Guerres d'enchères. Offres excessives. Acheteurs au comptant. Investisseurs avides. Les ruptures d'inventaire. S'il y a une partie de l'économie qui a été complètement bouleversée par la pandémie, c'est bien le marché du logement.
Des villes comme San Francisco et New York ont toujours été hors de portée de l'acheteur moyen. En tant que pôles technologiques et commerciaux, ces villes attirent énormément les hauts revenus attirés par les opportunités d'emploi et les modes de vie uniques que ces lieux peuvent offrir. À son tour, l'inventaire des logements a toujours été limité dans ces villes, poussant les prix à une prime. Même avant la pandémie de COVID-19, il n'était pas rare que les prix des maisons dans les quartiers les plus prisés de New York commencent à la barre du million ou de plusieurs millions de dollars, ce qui les rendait hors de portée de la plupart des gens.
Mais alors que les marchés immobiliers dans des villes comme celles-ci ont toujours été relativement inaccessibles aux acheteurs à revenu faible et moyen, il y avait d'autres marchés à travers le pays où les maisons étaient abordables avant que la pandémie ne s'installe. Les maisons dans des villes comme Cleveland, Ohio, ou Boise, Idaho, étaient encore dans le domaine des possibilités pour les acheteurs à revenu faible ou moyen, tout comme les maisons dans de nombreuses zones rurales ou suburbaines.
Cependant, tout a changé lorsque la frénésie d'achat pandémique s'est installée. Alors que les investisseurs et les acheteurs envahissaient les marchés à travers le pays, les prix des maisons ont commencé à monter en flèche et les pénuries de logements sont devenues monnaie courante. Au plus fort de la frénésie d'achat, il n'était pas surprenant d'apprendre que le prix moyen des maisons dans une ville rurale du Tennessee ou une petite banlieue du Texas avait doublé, ce qui ajoutait un autre obstacle à l'abordabilité pour les acheteurs.
Alors que la demande a depuis commencé à se calmer sur certains marchés, ce n'est certainement pas le cas pour tous les marchés. De nombreuses régions métropolitaines à travers le pays connaissent toujours une croissance effrénée du marché immobilier, même si les taux hypothécaires commencent à augmenter lentement. Mais quelles régions métropolitaines ont connu la plus forte croissance immobilière au cours des six derniers mois, et qu'est-ce qui la motive exactement ?
Fund That Flip a analysé les données de Zillow et du Bureau of Labor Statistics pour déterminer 10 métros où les marchés immobiliers ont augmenté. Bien qu'il n'existe pas de formule exacte pour classer la croissance du marché immobilier, il existe plusieurs facteurs que les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs examinent pour déterminer la santé d'un marché immobilier. Ces facteurs incluent la valeur croissante des maisons ; un ratio vente-vente élevé, c'est-à-dire lorsque le prix de vente d'une maison est proche de son prix d'inscription initial ; à quelle vitesse les maisons sont vendues ; et des facteurs économiques tels que la croissance des entreprises et les taux de chômage.
Pour cette histoire, Fund That Flip a répertorié 10 villes qui affichent des mesures saines pour une croissance sur six mois de la valeur des maisons à 10% ou plus, un ratio vente / liste élevé à 85% ou plus et un faible taux de chômage à moins de 5 ans. %. Des statistiques supplémentaires sur l'inventaire des logements et les jours médians pendant lesquels une maison est sur le marché jusqu'à ce que sa vente soit en attente sont également incluses. Toutes les données datent de septembre 2021, les données les plus récentes disponibles.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 : 520 898 $ (croissance de 20,6 % sur six mois)
- Indice de la valeur des maisons en avril 2021 : 431 752 $
- Inventaire des logements :9 691
- Ratio vente-vente :91 %
--- Prix d'inscription médian :527 277 $
--- Prix de vente médian :479 566 $
- Jours médians jusqu'à l'attente de la vente :17
- Taux de chômage :3,5 %
La capitale du Texas, Austin, a connu une croissance significative au cours des deux dernières décennies, et la pandémie n'a fait que contribuer à propulser davantage cette croissance, tant au niveau de la population que du marché du logement. Alors que les entreprises technologiques ont fui la Bay Area pendant la pandémie, Austin est devenue un point d'atterrissage chaud pour la migration technologique. Cela, associé à un marché de l'emploi extrêmement solide, a contribué à attirer de nouveaux employés à la recherche d'une maison, qui ont arraché des maisons dans la région métropolitaine d'Austin et contribué à la croissance significative de la valeur des maisons au cours du dernier semestre.
