Qu'il s'agisse d'embaucher un entrepreneur immobilier chevronné ou en choisissant d'emprunter la voie du bricolage (bricolage), il existe différentes approches pour retourner un immeuble de placement. Cependant, si vous envisagez de travailler vous-même sur une propriété et que vous décidez de renoncer aux services d'un entrepreneur immobilier agréé, laissez cela servir de conseil de prudence pour prendre en compte un facteur souvent oublié - mais essentiel - :le coût d'opportunité. Qu'il s'agisse de rechercher de nouveaux prospects ou de lancer des campagnes de marketing, les activités importantes qui créent de la valeur pour votre entreprise immobilière seront très probablement suspendues pendant que vous travaillez sur un projet de réhabilitation.
Tout d'abord, les investisseurs doivent tenir compte des coûts de construction pour chaque option de retournement de maison avant de prendre des décisions hâtives. Selon HomeAdvisor, le coût moyen d'une rénovation de cuisine aux États-Unis est de 25 300 $, tandis qu'une rénovation moyenne de salle de bain coûte 10 600 $ en 2022.
Avec ces coûts de construction élevés à l'esprit, vous pourriez être tenté de faire vos propres réparations et de renoncer à faire appel à des professionnels. Bien que l'embauche d'un entrepreneur immobilier puisse sembler l'option la plus coûteuse au début, poursuivre ce qui peut initialement sembler être l'option la plus rentable sans examiner attentivement les alternatives potentielles pourrait faire plus de mal que de bien. Lisez la suite et découvrez si vous devriez embaucher un entrepreneur.
Il n'y a pas de règles strictes lorsqu'il s'agit de décider qui gérera votre projet de réadaptation. Avant de vous engager dans un projet de bricolage pour économiser quelques dollars, il est impératif que vous évaluiez votre niveau de compétence et vos coûts d'opportunité, et que vous choisissiez l'option la plus faisable financièrement. Il convient de noter qu'il y a plus en jeu que les coûts de construction eux-mêmes, alors choisissez judicieusement.
En fin de compte, la meilleure méthode pour choisir comment retourner un immeuble de placement est de faire le choix qui vous convient le mieux financièrement, ainsi que votre expérience en matière de construction et de rénovation de maisons. Voici les options possibles pour réhabiliter votre immeuble de placement, avec des résultats potentiels pour chacune.
Opter pour travailler sur votre propre immeuble de placement peut être la réponse claire si vous avez une vaste expérience dans la construction ou la rénovation domiciliaire. Réhabiliter une propriété par vous-même permet un contrôle complet sur un projet tout en économisant considérablement sur les coûts de main-d'œuvre. Cependant, cette option peut s'avérer la plus coûteuse à long terme pour les investisseurs inexpérimentés. Non seulement vous perdrez du temps et de l'argent à corriger des erreurs, mais vous devrez également vous procurer des outils et des matériaux que les entrepreneurs possèdent déjà.
Une autre considération importante est la question de la sécurité. Les travaux de réadaptation sérieux comprennent souvent des travaux tels que la toiture et les travaux électriques, qui peuvent constituer des menaces dangereuses pour vous-même et pour les autres si vous ne savez pas ce que vous faites.
Si vous avez de l'expérience en réadaptation et que vous avez du mal à prendre une décision d'un point de vue financier, une approche utile consiste à connaître votre propre valeur. Si vous étiez embauché par quelqu'un d'autre pour vos services, combien factureriez-vous par heure ? Une bonne règle empirique consiste à embaucher des sous-traitants pour effectuer des tâches s'il en coûte moins pour les payer que le taux horaire que vous avez déterminé ci-dessus.
Un autre aspect important de la connaissance de votre propre valeur est lié au concept de coût d'opportunité évoqué précédemment. En exécutant des emplois et des tâches, une suspension temporaire sera placée sur les activités qui créent de la valeur pour votre entreprise. En embauchant d'autres personnes, vous pouvez consacrer votre temps à trouver de nouvelles offres et de nouveaux prospects, sans parler de cultiver l'élan sur les prospects existants.
