Le marché du logement était tout sauf normal en 2021. Avant la frénésie d'achat qui s'est produite au cours de la dernière année, les maisons restaient généralement sur le marché pendant un peu plus de deux mois à la fois. Et en termes de coût, il était courant pour les vendeurs chanceux possédant des maisons dans des marchés souhaitables comme la région de la baie de Californie d'atteindre ou de s'approcher du prix demandé. Les vendeurs des marchés moins concurrentiels, en revanche, devaient généralement être plus flexibles sur le prix de vente de leurs maisons.
Tout a changé lorsque la pandémie de COVID-19 a frappé et que les taux hypothécaires ont atteint de nouveaux creux. Une augmentation rapide de la demande de maisons s'est installée et l'achat d'une maison est rapidement devenu un sport de compétition. Les acheteurs qui voulaient augmenter leurs chances de faire accepter leur offre par les vendeurs ont été contraints de tout mettre en œuvre, qu'il s'agisse d'offrir de courtes périodes de fermeture, de renoncer aux inspections ou de débourser des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars en demandant prix.
Ce phénomène ne se limitait pas non plus aux marchés du logement dans les grandes régions métropolitaines. Les marchés secondaires et suburbains qui étaient autrefois considérés comme moins attrayants que des zones comme New York ou Los Angeles sont devenus tout aussi compétitifs pour les acheteurs. Et au moment où les derniers mois de 2021 se sont écoulés, le marché du logement à travers le pays avait connu des changements spectaculaires et généralisés.
Mais comment exactement le marché du logement a-t-il changé au cours de la dernière année ? Et comment ces changements ont-ils affecté les millions d'acheteurs, de vendeurs, de locataires et d'investisseurs à travers le pays ? La plate-forme immobilière ZeroDown a compilé une liste de 10 façons dont le marché du logement a changé en 2021 à l'aide d'informations provenant d'articles sur le logement, de rapports sur le marché immobilier et d'experts immobiliers.
Voici ce que vous devez savoir sur les changements survenus sur le marché du logement en 2021.
1 / 11 Tout au long de 2021, les prix des loyers ont augmenté à des vitesses vertigineuses, augmentant en moyenne de 20 % de septembre 2020 à septembre 2021. Cela a été formidable pour les propriétaires, qui engrangent d'énormes bénéfices sur leurs logements locatifs, mais cela a également entraîné une baisse des prix des loyers. deviennent plus chers que les versements hypothécaires mensuels sur les maisons de démarrage dans de nombreuses villes du pays.
À leur tour, les locataires à revenu faible à modéré ont eu du mal à se permettre les logements locatifs disponibles - et c'est même s'ils peuvent même trouver des propriétés ouvertes au milieu de la pénurie de loyers en cours. Et comme les locataires ne sont plus protégés par les moratoires fédéraux sur les expulsions, de plus en plus de personnes sont confrontées à l'itinérance pour la première fois. Cela a été particulièrement troublant pour les communautés marginalisées, car la majorité des locations disponibles ou de nouvelles constructions sont des unités de luxe à prix élevé qui ont des prix extrêmement élevés.
2 / 11 Les propriétés locatives n'étaient pas les seuls types de propriétés à ne pas être abordables en 2021. Un afflux massif d'acheteurs et d'investisseurs a fait grimper les prix tout au long de 2021 alors qu'ils s'emparaient des propriétés disponibles à gauche et à droite. À leur tour, les maisons abordables ont été pratiquement anéanties, ce qui a rendu extrêmement difficile pour les acheteurs moyens de se permettre l'achat d'une maison. Par exemple, le prix médian des maisons a augmenté sur 99 % de tous les marchés au troisième trimestre 2021, et 78 % de ces marchés ont enregistré des augmentations à deux chiffres des prix des maisons.
Les prix nationaux des maisons ont également augmenté de 19,8% d'août 2020 à août 2021. Ces types de gains de prix énormes - bien qu'ils se produisent rarement - étaient parfaits pour les propriétaires qui étaient prêts à décharger leur maison et à encaisser les gains, mais l'ont fait difficile pour les acheteurs qui ne disposent pas d'importantes sommes d'argent pour acheter des maisons.
