De plus en plus de personnes choisissent de partager des espaces de vie pour tenter de tenir compte de la dernière flambée des valeurs des maisons, et les logements accessoires (ADU) aident les propriétaires à s'adapter à la transition depuis des années. Cependant, il convient de noter que l'amélioration de l'économie a remis en question l'utilisation de ces espaces de vie alternatifs.
Le concept d'ADU n'est pas nouveau, mais la popularité de ces modes de vie continue de fluctuer. Cela laisse quelques questions sans réponse :Qu'est-ce qu'un ADU dans l'immobilier ? Combien coûte la construction ? Est-ce un investissement rentable pour les entrepreneurs immobiliers d'aujourd'hui? Les réponses à ces questions, et bien d'autres, se trouvent dans le guide suivant.
Un logement accessoire (UDA), autrement appelé « belle-mère » ou « appartement de grand-mère », est un logement supplémentaire situé sur le même terrain qu'une maison unifamiliale existante. Bien que les logements accessoires puissent être attachés ou détachés, leur but est de fournir à leurs locataires des installations de vie complètes et indépendantes. Pour être classé comme unité d'habitation accessoire, l'espace de vie doit comprendre l'habitation permanente, le couchage, les repas, la cuisine et l'assainissement. En d'autres termes, une ADU est essentiellement une maison autonome qui se trouve être située sur le même terrain qu'une maison unifamiliale. Les lois de zonage varient d'une municipalité à l'autre. Les critères qui composent une maison ADU peuvent différer, alors assurez-vous de vérifier auprès des autorités compétentes de votre région pour mieux comprendre ce qu'est une ADU.
Dans le passé, la construction d'une ADU était étroitement associée au logement de membres de la famille proche ou d'amis. L'augmentation du taux d'occupation d'une propriété en question a aidé d'innombrables familles à payer leurs hypothèques lorsque l'économie était loin d'être indulgente. Cependant, à mesure que l'économie s'est améliorée, l'utilisation de l'immobilier ADU s'est également améliorée. En plus de rendre les maisons plus abordables pour les familles générationnelles, les avantages se sont étendus pour inclure les éléments suivants :
Une maison ADU est parfaitement capable de servir d'actif immobilier générateur de revenus.
Cela peut augmenter le taux d'occupation d'un terrain en question, permettant à plus de résidents de profiter de la même zone.
Des taux d'occupation plus élevés se traduisent par des conditions de vie plus abordables pour les familles à revenus multiples.
Les parents de familles plus jeunes peuvent emménager dans une maison ADU pour se rapprocher des soignants et de leurs proches.
Les propriétaires qui n'ont pas besoin des vastes limites de leur maison d'origine peuvent emménager dans une maison ADU et louer l'unité principale.
Ils offrent aux propriétaires un moyen d'optimiser la maison américaine traditionnelle.
Alors que le concept de la maison ADU continue de gagner en popularité, il en va de même pour les formes de financement qui facilitent leur développement et leur construction.
L'immobilier ADU a gagné en popularité, et pour une bonne raison :la possibilité de générer un revenu passif à partir d'une propriété existante est trop belle pour que de nombreux propriétaires la transmettent. Cela dit, les logements accessoires ne sont pas sans leurs propres réserves. Bien qu'ils soient devenus synonymes de plusieurs avantages encourageants, les propriétaires doivent au moins prendre en compte certains inconvénients :
L'immobilier ADU n'est pas un mode de vie plus basique; elle nécessite autant d'attention aux détails, de permis et de soins qu'une maison unifamiliale traditionnelle.
Les lois de zonage varient d'une ville à l'autre, ce qui peut être déroutant pour ceux qui n'ont jamais possédé ou construit une maison ADU. Par exemple, dans certaines juridictions, les propriétés dotées d'ADU doivent être occupées par leur propriétaire.
La construction d'une ADU peut être coûteuse ; parfois autant que l'achat d'une maison neuve dans certaines régions du pays.
Lorsqu'un logement accessoire est construit sur une propriété, cela augmente intrinsèquement les taxes foncières.
Les unités d'habitation accessoires coïncident avec beaucoup de "bureaucratie", ce qui peut être déroutant et dense pour ceux qui ne connaissent pas le concept dans son ensemble.