Choisir d'agir comme votre propre entrepreneur général est une option courante exercée par les investisseurs. Le rôle de l'entrepreneur général nécessite de trouver et d'embaucher des gens de métier pour divers travaux. Un avantage de cette option comprend le maintien du contrôle sur l'exécution du projet de réhabilitation, y compris la surveillance étroite des progrès réalisés par les travailleurs. Cette option offre de la flexibilité et peut-être la meilleure solution pour les investisseurs qui souhaitent gérer étroitement le processus de construction, tout en ayant encore du temps pour poursuivre d'autres activités d'investissement.
Servir d'entrepreneur général s'accompagne de responsabilités importantes, avec la planification et la coordination au premier plan. Premièrement, les sous-traitants doivent être planifiés de manière à éviter les conflits de temps et de flux de travail. Il n'y a rien de pire que des travailleurs qui s'empiètent les uns sur les autres ou qui planifient un travailleur pour une tâche qui exigeait que quelque chose d'autre soit fait en premier. Pire encore, parce que les horaires des entrepreneurs sont souvent très chargés, une erreur de planification pourrait les obliger à attendre jusqu'à ce qu'ils puissent vous réintégrer dans leur emploi du temps. Entre la gestion, la coordination et la planification, le fait d'être votre propre entrepreneur général peut presque être considéré comme un poste de gestion des ressources humaines. Encore une fois, la règle d'or pour sélectionner cette option est de déterminer si votre temps pourrait être mieux dépensé ailleurs.
Au lieu de faire vos propres réparations ou de gérer une équipe immobilière, envisagez une troisième option :embaucher un entrepreneur immobilier pour gérer le projet en votre nom. Cette option est particulièrement préférable pour les investisseurs qui n'ont pas une base solide dans les travaux de construction ou de réhabilitation ou ceux qui savent que leur temps est mieux dépensé ailleurs.
Lors de l'embauche d'un professionnel, recherchez quelqu'un qui comprendra exactement vos attentes et qui s'assurera que les travaux sont exécutés de manière cohérente. Un entrepreneur expérimenté présente l'avantage de créer des économies de coûts à long terme. Par exemple, lors de la projection des coûts d'un projet de rénovation, il est presque impossible de tenir compte des impacts imprévisibles sur le budget. Un bon entrepreneur, cependant, devrait connaître les types de matériaux de construction qui résisteront à l'épreuve du temps et éviteront les pannes et la nécessité de rappeler l'équipe pour réparer les erreurs. En embauchant un professionnel expérimenté en qui vous pouvez avoir confiance pour exécuter votre vision, vous minimiserez les coûts associés aux erreurs, aux problèmes de planification et à tout ce qui survient entre les deux. Plus important encore, vous aurez la liberté de poursuivre d'autres activités lucratives pour votre entreprise.
Avant de googler des termes de recherche tels que "comment embaucher un entrepreneur" ou "combien coûtent les entrepreneurs", il est peut-être utile de comprendre d'abord et avant tout quand il est préférable d'embaucher un entrepreneur. Les investisseurs qui sont habiles et qui ont déjà de l'expérience dans la rénovation de propriétés peuvent penser qu'ils n'ont pas du tout besoin d'embaucher un entrepreneur. Cela peut être particulièrement tentant lorsqu'il y a une économie perçue associée au choix de ne pas embaucher un professionnel. Cependant, les rénovateurs doivent savoir quand le coût des erreurs dépasse le coût de l'externalisation. Il existe plusieurs types de projets qui nécessitent sans doute l'aide d'un entrepreneur expérimenté, y compris certains des exemples ci-dessous :
Remplacement des gouttières : Bien que l'installation de nouvelles gouttières puisse sembler une tâche relativement simple, il existe une multitude de choses qui pourraient mal tourner. Cela comprend la commande des bons matériaux, la détermination du dimensionnement et le rivetage des matériaux ensemble, sans parler de l'installation. Une entreprise professionnelle peut installer de nouvelles gouttières en quelques minutes seulement, ce qui peut autrement être un processus douloureux et exténuant.
Installation de toiture : La sécurité est une préoccupation majeure lors de l'installation d'une toiture. Les matériaux peuvent être extrêmement lourds et les hisser sur le toit peut s'avérer difficile et dangereux. Travailler pour déchirer de vieux matériaux et les remplacer par de nouveaux, tout en se tenant en équilibre sur le toit, peut également être dangereux, en particulier pour les novices et dans des conditions météorologiques extrêmes.