Selon l'analyse récente du San Francisco Chronicle, l'afflux net d'employés de la technologie dans la ville d'Austin était le plus élevé du pays. D'autres facteurs, comme une demande écrasante de logements à acheter pendant la pandémie et le taux élevé de nouveaux résidents de l'extérieur de l'État s'installant à Austin, ont également joué un rôle important dans l'explosion du marché du logement dans cette ville.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :502 580 $ (croissance de 15,6 % sur six mois)
- Inventaire de logements :3 637
- Ratio vente-inscription :86,4 %
--- Prix d'inscription médian :543 660 $
--- Prix de vente médian :469 961 $
- Nombre médian de jours avant la vente :11
- Taux de chômage :2,2 %
Le marché du travail à Boise City, dans l'Idaho, a pris un coup au début de la pandémie, mais il est revenu en force au cours de la dernière année. Comme dans le reste de l'Idaho, le marché du travail de cette ville, qui fait partie de la région métropolitaine de Boise, a continué de rebondir plus rapidement que presque partout ailleurs dans le pays. Avec un marché du travail florissant, de nouveaux résidents arrivent, et l'afflux de nouveaux travailleurs dans la région de Boise City a contribué à placer cette ville au troisième rang du pays pour la migration interne.
D'autres facteurs, comme un afflux de nouveaux résidents dans la région de Boise en provenance de Californie, ont également contribué à l'essor de la population et, à leur tour, le marché du logement a été poussé à ses limites. Ajoutez à cela la frénésie d'achat pandémique qui a été alimentée par des taux d'intérêt bas et une multitude de nouveaux investisseurs, et c'était la recette parfaite pour une crise du logement à Boise City et une croissance rapide des valeurs et des prix des maisons dans la région.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :225 838 $ (croissance de 10,9 % sur six mois)
- Inventaire de logements :2 478
- Ratio vente-inscription :88,7 %
--- Prix d'inscription médian :233 233 $
--- Prix de vente médian :206 775 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en attente :11
- Taux de chômage :4,7 %
La ville de Buffalo, dans l'État de New York, a connu une croissance démographique stupéfiante au cours de la dernière décennie, à tel point que les données de recensement les plus récentes ont montré que la croissance démographique de Buffalo était bien supérieure à celle des autres villes du nord de l'État de New York. Mais si le boom démographique de Buffalo a probablement contribué à la compétitivité du marché immobilier, ce qui a vraiment poussé le marché du logement à s'emballer, c'est la pandémie.
Alors que les acheteurs locaux et hors de l'État affluaient vers Buffalo pour des maisons abordables et des immeubles de placement, cela a mis à rude épreuve le marché du logement, entraînant une hausse des prix en tandem. L'offre de logements à Buffalo n'a pas pu suivre la hausse de la demande des nouveaux résidents ou des résidents actuels cherchant à acheter des propriétés, ce qui a entraîné une concurrence sérieuse pour l'inventaire disponible. Cela a fait grimper les prix des logements et a conduit les acheteurs à offrir d'autres incitations, comme des fermetures extrêmement rapides de propriétés, ce qui est resté le statu quo au cours du dernier semestre.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :326 597 $ (croissance de 12,7 % sur six mois)
- Inventaire de logements :24 499
- Ratio vente-inscription :88,5 %
--- Prix d'inscription médian :395 842 $
--- Prix de vente médian :350 262 $
- Jours médians jusqu'à l'attente de la vente :17
- Taux de chômage :4,4 %
Le marché du travail florissant de la région métropolitaine de Dallas-Fort Worth est classé comme le premier marché du travail du pays, et cela est dû en grande partie à une croissance récente des emplois technologiques et financiers bien rémunérés dans le métro du Texas. Le marché du travail florissant dans la région de Dallas-Fort Worth a entraîné un boom démographique continu, avec de nouveaux résidents qui s'emparent d'un logement alors qu'ils déménagent dans la région pour des emplois et des opportunités. Encore plus de nouveaux résidents ont afflué dans la région de Dallas pendant la pandémie, entraînant une nouvelle croissance de la population.
