Si vous cherchez un moyen de construire une assise financière solide et des flux de revenus passifs, la plupart des experts vous diront qu'une stratégie d'allocation d'actifs à long terme est essentielle. Il existe de nombreuses avenues d'investissement différentes que vous pouvez emprunter pour créer de la richesse ou simplement ajouter de la stabilité à vos finances, mais verser tout votre argent disponible dans le marché boursier tumultueux ou la crypto-monnaie pourrait être une proposition risquée. Après tout, il n'est pas rare que ces marchés plongent à l'occasion, et lorsqu'ils le font, ils emportent votre argent avec eux.
Cela dit, tous les investissements ne sont pas aussi volatils. Certains types d'investissements, comme l'immobilier commercial, peuvent apporter de la stabilité à son portefeuille tout en offrant un potentiel de hausse important si le plan d'investissement est exécuté de la bonne manière. En fait, les rendements à long terme des investissements immobiliers commerciaux peuvent surpasser et dépassent souvent les autres types d'investissements.
En 2021, les rendements moyens sur 25 ans des investissements commerciaux étaient d'environ 10,3 % par an, selon un rapport du Conseil national des fiduciaires immobiliers. C'est environ 0,7 % de plus que le rendement annuel moyen sur 25 ans de 9,6 % de l'indice S&P 500. Les classes d'actifs à faible volatilité comme celles-ci offrent des investissements qui sont moins susceptibles de changer rapidement, en particulier pour le pire.
Il existe une multitude d'opportunités immobilières commerciales parmi lesquelles choisir, ce qui simplifie la diversification d'un portefeuille. Les immeubles de bureaux, les immeubles locatifs multifamiliaux, les espaces commerciaux, les immeubles à usage mixte et les immeubles industriels sont tous des options d'investissement immobilier commercial. De plus, il existe une variété de façons de se lancer dans l'investissement immobilier commercial, et toutes ne dépendent pas d'un investisseur déboursant de l'argent et de l'énergie pour acheter et gérer un immeuble commercial. Les investisseurs immobiliers peuvent certainement acheter et gérer leurs propres propriétés, mais ils ont également la possibilité d'aider directement à financer les projets d'autres investisseurs ou de participer à des opportunités de financement participatif. Cela peut aider à atténuer davantage le risque lié à l'achat et à la gestion d'investissements immobiliers commerciaux et offre un retour sur investissement facile lorsque la propriété fonctionne comme prévu.
Avant de plonger tête la première dans le monde de l'investissement immobilier commercial, il est important de comprendre les termes clés qui l'accompagnent. Pour vous aider à démarrer, EquityMultiple a compilé une liste de 20 termes importants qu'un investisseur immobilier commercial, qu'il soit nouveau ou chevronné, devrait connaître.
1 / 20 Les intérêts courus sur un bien immobilier sont le montant des intérêts qui ont été gagnés sur un prêt pendant une certaine période, qu'il s'agisse d'un prêt hypothécaire ou d'un autre type de financement, mais qui n'ont pas encore été payés au prêteur. Les intérêts courus peuvent être considérés soit comme une dépense, soit comme un revenu, selon le côté de l'accord de financement auquel se trouve l'investisseur. Par exemple, les intérêts courus sont une dépense pour l'emprunteur, qui devra éventuellement payer les intérêts au prêteur, que ce soit sur une base mensuelle ou à un autre moment de la durée du prêt. D'autre part, les intérêts courus sont des revenus pour le prêteur, qui recevra l'argent pour les intérêts courus sur le prêt consenti à l'emprunteur.
2 / 20 La pile de capital est précisément ce à quoi cela ressemble - la pile de capital, ou les couches de capital, qui sont utilisées pour acheter et exploiter un investissement immobilier commercial lorsqu'il y a plusieurs investisseurs. La pile de capital est ce qui définit lequel des prêteurs ou des parties investies recevra des revenus ou des bénéfices générés par une propriété et dans quel ordre les fonds seront décaissés.
La pile de capital indique également quel prêteur a le premier droit de saisir la propriété si le propriétaire de l'équité ne respecte pas l'hypothèque. Ceci est important pour les investisseurs car il y a toujours une chance qu'une propriété ne génère pas suffisamment de revenus pour rembourser tous les investisseurs ou débiteurs, et la pile de capital indique clairement qui est prioritaire pour le remboursement lorsque cela se produit.
