L'évaluation de la maison fait référence au processus consistant à demander à un professionnel qualifié d'évaluer la valeur d'une maison. Les évaluations sont un élément essentiel de l'achat et de la vente de maisons aux États-Unis, en particulier si une hypothèque est attachée à la propriété et que l'évaluation est utilisée pour s'assurer que la valeur du prêt ne dépasse pas la valeur de la propriété sous-jacente.
L'accession à la propriété aux États-Unis est une grande partie de la création de richesse, avec des estimations plaçant les deux tiers de la richesse d'un ménage américain typique dans la valeur nette du logement. Les politiques racistes ont affecté le développement historique de l'accession à la propriété dans le pays. Des études récentes ont indiqué que la dévaluation persistante des maisons appartenant à des Noirs et à d'autres minorités est compatible avec une discrimination continue, constituant un facteur important dans l'écart croissant de richesse raciale.
Une inspection en 2020 des données du US Census Bureau de 1980 à 2015 a révélé que la composition raciale d'un quartier façonnait les valeurs des maisons plus en 2015 qu'en 1980, ce que les chercheurs ont identifié comme un facteur clé à l'origine de l'écart croissant de richesse raciale. Au cours de cette période de 40 ans, les maisons dans les quartiers blancs avaient pris de la valeur d'environ 200 000 $ de plus que les maisons similaires dans les communautés de couleur, ont découvert les chercheurs.
Plusieurs études publiées ces dernières années ont corroboré l'idée que la discrimination a eu un impact sur le processus d'évaluation, avec des histoires de discrimination apparaissant dans les médias. Par exemple, une étude de 2018 de la Brookings Institution a conclu que la dévaluation des maisons dans les quartiers à majorité noire a entraîné des pertes cumulées de 156 milliards de dollars, soit environ 48 000 $ par maison.
L'Appraisal Institute, la plus grande association professionnelle d'évaluateurs immobiliers, a reconnu que les préjugés raciaux jouent un rôle dans les évaluations professionnelles des maisons.
La discrimination en matière de logement est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l'état matrimonial, le recours à l'assistance publique, l'origine nationale, le handicap ou l'âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L'une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).
Selon certains comptes rendus universitaires, l'impact discriminatoire du processus d'évaluation est lié aux pratiques historiques entourant l'évaluation des maisons, qui avaient tendance à mettre l'accent sur l'emplacement du quartier d'une maison et ont historiquement été influencées par des politiques racistes telles que la redlining.
Un article publié dans la revue Social Problems en 2020 a fait valoir que les approches modernes pour évaluer « perpétuent l'inégalité raciale » ou, dans certains cas, l'aggravent même, de deux manières principales. Premièrement, la principale méthode d'établissement de la valeur, «l'approche de comparaison des ventes», s'appuie sur les ventes précédentes sans rien faire pour expliquer que ces ventes ont été effectuées dans le cadre d'un «système explicitement racialisé». Par conséquent, selon l'article, la méthode préserve les préjugés raciaux historiques. Deuxièmement, les stéréotypes raciaux conservent un rôle dans l'élaboration de l'évaluation contemporaine des maisons grâce à l'utilisation de "quartiers comparables" dans l'estimation de la valeur.
Les évaluations sont devenues courantes sous la Federal Housing Administration (FHA), une organisation gouvernementale créée dans l'administration présidentielle de Franklin D. Roosevelt en 1934 pour encourager les familles de la classe moyenne à acheter des maisons. L'objectif des évaluations était de rendre les saisies moins susceptibles d'entraîner des pertes financières sur les prêts hypothécaires. Cela intéressait particulièrement la FHA, qui assurait les hypothèques et, par conséquent, assumait le risque.
