Comment la COVID-19 transforme le marché hypothécaire : taux, refinancement et conseils pratiques

Pour éviter une contraction économique mondiale généralisée suite à l'arrêt des activités lié à la COVID-19, la Réserve fédérale a abaissé les taux d'intérêt de référence à zéro mi-mars 2020. Les prêteurs hypothécaires ont alors été submergés par des propriétaires impatients de profiter d'une baisse attendue des taux. Pourtant, non seulement ces opportunités ne se sont pas matérialisées, mais les conditions de prêt se sont considérablement resserrées dans les semaines suivantes.

Que vous envisagiez un refinancement ou que vous soyez un primo-accédant, le marché actuel est inhabituellement exigeant. Voici un aperçu du paysage des prêts hypothécaires et des conseils experts pour préparer votre projet d'achat ou de refinancement.

Pourquoi les taux hypothécaires n'ont-ils pas suivi la baisse des taux fédéraux ?

Bien que les taux hypothécaires aient légèrement diminué il y a plus d'un an, ils sont restés bien au-dessus des attentes des propriétaires et acheteurs après la coupe de mars 2020. Plusieurs facteurs expliquent cet écart :

Une demande explosive dépassant l'offre.

Face à une demande record post-baisse des taux Fed, les prêteurs manquaient de souscripteurs formés. Avec le télétravail et les interruptions d'évaluations dues à la quarantaine, ils ont augmenté les taux ou suspendu les nouvelles demandes pour juguler la pression.

Les pénalités de remboursement anticipé.

Les prêteurs vendant leurs portefeuilles encourent des pénalités sur les 6 à 12 premiers mois. Devant l'afflux de refinancements, beaucoup ont freiné les nouvelles opérations.

Une réaction au risque accru.

L'incertitude générée par la COVID-19 – récession, chômage, saisies potentielles – a poussé les prêteurs à se protéger. La Fed a ensuite racheté 251 milliards de dollars de prêts hypothécaires pour atténuer les risques et stabiliser les taux. Aujourd'hui, le resserrement provient surtout de critères de souscription plus stricts.

Quelle est la situation actuelle du refinancement ?

Le refinancement reste populaire, mais évaluez bien les économies réelles. Les taux bas espérés ne se sont pas concrétisés : calculez le break-even et votre durée de détention. Une souscription plus rigoureuse complique les choses pour les emprunteurs non parfaits.

Si vous prévoyez de déménager dans 5 ans ou risquez une perte d'emploi liée à la COVID, attendez avant de refinancer.

Comment la COVID-19 impacte-t-elle les nouveaux prêts hypothécaires ?

Pour limiter les risques, les prêteurs durcissent les conditions. Dès le 14 avril 2020, Chase exigeait un score de crédit minimum de 700 et 20 % d'acompte (contre 6 % en moyenne pour les primo-accédants selon la National Association of REALTORS®).

Pour fluidifier les approbations, Fannie Mae a ajusté ses directives :

• Flexibilité pour les procurations
• Fenêtre d'évaluation étendue à 120 jours
• Documentation récente (2 mois au lieu de 4)
• Vérification d'entreprise viable sur 10 jours pour indépendants
• Flexibilité pour vérification verbale d'emploi
• Prolongation des délais pour états financiers
• Notarisation en ligne et à distance

Ces mesures protègent les prêteurs tout en restaurant la liquidité, en ligne avec les priorités de Fannie Mae et Freddie Mac.

Comment vous préparer dès maintenant à un achat ou refinancement ?

Voici des conseils éprouvés pour réussir votre financement immobilier dans ce contexte incertain :

Patience et anticipation.

Préparez-vous à des délais allongés : contacts employeurs, fermetures sans contact, variations par État. Soyez flexible.

Communication régulière.

Maintenez un contact étroit avec votre agent, prêteur et professionnels. Ils suivent les évolutions en temps réel.

Maîtrisez votre crédit.

Évitez les nouveaux crédits ou gros achats : ils impactent votre ratio d'endettement et vos chances d'approbation avec des exigences élevées.

Une communication proactive et une vision à long terme vous aideront à traverser ce marché hypothécaire transformé par la COVID-19.