Le marché immobilier américain a connu une année 2021 exceptionnelle, loin d'être ordinaire. Avant la frénésie d'achats de l'année dernière, les maisons restaient en moyenne plus de deux mois sur le marché. Dans des zones prisées comme la baie de San Francisco, les vendeurs atteignaient souvent le prix demandé, tandis que dans les marchés moins compétitifs, ils devaient négocier.
La pandémie de COVID-19 et les taux hypothécaires historiquement bas ont tout transformé. La demande a explosé, transformant l'achat immobilier en compétition acharnée. Les acheteurs, pour se démarquer, proposaient des délais de clôture courts, renonçaient aux inspections ou surenchérissaient de dizaines voire centaines de milliers de dollars.
Ce phénomène a touché tous les marchés, y compris les zones suburbaines et secondaires autrefois moins attractives que New York ou Los Angeles. Fin 2021, le secteur avait subi des mutations spectaculaires à l'échelle nationale.
Mais comment exactement ? Comment ces évolutions ont-elles impacté acheteurs, vendeurs, locataires et investisseurs ? La plateforme immobilière ZeroDown a compilé 10 changements clés (plus un bonus) à partir d'articles spécialisés, rapports de marché et avis d'experts.
Voici l'essentiel des transformations du marché immobilier en 2021.
1 / 11 Les loyers ont bondi de 20 % en moyenne entre septembre 2020 et 2021, profitant aux propriétaires bailleurs mais rendant la location plus onéreuse que les mensualités hypothécaires sur des maisons d'entrée de gamme dans de nombreuses villes.
Les locataires à revenus modestes peinent à suivre, aggravé par la pénurie d'offres et la fin des moratoires fédéraux sur les expulsions. Les communautés marginalisées sont particulièrement touchées, les nouvelles constructions étant souvent des logements de luxe inabordables.
2 / 11 Investisseurs et acheteurs ont fait flamber les prix, éradiquant les biens abordables. Au T3 2021, les prix médians ont grimpé dans 99 % des marchés, dont 78 % à deux chiffres. Nationalement, +19,8 % d'août 2020 à août 2021.
Idéal pour les vendeurs réalisant des plus-values, mais un cauchemar pour les primo-accédants sans gros capital.
3 / 11 Stocks épuisés par les faibles taux et la rapide appréciation des biens. Fin 2021, creux record même en basse saison (automne-hiver). Résultat : tiers des maisons vendues en moins d'une semaine, prix en hausse.
4 / 11 Début pandémie, critères stricts face au chômage. En 2021, reprise économique : +3,9 % de crédit disponible en août. Plus d'emprunteurs qualifiés, mais concurrence féroce sur stocks maigres.
5 / 11 Fin du moratoire en juillet : +27 % en août vs juillet, +60 % vs 2020. Inquiétant pour les minorités moins aidées, mais taux globalement bas historiquement.
6 / 11 64 milliards $ investis au T3 2021 (90 000 maisons), +10 % vs T2, +80 % vs 2020. Aggrave pénurie et hausse des prix, pénalisant acheteurs classiques.
7 / 11 Malgré la demande, permis ne mènent pas à chantiers : pic 15 ans de projets autorisés mais non démarrés. Coûts matériaux +12,3 % en octobre 2021, chaînes d'approvisionnement et pénurie main-d'œuvre freinent tout.
8 / 11 Janvier 2021 : 2,65 % (30 ans), 2,16 % (15 ans), plus bas en 50 ans. Restent bas toute l'année, boostant demande mais pas l'offre.
9 / 11 Télétravail : exode vers suburbs (+212 $/pi² médian en septembre 2021, +18 %). Croissance prix suburbs > urbains.
10 / 11 Moyenne 1 semaine pour vendre, +35 % offres > prix demandé. Compétition oblige surenchères et réactivité.
11 / 11 25 % ventes cash en avril 2021 (+10 % vs 2020), 33,5 % chez non-primo-accédants. Favorise investisseurs et télétravailleurs, durcit concurrence pour endettés.