3 / 11 Le stock de logements a été extrêmement faible tout au long de 2021, les acheteurs et les investisseurs ayant tenté de tirer parti des faibles taux hypothécaires et de la valeur nette quasi instantanée des achats de maisons. Et les choses sont devenues encore plus compétitives plus tard dans l'année lorsque le stock de logements a chuté à de nouveaux creux. Cette baisse record des stocks était assez inhabituelle étant donné que la fin de l'automne et le début de l'hiver sont généralement la basse saison pour l'immobilier.
La baisse des stocks n'était pas seulement surprenante, elle a également eu un impact massif sur les prix des logements. Avec moins d'inventaire, les prix augmentent et les ventes s'accélèrent, car les acheteurs doivent se disputer les maisons qui sont inscrites sur le marché. À son tour, un tiers des maisons vendues en moins d'une semaine pendant cette période.
4 / 11 Les conditions d'admissibilité à un prêt hypothécaire étaient assez strictes au début de la pandémie, car les prêteurs s'inquiétaient des pièges des licenciements et des pertes de revenus généralisées. Avec des taux de chômage à des niveaux records et une économie au ralenti, les prêteurs considéraient les emprunteurs comme beaucoup plus risqués. Cela a cependant changé en 2021, alors que l'économie s'accélérait et que les taux de chômage chutaient.
En août 2021, la disponibilité du crédit hypothécaire avait augmenté de 3,9 % d'un mois à l'autre, ce qui indique que les prêteurs desserraient les rênes de l'emprunt. Avec des exigences de pointage de crédit plus souples, des acomptes et des critères connexes, un plus grand nombre d'emprunteurs pourrait être admissible à des prêts hypothécaires. Pourtant, avec des stocks de logements extrêmement faibles, il y avait une tonne de concurrence pour les maisons disponibles, et le nouveau bassin d'acheteurs n'a fait qu'aggraver le problème.
5 / 11 Les propriétaires qui n'ont pas pu effectuer les paiements sur leurs prêts hypothécaires ont été protégés par des mesures fédérales pendant une grande partie de 2021. Cela dit, lorsque le moratoire sur les saisies a pris fin en juillet 2021, les prêteurs n'ont pas perdu de temps avec les dépôts de saisie. Au mois d'août suivant, il y avait une augmentation de 27 % des dépôts de saisies par rapport à juillet, et une augmentation de 60 % par rapport à l'année précédente.
Bien qu'une augmentation des dépôts de saisie soit toujours troublante, cette augmentation liée au COVID-19 était particulièrement préoccupante pour les personnes de couleur, qui sont statistiquement moins susceptibles d'avoir accès à des secours qui pourraient sauver leur maison que les propriétaires blancs dans la même situation. Cela dit, les taux de saisie sont toujours bien inférieurs à ce qu'ils ont été par le passé, bien que cela soit susceptible de changer à mesure que les prêteurs agissent sur de plus en plus de prêts en difficulté.
6 / 11 Les investisseurs ont misé gros sur le marché du logement en 2021 et cela a eu un effet significatif sur le marché national du logement. Attirés par les gains potentiels de l'augmentation rapide des loyers et de la valeur des maisons, les investisseurs ont investi 64 milliards de dollars dans environ 90 0000 achats de maisons au cours du seul troisième trimestre de 2021. Ces ventes du troisième trimestre ont représenté une augmentation de 10 % par rapport au deuxième trimestre de 2021 et une augmentation époustouflante de 80 % par rapport à l'année précédente.
L'inventaire national de logements était déjà considérablement épuisé à ce stade, et la frénésie d'investissement a contribué à éliminer davantage les logements disponibles sur le marché. Cela a également fait grimper les prix des maisons, car les vendeurs ont pu capitaliser sur la demande pour l'offre limitée de logements. À son tour, cela a également ajouté à la difficulté rencontrée par les acheteurs réguliers lors de la recherche de propriétés.
7 / 11 Le logement se vendait à un prix élevé en 2021, il serait donc logique que les constructeurs lancent les nouveaux projets de construction à la vitesse supérieure, mais ce n'est pas ce qui s'est passé. De nombreux nouveaux projets de maisons et de logements multifamiliaux étaient prévus et approuvés pour 2021, mais la délivrance d'un permis de construire ne s'est pas traduite par la poursuite du projet. Fin 2021, le nombre de projets de construction résidentielle dont la construction avait été autorisée mais qui n'avaient pas encore démarré avait en fait augmenté pour atteindre un sommet en 15 ans.