Pose de cloisons sèches : Nécessitant beaucoup d'habileté et de force, la pose de cloisons sèches est un travail qui ne convient pas aux novices. Non seulement la cloison sèche elle-même est extrêmement lourde et difficile à installer, mais le processus de finition nécessite également des compétences. C'est peut-être une tâche qu'il vaut mieux laisser aux professionnels.
S'attaquer aux égouts : Lorsqu'il s'agit de n'importe quel système de votre propriété, comme l'électricité ou dans ce cas la plomberie, il est généralement préférable de faire appel à un entrepreneur. Une conduite d'égout peut passer sous la propriété et dans la rue, et se casse ou se bouche souvent à cause des racines et des débris. Ces problèmes peuvent présenter des odeurs et des risques pour la santé qui doivent être traités immédiatement.
Quiconque a travaillé dans l'industrie de la construction sait que tous les entrepreneurs ne sont pas égaux. Quiconque a eu une expérience terrible avec un entrepreneur sait à quel point même la tâche la plus simple peut devenir difficile lorsqu'on travaille avec un entrepreneur moche. Cependant, en contrôlant correctement vos sous-traitants, vous pouvez réduire le risque de travailler avec quelqu'un qui peut nuire à votre entreprise.
Passez un peu de temps à étudier votre futur entrepreneur pour vous assurer que vous êtes satisfait de votre choix. Il existe d'excellents entrepreneurs qui peuvent fournir à votre entreprise l'avantage concurrentiel dont elle a besoin pour prospérer. Les trouver, en revanche, est un défi. Il y a quelques points à garder à l'esprit si vous avez un projet en tête et que vous cherchez un entrepreneur avec qui travailler.
Vous devez aborder l'embauche d'un entrepreneur de la même manière que vous le feriez pour tout autre membre de votre entreprise. Si vous travaillez sur un projet de réhabilitation, il est prudent de supposer que votre entrepreneur est la clé de votre succès. La rapidité, l'efficacité et la rentabilité avec lesquelles ils effectuent les tâches ont un impact significatif sur le succès ou l'échec de votre transaction. Vous ne pouvez pas simplement embaucher la première personne qui vous approche. Même s'ils vous ont été recommandés par un ami, vous devriez quand même vérifier s'ils correspondent bien à vos objectifs.
Il n'est pas nécessaire de se sentir gêné de demander à un entrepreneur une liste de références ou de projets antérieurs. S'ils deviennent furieux ou honteux, il est temps de continuer. La majorité des entrepreneurs réputés sont fiers de leur travail et se feront un plaisir de vous montrer ce qu'ils ont fait. Prenez le temps d'appeler toutes les références de la liste et faites un suivi jusqu'à ce que vous soyez satisfait. Vous devriez hésiter à continuer sans une liste de références.
Vous avez peut-être identifié l'entrepreneur idéal, mais vous devez vous assurer qu'il est disponible lorsque vous avez besoin de ses services. Vous devrez peut-être chercher ailleurs s'ils sont réservés pour les deux prochains mois. La plupart des bons entrepreneurs travaillent toujours sur quelque chose. Ces projets varient en taille et en dévouement, mais beaucoup sont prêts à accepter de nouvelles affectations. Vous devez savoir qu'ils seront disponibles pour travailler lorsque vous en aurez besoin avant de vous engager. Ils peuvent vous dire ce que vous voulez entendre, mais vous devez les tenir responsables des dates auxquelles vous avez besoin de leur aide. Vous n'avez pas besoin d'une liste détaillée de tout ce sur quoi ils travaillent, mais vous avez besoin de l'assurance qu'ils seront là quand vous en aurez besoin.
Lorsqu'il s'agit de gérer une entreprise immobilière, le coût est toujours une considération. Il y a des moments, cependant, où vous devez regarder au-delà de la ligne de fond. Travailler avec l'entrepreneur le moins cher pourrait vous coûter beaucoup plus cher s'il n'est pas agréé et assuré. En cas de sinistre imprévu sur la propriété, un entrepreneur sans permis pourrait revenir vous mordre. Pour éviter cela, obtenez simplement une copie de leur permis de conduire actuel. Un entrepreneur qui n'a rien à cacher en aura presque toujours un exemplaire dans sa camionnette. Vous devez vérifier leur assurance en plus de leur licence.