Les investisseurs plus expérimentés seront probablement intéressés à se familiariser avec la pile de capitaux ainsi qu'à examiner les avantages du partage de la dette - qu'il s'agisse de capitaux propres, de capitaux propres privilégiés (part de la hausse et de la priorité de paiement), de la dette mezzanine (représentant une créance sur les actifs d'une entreprise) , et la dette senior (argent emprunté avec priorité sur toute autre dette).
3 / 20 Le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, est une mesure utilisée pour estimer le rendement potentiel d'un investisseur immobilier commercial sur un immeuble de placement sur une période d'un an. Le taux de capitalisation suppose que la propriété est achetée avec de l'argent, et non un prêt, et aide les investisseurs à évaluer la rentabilité et le rendement potentiels d'un immeuble de placement. Quelques formules différentes peuvent être utilisées pour calculer le taux de capitalisation, mais la mesure du taux de capitalisation la plus courante divise le bénéfice d'exploitation net de la propriété, ou NOI, par la valeur marchande actuelle. Par exemple, pour une propriété avec un prix demandé de 1 million de dollars et un NOI de 125 000 $, divisez le NOI de 125 000 $ par le prix demandé de 1 million de dollars, ce qui équivaudrait à un taux de plafonnement de 12,5 %. Généralement, les taux de capitalisation fonctionnent comme une mesure inverse du risque :les taux de capitalisation sont généralement les plus bas sur les marchés d'entrée comme San Francisco et New York, où les valeurs des propriétés sont considérées comme les plus sûres.
4 / 20 Cash-on-cash, ou CoC, est un calcul utilisé par les investisseurs immobiliers pour mesurer le montant d'argent qui sera gagné chaque année sur un investissement en espèces. Cette mesure est utilisée par les investisseurs pour déterminer les rendements annuels potentiels de l'argent qu'ils investissent dans des projets immobiliers, maintenant et à l'avenir. Le rendement CoC est généralement utilisé pour aider les investisseurs à évaluer le rendement annuel potentiel d'un certain investissement immobilier, mais il peut également être utile pour les investisseurs qui souhaitent comparer le profil de rendement d'un investissement à un autre. La plupart des investisseurs s'attendent à ce qu'un bon rendement CoC se situe entre 8 % et 12 %, mais sur certains marchés, ce qui est considéré comme un bon rendement pourrait être bien supérieur ou bien inférieur.
5 / 20 Le ratio de couverture du service de la dette, ou DSCR, est une mesure utilisée par les prêteurs immobiliers pour déterminer si les propriétés généreront suffisamment de flux de trésorerie pour que les emprunteurs remboursent leurs prêts. Pour calculer le DSCR, le revenu d'exploitation net annuel d'une propriété est divisé par le paiement annuel de sa dette, et le nombre obtenu est le DSCR. La plupart des prêteurs exigeront un DSCR de 1,25x à 1,5x pour émettre un prêt sur une propriété. Cette métrique n'aide pas seulement les prêteurs à déterminer si un prêt peut être accordé; cela aide également les prêteurs à déterminer le montant maximal du prêt pour une propriété.
6 / 20 Les actifs en difficulté sont des propriétés dont le prix est inférieur à la valeur marchande. Les actifs en difficulté ont généralement un prix inférieur à la valeur marchande car le vendeur a un besoin immédiat de liquidités car la propriété est sous-performante. Ce type de sous-performance est généralement causé par l'un des nombreux problèmes suivants :une condition physique détériorée, une mauvaise gestion, une structure de prix défectueuse, un problème à court terme hors du contrôle du propriétaire, des chocs macroéconomiques (comme une pandémie) ou un endettement excessif en raison d'un problème avec la pile de capital. Les investisseurs recherchent des actifs en difficulté car ils offrent la possibilité d'acheter des propriétés à prix réduit, ce qui peut entraîner un retour sur investissement plus élevé. Cela dit, il existe un risque que l'actif en difficulté ait besoin de réparations coûteuses ou d'autres correctifs. Ainsi, tous les actifs en difficulté ne constitueront pas un bon investissement.