La construction d'un ADU réduira la superficie en pieds carrés d'espace de vie extérieur utilisable.
Le coût de construction d'une ADU dépend de plusieurs facteurs, dont le plus important est de savoir si l'unité est attachée ou détachée. Les logements accessoires isolés, par exemple, coûtent un peu plus cher que leurs homologues attenants. Selon AccessoryDwellings.org, les biens immobiliers ADU détachés peuvent coûter aux propriétaires jusqu'à deux fois plus que les unités attenantes. Alors qu'une analyse des données fournies par les propriétaires d'ADU de Portland suggère que les ADU détachés peuvent coûter entre 9 000 $ et 300 000 $ à construire, le même ensemble de données nous indique également que les ADU attachés peuvent coûter entre 3 500 $ et 200 000 $ à construire.
En dehors de leur proximité avec la propriété existante, de nombreux facteurs déterminent le coût réel de la construction d'une ADU. L'emplacement de la maison, la taille de l'ajout, les commodités intégrées dans la nouvelle unité, le travail consacré à la conception de l'ADU et les permis requis pour construire l'ADU sont quelques exemples de coûts supplémentaires.
Les coûts initiaux de construction d'une ADU peuvent être élevés, mais les options de financement sont de plus en plus disponibles. Plus important encore, de nombreuses options de financement mises à disposition permettent aux propriétaires de capitaliser sur le marché locatif en vogue d'aujourd'hui.
La meilleure façon de financer la construction de votre ADU dépendra de votre situation financière. Par exemple, vous pouvez contracter un prêt de rénovation, utiliser le refinancement du propriétaire si vous avez de l'équité ou utiliser l'argent que vous pourriez avoir en main. Certains propriétaires peuvent construire une ADU pour accueillir un parent qui vivra avec eux pour aider à élever leurs enfants, ou dans leur vieillesse, par exemple. Si vous construisez une ADU au profit de quelqu'un en particulier, il serait peut-être approprié de lui demander de participer si ses finances le permettent.
Alternativement, vous pouvez construire une ADU pour sécuriser les revenus locatifs d'un locataire. Assurez-vous d'effectuer une analyse approfondie des coûts ; votre facture d'impôt pourrait augmenter, réduisant ainsi votre profit. Cela peut prendre un certain temps avant que les revenus locatifs puissent compenser les coûts.
Il existe trois principaux types d'ADU :les structures individuelles complètement indépendantes de la résidence principale, les appartements extérieurs attenants avec leurs propres entrées et les unités intérieures attenantes avec des entrées communes et/ou séparées.
Comme leur nom l'indique, les structures individuelles sont des ADU construites ailleurs sur le même terrain que la maison existante. Les ADU isolées ne partagent aucun mur de résidence principale et doivent avoir leurs propres services publics dans la plupart des municipalités. Cela signifie que les ADU détachés auront besoin de leurs propres branchements et appareils mécaniques. Par conséquent, les unités individuelles sont généralement plus coûteuses à construire, mais elles peuvent également offrir plus d'intimité à leurs habitants, ce qui est de bon augure pour les propriétaires désireux de louer l'espace.
Contrairement à leurs homologues détachés, les unités extérieures attachées partagent au moins un mur avec la résidence principale. Cependant, il convient de noter que le mur peut être la seule chose qu'ils partagent. La plupart des unités externes attachées ont leurs propres entrées et connexions utilitaires pour fonctionner comme des unités indépendantes jetées. Cela dit, les unités attenantes coûtent généralement beaucoup moins cher à construire, ce qui peut permettre à davantage de propriétaires d'essayer de construire les leurs.
Le dernier type est l'unité intérieure attachée. Comme leur nom l'indique, ces unités sont entièrement intégrées à la structure existante. De l'extérieur, il n'est peut-être pas évident que la maison contient une ADU. Cependant, les unités supplémentaires peuvent prendre la forme d'unités de sous-sol ou de grenier. Dans tous les cas, les murs de l'ADU sont tous partagés avec la maison principale. Le plus souvent, ils partagent les services publics et les appareils mécaniques avec l'unité principale. En raison en grande partie de leur nature entièrement intégrée, ces unités sont les maisons ADU les plus courantes.
