Le marché de l'immobilier commercial, à l'instar des marchés de l'habitation unifamiliale et résidentiel, est soumis à des tendances cycliques. Les investisseurs recherchent constamment comment ces tendances pourraient affecter leurs marchés individuels dans un avenir prévisible et se demandent :quels sont les meilleurs marchés immobiliers pour des investissements commerciaux ? Ces tendances en constante évolution et leur impact sont ce qui motive la stratégie d'un investisseur sur la façon dont il devancera ses concurrents. Pour mieux comprendre les tendances actuelles et à venir du marché de l'immobilier commercial, il est également important de passer en revue les tendances qui nous ont amenés à aujourd'hui.
Le marché immobilier s'est avéré être un outil de création de patrimoine fiable et performant pour les investisseurs ces dernières années et devrait poursuivre sa croissance en 2022.
Au début et à l'apogée de la crise du COVID-19, les experts et les professionnels s'inquiétaient des effets à court et à long terme sur le marché immobilier. La pandémie a indéniablement eu un impact sur l'économie à plusieurs niveaux. Cependant, le marché immobilier a continué d'évoluer sans ralentir.
La pandémie a forcé les occupants des espaces commerciaux à s'adapter rapidement, mais les statistiques du COVID-19 s'améliorent et les entreprises reprennent leurs activités normalement. De nombreuses entreprises ont dû tenir compte de nouvelles politiques de santé avant d'exiger du travail en cabinet. Certaines entreprises continuent d'adapter et de mettre en œuvre avec succès des politiques de travail à domicile ou de travail partiel à domicile. La demande de bureaux a de nouveau augmenté, les entreprises qui préfèrent travailler en face à face ont été autorisées à le faire.
Les agents immobiliers commerciaux peuvent également s'attendre à une demande pour une conception restructurée des espaces de bureaux. Certains propriétaires commerciaux peuvent trouver que la modification de leurs bâtiments pour offrir plus d'espace ou d'intimité entre les employés s'avérera une qualité attrayante pour les locataires potentiels.
Bien que les changements provoqués par la pandémie de COVID-19 aient été difficiles pour le secteur de l'immobilier commercial, le retour rapide des espaces commerciaux s'est avéré encourageant. À mesure que l'économie se redresse et que les lieux de travail s'adaptent à l'évolution des pratiques de santé publique, l'industrie commerciale devrait rester forte.
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De nombreux experts lorgnent sur le secteur de l'immobilier pour voir ce qui se passera dans l'année à venir. Un bref examen des années précédentes pourrait suggérer que si les prévisions peuvent être utiles pour la planification, elles ne sont pas entièrement exactes. Par exemple, au début de 2020, beaucoup n'auraient jamais deviné que le principal facteur moteur du marché serait la pandémie de COVID-19. Alors que nous nous dirigeons vers 2022, les effets de la pandémie continuent d'entraîner plusieurs tendances changeantes dans l'immobilier, notamment l'accent mis sur le commerce électronique, la mise à niveau des propriétés locatives et les pénuries de stocks.
Les investisseurs immobiliers devraient garder un œil sur le rendement des espaces commerciaux. Alors que la conversation autour du commerce électronique a continué à suggérer la fin des magasins physiques, ce n'est tout simplement pas le cas. De nombreuses personnes, à la lumière des restrictions assouplies liées au COVID-19, souhaitent toujours fréquenter les restaurants, faire du shopping et passer du temps dans des espaces commerciaux de vente au détail. À l'exception d'éventuels mandats de vaccins et de masques, de nombreuses zones commerciales sont ouvertes aux affaires comme d'habitude et les investisseurs doivent s'attendre à ce que cette tendance se poursuive.