7 / 20 En ce qui concerne l'immobilier commercial, le multiple des capitaux propres est la mesure utilisée pour déterminer combien d'argent un investisseur gagnera pour chaque dollar de l'investissement initial. Pour déterminer le multiple des capitaux propres, les distributions en espèces prévues d'un placement sont divisées par le total des capitaux propres investis. Disons, par exemple, qu'un investisseur investit initialement 1 million de dollars dans un projet et que les distributions en espèces totalisent 2,5 millions de dollars (y compris le remboursement du principal). Pour déterminer le multiple des capitaux propres, divisez 2,5 millions de dollars par 1 million de dollars, ce qui équivaudrait à un multiple des capitaux propres de 2,50, ou 2,50x. Cela signifie que pour chaque dollar investi, les investisseurs peuvent s'attendre à recevoir 1,50 $ en retour sur leur investissement initial, plus chaque dollar initialement investi.
8 / 20 Le taux de rendement interne, ou TRI, mesure la rentabilité d'un investissement.
Le TRI représente le pourcentage de rendement auquel un investisseur peut s'attendre sur la durée de vie de cet investissement. La métrique est le principal moyen d'évaluer les investissements en actions dans le financement immobilier. Plus le TRI est élevé, plus l'investissement est souhaitable.
9 / 20 Le prêt au coût, ou LTC, d'un investissement immobilier est un ratio qui compare le montant de financement d'un projet immobilier commercial et le coût total du projet. Cela comprend le prix d'achat et tous les autres coûts liés à la propriété, tels que les privilèges immobiliers, la main-d'œuvre, les matériaux ou les permis. Le ratio LTC est important car il s'agit de l'une des mesures que les souscripteurs utilisent pour déterminer si un projet d'investissement est finançable. Plus le LTC est élevé, plus le projet est risqué pour les prêteurs - et si un ratio LTC est trop élevé, la société d'investissement immobilier peut avoir du mal à obtenir un financement pour le projet. Par exemple, si le coût total d'un investissement immobilier est de 2 millions de dollars et que l'investisseur doit emprunter 1,8 million de dollars, le LTC serait de 90 %, ce qui est un LTC que la plupart des prêteurs éviteront.
10 / 20 La dette mezzanine est un prêt ou une dette supplémentaire qu'un investisseur contracte pour contribuer au financement d'un projet d'investissement immobilier. Ce type de financement est important car il comble l'écart entre un prêt privilégié - qui est le prêt hypothécaire principal émis par l'intermédiaire d'une banque ou d'un prêteur - et le montant des capitaux propres qui peuvent être levés. Par exemple, un investisseur achète une propriété pour 8 millions de dollars et obtient un prêt privilégié de 5 millions de dollars, ainsi que 2 millions de dollars supplémentaires en capitaux propres auprès des investisseurs. Dans ce cas, en obtenant un prêt mezzanine de 1 million de dollars, il comblerait l'écart entre le financement du prêt senior et les fonds propres et compléterait la pile de capital nécessaire pour effectuer l'achat de la propriété.
11 / 20 La théorie moderne du portefeuille est une méthode d'investissement que les investisseurs averses au risque utilisent pour construire un portefeuille diversifié avec des actifs qui maximiseront les profits tout en maintenant le risque global aussi bas que possible. En d'autres termes, c'est une façon de construire un portefeuille qui maximise les rendements et minimise les risques en diversifiant les investissements. Cette théorie est utilisée pour construire des portefeuilles diversifiés pour tous les types d'investissements, y compris l'investissement immobilier. Par exemple, plutôt que d'investir dans des propriétés situées dans le même quartier ou sur le même marché, les investisseurs utilisant la théorie moderne du portefeuille répartiraient leurs investissements sur un large éventail de types de propriétés et de marchés. De cette façon, si l'un des investissements de son portefeuille sous-performe en raison de l'évolution des conditions du marché dans un domaine, les autres investissements divers protégeront l'investisseur contre d'énormes pertes à tous les niveaux.
L'un des principaux piliers de la théorie moderne du portefeuille consiste à obtenir une faible « corrélation entre actifs » - en diversifiant les types d'investissements qui n'évoluent pas en parallèle en termes de rendements. Par exemple, diversifier dans l'immobilier privé, dont les rendements n'ont historiquement pas été étroitement corrélés avec le marché boursier.
