Dans une transaction immobilière traditionnelle, les acheteurs de maison peuvent demander un prêt hypothécaire auprès d'un prêteur de leur choix. Ce faisant, les acheteurs obtiendront un taux d'intérêt et un calendrier de remboursement pour leur nouvelle maison. Beaucoup de gens ne savent pas que ce processus peut également être appliqué lors de l'achat d'une résidence secondaire ou d'un immeuble de rapport.
Une hypothèque conventionnelle peut être un moyen fiable d'obtenir le financement d'une nouvelle maison, même si vous êtes déjà en train d'en payer une. Cela soulève la question :"combien de prêts hypothécaires pouvez-vous avoir ?" Continuez à lire pour trouver la réponse et en savoir plus sur les méthodes de financement alternatives qui peuvent être disponibles.
Selon la Federal National Mortgage Association (communément appelée Fannie Mae), vous pouvez avoir jusqu'à 10 hypothèques à votre nom en même temps. La limite actuelle a été annoncée en 2009 dans le cadre du processus de reprise après la Grande Récession. Auparavant, il y avait plus de limites sur le nombre de prêts hypothécaires conventionnels qu'un propriétaire ou un investisseur pouvait avoir à la fois.
Cependant, ce n'est pas parce que vous êtes admissible à dix prêts hypothécaires que votre prêteur les approuvera nécessairement. Le processus de demande peut devenir plus difficile si vous avez déjà plusieurs prêts hypothécaires à votre nom, en particulier après votre quatrième. Attendez-vous à ce que votre prêteur exige des acomptes plus élevés, un meilleur crédit et encore plus de réserves de liquidités.
Dans la plupart des cas, vous ne devriez avoir aucun problème à vous qualifier pour jusqu'à quatre prêts hypothécaires - si vous répondez aux critères spécifiés par votre prêteur. Les prêteurs hypothécaires ont tendance à exiger ce qui suit :
Lorsque Fannie Mae a augmenté le nombre de prêts hypothécaires auxquels un acheteur pouvait prétendre, elle a également mis en place des exigences d'approbation plus strictes. Si vous envisagez de demander cinq à dix prêts hypothécaires, vous devrez répondre aux critères suivants :
Plusieurs avantages associés aux hypothèques multiples ont amené les propriétaires et les investisseurs à poursuivre cette méthode de financement pour plusieurs propriétés. L'un des plus grands avantages est que vous n'avez pas besoin d'autant d'argent liquide pour garantir plusieurs prêts hypothécaires (à l'exception de vos acomptes et des frais de clôture).
Les hypothèques multiples vous permettent également de vous familiariser avec vos finances et de mettre en place des systèmes pour gérer vos paiements au fil du temps. Sur le plan organisationnel, cela peut être un excellent moyen de rationaliser vos coûts opérationnels. Vous pouvez également tirer parti de la valeur nette que vous avez accumulée dans une maison pour commencer à en payer une autre par le biais d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC).
L'inconvénient le plus important associé à plusieurs hypothèques est la dette que vous contracterez. Si vous deviez subir une perte de revenu, peu importe la cause, vous serez toujours responsable de tous vos versements hypothécaires. Cela pourrait vous exposer à des saisies et à une cote de crédit en baisse, ce qui rendrait les investissements plus difficiles à l'avenir.
Une autre remarque à prendre en compte est que les hypothèques ne sont pas toujours le moyen le plus rentable de financer une propriété. Lorsque vous ajoutez plusieurs maisons à votre portefeuille, vous pouvez faire face à des taux d'intérêt plus élevés en travaillant avec un prêteur traditionnel. De nombreux investisseurs choisiront de travailler avec des prêteurs privés, du crowdsourcing ou même des partenaires commerciaux au fur et à mesure qu'ils commenceront à acquérir de plus en plus de propriétés locatives.
Vous devrez mettre en place des systèmes organisationnels solides pour gérer plusieurs prêts hypothécaires. Il est recommandé de suivre vos propres échéanciers de remboursement et de les mettre à jour régulièrement. Vous pouvez échelonner votre calendrier de remboursement pour éviter qu'une grosse somme d'argent ne quitte vos comptes à la fois chaque mois.
De nombreux investisseurs ont découvert que travailler avec la même institution financière locale est le meilleur moyen de demander plusieurs prêts hypothécaires. Cependant, d'autres pourraient dire que travailler avec différents fournisseurs est le meilleur moyen d'obtenir des taux d'intérêt bas. Recherchez les meilleures conditions hypothécaires chaque fois que vous postulez et créez votre propre système de surveillance. L'organisation est la clé de la gestion de vos finances (et de vos biens locatifs).
