Le marché immobilier américain a connu des turbulences inhabituelles durant la pandémie, marquées par un bouleversement des profils d'acheteurs, une flambée des prix et une pénurie d'offres. La concurrence acharnée pour les logements a entraîné une chute des stocks tandis que les prix explosaient. L'incertitude sanitaire et un marché ultra-favorable aux vendeurs ont profondément modifié les habitudes d'achat traditionnelles.
Les millennials (génération Y), longtemps en retard sur les générations X et baby-boomers en matière d'accession à la propriété – en raison notamment de la Grande Récession et de la dette étudiante –, ont accéléré le rythme ces cinq dernières années avant la pandémie. En 2020, le taux de propriété des millennials de 35 ans et moins a bondi de 15,8 % par rapport à 2019.
Comme pour toutes les générations, la pandémie a dopé l'intérêt des millennials pour l'achat immobilier, grâce aux taux d'intérêt historiquement bas, au télétravail et au besoin d'espace accru. Atteignant l'âge idéal pour devenir propriétaires, 47,9 % d'entre eux l'étaient en 2020 (rapport Apartment List, 2021). Pourtant, ce groupe démographique le plus important continue d'acheter plus lentement : à 30 ans, 42 % des millennials sont propriétaires, contre 48 % des génération X et 51 % des baby-boomers au même âge.
Globalement, la surchauffe du marché a freiné les primo-accédants toutes générations confondues. En 2021, seuls 37 % des acheteurs étaient des nouveaux propriétaires, contre 46 % en 2018. Les acheteurs potentiels affrontent des prix élevés, des stocks maigres et une concurrence féroce, exacerbée par les baby-boomers aux revenus et patrimoines supérieurs. Les impacts financiers de la pandémie ont aussi ralenti certains.
Ces dynamiques ont influencé la croissance des ventes régionales. Basé sur le rapport "New Residential Sales" du U.S. Census Bureau (publié le 26 janvier 2022), Realm a compilé les données sur les ventes de maisons unifamiliales neuves aux États-Unis et dans ses quatre grandes régions : Midwest, Nord-Est, Sud et Ouest. Les chiffres mensuels (décembre 2021 vs juin 2021 et décembre 2020) et annuels 2021 sont arrondis au millier le plus proche. Découvrez les tendances par région.
1 / 5
- Maisons unifamiliales neuves vendues en décembre 2021 : 57 000
--- Variation sur six mois : -6,6 % (61 000 en juin 2021)
--- Variation sur un an : -9,5 % (63 000 en décembre 2020)
- Total 2021 : 762 000 (-7,3 % vs 2020)
La croissance des ventes a ralenti nationalement en raison d'une demande soutenue épuisant les stocks. Les taux hypothécaires bas initiaux ont accéléré les achats précoces, vidant les inventaires. Le manque de nouvelles constructions aggrave la situation. Sans offres, les transactions chutent. La hausse des prix exclut de nombreux acheteurs, contribuant à cette tendance baissière.
2 / 5
- Décembre 2021 : 6 000
--- Sur six mois : -33,3 % (9 000 en juin 2021)
--- Sur un an : -14,3 % (7 000 en décembre 2020)
- Total 2021 : 86 000 (-7,6 % vs 2020)
Les stocks faméliques expliquent la chute des ventes dans le Midwest. Un approvisionnement équilibré vise 6 mois ; or, à Kansas City, il n'en restait que quelques semaines en janvier. Omaha et d'autres villes subissent le même sort. Les prix ont grimpé de 9 % de novembre à décembre 2021, évincant les acheteurs vers la location.
3 / 5
- Décembre 2021 : 2 000
--- Sur six mois : -33,3 % (3 000 en juin 2021)
--- Sur un an : -33,3 % (3 000 en décembre 2020)
- Total 2021 : 35 000 (-5,8 % vs 2020)
La pénurie d'inventaire a plombé les ventes dans le Nord-Est. À Boston, moins de 1,5 mois d'offres fin 2021 généraient une concurrence intense et des prix prohibitifs. À New York, beaucoup optent pour la location malgré les loyers en hausse, freinant la croissance des ventes.
4 / 5
- Décembre 2021 : 33 000
--- Sur six mois : -2,9 % (34 000 en juin 2021)
--- Sur un an : -10,8 % (37 000 en décembre 2020)
- Total 2021 : 446 000 (-5,9 % vs 2020)
Le Sud souffre aussi de pénurie : -42,4 % d'offres à Dallas-Fort Worth fin 2021 vs 2019. Houston, en forte croissance démographique, manque de constructions neuves. À Atlanta, +20 % des prix en un an a repoussé les acheteurs vers la location.
5 / 5
- Décembre 2021 : 17 000
--- Sur six mois : +13,3 % (15 000 en juin 2021)
--- Sur un an : +6,3 % (16 000 en décembre 2020)
- Total 2021 : 195 000 (-10,5 % vs 2020)
Malgré des stocks tendus, l'Ouest résiste grâce à une affluence d'acheteurs (Idaho, Colorado). Au Colorado, les stocks ont fondu de 40 % fin 2021. Les prix ont grimpé, mais la demande persistante dope les ventes à court terme, contrairement aux autres régions.