Les professionnels de l'industrie attendent avec impatience de voir combien d'entreprises continueront de travailler à domicile à l'avenir, et la réponse n'est toujours pas claire. Ce que nous savons, c'est que de nombreuses grandes entreprises souhaitent toujours que leurs employés reviennent au bureau, ce qui est une nouvelle prometteuse pour les espaces commerciaux. Notez que la décision de travailler à domicile ou de retourner au bureau est très divisée par secteur (par exemple, Tech semble être en tête de la poussée du travail à domicile). Les investisseurs intéressés par des espaces de bureaux devraient envisager des locataires potentiels et quels espaces seraient les meilleurs pour ces entreprises.
Quelques autres tendances à considérer au cours de l'année à venir comprennent la reprise des logements locatifs multifamiliaux et une pénurie de logements. Les investisseurs peuvent trouver qu'ils sont en mesure de maintenir les taux d'inoccupation bas au cours de l'année à venir avec des logements locatifs unifamiliaux et multifamiliaux. Enfin, les investisseurs devraient garder un œil sur les plans étatiques et fédéraux visant à améliorer les infrastructures à travers le pays. Ces changements pourraient augmenter considérablement l'accessibilité des espaces commerciaux et augmenter la demande des locataires.
2022 devrait être une année intéressante pour les tendances du marché immobilier. Les investisseurs devraient garder un œil sur les tendances résidentielles et commerciales pour rester informés de l'année à venir. Pour ceux qui recherchent de nouveaux marchés à surveiller, voici les 10 principaux marchés auxquels il faut prêter attention au cours de l'année à venir :
Nashville, Tennessee
Raleigh-Durham, Caroline du Nord
Phénix, AZ
Austin, Texas
Tampa, Floride
Charlotte, Caroline du Nord
Dallas, Texas
Atlanta, Géorgie
Seattle, Washington
Boston, Massachusetts
L'immobilier commercial devait faire face à des défis intéressants tout au long de 2021. Notamment en ce qui concerne l'avenir du travail à distance et des immeubles de bureaux. Avec une grande partie de la main-d'œuvre éloignée en raison du COVID-19, de nombreux investisseurs se sont interrogés sur l'avenir des immeubles de bureaux et des baux commerciaux à long terme. Ces inquiétudes ont été exacerbées lorsque de grandes entreprises technologiques ont annoncé que les employés pourraient travailler à domicile en permanence. Beaucoup s'attendaient à ce que les immeubles de bureaux rouvrent à mesure que le vaccin est distribué dans tout le pays et que l'économie revient à la normale.
Alors que les espaces de bureaux devaient rebondir, pour ainsi dire, 2021 a vu une augmentation de ce qu'on appelle les «magasins sombres». Les magasins sombres font référence aux points de vente au détail ou aux centres de distribution qui ont fermé leurs activités intérieures et permettent à la place le ramassage ou l'expédition en bordure de rue. Les magasins sombres étaient utilisés avant la pandémie de COVID-19, mais comme prévu, ils ont augmenté en taille et en demande à mesure que des restrictions ont été mises en place sur les achats et les restaurants en personne. Les investisseurs immobiliers qui espèrent profiter de cette tendance aujourd'hui devraient rechercher des propriétés facilement accessibles et situées dans des zones de marché populaires.
Les entrepôts représentaient un autre type de propriété commerciale prometteur pour 2021. La demande d'entrepôts a considérablement augmenté alors que les détaillants tentaient de suivre l'essor du commerce électronique. Les investisseurs immobiliers peuvent s'attendre à ce que la valeur foncière des entrepôts et autres types de propriétés industrielles continue d'augmenter dans les années à venir. Les propriétaires peuvent non seulement bénéficier d'une plus-value immobilière, mais aussi d'une augmentation du prix moyen des loyers pour ces espaces.
Malheureusement, tous les domaines de l'immobilier commercial ne devaient pas prospérer alors que le monde continue de ressentir les effets de la pandémie. Les investisseurs ont été avertis de se méfier des hôtels et d'autres domaines de l'immobilier lié à l'accueil. Ces industries devraient se redresser à des rythmes beaucoup plus lents que d'autres, en particulier dans les villes denses. Les investisseurs désireux de trouver des opportunités dans l'hôtellerie doivent veiller à se concentrer sur les marchés qui se redressent plus rapidement que les autres.