12 / 20 Le bénéfice d'exploitation net, ou NOI, est un calcul utilisé par les investisseurs pour déterminer la rentabilité d'un immeuble de placement compte tenu des loyers, des dépenses d'exploitation, du service de prêt et d'autres sources de revenus et de coûts. Cela aide les investisseurs à décider si un bien locatif vaut le coût de la gestion et de l'entretien. Le NOI aide également les prêteurs à déterminer s'il est logique d'émettre un prêt sur une propriété. Pour calculer le NOI, les dépenses d'exploitation de la propriété sont soustraites du montant total des revenus que la propriété génère avant que les taxes ne soient prélevées. Par exemple, une propriété avec un revenu annuel de 220 000 $ et des dépenses d'exploitation de 140 000 $ aurait un RNE de 80 000 $ par an.
Le NOI est généralement exprimé sur un pro forma :un document qui énumère tous les revenus et toutes les dépenses au fil du temps sous forme de postes distincts.
13 / 20 Le terme « pari passu » est latin pour « sur un pied d'égalité ». Il est utilisé dans un certain nombre de contextes juridiques et commerciaux différents. Lorsque la clause pari passu est utilisée dans l'immobilier, elle dicte que les investisseurs du projet recevront des paiements égaux et auront un droit égal sur les actifs de l'emprunteur si l'emprunteur fait défaut sur le prêt. Cela ne signifie pas nécessairement que tous les investisseurs recevront le même montant en dollars pour leurs paiements. Les investisseurs seront payés proportionnellement en fonction de leurs investissements initiaux, mais l'argent dû sera versé à tous les investisseurs en même temps, car aucun investisseur ne se classe au-dessus ou au-dessous des autres.
14 / 20 Les actions privilégiées sont un type de structure de remboursement du capital qui permet à un investisseur privé d'être prioritaire sur les autres pour le remboursement d'un investissement. Lorsque les investisseurs privés ont une position de capital privilégiée, ils sont mis en ligne pour le remboursement derrière les prêteurs principaux et les autres détenteurs de dette, mais devant les autres investisseurs en capital dans la propriété. Par exemple, disons qu'un investisseur a acheté un immeuble multifamilial pour 9 millions de dollars avec l'aide d'un prêt de 6 millions de dollars d'un prêteur principal, d'un financement relais de 2 millions de dollars d'un investisseur privilégié et d'un prêt de 1 million de dollars d'autres investisseurs. À un moment donné, la propriété sous-performe et est vendue pour seulement 8 millions de dollars. Le prêteur principal serait remboursé en premier, et le prêteur privé avec des actions privilégiées est prioritaire, ne laissant rien en reste pour rembourser les prêteurs avec des actions ordinaires dans la propriété.
Les investisseurs en capital privilégiés détiennent également généralement une forme de ressource en cas de défaillance de l'emprunteur, souvent le droit de forcer la vente de la propriété pour récupérer le capital.
15 / 20 Un rendement privilégié est le rendement minimum fixé que des types spécifiques d'investisseurs - généralement des investisseurs en capital - doivent recevoir avant que d'autres puissent être payés. Le taux de rendement privilégié varie en fonction du risque mais se situe généralement entre 6% et 9% pour les investissements immobiliers. Les rendements privilégiés sont effectués pour protéger les rendements des commanditaires, qui investissent généralement la majorité de l'argent dans un projet immobilier, ce qui signifie qu'ils assument le plus de risques financiers. Par exemple, si un investisseur en capital a droit à un rendement préférentiel de 9 % sur une transaction immobilière, ce rendement de 9 % doit être atteint et versé à l'investisseur avant que l'un des autres investisseurs puisse être payé sur la transaction.
16 / 20 Le pro forma est un type de document financier qui aide les investisseurs à déterminer quel est le profit potentiel sur une propriété. Ce document est extrêmement important pour les investisseurs car il comprend à la fois des informations réelles sur les propriétés - le résultat d'exploitation net et les taux de location historiques et actuels, et les projections - les coûts permanents de réparation et d'entretien et le potentiel de loyer futur. Cela donne aux investisseurs une idée claire de ce que pourraient être les finances de la propriété, ce qui est essentiel pour prendre des décisions d'investissement. Cela leur permet de voir comment toute fluctuation des performances, telle qu'un faible taux d'occupation, pourrait affecter les finances.