Les processus historiques, tels que le redlining, ont provoqué des écarts raciaux dans l'évaluation des propriétés que le processus d'évaluation étend. La redlining et d'autres pratiques discriminatoires, telles que les clauses restrictives, ont empêché les communautés de couleur d'accéder aux hypothèques et aux logements garantis par le gouvernement fédéral. La FHA - qui a systématiquement adopté des cartes à code couleur pour évaluer une maison en fonction de l'attrait de son quartier - a continué à utiliser ces cartes à caractère racial jusqu'en 1977. Selon les chercheurs, cela a eu deux effets :
Vers la fin du 20e siècle, des lois ont été établies qui interdisent la discrimination en matière de logement. Par exemple, le Fair Housing Act de 1968, adopté sous l'administration présidentielle de Lyndon B. Johnson, a rendu illégale la discrimination fondée sur la race ou l'origine ethnique dans le logement. La loi de 1974 sur l'égalité des chances en matière de crédit a étendu les protections contre la discrimination aux établissements proposant des crédits. En 1977, le Congrès américain a adopté le Community Reinvestment Act, qui, selon les termes de la Réserve fédérale, oblige les régulateurs bancaires à « encourager les institutions financières à répondre aux besoins de crédit des communautés dans lesquelles elles exercent leurs activités », en particulier dans les pays à faible et à faible revenu. quartiers à revenu modéré.
Les enquêtes sur les taux d'accession à la propriété ont montré que des écarts importants persistent, et des études qui sondent l'écart de valeur des maisons ont révélé que les maisons dans les quartiers majoritairement blancs continuent de s'apprécier davantage que les maisons dans les quartiers de couleur. Une audience du Congrès de 2019 comprenait des témoignages sur la conclusion de Brookings, mentionnée plus haut dans cet article, qui a révélé que les maisons noires avaient été systématiquement sous-évaluées. L'audience était liée à un projet de loi, qui a été bloqué au Sénat, qui aurait permis aux évaluateurs agréés par l'État de procéder à des évaluations pour les prêts hypothécaires FHA soutenus par le gouvernement fédéral afin de faire face à une pénurie d'évaluateurs.
Un article de 2020, également discuté plus haut ici, a révélé que l'écart d'évaluation entre les maisons des quartiers majoritairement blancs et celles des quartiers à majorité noire et latine a augmenté, mettant des chiffres spécifiques sur la sous-évaluation des maisons dans les communautés de couleur. Il a rapporté que les maisons des quartiers blancs s'étaient appréciées d'environ 200 000 $ de plus que celles des quartiers de couleur, ce qui a creusé l'écart de richesse raciale, qui a "doublé depuis 1980".
Une évaluation de la maison est une évaluation de la valeur d'une propriété et sert à s'assurer que la valeur d'un prêt hypothécaire n'est pas supérieure à la valeur de la propriété.
Oui. De nombreuses études, dont une réalisée en 2020 qui utilise les données du U.S. Census Bureau de 1980 à 2015, ont montré que les maisons des quartiers blancs sont plus valorisées que celles des communautés minoritaires et que le problème s'aggrave et ne diminue pas.
Les solutions proposées comprennent une formation sur les préjugés raciaux inconscients, la mise à jour de l'éthique et des directives professionnelles et l'offre de bourses pour accroître la diversité parmi les évaluateurs à domicile.
Une grande partie de la richesse aux États-Unis est liée à l'accession à la propriété. Par conséquent, les évaluations sont un aspect important de la création de richesse, et les préjugés peuvent maintenir et étendre les injustices et les inégalités historiques.
Ayant reconnu les préjugés dans le processus, l'Appraisal Institute a suggéré un programme de lutte contre la discrimination, comprenant une formation sur les préjugés raciaux inconscients, la mise à jour de l'éthique et des directives professionnelles et l'offre de bourses pour encourager une plus grande diversité dans le secteur de l'évaluation.
Lors d'un événement pour la Federal Reserve Bank de Minneapolis en mars 2021, des universitaires ont décrit les mesures qui, selon eux, limiteraient et réduiraient les inégalités dans le logement. Les propositions comprenaient la base de l'évaluation des maisons sur les ressources naturelles nécessaires à leur construction, une réévaluation du marché hypothécaire secondaire, l'offre de taux d'intérêt bas aux communautés historiquement désinvesties et des réparations.
