Lorsque vous recherchez un bon investissement immobilier, vous tomberez probablement sur votre lot de duplex. Que vous souhaitiez gagner plus d'argent avec votre résidence personnelle ou que vous possédiez des dizaines de propriétés locatives, il est important de connaître les tenants et les aboutissants des différents types de propriétés. Ici, nous allons discuter des duplex.
Alors, qu'est-ce qu'un duplex ? , et pourquoi voudriez-vous investir dans un ? Plus précisément, qu'est-ce qui les différencie de tout autre type de propriété ? Parlons-en !
Un duplex est un type spécifique de maison multifamiliale qui est divisée entre deux – et seulement deux – unités. Dans la plupart des cas, un duplex appartient à une seule personne, bien qu'ils puissent également être détenus séparément en tant que condominiums. Dans ce cas, les deux propriétaires seront chacun propriétaires de leur unité, mais la propriété du terrain sera partagée conjointement.
Environ 18 % des ménages américains vivent actuellement dans des duplex ou des quadplex (immeubles de quatre logements). Ces propriétés sont plus populaires dans les petites villes ou à la périphérie des plus grandes. Ils offrent certains avantages d'une maison unifamiliale, comme une cour arrière, tout en se situant dans une gamme de prix plus abordable.
Un duplex traditionnel est divisé côte à côte, mais ce n'est pas une règle absolue. Les duplex peuvent être divisés entre les étages supérieurs et inférieurs ou même par d'autres arrangements. Les locataires auront leurs propres entrées séparées, mais d'autres espaces seront partagés en commun. Cela inclut la cour et parfois les zones de stockage dans un grenier ou un sous-sol.
Les duplex sont souvent confondus avec les maisons jumelles, mais les deux ne sont pas tout à fait les mêmes. Les maisons jumelles sont construites côte à côte et partagent un mur intérieur en commun. Cependant, le lot est divisé en deux et n'est pas partagé.
Alors, à quoi ressemble un duplex ? Il existe plusieurs modèles, mais voici les plus courants :
Duplex standard – Un duplex standard est une maison à deux étages, avec un escalier reliant les deux niveaux. L'étage supérieur est généralement utilisé pour les chambres à coucher, tandis que l'étage inférieur se compose d'une cuisine et d'un salon. Les unités sont séparées par un mur qui descend au milieu du bâtiment.
Duplex au sol – Les duplex au sol sont conçus de la même manière que les duplex standard, mais ils sont raccordés et câblés différemment. L'étage supérieur est conçu comme une cuisine et un espace de vie, tandis que les chambres sont au rez-de-chaussée, qui s'ouvre sur la cour arrière.
Duplex de faible hauteur – Un duplex de faible hauteur est plus grand et comprend un grenier mansardé au deuxième étage. Vous verrez souvent des balcons autour du deuxième étage, et l'empreinte est généralement plus petite. Il s'agit d'un bâtiment élancé et plus élégant avec plus d'emphase sur le terrain.
Les duplex sont souvent confondus avec plusieurs types de logements différents. Examinons-en quelques-uns et comparons-les avec les duplex.
Il y a un certain chevauchement entre les duplex et les appartements, mais tous les duplex ne sont pas des appartements. Un duplex est une unité dans un immeuble comprenant deux unités unifamiliales. Mais de nombreux duplex sont occupés par leur propriétaire. Beaucoup de gens achètent un duplex et vivent dans une unité tout en louant l'autre unité.
La plupart des appartements, en comparaison, appartiennent à des sociétés ou à des fiducies de placement immobilier. Les seules personnes qui y vivent sont des locataires qui louent les unités. Dans le même ordre d'idées, la plupart des immeubles d'appartements comptent plus de deux logements. Cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas de duplex appartenant à l'entreprise. Mais les immeubles multifamiliaux sont plus la norme.
Les duplex ont presque toujours deux étages, bien qu'ils puissent parfois en avoir trois ou plus. Mais toutes les maisons à deux étages ne sont pas des duplex. Aux États-Unis, la grande majorité des maisons individuelles indépendantes ont deux étages, et ces maisons, par définition, ne sont pas des duplex.
Une villa et un duplex sont tous deux des maisons résidentielles, mais ce sont des concepts totalement différents. Les duplex sont généralement des maisons plus abordables et donnent accès à une cour ou à un jardin à des prix plus proches de ceux d'un appartement.
Les villas, quant à elles, sont des maisons unifamiliales situées dans une communauté fermée. La communauté elle-même partage des équipements, notamment une salle de sport, une piscine et un club-house communautaire. Dans le même temps, chaque maison est située sur son propre terrain, de sorte que les résidents bénéficient de toute l'intimité qui découle de la vie entre vos quatre murs.
Les maisons de ville et les duplex ont beaucoup en commun. Les unités sont côte à côte et partagent un mur intérieur commun. Mais c'est là que s'arrêtent les similitudes. Les maisons en rangée peuvent avoir trois, quatre ou même plusieurs unités adjacentes, toutes connectées. Un duplex, en revanche, compte toujours deux logements; ni plus, ni moins.