Comme dans le reste du pays, la demande de logements ici était extrêmement élevée tout au long des premières parties de la pandémie, ce qui a provoqué une pénurie de logements dans la région - et elle s'est poursuivie depuis. Avec un manque d'inventaire et une multitude de nouveaux résidents, la valeur et les prix des maisons augmentent rapidement, et au cours des six derniers mois, c'est précisément ce qui s'est passé à Dallas-Fort Worth.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :301 415 $ (croissance de 12,6 % sur six mois)
- Inventaire de logements :7 015
- Ratio vente-inscription :86,4 %
--- Prix d'inscription médian :353 463 $
--- Prix de vente médian :305 428 $
- Nombre médian de jours avant la vente :12
- Taux de chômage :3,7 %
Le marché du logement à Jacksonville, en Floride, est extrêmement compétitif depuis le début de la pandémie, car les acheteurs et les investisseurs de tous types se sont précipités pour acheter des maisons à des taux extrêmement bas. Ceci, à son tour, a provoqué une pénurie de logements, entraînant une augmentation rapide des prix des logements et un très faible inventaire dans la région.
Il y a également eu un tas de nouveaux résidents ajoutés à Jacksonville au cours de la dernière année, dont beaucoup se sont installés dans la région pour des emplois avec des entreprises comme Boeing et Amazon. Cette augmentation rapide et continue de la population n'a fait qu'aggraver le problème, rendant le logement extrêmement compétitif à Jacksonville. À leur tour, les prix ont augmenté et les acheteurs font pression pour conclure leurs achats en quelques jours seulement afin d'inciter davantage les vendeurs.
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- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :410 028 $ (croissance de 15,2 % sur six mois)
- Inventaire de logements :19 157
- Ratio vente-inscription :85,3 %
--- Prix d'inscription médian :471 748 $
--- Prix de vente médian :402 496 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en cours :14
- Taux de chômage :3,8 %
Tout au long de la pandémie, le marché du logement à Phoenix a été extrêmement compétitif, la demande des acheteurs dépassant de loin l'offre. La hausse soudaine de la demande a lancé les prix des maisons sur une tendance à la hausse au début de la pandémie. L'offre de logements existants s'est depuis épuisée et la nouvelle construction à Phoenix ne peut pas répondre à la demande, ce qui a permis aux prix des logements de poursuivre leur croissance significative au cours des six derniers mois.
Phoenix a également été l'une des principales villes en termes de croissance démographique, avec une foule de nouveaux arrivants attirés par la région pour des opportunités d'emploi dans des secteurs tels que la technologie, la finance, l'aérospatiale, la cybersécurité, le commerce électronique et les soins de santé. Ce boom démographique continu a en outre contribué à alimenter une croissance massive du marché du logement au cours des derniers mois et se poursuivra probablement dans un proche avenir.
7 / 10
- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :374 649 $ (croissance de 15 % sur six mois)
- Inventaire de logements :3 395
- Ratio vente-inscription :86 %
--- Prix d'inscription médian :428 361 $
--- Prix de vente médian :368 558 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en attente :5
- Taux de chômage :3,1 %
Raleigh, en Caroline du Nord, possède un marché du travail florissant et en pleine croissance, rempli de nombreuses industries et de grandes entreprises, telles qu'IBM, Cisco, GlaxoSmithKline et Fidelity Investments, pour n'en nommer que quelques-unes. Cela a permis à de nouveaux résidents d'affluer dans la région et a contribué à stimuler la demande de logements. La demande s'accompagne d'une hausse des prix des maisons et d'incitations pour les acheteurs, telles que des offres en espèces et des fermetures très rapides, qui ont toutes été courantes à Raleigh au cours des derniers mois.
