Le retournement de maisons reste l'une des stratégies les plus connues dans le secteur immobilier d'aujourd'hui, et pour cause :réparer et retourner des maisons peut potentiellement offrir des marges bénéficiaires intéressantes pour les investisseurs immobiliers qui savent ce qu'ils font. Malheureusement, de nombreux investisseurs débutants font l'erreur de supposer que la seule partie importante du retournement d'une maison est la rénovation elle-même; en réalité, le succès dépendra également de la qualité de l'accord que vous concluez lors de l'achat d'une propriété. Par conséquent, trouver fix and flip est l'un des aspects les plus difficiles du travail. Tout bien considéré, l'exécution d'une stratégie solide de correction et de retournement nécessitera beaucoup de travail acharné et de diligence raisonnable, mais les bénéfices potentiels peuvent valoir l'investissement en temps. Lisez la suite pour découvrir des façons créatives de trouver des maisons à retourner et comment vous assurer que vos techniques restent efficaces au fil du temps.
Un fix and flip est exactement ce à quoi cela ressemble :les investisseurs à court terme achèteront une maison avec l'intention de réhabiliter (réparer) la propriété et de la vendre (retourner) pour suffisamment d'argent pour réaliser un profit sur le prix d'achat initial et couvrir le coût des réparations. Ce faisant, les investisseurs devront d'abord trouver un bon candidat. Le plus souvent, les maisons en difficulté laissent plus de place aux marges bénéficiaires. Cela ne veut pas dire que les maisons traditionnelles et bien entretenues ne peuvent pas être «réparées et retournées», mais plutôt qu'il est important de conclure un accord inférieur à la valeur marchande. Une fois acquise, l'idée est de réhabiliter suffisamment la maison pour la rendre légèrement plus attrayante que les comparables à proximité.
Étant donné que les investisseurs cherchent à réaliser des bénéfices, ils ne voudront pas dépenser trop d'argent en cures de désintoxication. Au lieu de cela, rendre la maison légèrement plus attrayante que celles auxquelles elle sera comparée créera une demande sans dépenser trop d'argent. Généralement, les nageurs immobiliers se concentrent sur l'achèvement du projet aussi rapidement et efficacement que possible pour retirer la maison du marché et maximiser les profits.
En plus des risques évoqués précédemment, il existe au moins quelques mauvais choix qui peuvent également nuire à la rentabilité du fix et du flip. Autrement connus sous le nom de « mines terrestres », de mauvais choix peuvent causer beaucoup de problèmes aux investisseurs s'ils ne savent pas comment s'y retrouver. Deux mauvais choix, en particulier, peuvent entraîner de graves conséquences auto-imposées :choisir le mauvais moment et le mauvais endroit pour investir.
Chronométrer le marché est presque impossible. Il n'y a pas un seul investisseur qui puisse prédire dans quelle direction les prix se dirigeront sans un degré d'erreur inhérent. En conséquence, les investisseurs ne devraient même pas prendre la peine de planifier leurs achats, mais plutôt d'approfondir leurs connaissances sur les stratégies de sortie ultérieures. Ne serait-ce que pour rien d'autre, il est tout à fait possible d'investir dans n'importe quel marché, à la hausse ou à la baisse.
Si, par exemple, les prix augmentent et que les marges bénéficiaires se détériorent, les investisseurs voudront peut-être envisager des propriétés locatives à long terme plutôt que des solutions fixes et inversées. Bien qu'il soit tout à fait possible de corriger et de retourner dans un marché en appréciation, des coûts d'acquisition plus élevés peuvent nuire aux marges bénéficiaires. Au lieu d'exécuter un fix and flip, les investisseurs devraient se pencher sur des stratégies à long terme qui génèrent des flux de trésorerie. Des années de recouvrement des loyers peuvent aider à justifier des coûts d'acquisition plus élevés, faisant de l'achat et de la conservation des propriétés locatives les stratégies privilégiées sur les marchés où la valeur des maisons s'apprécie rapidement.
La synchronisation du marché n'est pas aussi importante que de savoir quoi faire avec les indicateurs de marché actuels. Savoir quoi faire à des cycles de marché spécifiques est inestimable et la clé du succès des investisseurs les plus prolifiques d'aujourd'hui.