Dans le cas où une blessure surviendrait sur votre propriété, vous devez avoir une assurance responsabilité civile auprès de votre entrepreneur. Même si vous pensez que rien ne va mal, il y a de fortes chances que quelque chose se passe mal quand vous vous y attendez le moins. Si et quand cela se produit, la dernière chose que vous voulez faire est de régler des problèmes juridiques. Vous devriez continuer si votre entrepreneur n'est pas autorisé ou assuré. Ils ne devraient même pas être considérés s'ils n'ont pas les documents requis.
Pour économiser du temps et de l'irritation, vous devez comprendre comment votre entrepreneur s'attend à être payé et comment vous avez l'intention de le payer. Si votre entrepreneur demande un paiement à l'avance, vous voudrez peut-être réfléchir à deux fois avant de continuer. Lorsqu'un entrepreneur demande un paiement anticipé, cela devrait déclencher un signal rouge. Vous pouvez vous attendre à être remboursé pour les matériaux, mais ne payez jamais pour un travail qui n'a pas été terminé. Si vous êtes sur la même page, vous devriez établir ensemble un calendrier de paiement.
Fixez un objectif à atteindre par l'entrepreneur et payez-le lorsqu'il l'atteindra. Payez-les après avoir atteint l'étape requise. Je ne saurais trop insister sur l'importance de rester au top de vos paiements. Rien ne dérange plus un entrepreneur que de ne pas être payé pour un travail déjà terminé. Plus vous et votre entrepreneur êtes sur la même longueur d'onde, meilleure sera la tâche.
Vous ne devriez jamais payer pour que le même travail soit refait. Vous devez savoir que toute personne que vous engagez tiendra ses promesses et répondra à vos attentes. Évidemment, vous devez vous mettre d'accord sur ce que vous recherchez, mais vous devez également comprendre ce que vous pouvez attendre de leur éthique de travail. Si un entrepreneur n'est pas en mesure de garantir son travail, il peut simplement accomplir le strict minimum et passer au projet suivant.
Il existe de nombreux entrepreneurs compétents. Avant d'embaucher quelqu'un, posez-vous les bonnes questions. Cela vous fera gagner du temps, de l'argent et des maux de tête.
La relation d'un entrepreneur avec un investisseur immobilier ne doit pas être traitée à la légère. Chacun est presque entièrement dépendant de l'autre et bénéficie considérablement d'une relation de travail positive. Développer une relation de travail avec un entrepreneur, en revanche, ne se fait pas du jour au lendemain :cela demande du temps et des efforts.
Il y a quelques petites choses que vous pouvez faire pour avoir un impact important sur le fait que votre entrepreneur convienne ou non à votre entreprise. Bien sûr, vous voulez vous assurer d'embaucher le meilleur entrepreneur possible, mais vous pouvez utiliser différentes approches. Vous ne savez jamais quand vos efforts pour établir une connexion positive avec votre entrepreneur porteront leurs fruits à l'avenir.
Vous devez d'abord apprendre à travailler avec votre entrepreneur afin d'améliorer votre relation avec lui. Voici cinq conseils pour faciliter les relations avec un entrepreneur :
Il y a plus d'options là-bas
Le travail sera très probablement effectué par des sous-traitants
Les gros dépôts sont inutiles
Les matériaux et la main-d'œuvre seront coûteux
Le design n'est peut-être pas leur spécialité
La relation que vous entretenez avec votre entrepreneur immobilier a un impact direct sur votre activité d'investissement. Par la suite, il y a beaucoup trop d'histoires d'horreur d'investisseurs travaillant avec de mauvais entrepreneurs ou même des entrepreneurs qui ne conviennent pas au travail. Il y a de petites choses que vous pouvez faire qui feront une énorme différence pour savoir si votre entrepreneur fonctionne bien ou non pour votre entreprise. Bien sûr, vous voulez vous assurer d'embaucher le bon entrepreneur immobilier, mais il existe certaines façons de s'y prendre. Si vous vous efforcez de maintenir une bonne relation avec votre entrepreneur, vous ne savez jamais quand cela portera ses fruits à l'avenir.
Même si vous payez votre entrepreneur immobilier pour travailler, vous devriez consacrer du temps à rendre son travail aussi facile que possible. Au lieu d'avoir l'attitude que vous payez beaucoup d'argent et que vous pouvez trouver quelqu'un d'autre pour faire le travail, vous devriez adopter l'approche selon laquelle vous souhaitez travailler avec un seul entrepreneur pendant longtemps. Il s'agit de créer un environnement de travail agréable et facilement compréhensible.