Quelques marchés immobiliers devraient se démarquer au cours de l'année à venir en raison de la croissance de l'emploi, du coût de la vie et de l'augmentation de la population. Voici quelques-uns des marchés immobiliers commerciaux les plus dynamiques à partir de 2021 :
Austin, Texas
Tampa Bay, Floride
Atlanta, Géorgie
Nashville, Tennessee
Salt Lake City, UT
Raleigh-Durham, Caroline du Nord
Portland, OR
Denver, CO
Au début de 2020, de nombreux experts du secteur prévoyaient une croissance durable mais lente sur le marché de l'immobilier commercial. Les experts ont prédit l'impact de l'évolution des tendances démographiques, car les préférences des baby-boomers et de la génération Y ont changé en matière de logement, de bureau et d'autres propriétés.
Les États-Unis connaissant la plus longue expansion de leur histoire, beaucoup pensaient que la croissance lente et régulière se poursuivrait en 2020. Au début de l'année, les taux hypothécaires étaient de 3,75 %, selon Freddie Mac. Il s'agit d'une différence de près de 1 % par rapport à la moyenne mensuelle il y a à peine un an. Fin 2019, cette baisse des taux a été à l'origine d'une envolée de l'activité de refinancement et d'achat. Parmi les experts, il y avait un consensus sur le fait que les taux resteront bas en 2020, quelque part entre 3,7% et 3,9%
En raison de la forte demande, les prix des maisons devraient poursuivre leur ascension. On estime que les prix des maisons augmenteront de 5,6 % d'ici l'automne 2020. Il s'agit d'une augmentation d'environ 2,1 % par rapport à l'année dernière. Avec de plus en plus d'annonces à venir sur le marché, il y aura beaucoup plus de concurrence à partir du début de 2020. Du côté des prix les plus bas, les taux d'intérêt bas et la pénurie de maisons d'entrée de gamme entraîneront une hausse encore plus importante des prix. La pénurie de maisons d'entrée de gamme est due au fait que les constructeurs ont tendance à se concentrer davantage sur les maisons haut de gamme et plus rentables.
L'inventaire des logements devrait rester limité pendant la majeure partie de 2020 en raison des taux d'intérêt et des taux d'occupation record. Selon Redfin, les propriétaires restent dans leur maison en moyenne 13 ans ou plus, soit une augmentation de 5 ans par rapport à 2010. Dans certaines villes, la durée d'occupation de la propriété peut atteindre 23 ans. Essentiellement, vous ne pouvez pas acheter ce qui n'est pas à vendre. Même avec des taux historiquement bas, les acheteurs potentiels risquent d'acheter dans un marché en pénurie. Cette tendance devait se poursuivre jusqu'en 2020 et pourrait même s'intensifier dans les années à venir, affectant ainsi directement l'immobilier commercial. Un peu de soulagement à cette situation peut venir avec l'augmentation prévue de la construction. Selon le rapport du Census Bureau, les permis de construire et les mises en chantier ont augmenté au cours de l'année. De manière réaliste, le rythme de construction est toujours inférieur aux normes historiques, ce qui signifie qu'il peut s'écouler des mois avant que le rythme puisse répondre à la demande plus élevée.
Selon Realtor.com, les Millennials représentaient 46 % de tous les prêts hypothécaires en septembre 2019. Ce n'est pas une surprise, car de nombreux Millennials accordent une grande importance à l'accession à la propriété dans leurs objectifs de vie, encore plus que de se marier ou d'avoir des enfants. La combinaison de taux d'intérêt bas et de revenus plus élevés a poussé de plus en plus de milléniaux à conclure des affaires sur les maisons. Un problème auquel ils sont confrontés vient de la génération des baby-boomers. Beaucoup de ce groupe choisissent de rester sur place, ce qui fait que davantage de maisons sont exclues du marché. Au fur et à mesure que les Millennials vieillissent, beaucoup d'entre eux se déplaceront des zones urbaines vers les zones suburbaines. Cependant, ils aspirent à une communauté capable d'imiter le style de vie d'une ville animée. Cette tendance attire les Millennials vers des maisons de banlieue abordables à l'extérieur des grandes villes. Alors que des villes comme New York et San Francisco deviennent de plus en plus chères, les jeunes familles peuplent les petites villes en dehors des grandes zones urbaines.