La règle d'or de l'immobilier persiste toujours :emplacement, emplacement, emplacement. Rien n'est plus essentiel au succès ou à l'échec d'un correctif et d'un retournement que son emplacement respectif. À tout le moins, les investisseurs peuvent littéralement tout changer dans un investissement, sauf où il se trouve. Par conséquent, il est de la plus haute importance de choisir le bon emplacement dans lequel investir; il vaut généralement mieux posséder la pire maison dans un bon quartier que la meilleure maison dans un mauvais quartier.
Afin d'éviter cette mine terrestre particulière, les investisseurs doivent étudier l'emplacement d'une propriété autant que la maison elle-même. Comprendre tout, de la démographie d'une zone donnée à son économie, contribuera grandement à déterminer le meilleur type d'investissement qu'elle peut accueillir.
Maintenant que vous avez une bonne idée de par où commencer, il vous sera utile d'examiner comment vous pouvez réellement augmenter vos prospects. Il y a un certain nombre de choses que vous pouvez faire qui amélioreront vos stratégies existantes et vous permettront d'en mettre en œuvre de nouvelles avec succès. Peu importe où vous en êtes dans le processus de recherche de bonnes affaires, voici quelques conseils à garder à l'esprit :
Examiner le processus existant
Développez votre réseau
Écoutez le marché
Au fur et à mesure que vous établissez un système pour trouver des offres fixes et inversées, vous devez simultanément mettre en place un protocole d'évaluation. Il est crucial de suivre les performances de toutes les campagnes marketing ou plans d'affaires. Cela vous aidera à comprendre quelles tactiques sont les plus efficaces pour générer des prospects. Gardez une trace des indicateurs de performance clés et réévaluez chacun d'eux si nécessaire. Par exemple, si vous trouvez la plupart de vos prospects grâce au publipostage, il vous sera utile d'examiner de près ce qui a fait le succès de cette campagne. Quel type de public avez-vous ciblé ? À quoi ressemblaient vos lettres ? En examinant ces processus au fur et à mesure, vous comprendrez ce qui fonctionne pour votre entreprise et ce qui ne fonctionne pas, ce qui rendra le marketing plus fort et plus rentable à long terme.
Lorsqu'il s'agit d'augmenter vos prospects, recherchez des connexions réseau en dehors de votre zone de marché traditionnelle. Identifiez et contactez les investisseurs qui correspondent à vos objectifs commerciaux dans des marchés similaires à travers le pays. En formant un réseau d'individus partageant les mêmes idées sur différents marchés immobiliers, vous vous exposerez à de nouvelles idées potentielles qui pourraient être appliquées dans votre région. Une excellente façon de le faire est de se pencher sur les groupes Facebook ou de réseauter avec des connexions existantes. Ce qui fonctionne pour un investisseur dans un domaine ne fonctionne pas toujours pour vous, mais il est important que les gens comparent leurs notes. Cela peut vous permettre d'établir des relations mutuellement bénéfiques et d'augmenter vos prospects.
L'un des éléments clés pour trouver des offres fixes et inversées est de vous assurer que vous avez une bonne compréhension de votre marché spécifique. Une analyse de marché est un excellent moyen de vous assurer que votre stratégie de placement reste ciblée. Évaluez périodiquement votre marché en utilisant des données historiques et actuelles pour avoir une idée des propriétés comparables. Parmi les facteurs à prendre en compte, citons les prix de l'immobilier, les prix de vente, les améliorations récentes, les caractéristiques de la propriété et le quartier dans son ensemble. En examinant chacun de ces facteurs, vous aurez une meilleure idée de ce que vous devriez rechercher dans la région, du type d'améliorations que vous devriez viser à apporter et du prix de vente des propriétés. Vous pouvez vous fier aux sites Web immobiliers comme Zillow ou Redfin pour trouver ces informations. Réaliser une analyse de marché est quelque chose que vous améliorerez avec le temps. Néanmoins, en recherchant régulièrement votre zone cible, vous pouvez contribuer à maintenir les tactiques marketing sur la bonne voie et à augmenter les prospects.