17 / 20 Le crowdfunding immobilier est bien ce à quoi il ressemble :une méthode de mise en commun de capitaux d'investisseurs individuels autogérés pour financer un investissement immobilier. Comme pour les autres types de financement participatif, le financement participatif immobilier permet aux investisseurs individuels de participer passivement à des investissements auxquels ils n'auraient pas accès autrement, à des minimums relativement bas. Le capital mis en commun auprès d'investisseurs individuels est ensuite utilisé pour acheter ou financer le projet immobilier. L'idée derrière le crowdfunding immobilier est que les investisseurs individuels autogérés peuvent allouer aux types de biens immobiliers commerciaux illiquides qui n'étaient auparavant accessibles qu'aux investisseurs institutionnels et aux ultra-riches. Dans le même temps, les «sponsors» - les sociétés d'investissement immobilier à la recherche de capitaux pour leurs projets - peuvent lever des capitaux de manière plus efficace et plus flexible grâce aux plateformes de financement participatif immobilier. Il n'est pas rare qu'un projet immobilier financé par le crowdfunding ait un investissement minimum de seulement 5 000 $, ce qui est extrêmement faible par rapport au capital requis pour acheter des projets d'investissement immobilier traditionnels.
18 / 20 La diligence raisonnable immobilière est un cadre dans lequel les investisseurs « font leurs devoirs » sur un immeuble de placement potentiel (et potentiellement le sponsor ou l'investisseur principal) lorsqu'ils déterminent s'ils doivent ou non investir. La profondeur et le calendrier de la diligence raisonnable immobilière varient, mais l'objectif est de déterminer si la propriété et l'investissement sont solides. La diligence raisonnable immobilière peut faire référence soit à l'évaluation de la propriété par le sponsor (ou l'investisseur principal) lors de l'examen de l'achat, soit aux investisseurs LP qui envisagent d'investir aux côtés du sponsor dans la propriété. Par conséquent, le processus de diligence peut examiner, entre autres, les éléments suivants de l'investissement immobilier :les loyers ou les ventes comparables ("comps") dans le quartier et le métro ; l'état physique de la propriété; le taux d'inoccupation, les listes de loyers et d'autres aspects de la pro forma de la propriété ; les tendances démographiques et les moteurs de la demande dans le métro; la dynamique de capitalisation (taux de capitalisation) dans le métro; et, dans le cas d'un investisseur LP décidant d'investir aux côtés d'un sponsor donné, l'investisseur LP peut examiner les antécédents et l'historique d'exploitation du sponsor.
19 / 20 Un bail triple net est un type de contrat de bail commercial dans lequel le locataire s'engage à payer toutes les dépenses associées à une propriété. Avec ce type de bail, le locataire est généralement responsable des taxes foncières, de l'entretien de la propriété et du coût de l'assurance de la propriété, ainsi que d'autres coûts associés de routine, tels que les services publics et le loyer. Un bail triple net peut être un moyen intelligent pour les locataires de louer à un taux réduit, car ces baux sont généralement proposés à un taux inférieur puisque le locataire paie également la facture des coûts supplémentaires. Ces types de baux sont également populaires auprès des investisseurs commerciaux, car ils constituent un moyen relativement peu risqué de louer des propriétés commerciales aux locataires. Par conséquent, les propriétés à bail triple net ("NNN") sont souvent attrayantes pour les investisseurs LP ou les investisseurs immobiliers en financement participatif à la recherche d'opportunités à faible risque.
20 / 20 L'immobilier à valeur ajoutée est un autre type de stratégie d'investissement immobilier dans laquelle des propriétés sont achetées et vendues qui nécessitent des mesures correctives pour atteindre leur pleine valeur potentielle.
Ces investissements peuvent inclure des bâtiments qui ont subi de la négligence, un entretien différé, des installations et des commodités inférieures à la moyenne, un taux d'occupation inférieur à la moyenne ou des taux de location ou de location bas. Ces propriétés sont généralement plus risquées pour les investisseurs car les réparations nécessitent plus de capital et de capitaux propres, mais peuvent offrir de meilleurs rendements que d'autres types de propriétés.
Lorsque vous vous lancez dans l'investissement immobilier, venir à la table avec une connaissance suffisante de l'industrie donnera à l'investisseur un avantage. Savoir comment fonctionne le marché et comment gérer au mieux les investissements immobiliers avec la volatilité la plus faible constituera un portefeuille étendu et, espérons-le, intéressant.