Ces tendances de l'immobilier commercial donnent lieu à la croissance d'un certain nombre de villes dans l'année à venir. Les meilleurs marchés de l'immobilier commercial pour l'investissement global et le développement en 2020 incluent :
Austin
Raleigh/Durham
Nashville
Charlotte
Boston
Dallas/Fort Worth
Orlando
Atlanta
Los Angeles
Seattle
Tampa/St. Pétersbourg
Ces villes sont les principaux marchés immobiliers commerciaux en termes de croissance démographique et de migration nette. Les grandes métropoles, telles que Los Angeles et Boston, devraient connaître une croissance démographique plus lente, mais continueront d'être des marchés immobiliers très recherchés qui continueront d'attirer des capitaux.
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Publié conjointement par l'Urban Land Institute et PwC, le rapport annuel Emerging Trends In Real Estate a mis en évidence un thème d'imprévisibilité pour 2019. Les chercheurs ont déclaré que simplement « relier les points » ne fonctionnera plus et que ce sera une « nouvelle ère qui exiger une nouvelle façon de penser."
Le rapport postulait également que 2019 se prêterait à des tendances qui se chevauchent, les intersectionnalités elles-mêmes conduisant à de nouvelles conditions. Par exemple, les chercheurs ont postulé si la technologie utilisée pour améliorer la productivité et l'efficacité accélérerait ou non la réduction des effectifs de l'industrie. Les investisseurs ont été invités à se préparer à être surpris de toutes les manières possibles, ce qui était excellent pour stimuler l'innovation et la créativité au sein de l'industrie.
Ce qui suit couvre les principales tendances et prévisions de l'immobilier commercial pour 2019, ainsi qu'un examen des tendances des années précédentes. Les responsables fédéraux ont laissé entendre qu'ils continueraient à augmenter les taux d'intérêt pour modérer l'inflation et stabiliser l'économie. La Réserve fédérale a relevé ses taux à trois reprises en 2018, entre 2 et 2,25 %. Selon Curbed, le ralentissement de la croissance économique aura un impact sur le secteur immobilier, en particulier sur les marchés émergents. À mesure que l'activité immobilière ralentit, les investisseurs auront plus de mal à identifier de nouvelles offres.
En 2018, une grande partie de l'attention du marché commercial s'est concentrée sur la compression du secteur de la vente au détail. Le directeur de la recherche industrielle de CBRE, David Egan, a prédit que le déplacement de la demande du commerce de détail traditionnel vers l'immobilier industriel se poursuivra. Alors que les grands détaillants se concentraient sur le commerce électronique, la demande d'espaces d'entreposage, d'expédition et de logistique s'est poursuivie. Cela était d'autant plus vrai que de plus en plus de détaillants traditionnels sont entrés dans l'espace en ligne. Selon Bisnow, cependant, le secteur de la vente au détail n'est pas mort. Au lieu de cela, les experts pensaient que les détaillants se concentreraient sur la fourniture d'expériences d'achat omnicanales, tandis que les détaillants de commerce électronique commenceraient à ouvrir des magasins physiques. (Amazon Books en est un exemple.) Les experts ont également averti que les investisseurs devraient passer plus de temps à soutenir l'utilisation efficace de l'espace commercial. On prévoyait que les détaillants rechercheraient de meilleures présences physiques (et non plus grandes).
