Lorsque la plupart des gens envisagent d'emménager dans une nouvelle maison, ils pensent à l'une des deux options suivantes :être propriétaire et louer. Posséder est moins cher à long terme et vous permet de constituer une valeur nette dans la propriété. La location est plus abordable à court terme puisque vous n'avez pas à verser d'acompte et que vous n'êtes pas responsable de l'entretien. Et si vous vouliez obtenir le meilleur des deux mondes ?
Une maison en location-vente est précisément cela. Vous n'avez pas à verser un énorme acompte, mais vous pourrez éventuellement détenir le titre de propriété de la maison. Cela peut faciliter la sortie d'un appartement pour les primo-accédants vers une maison unifamiliale. Ce qui suit est un guide complet sur la façon de louer pour devenir propriétaire d'une maison , y compris comment trouver une propriété appropriée.
Dans un achat de maison traditionnel, le chemin est assez simple. Les acheteurs obtiennent d'abord une pré-approbation d'une banque, puis soumettent une offre d'achat. Si le vendeur est d'accord, l'acheteur verse alors un acompte et reçoit le titre de propriété de la maison. Le vendeur repart avec la pleine valeur de sa maison et l'acheteur effectue des versements hypothécaires au prêteur jusqu'à ce qu'il soit remboursé.
Louer pour devenir propriétaire élimine la banque de l'équation. Au lieu de cela, l'acheteur effectue des paiements mensuels réguliers directement au vendeur. Aucune banque n'est impliquée, il n'est donc pas nécessaire d'obtenir une approbation préalable et vous n'avez pas à économiser un acompte important.
Dans la plupart des contrats de location-achat, le processus commence par un bail d'une durée déterminée, parfois supérieure à trois ans. A la fin de la durée du bail, le locataire aura alors la possibilité d'acheter la maison en pleine propriété. Ou, ils peuvent être obligés de le faire.
Cette distinction est importante. Si le locataire a une option, il est libre de renoncer à l'achat. S'ils sont obligés de le faire, ils peuvent faire face à des pénalités financières importantes s'ils ne donnent pas suite.
Les deux principaux types de contrat de location-achat sont le crédit-bail et le crédit-bail. Les grandes lignes des deux sont les mêmes :vous louez une maison pour quelques années et vous l'achetez à la fin du bail. Cela dit, certaines différences importantes sont importantes à souligner. Passons en revue les bases.
Dans un contrat de location-option, une partie de votre loyer est affectée à votre mise de fonds si vous choisissez d'acheter la maison. Le prix de vente n'est pas négocié à l'avance, et sera négocié à l'expiration du bail. Si vous décidez d'aller de l'avant - et que le prix est acceptable - vous pouvez généralement bénéficier d'un prêt sans acompte.
Les contrats de location-option exigent également que vous payiez ce que l'on appelle des « frais d'option » lorsque vous signez le contrat. Cela peut varier entre 2% et 7% de la valeur estimative de la maison. Dans le haut de gamme, cela peut représenter une somme importante. Cela dit, les frais d'option seront normalement pris en compte dans l'acompte, ainsi que vos crédits de loyer.
Si vous décidez de ne pas procéder à l'achat, vous perdrez vos frais d'option et vous n'obtiendrez aucun remboursement pour vos crédits de location accumulés. Cependant, vous ne serez pas responsable des frais supplémentaires et votre dossier de crédit restera impeccable.
Un contrat de location-achat fonctionne un peu différemment. Les grands traits sont similaires; vous louez encore pendant un certain temps avant d'acheter, et une partie de votre loyer compte toujours pour un acompte. Mais vous n'aurez pas à payer de frais d'option à l'avance, juste votre premier et dernier mois de loyer et un dépôt de garantie. En échange, vous vous engagez légalement à acheter la maison à l'expiration du bail.
Lily Wili d'Ever Wallpaper conseille "avec ce type d'accord de location avec option d'achat, vous et le vendeur convenez d'un prix d'achat à l'avance, afin que vous sachiez si vous serez ou non en mesure de respecter vos obligations. Vous aurez également la possibilité de magasiner pour des hypothèques bien avant la date d'achat prévue".
Si vous n'allez pas de l'avant avec la vente, même si c'est parce que vous ne pouvez pas obtenir de financement, vous perdrez le crédit de tous vos paiements de location. Non seulement cela, mais vous serez en rupture de contrat et le propriétaire pourrait vous poursuivre en justice.