L'un des principaux catalyseurs du problème a été le coût exorbitant de la construction, qui a augmenté d'un record de 12,3 % en octobre 2021 par rapport à l'année précédente. D'autres problèmes, tels que les sauvegardes de la chaîne d'approvisionnement et les pénuries de main-d'œuvre endémiques, ont causé d'autres problèmes, ralentissant la construction et augmentant le prix des nouvelles constructions.
8 / 11 Les prêts hypothécaires ont démarré l'année en force en 2021 lorsque les taux ont chuté à des niveaux record. Début janvier 2021, le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans avait atteint un taux record de 2,65 %, le plus bas depuis cinq décennies. Et le prêt hypothécaire à taux fixe sur 15 ans a emboîté le pas, tombant à seulement 2,16 % au cours de la même période.
Bien que les taux aient fluctué tout au long de l'année 2021, ils sont toujours restés extrêmement bas dans tous les domaines, ce qui a rendu considérablement moins coûteux l'emprunt d'argent pour une maison. Mais alors que les acheteurs affluaient vers les prêteurs pour profiter de ces taux, il était encore incroyablement difficile pour la plupart des acheteurs de trouver une maison. Les acheteurs au comptant et les investisseurs ont rapidement récupéré les stocks disponibles sur la plupart des marchés, ce qui a rendu le marché de l'achat extrêmement compétitif.
9 / 11 La pandémie a eu un effet important sur la vie et le logement dans les petits marchés secondaires. Le travail à distance est devenu la norme au cours de l'année dernière, ce qui a donné à des millions de personnes la possibilité de travailler et de vivre où bon leur semble. Et, plutôt que de vivre et de travailler dans des quartiers exigus du centre-ville, des pans entiers d'habitants de la région métropolitaine ont fui vers des marchés secondaires plus petits, où les maisons étaient plus grandes et plus abordables.
Alors que ces marchés étaient inondés de nouveaux résidents, le prix de l'immobilier a ensuite grimpé à un rythme rapide. À son tour, la croissance des prix des maisons sur ces marchés secondaires a dépassé les marchés urbains. En septembre 2021, le prix médian au pied carré des maisons en banlieue était de 212 $, soit environ 18 % de plus que le prix au pied carré un an auparavant.
10 / 11 En moyenne, il n'a fallu qu'environ une semaine aux maisons pour trouver un acheteur en 2021, le rythme le plus rapide de l'histoire récente. Et les acheteurs ne sous-estimaient pas non plus les offres. Les données montrent que la plupart des vendeurs ont accepté des offres pour au moins le prix demandé sur la propriété et 35 % des vendeurs ont reçu des offres supérieures au prix demandé pour leur maison. Sans surprise, ces ventes rapides et élevées ont été propulsées par le stock de logements record, qui a forcé les acheteurs à se faire concurrence pour l'achat de maisons.
Pour augmenter les chances que leurs offres soient acceptées par les vendeurs, les acheteurs proposeraient un prix supérieur au prix demandé sur les marchés où la concurrence était rude et devraient sauter sur les annonces le plus tôt possible pour devancer les autres acheteurs.
11 / 11 Les offres en espèces étaient reines en 2021, grâce à une multitude d'investisseurs et d'acheteurs désireux de saisir le peu d'inventaire disponible sur le marché. En avril 2021, les ventes de maisons au comptant représentaient environ 25 % du marché d'achat, en hausse de 10 % par rapport à l'année précédente. Et le taux d'offres tout en espèces en avril 2021 était encore plus élevé chez les non-primo-accédants, ces acheteurs représentant environ 33,5% des achats de maisons tout en espèces.
Cette augmentation rapide des achats de maisons au comptant s'est produite en raison de l'extrême compétitivité du marché, qui a obligé les acheteurs à faire des offres aussi attrayantes que possible pour se démarquer. Le taux d'offres en espèces pour les résidences secondaires et de vacances a également augmenté tout au long de 2021, alors que de plus en plus d'Américains se sont tournés vers des modes de vie de travail à distance et ont recherché des opportunités d'investissement dans l'immobilier. Cette tendance a rendu plus difficile pour les acheteurs ayant des prêts hypothécaires la concurrence pour les propriétés disponibles, bien sûr, mais était un outil utile pour les acheteurs qui pouvaient se permettre d'emprunter cette voie, en particulier sur les marchés où les stocks étaient extrêmement limités.