Dans le même temps, la plupart des duplex appartiennent à un seul propriétaire et au moins une des unités est louée. Dans une maison de ville, chaque logement a son propre propriétaire. Les propriétaires peuvent apporter leurs propres modifications à leur partie du bâtiment, sous réserve de certaines restrictions. Un locataire en duplex a un droit d'occupation et non un droit de propriété et ne peut apporter aucune modification à l'immeuble.
Un penthouse est une unité unique qui occupe le dernier étage d'un immeuble plus grand à plusieurs unités. Le penthouse est une suite de luxe, qui occupe généralement tout le niveau supérieur et peut même occuper des parties de plusieurs niveaux. Comme vous pouvez le voir, cela n'a rien à voir avec un duplex, qui est la moitié d'un immeuble de deux logements.
Les duplex sont similaires aux appartements et aux copropriétés car vous vivez sur une propriété semi-partagée. Mais avec un duplex, vous ne partagez la propriété qu'avec un seul voisin. Si vous avez besoin de coordonner l'utilisation de l'arrière-cour, par exemple, vous n'avez qu'à vous coordonner avec une autre partie. Avec un condo, vous faites partie d'une communauté beaucoup plus grande, donc le partage des espaces communs devient plus complexe.
Comme vous pouvez le voir, les duplex peuvent constituer un excellent investissement immobilier. C'est aussi un bon moyen de gagner un peu d'argent tout en vivant vous-même dans l'une des unités. Voici quelques-unes des raisons pour lesquelles vous pourriez envisager d'en acheter un :
Ils sont parfaits pour les débutants – S'il s'agit de votre première maison, un duplex n'est en fait pas une mauvaise façon de commencer. Lorsque vous achetez, vous pouvez profiter de bon nombre des mêmes avantages que lors de l'achat d'une maison unifamiliale. Par exemple, vous pouvez contracter un prêt FHA et verser un acompte aussi bas que 3,5 %. Vous pouvez vivre dans une moitié du duplex et louer l'autre pour couvrir une grande partie du coût de l'hypothèque. Au final, vous paierez moins cher que pour une maison unifamiliale. Et si vous souhaitez emménager plus tard dans une maison plus grande, vous pouvez conserver le duplex et louer les deux moitiés, ce qui en fait une source de revenus passifs.
Revenus locatifs – Nous avons déjà parlé d'utiliser les revenus locatifs pour payer votre hypothèque. Mais si vous êtes un investisseur, vous bénéficiez des mêmes avantages que si vous investissiez dans n'importe quelle autre propriété; paiements de location. Et si vous souhaitez vendre la propriété à un moment donné, vous le pouvez.
Vous augmenterez votre capital – Par rapport à une location, vous construisez en fait un capital en achetant un duplex. Chaque fois que vous payez votre hypothèque mensuelle, une partie de ce paiement va directement dans la propriété de la propriété. Et si vous voulez déménager, vous n’êtes pas toujours obligé de vendre. Vous pouvez passer à la location des deux unités et continuer à constituer un capital. À ce stade, vous avez essentiellement transformé votre première maison en un immeuble de placement à long terme.
Avantages fiscaux – Lorsque vous êtes propriétaire d'un duplex, vous pouvez profiter de puissants incitatifs fiscaux. Disons que vous vivez dans une moitié du bâtiment et que vous louez l'autre, et que vous devez installer un nouveau toit. La moitié du coût de cette installation serait déductible en tant que dépense d'entreprise. Si vous réparez une maison unifamiliale, vous ne bénéficiez d'aucun allégement fiscal sur cette dépense.
Les duplex sont parfaits pour les familles élargies – Disons que vos parents vieillissent et que vous aimeriez vivre plus près d'eux. En même temps, vous voulez toujours avoir l'intimité de votre propre maison. Avec un duplex, vous pouvez obtenir le meilleur des deux mondes. C'est un excellent moyen de rester proche de la famille sans être trop proche de la famille.
Les duplex sont polyvalents – Si vous souhaitez utiliser la moitié du bâtiment à d'autres fins, vous le pouvez. Ceci est évidemment soumis à des restrictions de zonage. Mais supposons que vous ayez un bureau à domicile ou que votre passe-temps nécessite une tonne d'espace au sol ? Dans ce cas, vous pouvez simplement utiliser l'autre moitié de votre duplex.
Pour les locataires – Les locataires bénéficient d'un accès à une vraie cour arrière. Vous n'obtiendrez pas d'équipements de style appartement comme une piscine. Mais vous n'aurez pas non plus à partager l'espace commun avec beaucoup d'autres personnes. Et au lieu d'avoir des voisins de tous les côtés, ils ne seront que d'un seul.