L'augmentation de la demande d'inventaire de logements qui a commencé au début de la pandémie n'a pas encore ralenti à Raleigh. Les guerres d'enchères y sont encore courantes, les acheteurs se disputant les maisons disponibles dans la région. Cela a contribué à faire grimper encore plus les prix des maisons à Raleigh au cours des six derniers mois, alors que les stocks sont restés bas.
8 / 10
- Indice de valeur des maisons en septembre 2021 :1 341 085 $ (croissance de 10,5 % sur six mois)
- Inventaire de logements :8 830
- Ratio vente-inscription :108,7 %
--- Prix d'inscription médian :931 333 $
--- Prix de vente médian :1 012 819 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en attente :12
- Taux de chômage :4,7 %
Alors que les prix des maisons dans d'autres régions ont grimpé en flèche au début de la pandémie, le marché coûteux de San Francisco a été plus lent à se propager. Grâce à un passage généralisé au travail à distance, de nombreux habitants ont choisi de déménager de San Francisco vers des zones moins chères, ce qui a permis aux ventes de maisons de stagner temporairement dans la région. Ce n'est plus le cas, cependant, car le marché du logement de San Francisco est désormais aussi concurrentiel que jamais, avec des pénuries de stocks et des guerres d'enchères entraînant une hausse des prix de plus en plus élevée.
Le marché de l'emploi, qui a dû faire face à un exode technologique lié à la pandémie, est également en plein essor, réalisant d'énormes gains d'emplois au cours des derniers mois. En termes de logement, cela signifie qu'il y a plus d'acheteurs qualifiés et plus de nouveaux résidents à gérer, ce qui contribue à alimenter la hausse des prix en stimulant la demande de logements à San Francisco.
9 / 10
- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :1 477 055 $ (croissance de 11,3 % sur six mois)
- Inventaire de logements :3 029
- Ratio vente-inscription :103,6 %
--- Prix d'inscription médian :1 249 333 $
--- Prix de vente médian :1 294 603 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en attente :11
- Taux de chômage :4 %
Le marché du logement à San Jose, en Californie, est extrêmement compétitif depuis le début de la pandémie, et il n'y a aucun signe de ralentissement dans un avenir proche. Situé près de San Francisco, San Jose a connu un afflux d'acheteurs en concurrence pour un inventaire de logements limité au cours du dernier semestre, ce qui a fait grimper les prix de manière substantielle dans la région.
Une grande partie de cette demande provient des employés de l'industrie technologique, qui ont été contraints de se tourner vers des zones plus suburbaines comme San Jose pour se loger après avoir rencontré des problèmes de prix élevés et de faibles stocks à San Francisco. Les investisseurs ont également afflué à San Jose ces derniers mois, épuisant davantage l'offre limitée de logements et faisant monter les prix dans la région. Selon des données récentes, les investisseurs ont généré environ 13,8 % des achats de maisons dans la région de San Jose, avec un prix de vente médian de 1,68 million de dollars.
10 / 10
- Indice de la valeur des maisons en septembre 2021 :687 363 $ (croissance de 10,8 % sur six mois)
- Inventaire de logements :10 814
- Ratio vente-inscription :93,8 %
--- Prix d'inscription médian :689 817 $
--- Prix de vente médian :647 163 $
- Jours médians jusqu'à ce que la vente soit en attente :9
- Taux de chômage :4,4 %
Seattle connaît un boom démographique continu, avec des pans entiers de nouveaux résidents qui s'installent dans la région pour des opportunités sur le marché de l'emploi florissant de la ville. Cela a rendu le marché du logement dans la région extrêmement compétitif - et la frénésie d'achat pandémique n'a pas non plus aidé les choses. Le nombre élevé d'investisseurs qui ont été attirés par Seattle en raison des taux élevés d'appréciation des maisons n'a pas non plus été le cas.
La demande a mis à rude épreuve l'inventaire limité de logements à Seattle, et l'inventaire à vendre est maintenant à des niveaux historiquement bas dans cette ville. Les acheteurs de tous types sont désormais contraints de rivaliser en offrant des prix excessifs et d'autres incitations, ce qui a entraîné une augmentation constante des prix des maisons au cours des six derniers mois. C'est une tendance qui se poursuit à ce jour, même si le marché de Seattle se refroidit légèrement.