Une autre tendance mise en évidence en 2018, qui devrait se poursuivre en 2019, est le nombre croissant de milléniaux affluant vers les marchés secondaires et suburbains. Selon le U.S. Census Bureau, 2,6 millions d'Américains ont déménagé des villes vers les banlieues en 2017 et 2018. Les experts pensent que cet exode massif s'est produit alors que la génération Y a opté pour des logements plus grands et plus abordables dans les banlieues lorsqu'ils ont fondé une famille. Les quartiers accessibles à pied, axés sur le transport en commun et dotés de systèmes scolaires solides ont attiré le plus de nouveaux arrivants. Cette tendance intéressait les investisseurs commerciaux; avec des schémas de migration entraînant une augmentation de la demande pour le développement du commerce de détail et les centres d'emploi. Les développements multifamiliaux ont connu une « dérive des commodités », ou un besoin de fournir des commodités accrues et haut de gamme pour attirer des locataires et des acheteurs avertis.
La technologie devait également jouer un rôle important en 2019. Selon Curbed, la technologie spécifique à l'industrie change la façon dont les professionnels de l'immobilier font des affaires. Par exemple, il y a eu un boom des technologies du bâtiment et de la construction et une pression pour des rapports d'analyse meilleurs et plus transparents. Les experts étaient également ravis de voir comment l'apprentissage automatique et d'autres technologies émergentes pourraient améliorer la gestion, l'organisation et la conception des bâtiments. L'Urban Land Institute a signalé une utilisation accrue de l'intelligence artificielle dans des actifs tels que les espaces de coworking et les bâtiments intelligents. Les utilisations comprenaient l'efficacité du bâtiment, la sûreté et la sécurité, ainsi que l'accès à la propriété.
Au milieu de tous ces changements démographiques et technologiques, l'enquête Emerging Trends In Real Estate a indiqué que les coûts de construction figuraient en tête de liste des préoccupations des investisseurs et des promoteurs. Une baisse de la main-d'œuvre immigrée dans le secteur de la construction, des supertempêtes entraînant des efforts de reconstruction et des guerres commerciales internationales ont été des facteurs qui ont pesé sur les coûts de construction dans tout le pays.
Enfin, la communauté des investisseurs commerciaux s'est de nouveau concentrée sur la durabilité en raison de rapports sérieux sur le changement climatique. De nombreux investisseurs se sont tournés vers l'investissement d'impact, faisant des pratiques vertes un élément central de leurs activités. Continuez à lire pour obtenir un aperçu des principales tendances de l'immobilier commercial de 2018 afin de mieux comprendre les facteurs qui ont contribué à ces tendances.
Si vous souhaitez vous lancer dans l'investissement commercial, vous voudrez certainement vous familiariser avec les tendances et les facteurs qui influencent les tendances du marché immobilier commercial. Faites des suppositions sur le type de facteurs qui pourraient attirer de nouvelles entreprises et aider certains marchés à prospérer. Avez-vous correctement deviné l'une des tendances suivantes ?
Croissance commerciale :l'impact direct sur la croissance de l'emploi, le mouvement des grandes entreprises et la croissance sectorielle peuvent tous entraîner une demande d'espaces commerciaux et de logements.
Développement : Le développement urbain des centres-villes, des quartiers d'affaires et des projets public-privé affectent chacun l'attractivité d'un marché pour les locataires de l'immobilier commercial.
Coût de l'entreprise : Le coût de la conduite des affaires influencera la façon dont les entreprises entrent et sortent de certains marchés. Les villes où les coûts de fonctionnement des entreprises sont relativement moins élevés sont plus susceptibles d'attirer de nouvelles entreprises et de nouveaux emplois.
Infrastructure : Les infrastructures publiques, y compris les systèmes de transport en commun, de communication, d'électricité et de transport, influent toutes sur la facilité de faire des affaires dans un marché. Les villes dont les infrastructures continuent d'être améliorées sont plus susceptibles d'attirer et de retenir les résidents, les entreprises et les touristes.
