. Surtout pour ceux qui cherchent à économiser de l'argent sur les paiements d'impôts excessifs afin de maximiser le gain en capital, savoir ce qu'est une propriété de l'article 1245 peut être une étape utile dans la bonne direction. Avec le guide de FortuneBuilders, les investisseurs immobiliers et les propriétaires d'entreprise peuvent simplifier la saison des impôts.
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