Alors, quel accord vous convient le mieux ? Cela dépend beaucoup de votre situation financière. Si vous ne pouvez pas vous permettre de payer des frais d'option, vous pouvez conclure un contrat de location-achat beaucoup plus rapidement. Bien sûr, cela pourrait revenir vous hanter si vous ne parvenez finalement pas à obtenir un financement hypothécaire.
Selon Al Lijee de JunkGator, une autre raison d'envisager un contrat de location-achat est si les prix des maisons augmentent dans votre région. En fixant le prix au départ, vous pouvez finir par payer moins que si la valeur était fixée à la fin du bail.
Cela étant dit, un contrat d'option de location vous offre le plus de flexibilité et le moins de risques. Si les frais d'option sont raisonnables, c'est un choix parfaitement valable à faire. De plus, cela peut également jouer à votre avantage si les prix de l'immobilier baissent dans votre région. Vous pourriez économiser beaucoup d'argent en fixant le prix au moment de l'achat.
Si vous souhaitez tirer le meilleur parti d'un accord de location avec option d'achat, il est utile de comprendre les avantages et les inconvénients à l'avance. Pourquoi voudriez-vous entrer dans cet arrangement de logement particulier ? Alternativement, pourquoi voudriez-vous emprunter un itinéraire différent ? Parlons un peu des avantages et des inconvénients de la location avec option d'achat.
Financement simplifié – Pour de nombreuses personnes, la partie la plus difficile de l'achat de leur première maison est la mise de fonds. En louant avec option d'achat, votre acompte sera considérablement réduit, et pourrait même être complètement éliminé.
Le vendeur rédige le contrat – Les contrats immobiliers traditionnels sont conclus par le prêteur. Les prêteurs sont expérimentés dans ce genre de choses et rédigent souvent des accords très inclinés en leur faveur. Les vendeurs individuels sont souvent moins expérimentés et peuvent être disposés à accorder des conditions plus favorables.
Moins de bureaucratie – Étant donné que vous ne faites pas affaire avec une banque au moment du début du bail, vous n'avez pas à passer par un processus d'approbation, à attendre la souscription et à prier pour que rien de négatif n'arrive à votre dossier de crédit. Avec un accord de location-achat, le vendeur est la seule personne à juger vos qualifications.
Vous avez le temps d'économiser pour un acompte – Pendant les quelques années où vous louez votre maison, vous aurez la possibilité de mettre de l'argent de côté pour une mise de fonds. Pour être juste, vous paierez un taux de location supérieur à la valeur marchande. Mais s'il vous reste encore quelques dollars à épargner, vous pouvez les placer sur un compte d'épargne et vous aurez un peu plus de marge.
Vous paierez moins pour les réparations – Dans la plupart des contrats de location-achat, les frais d'entretien et de réparation sont partagés entre l'acheteur et le vendeur. Si vous achetez une maison de manière traditionnelle, vous êtes soumis à des frais de réparation dès le premier jour. Cela peut vous coûter des milliers de dollars sur quelques années.
Vous aurez toujours des options – Si vous avez signé un contrat d'option de location, vous pourriez simplement déménager à la fin du terme. Cela vous donne une flexibilité que vous n'aurez pas avec une hypothèque ordinaire. Si vous avez déjà contracté un prêt, vous devrez mettre la maison sur le marché et attendre un vendeur avant de pouvoir arrêter de faire des paiements.
Le marché est beaucoup plus petit – Peu de vendeurs sont prêts à signer un contrat de location-achat. Les propriétaires traditionnels n'ont généralement aucun intérêt à vendre leurs immeubles de placement. Les propriétaires réguliers, quant à eux, souhaitent normalement conclure la vente le plus tôt possible, et non après quelques années.
Le vendeur rédige le contrat – Comme nous en avons discuté, cela peut fonctionner à votre avantage. Mais si le vendeur est averti, il peut rédiger un contrat conçu pour favoriser ses intérêts.
Vous pouvez perdre de l'argent – Lorsque vous louez pour devenir propriétaire, vous payez des frais de location gonflés, en anticipant qu'une grande partie de ces frais ira vers un acompte. Si vous choisissez de ne pas acheter, vous perdez tout cet argent. Vous perdrez également vos frais d'option, qui peuvent s'élever à des milliers de dollars de plus.
Cela prend du temps – Avec un achat traditionnel, vous êtes en possession exclusive du bien dès la fermeture. Avec un contrat de location-achat, vous êtes encore locataire pendant un certain temps, parfois plus de trois ans.
Vous pourriez être tenu responsable – Si vous signez un contrat de location-achat, vous êtes légalement tenu de procéder à l'achat. Si vous ne pouvez pas obtenir de financement pour une raison quelconque, vous pourriez être tenu responsable des dommages.