Il n'y a pas d'investissement parfait. Tout comme il y a de nombreux avantages à un duplex, il y a aussi plusieurs inconvénients. Voici quelques-unes des choses auxquelles vous devriez penser avant d'investir :
Postes vacants – Peu importe le type de bien locatif que vous possédez, vous allez rencontrer ce problème. En termes simples, chaque jour où l'une de vos unités n'est pas louée est un jour où vous ne recevez pas de paiement. Pendant ce temps, les impôts fonciers et autres dépenses continuent d'augmenter. Si une propriété reste vacante assez longtemps, ce n'est pas seulement un mauvais investissement - cela vous coûte en fait de l'argent. C'est le contraire de ce que vous voulez en tant que propriétaire.
Mauvais locataires – Autant vous voulez éviter les postes vacants, autant vous ne voulez pas non plus être trop hâtif lors de l'approbation de vos locataires. Lorsque vous signez un bail avec un locataire, vous renoncez à beaucoup de vos droits en tant que propriétaire. Et s'il s'avère que vous avez un mauvais locataire, cela peut vous coûter bien plus qu'une latence. Si quelqu'un viole constamment son bail, cause des troubles ou effectue des paiements en retard, l'expulsion peut être un véritable casse-tête. Il est avantageux de faire preuve de diligence raisonnable au préalable et de vous assurer que vous ne louez qu'à des locataires de bonne réputation.
Coûts d'entretien – Un duplex coûte plus cher à entretenir qu'une maison unifamiliale ordinaire. Comme pour tout bâtiment, il y a la structure physique elle-même. Mais vous avez également le double du nombre d'appareils. Il y a deux fois plus de salles de bains, donc vous avez deux fois plus d'appareils. Vous avez deux chauffe-eau, deux fournaises et deux climatiseurs centraux. Cela signifie deux fois plus de points de défaillance potentiels. Et en tant que propriétaire, vous êtes responsable de toutes les dépenses.
Murs partagés – Par rapport à une maison unifamiliale, vous n'obtiendrez pas la même tranquillité. Même les voisins les plus silencieux feront du bruit de temps en temps, et vous en entendrez au moins une partie.
Espaces extérieurs partagés – Si la fille de votre voisin organise une fête de fin d'études secondaires, le jardin sera hors service pour la journée. Les jardins partagés peuvent introduire leurs propres complications.
Revenus locatifs réduits – Les duplex ont tendance à exister à la périphérie des villes, où les tarifs de location sont inférieurs à ceux du centre-ville. Il y a beaucoup de maisons sur le marché, mais vous n'obtiendrez pas les mêmes taux de location élevés que dans les quartiers plus centraux.
Pour les locataires – Vous devrez peut-être faire plus de travail que vous ne le feriez avec un appartement ordinaire. Vous devrez peut-être tondre la pelouse, déneiger et sortir vos propres déchets.
À moins que vous ne soyez un investisseur commercial avec des tonnes d'argent liquide, vous voudrez probablement financer votre duplex. Cela fonctionne à peu près de la même manière que pour toute autre propriété résidentielle. Vous commencez par magasiner auprès de divers prêteurs et voyez à quel type de prêt vous pouvez prétendre. Prenez votre temps et assurez-vous de comparer plusieurs tarifs différents, afin de savoir que vous obtenez la meilleure offre possible.
Comme pour une hypothèque ordinaire, les prêteurs compareront quatre facteurs :votre revenu, vos actifs, votre pointage de crédit et votre mise de fonds proposée. Vous devrez généralement obtenir de bons résultats dans au moins trois de ces quatre domaines pour être approuvé. Si vous rencontrez des difficultés pour obtenir une approbation, effectuez une vérification de crédit sur vous-même, voyez s'il y a des éléments négatifs dont vous n'êtes pas au courant et prenez des mesures pour les résoudre.
Une fois que vous avez été pré-approuvé pour un prêt, la prochaine étape consiste à trouver une bonne propriété. Appelez plusieurs agents immobiliers et demandez-leur de vous montrer des bâtiments qui correspondent à votre budget. À moins que vous ne soyez un professionnel de l'immobilier, comptez sur votre agent immobilier pour gérer la plupart des formalités administratives. Votre tâche principale est de vous assurer que vous faites preuve de diligence raisonnable et de trouver la meilleure propriété pour vos besoins. C'est pourquoi il est si important d'examiner de nombreuses propriétés et de les comparer à d'autres propriétés similaires dans votre région.
Après l'inspection et l'évaluation de la maison, vous serez en mesure d'obtenir l'approbation finale de votre prêt et d'aller de l'avant avec la clôture. Après cela, tout ce que vous avez à faire est d'effectuer vos paiements mensuels réguliers et de vous assurer que vous ne louez les unités qu'à des locataires de bonne réputation.
Qu'est-ce qu'un duplex valeur pour vous en tant qu'investisseur? Les duplex peuvent constituer un excellent investissement, tant pour les premiers acheteurs que pour les professionnels chevronnés. Ils combinent l'abordabilité d'un appartement avec l'accès à la propriété que vous obtenez d'une maison autonome. Cela en fait un excellent choix pour les jeunes familles, les investisseurs et tous ceux qui souhaitent tirer un revenu passif de l'immobilier.
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