Fix and flips homes n'est pas devenu l'une des stratégies d'investissement immobilier les plus célèbres sans raison. Il y a de nombreux avantages associés à cette stratégie lorsqu'elle est bien faite :
Adapté aux débutants : Prenez cela avec un grain de sel :réparer et retourner des maisons peut être un excellent moyen de se familiariser avec le secteur de l'immobilier. Je ne dis pas que la propriété abandonnée de 100 ans dans la rue est le point de départ, mais une propriété nécessitant quelques réparations esthétiques peut être une bonne occasion d'apprendre les ficelles du métier et de réaliser un profit dès votre premier tour. De toute évidence, une bonne étude de marché est essentielle pour que cela fonctionne, mais si vous êtes prêt à vous lancer, cela peut être un excellent point de départ.
Flexibilité : Chaque propriété fixe et réversible dans laquelle vous investissez sera différente de la suivante. Bien que vous puissiez avoir vos couleurs de peinture, vos appareils électroménagers et d'autres détails préférés à l'esprit lorsque vous obtenez quelques propriétés à votre actif, il s'agit d'une stratégie extrêmement flexible. Certains investisseurs ne recherchent que des projets plus importants et à long terme, tandis que d'autres s'occupent exclusivement de réparations esthétiques. Il y a tellement de propriétés qui ont besoin d'un nouveau look que cette stratégie peut vous fournir un peu de tout.
Chronologie de l'accord court : Par rapport aux propriétés d'achat et de conservation, les réparations et les retournements ont un délai d'exécution très rapide. Cela signifie que votre argent n'est retenu que pendant une courte période et que vous pouvez passer au prochain investissement beaucoup plus rapidement. Bien que les accords de réparation et d'inversion prennent encore plus de temps, disons que le délai de vente en gros est généralement assez favorable pour ceux qui cherchent à entrer et sortir.
Comme toujours, avec tous les avantages, il doit y avoir quelques inconvénients à prendre en compte. Réfléchissez aux inconvénients potentiels répertoriés ci-dessous afin de pouvoir élaborer des stratégies de solutions potentielles avant même de commencer :
Marchés chauds et froids : La plus grande chose à surveiller lors de l'achat d'un correctif potentiel et d'un retournement est la performance du marché. La région a-t-elle tendance à devenir chaude et froide ? Regardez des propriétés et des ventes de maisons comparables sur quelques années pour avoir une meilleure idée de la performance du marché. Ces prix auront un impact important sur vos bénéfices potentiels, alors faites toujours, toujours, toujours des recherches approfondies sur le marché.
Risques budgétaires : Nous avons tous vu un épisode sur HGTV où quelqu'un a besoin. réparation de fondation ou autre réparation coûteuse au milieu d'une rénovation. Alors que les émissions sont dramatisées pour les rendre plus intéressantes, des surprises peuvent survenir dans les correctifs et les retournements. Il existe deux solutions principales à ce problème :une inspection de la maison et de solides réserves de liquidités. Vous ne pouvez certainement pas tout planifier, mais vous pouvez faire de votre mieux pour éviter les risques potentiels et les ruptures de budget.
Où sont les avantages fiscaux : Lorsque vous investissez dans des propriétés fixes et réversibles, presque tous vos délais seront inférieurs à un an. Cela supprime de nombreux avantages fiscaux associés à l'investissement immobilier. Cependant, à mesure que vous acquérez plus d'expérience dans l'industrie, vous pouvez envisager d'utiliser l'un de vos correctifs et retournements comme propriété locative.
Trouver des offres fixes et inversées n'a pas à être compliqué. Les investisseurs immobiliers doivent savoir où chercher et quoi faire une fois qu'ils ont identifié une propriété potentielle. Recherchez des maisons sur le marché et hors marché et mettez en œuvre plusieurs stratégies de marketing pour vous assurer de trouver des prospects. Vous ne savez jamais ce qui fonctionnera dans votre région, alors établir un système d'évaluation de votre entreprise est une excellente idée. En mettant en œuvre des hacks créatifs et en évaluant régulièrement vos techniques, vous pouvez vous assurer que votre entreprise apporte des pistes cohérentes et fiables pour des affaires fixes et inversées.
Quel est votre meilleur conseil pour trouver réparer et retourner offres? J'aimerais avoir de vos nouvelles dans les commentaires ci-dessous.
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