Louer pour devenir propriétaire est un arrangement peu courant, et il est compréhensible que de nombreuses personnes ne connaissent pas le processus. Cela dit, ce n'est pas bien compliqué. Voici un bref aperçu de la location avec option d'achat, de la recherche de la bonne maison à la conclusion de la transaction.
Trouvez la bonne propriété
Négocier le contrat
Obtenez une inspection et une évaluation de votre maison
Payer les frais initiaux
Payer le loyer
Entretenir la maison en location avec option d'achat
Comme pour tout autre achat de maison, la première étape consiste à identifier la bonne propriété. Cependant, cela fonctionne un peu différemment pour les maisons en location-achat que pour les achats traditionnels. Beaucoup de gens choisissent de gérer le processus eux-mêmes lorsqu'ils recherchent une nouvelle maison. Il existe de nombreux sites d'annonces immobilières, ainsi que des ressources locales pour les acheteurs potentiels.
Ryan Brown de Art of Lock Picking indique que « malheureusement, la plupart des vendeurs sont peu intéressés par un arrangement de location avec option d'achat. Vous pouvez perdre beaucoup de temps et d'énergie à visiter des vendeurs potentiels, seulement pour découvrir que l'affaire est un non-démarrage pour eux".
Au lieu de cela, le meilleur plan d'action est de travailler avec un agent immobilier spécialisé dans les propriétés de location avec option d'achat. Ces agents connaissent intimement ce marché particulier et peuvent vous aider à trouver les vendeurs que vous recherchez. Le bon agent peut également vous aider à convaincre un acheteur hésitant d'accepter un contrat.
Bien sûr, vous ne voulez pas choisir n'importe quelle maison. Vous voulez rechercher les mêmes choses que vous recherchez autrement. Vous aimez le quartier ? Et le district scolaire ? Est-ce pratique pour vos déplacements ? Tous ces facteurs seront toujours importants lorsque vous sélectionnerez une propriété.
Une fois que vous avez enfin trouvé une maison appropriée, ce n'est que la première étape. La prochaine consiste à négocier le contrat de location-achat. Il y a plusieurs problèmes possibles que vous et le vendeur devrez résoudre.
Dans ce cadre, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ayant une expérience des contrats de location-achat. Cela vous coûtera un peu d'argent à court terme, mais cela peut vous faire économiser une somme d'argent importante et des ennuis plus tard. L'avocat peut également s'assurer que le contrat est juridiquement contraignant, afin que les deux parties puissent l'appliquer.
Différents contrats auront des conditions spécifiques différentes. Cela dit, la plupart d'entre eux traiteront des choses suivantes :
Durée de l'option - Il s'agit de la durée de la période de location, après laquelle l'acheteur finalisera l'achat ou quittera la maison.
Frais d'option – Il s'agit d'un prépaiement, égal à entre 2% et 7% de la valeur estimative de la maison. Vous ne rencontrerez des frais d'option qu'avec un contrat d'option de location.
Prix – C'est le prix que l'acheteur s'engage à payer pour le logement. Selon James Brooks, PDG de CostumesHeaven, cela sera généralement légèrement supérieur à la valeur estimative de la maison, pour tenir compte de l'inflation. Normalement, le prix n'est inclus que dans les contrats de location-achat.
Loyer – Le montant du loyer qui sera payé chaque mois.
Loyer crédible – La partie du loyer mensuel qui sera créditée pour l'acompte.
Clause d'entretien – La clause d'entretien détermine la partie de l'entretien dont l'acheteur sera responsable, ainsi que ce que le vendeur paiera.
Clause de renouvellement – Certains contrats de location avec option d'achat donnent à l'une ou aux deux parties le droit de renouveler le bail à la fin du terme, ce qui a pour effet de retarder la date d'achat finale. Cela peut aider les acheteurs à éviter toute responsabilité si vous ne pouvez pas obtenir de financement à la fin d'un contrat de location-achat.
Comme pour tout achat de maison, vous devez faire preuve de diligence raisonnable avant de mettre la plume sur papier. Une partie importante de cela consiste à faire inspecter la maison. Embauchez un inspecteur en bâtiment agréé pour évaluer soigneusement la maison et identifier tout problème. Il peut également être utile de faire inspecter la maison pour détecter les parasites, le radon et d'autres problèmes potentiels. Dans le même ordre d'idées, n'oubliez pas d'effectuer une recherche de titre pour vous assurer qu'il n'y a pas de privilèges sur la maison ou d'impôts impayés.