Logement : Les prix de l'immobilier local, l'abordabilité des loyers et les options de logement sont tous des facteurs qui contribuent aux schémas de migration des travailleurs. Par exemple, une grande entreprise peut être influencée par sa décision de déménager son nouveau siège social, en fonction du coût de la vie global pour ses employés.
Qualité de vie : Les villes urbaines et piétonnes avec de nombreux transports en commun, des parcs, de bonnes écoles et des divertissements contribuent toutes à la qualité de vie générale des résidents. Une excellente qualité de vie est une considération importante pour les entreprises et leurs employés.
Tourisme : L'industrie du tourisme présente de nombreuses opportunités d'essor de l'immobilier commercial, comme les hôtels ou les aéroports.
Curieux de savoir quels marchés immobiliers commerciaux sont les meilleurs pour commencer? Il est important de garder à l'esprit quelques éléments prioritaires. Bien qu'il y ait toujours des écarts, les marchés commerciaux qui incarnent les cinq critères suivants sont connus pour offrir les meilleurs rendements aux investisseurs :
Taux de chômage bas : Les villes qui ont un taux de chômage faible ou en baisse indiquent un marché du travail robuste, avec une demande probable d'espaces de bureaux et de commerces.
Prix d'achat bas : Cela peut sembler évident, mais il est important de trouver une propriété dont le prix est inférieur ou égal à la valeur marchande. Si vous voulez profiter de vos locataires, envisagez de trouver une propriété légèrement en difficulté qui est vendue pour une affaire. Il y a aussi la possibilité d'acheter une propriété de forclusion commerciale.
Loyers élevés : Assurez-vous de faire preuve de diligence raisonnable avant de vous lancer dans l'immobilier commercial et de rechercher des marchés comparables pour voir quels sont les prix de location moyens demandés. Si le loyer demandé est élevé et que votre prix d'achat est bas, vous devriez réaliser un bénéfice substantiel.
Forte demande des locataires : Recherchez des marchés prometteurs qui créent de nouveaux emplois et développent de nouveaux complexes résidentiels, car il y aura une demande accrue d'espace.
Taux de vacance faibles : Si vous avez une forte demande de locataires associée à de faibles taux d'inoccupation, vous pourrez facturer un loyer plus élevé, augmentant ainsi vos bénéfices.
Conditions favorables pour les entreprises : Faites attention à la politique économique locale et régionale. Les nouveaux projets attirent-ils les entreprises dans la région ? Examinez les taux d'imposition pour les propriétaires d'entreprise et la croissance économique comme indicateurs.
Il existe quatre types différents d'espaces immobiliers commerciaux que les investisseurs peuvent envisager :les complexes commerciaux, de bureaux, industriels et multifamiliaux. Si vous cherchez à investir avec un budget limité, les experts recommandent de commencer par des espaces industriels ou des complexes multifamiliaux, car ces options ont tendance à avoir des prix inférieurs à ceux des commerces de détail et des bureaux.
Si vous pensez être prêt à vous lancer dans l'immobilier commercial, considérez ces marchés en développement rapide, qui sont sans doute les meilleurs endroits pour acheter de l'immobilier commercial en ce moment :
Bien que prédire l'avenir du marché de l'immobilier commercial puisse sembler être un travail pour les économistes et les experts de premier ordre, la vérité est que tout investisseur peut faire ses propres suppositions éclairées. Comme le montre cette discussion, les tendances du marché sont extrêmement interconnectées d'année en année. Tout ce que vous avez à faire est d'étudier les résultats du marché des années précédentes, ainsi que de comprendre les moteurs économiques qui ont un impact sur le marché commercial actuel. Les investisseurs qui prennent l'initiative d'effectuer leurs propres recherches et de faire des prédictions éclairées seront ceux qui devanceront leurs concurrents et trouveront la réponse à :quels sont les meilleurs marchés immobiliers pour des investissements commerciaux ?
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