Déterminer si oui ou non une ADU est un bon investissement dépend entièrement des conditions actuelles du marché et du montant nécessaire pour que l'unité soit « opérationnelle ». Encore une fois, la construction d'une ADU peut obliger certains propriétaires à se séparer d'une somme d'argent exorbitante. Par conséquent, les ADU peuvent valoir l'investissement si le propriétaire peut récupérer l'investissement initial dans un délai raisonnable. De même, cette stratégie d'investissement particulière est davantage orientée vers des engagements à long terme. Cependant, il convient de noter que la construction d'une ADU peut prendre du temps, de sorte que les bénéfices peuvent ne pas être générés immédiatement. Les investisseurs qui envisagent de construire une ADU doivent tenir compte du temps nécessaire pour construire l'unité et y faire entrer les locataires.
Les ADU ajoutent de la valeur à votre maison, mais cela varie selon le marché dans lequel se trouve la propriété. Les ADU ajoutent de la superficie habitable à une propriété existante. Les évaluateurs de maison utiliseront cette superficie supplémentaire pour calculer la valeur actuelle de la propriété. Cependant, la conversion d'un espace existant en ADU peut diminuer la valeur de la propriété si l'utilisation prévue de l'espace est perdue. Ceci est courant lorsque les propriétaires convertissent des espaces de garage en ADU, car l'espace de garage prévu est perdu lors de la transition.
Selon un rapport mené par des experts de HomeLight, «la valeur des ADU, compte tenu de leur utilisation accrue pour les logements multigénérationnels pendant la pandémie et de leur capacité fonctionnelle à ajouter de l'espace de vie à une propriété, a augmenté de 38% à l'échelle nationale depuis l'époque pré-COVID, passant de 47 597 $ à 65 908 $."
Lors de la construction d'une ADU, il y a deux considérations juridiques principales :les lois de zonage et les codes du bâtiment. Les lois de zonage sont établies au niveau local, ce qui signifie que les exigences exactes dépendront de l'endroit où vous vivez. Certaines villes promeuvent les ADU tandis que d'autres ne le font pas. Soyez prudent, car certaines villes semblent approuver les ADU mais ont des conditions préalables de zonage prohibitives.
Pour la plupart, les villes n'autoriseront la construction d'une ADU que dans le cadre d'une maison unifamiliale. Si vous envisagez de construire une ADU, recherchez les lois de zonage de votre région et passez en revue les documents avec un avocat avant de commencer. Si vous envisagez d'acheter une propriété avec une ADU déjà ajoutée, c'est aussi une bonne idée de confirmer qu'elle a été correctement zonée.
Certaines conditions préalables courantes de construction de zonage incluent :
La construction d'une place de parking supplémentaire peut être nécessaire, ce qui peut être difficile en zone urbaine.
L'occupation par le propriétaire peut être requise dans l'une des deux unités sur le terrain. En termes simples, cela signifie que le propriétaire doit vivre soit dans la propriété principale, soit dans l'ADU. Cela empêcherait un investisseur de mettre en œuvre une stratégie d'immobilier locatif à moins qu'il ne vive dans l'une des unités.
Certaines villes ne peuvent approuver la construction d'une ADU que si le plan est approuvé par les voisins.
En termes de codes du bâtiment, de nombreuses villes ont des exigences légales pour garantir la sécurité d'un ADU. Dans la plupart des cas, cela signifie que les ADU doivent avoir une entrée et une sortie verrouillables. Ils doivent également généralement avoir une fenêtre dans la chambre dans le cadre des exigences de sécurité incendie. Encore une fois, les codes de construction spécifiques varient en fonction de votre ville, il est donc crucial de les consulter avant de rédiger des plans de construction.
L'idée d'ajouter un logement accessoire à une propriété existante a gagné en notoriété lorsque la dernière dépression s'est emparée du pays. La possibilité d'augmenter les taux d'occupation des propriétés a permis aux propriétaires avisés de bénéficier d'un coût de la vie inférieur. Cependant, les conditions économiques actuelles ont encore une fois accru la popularité des ADU. De plus en plus de propriétaires demandent qu'est-ce qu'un ADU dans l'immobilier ? Considérez comment un ADU pourrait être ajouté à votre maison ; vous trouverez peut-être que les stratégies immobilières d'ADU complètent votre portefeuille de location à long terme.
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