Selon Eugene Ladizinksy de Rollerup, cela ne fait pas de mal non plus de faire faire une deuxième inspection avant de faire l'achat final. Si de nouveaux problèmes surviennent avec la maison, vous pourrez peut-être négocier un prix d'achat inférieur.
En supposant que tout vérifie avec l'inspection de la maison, vous devrez payer vos frais d'option. Ces frais ne sont normalement pas remboursables et sont conçus pour inciter les locataires à finaliser l'achat. Cela donne également au propriétaire une compensation si l'affaire ne passe pas. Selon Yan Margulis de Capable Group Inc, il n'y a généralement pas de frais d'option sur un contrat de location-achat.
Maintenant que vous avez signé l'accord et payé vos frais d'option, le cas échéant, vous êtes prêt à emménager. Alors emménagez dans la maison et commencez à payer votre loyer. Tant que vous payez votre loyer à temps, vous augmenterez lentement la valeur de l'acompte de la maison.
Ceci est très important, car un seul retard de paiement pourrait potentiellement annuler certains contrats de location-achat. Certains propriétaires peu scrupuleux en profiteront pour créer des conditions de location-achat très longues. Puis, quand quelqu'un est en retard de quelques jours sur un paiement, après plusieurs années de location, le propriétaire annule les contrats, et le renouvelle avec un nouveau locataire. En résumé :assurez-vous de payer votre loyer à temps, à chaque fois.
Votre contrat de location avec option d'achat indiquera la part de l'entretien de la maison dont vous êtes responsable. Dans la plupart des cas, l'acheteur sera responsable de petits travaux, tels que l'entretien de la cour et l'entretien de base. Les coûts des réparations plus importantes, telles que les systèmes de toiture et de CVC, seront généralement partagés.
Comme nous en avons parlé plus tôt, les maisons en location-achat ne sont pas exactement les plus faciles à trouver. Il est compréhensible que de nombreux vendeurs hésitent, mais même ainsi, il existe de nombreuses opportunités à saisir. Pour trouver un logement en location-achat, il vous suffit de suivre le bon processus. Les étapes de base sont les suivantes :
Parler à un agent
Contacter les vendeurs
Trouver des propriétaires réticents
Faites des recherches sur le marché des saisies
Regardons de plus près !
Un bon agent peut vous aider à trouver plus d'opportunités de location avec option d'achat que vous ne pourriez en trouver par vous-même. Ils savent où trouver les meilleures annonces et peuvent normalement vous organiser des projections en un rien de temps. Les agents peuvent également expliquer les avantages potentiels d'un accord de location avec option d'achat aux acheteurs qui ne sont pas autrement intéressés. Cela peut vous donner accès à un marché plus large que vous ne pourriez atteindre autrement.
Une fois que vous avez fait équipe avec un bon agent, la prochaine étape consiste à parler avec les propriétaires. Même si leur liste ne mentionne pas explicitement les contrats de location avec option d'achat, elle pourrait être en mesure de les convaincre. Si vous aimez une propriété en particulier, cela ne fait jamais de mal de faire une enquête et de voir si le propriétaire est intéressé. La pire chose qu'ils puissent dire, c'est "non".
Dans le même ordre d'idées, il ne fait jamais de mal de parler aux propriétaires qui proposent des propriétés locatives. Pour la plupart, leurs maisons sont une source de revenus et ils ne sont pas vraiment intéressés à vendre. Mais certains propriétaires en ont assez du travail ou ont simplement gagné suffisamment d'argent pour envisager de prendre leur retraite. Selon Clive Whyte de FreeInsulationScheme.org.uk, un propriétaire qui hésite à rester propriétaire peut être disposé à conclure un contrat de location-achat. Encore une fois, un bon agent immobilier peut être utile.
Les propriétaires qui sont sous la menace d'une saisie sont les meilleurs candidats pour être des vendeurs en location-achat. Les frais de location couvriront largement leurs coûts hypothécaires, avec un peu d'argent restant pour commencer ailleurs. Prenez le temps de rechercher votre marché local des saisies et voyez ce qui est disponible.
La location-achat est un excellent moyen d'emménager dans votre première maison. Sans avoir besoin d'un acompte, vous pouvez vivre dans une maison unifamiliale en un rien de temps. Cela dit, il est important de comprendre les différents types de contrats et tous les tenants et les aboutissants du processus de location-accession à la propriété d'une maison . De cette façon, vous pouvez trouver l'offre qui vous convient le mieux.
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