Il existe de nombreuses méthodes de financement dans l'immobilier; il suffit de savoir où chercher. Voici quelques-unes des nombreuses alternatives aux prêteurs hypothécaires pour vous aider à démarrer :
Fannie Mae a déployé son programme de propriétés financées 5-10 en 2009 en réponse à la crise nationale du logement. Le programme a été conçu pour des investisseurs hautement qualifiés dans le but qu'ils contribuent à la reprise économique. La limite avant le déploiement de ce programme était de quatre propriétés. Dans le cadre du programme, les prêteurs traditionnels fournissent le prêt tandis que Fannie Mae assume le risque.
Voici les qualifications que les investisseurs doivent remplir pour participer au programme :
Avoir un pointage de crédit de 720
Être en mesure de mettre 25 % sur une maison unifamiliale (30 % sur une maison multifamiliale)
Avoir les fonds nécessaires pour couvrir PITI dans toutes les propriétés
Fournir les déclarations de revenus des deux années précédentes indiquant les revenus locatifs
Il ne peut y avoir de faillites, de saisies ou d'impayés de plus de 30 jours dans l'historique des prêts hypothécaires
Un formulaire fiscal 4506-T
Les prêts en argent dur sont émis par des particuliers ou des entreprises et sont souvent associés à des exigences d'approbation moins élevées et à des taux d'intérêt plus élevés. Ces prêts sont également connus pour leurs délais rapides, les investisseurs concluant en quelques jours ou semaines (plutôt que les 30 jours habituels). La plupart des prêteurs exigeront la propriété en garantie, ce qui signifie que si vous n'effectuez pas de paiements, le prêteur obtiendra la propriété. Cela étant dit, les prêts d'argent dur sont une excellente option pour obtenir un financement rapidement.
Un prêt global vous permettra de regrouper plusieurs hypothèques dans le cadre d'un même contrat de financement. Ces prêts sont connus pour leurs exigences d'approbation strictes; cependant, ils constituent un excellent moyen de conserver tous vos paiements au même endroit. De plus, les investisseurs utilisant un prêt global peuvent obtenir le même taux d'intérêt pour tous leurs biens locatifs. Ceux-ci sont couramment utilisés par les investisseurs immobiliers, les propriétaires de biens commerciaux et les promoteurs immobiliers. Dans l'ensemble, les prêts généraux peuvent contribuer à rendre plus efficace l'admissibilité à plusieurs prêts hypothécaires.
Un prêt de portefeuille est une autre option offerte par les prêteurs traditionnels, mais au lieu de vendre le prêt hypothécaire à une société secondaire, il reste dans le portefeuille du prêteur. Les prêts de portefeuille, parfois appelés prêts de portefeuille à garanties croisées, peuvent financer plus d'une propriété dans le cadre du même prêt. Ces prêts ont des délais d'approbation plus rapides, bien qu'ils puissent être plus chers que les prêts hypothécaires traditionnels en ce qui concerne les taux d'intérêt et les pénalités pour remboursement anticipé. En effet, les prêteurs assument l'intégralité du risque du prêt.
Un refinancement en espèces est une autre option qui peut vous aider à ajouter des immeubles de placement à votre portefeuille. Cela implique de puiser dans la valeur nette que vous avez construite dans une maison existante et de la mettre dans une nouvelle propriété. L'argent pourrait être utilisé comme acompte pour garantir le financement d'une hypothèque traditionnelle, d'un prêt d'argent dur ou de tout autre type de prêteur que vous jugerez approprié. De nombreux investisseurs trouvent qu'il s'agit d'une excellente option pour acquérir de nouvelles propriétés, car elle peut donner accès à des liquidités dans un délai rapide.
De nombreux outils financiers sont disponibles qui permettent aux investisseurs de gérer plusieurs hypothèques à la fois. Certains outils sont traditionnels, tandis que d'autres sont créatifs et avant-gardistes. Cela dit, quelle option de financement vous convient ?
Bien que la décision vous appartienne en dernier ressort, certains facteurs déterminent la meilleure option. Par exemple, vous voudrez probablement choisir l'option qui garantit que votre transaction se déroulera dans les délais dont vous avez besoin. Vous voudrez également examiner les options qui auront le moins d'impact sur votre résultat net et vous permettront de préserver votre trésorerie. Enfin et surtout, de nombreux investisseurs ont leurs styles d'investissement personnels, et certaines options de financement correspondent mieux à ces styles que d'autres. Avec ces idées à l'esprit, choisissez l'option de financement qui correspond le mieux à vos besoins et qui créera les meilleurs résultats pour vous financièrement.
Apprendre la réponse à "combien de prêts hypothécaires pouvez-vous avoir ?" pourrait vous surprendre. Après tout, demander votre premier prêt hypothécaire est un processus fastidieux, et encore moins répété neuf fois. Grâce à Fannie Mae, ce processus peut devenir une réalité si vous souhaitez ajouter plus de propriétés locatives à votre portefeuille. Bien qu'il existe plusieurs méthodes de financement alternatives, il est important de comprendre comment cette option fonctionne. La possibilité de se qualifier pour plusieurs hypothèques peut ouvrir de nouvelles portes pour votre carrière d'investisseur.
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