Certaines des plus grandes confusions et désaccords entre les investisseurs et les entrepreneurs proviennent du fait de ne pas avoir la même vision ou d'être sur la même longueur d'onde avec le travail qui doit être fait. Avant toute chose, vous devez préciser quels sont vos objectifs, quel est votre budget et dans quel délai vous voulez que tout soit terminé. Cela semble assez simple, mais plus vous pouvez vous écarter avant que le premier outil ne soit soulevé, plus le processus sera fluide.
C'est aussi une bonne idée d'éliminer autant que possible le travail des non-contractants. Beaucoup d'investisseurs sont paresseux et pensent que votre entrepreneur immobilier peut s'occuper de tout. Même si c'est le cas, cela ne signifie pas nécessairement qu'ils le souhaitent. Si vous avez un travail de démonstration, appelez une équipe distincte pour venir nettoyer l'endroit avant d'y arriver. S'il va y avoir plusieurs personnes sur la propriété à la fois, demandez d'abord à votre entrepreneur quelle est sa priorité et quelles personnes il peut contourner. Cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas faire passer votre message et faire le travail dont vous avez besoin, mais si vous faites preuve d'une simple courtoisie, vous commencerez à établir une relation.
Une fois le travail commencé, vous devriez faire de votre mieux pour rester à l'écart. Aucun entrepreneur n'aime être microgéré ou dit comment faire quelque chose. Si vous faites suffisamment confiance à votre entrepreneur pour l'embaucher pour un travail, vous devriez reculer et le laisser travailler. Vous avez parfaitement le droit de visiter vos projets comme bon vous semble, mais vous n'avez pas besoin de critiquer chaque domaine de tout ce qui est fait. Passez le temps avant le début des travaux et parcourez les délais de paiement et le reste du calendrier de travail. Plus vous pourrez vous écarter du chemin avant de commencer, plus les choses se dérouleront en douceur.
L'élément le plus important pour quiconque travaille est la façon dont il sera payé. C'est la source de la plupart des désaccords entre les entrepreneurs et les investisseurs. Si vous devez faire attendre votre entrepreneur pour être payé; tu penses vraiment qu'ils vont retravailler avec toi ? Une bonne idée est de mettre en place un calendrier de paiement pour la fin des travaux. Cela peut être le premier vendredi après que cela soit fait ou une date fixe en supposant que les choses sont terminées. Vous devez être ferme avec vos paiements et non nickel et dime vos entrepreneurs. Vous pouvez ruiner ou améliorer votre réputation uniquement en fonction de l'efficacité avec laquelle vous payez vos sous-traitants.
Il y a aussi de petites choses que vous pouvez faire pour vous démarquer de votre entrepreneur immobilier. Si vous savez que vous allez être à la propriété le matin, prenez un café et un petit-déjeuner pour tout le monde au travail. Si vous venez pour le déjeuner, vous pouvez prendre quelques sandwichs ou proposer de payer pour le déjeuner. Vous n'avez pas besoin de faire ces choses et certains diront que vous ralentissez leur efficacité, mais on peut faire valoir que cela servira à rendre votre entrepreneur heureux et à vouloir travailler plus dur pour vous. Il y a beaucoup d'investisseurs dans votre région. Faire de petites choses comme celle-ci vous gardera à l'esprit la prochaine fois que vous aurez besoin d'une faveur.
Vous ne savez jamais quand vous aurez besoin que votre entrepreneur vous rencontre dans une nouvelle propriété dans quelques heures ou qu'il vous précipite un travail. Si vous ne faites pas les petites choses tout au long de l'année, vous pouvez parier que vous passerez une période difficile. Un entrepreneur loyal et productif peut grandement contribuer à la croissance de votre entreprise d'investissement.
Au moment de décider d'embaucher un entrepreneur immobilier ou gérez votre propre équipe de retournement de maison, soyez réaliste quant à votre niveau d'expérience et aux coûts d'opportunité que vous pourriez encourir. Demandez-vous quelle option est la plus logique en termes de création de valeur pour votre entreprise d'investissement immobilier. Si vous êtes particulièrement expérimenté et passionné par la rénovation domiciliaire, allez-y.
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